אין לקזז כופר חנייה מהיטלי השבחה

היטל השבחה נדרש מבעל קרקע שהושבחה הקרקע שלו, בשל תב׳ע משביחה או הקלה או שימוש חורג.

כשבאים לבדוק את ההשבחה, טוען הבעלים ולעיתים בצדק, שנגרמו לו עלויות שונות אותן יש להפחיתן בהליך חישוב ההשבחה.

סוגייה זו של ניכוי הוצאות בהליך המיסוי, טרם נחקרה לעומק בדיני היטלי השבחה. למשל חוק מיסוי מקרקעין קובע ברורות רשימה סגורה של ניכויים מותרים.

כך גם קובעת פקודת מס הכנסה המציינת מה היא הוצאה הניתנת לניכוי. בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אין הוראת ניכוי, יש הוראות בדבר פטור היטל ההשבחה, או דחיית תשלומו, אך אין הוראת פטור.

בפרקטיקה ובפסיקה של בתי המשפט, נקבעו עקרונות שונים לניכויים מותרים בהליך ההיטל השבחה, שעיקרם הוא שמקור העבודות הללו הוא התב׳ע עצמה, כלומר - המקור לניכוי הוא תכנוני ולא הסכמי גרידא.

אם יזם מסכים להוציא עלות על חשבונו, מתוקף הסכם מול הועדה המקומית, זה לא הוכר כניכוי מותר מההשבחה.

מטרת ביהמ׳ש לדעתי בענין זה, למנוע הסדרים לא חוקיים בין הרשות המקומית לבין יזמים, שאחר כך יאפשרו ליזם לנכות מההשבחה , ובכך לחייב הציבור להשתתף בניכוי למעשה (הילכת דירות יוקרה הידועה).

כך למשל לא איפשרו לנכות פיצויי פגיעה ששילם יזם, מתוקף כתב שיפוי, ולא אישרו גם לנכות עלות של בניית מיבנה ציבורי או פיתוח שטח ציבורי פתוח, שנעשה לפי הסכם פיתוח.

עתה המשיך בית משפט לעניינים מנהליים (כב׳ הש׳ בכר) וקבע עיקרון דומה לכופר חנייה.

כופר חנייה כידוע, הוא תשלום לרשות המקומית , המיועד לייסוד קרן כספית ברשות, שתשמש להקמת חניונים ציבוריים בסמוך להכס הנדון, ובכך מוותרים לבעל הקרקע הבונה, על חניות בבנין שלו.

ניכוי זה לא הותר לבעלים על סמך העיקרון דלעיל.
מדובר בערעור על החלטות ועדת ערר לתו"ב, פיצויים והיטלי השבחה, במרכזו עמדה השאלה האם יש להפחית מעליית שווי המקרקעין תשלום לקרן חניה ששולם ע"פ תקנות התכנון והבניה. ועדת הערר קבעה כי אין להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל השבחה. בית המשפט דחה את הערעור בקבעו כי "השבחה" משמעה עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

במידה ושווי המקרקעין עלה בנסיבות האמורות בסעיף, שמקורן במעשי רשויות התכנון, יחוב בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה עבור הפעילות התכנונית המשביחה. שיעור דמי ההשבחה הועמד על מחצית ההפרש בין מצב הזכויות לאחר הפעולה התכנונית המשביחה ובין מצב הזכויות עובר לפעולה התכנונית.

את ההשבחה יש לחשב בהתאם למחיר בו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. ויודגש: בעת שומת ההיטל יש לתת את הדעת רק להשבחה הנובעת באופן ישיר מהחלת הפעולה התכנונית על המקרקעין. אין להביא בחשבון את התנאים וההתחייבויות שנטל על עצמו בעל המקרקעין לצורך יצירת המצב החדש, בין מול גורמים פרטיים ובין מול רשויות התכנון.

דהיינו, מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה ניתן, בהתאם לנסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת.

אשר לתשלום עבור קרן חניה. בית המשפט סבור שאין עסקינן בדרישה שמקורה או שהיא נובעת מהתכנית המשביחה, אלא מתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה). משהחיוב הינו חיצוני לתכנית, אין מקום להפחתת התשלום עבור קרן החניה. מעבר לכך, דרישה זו לתשלום עבור קרן חניה היא דרישה המופנית אל מבקש היתר הבניה. אלא שהמערער מבקש מביהמ"ש להורות כי התשלום עבור קרן החניה יקוזז מהיטל ההשבחה ויעבור למעשה אל הקופה הציבורית. מצב דברים זה הינו בלתי סביר ומנוגד ללשון התקנות.

אפילו נניח כי התשלום עבור קרן חניה הינו תשלום הנדרש לשם מימוש התכנית, עדיין לא יהא זה נכון לקחת תשלום זה בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. זאת בהיעדר הוראת קיזוז בתוספת השלישית לחוק.

לעניות דעתי ניתנת גם פרשנות אחרת, מאחר שהמקור לכופר החנייה הוא תקן החנייה הארצי הקיים בארץ משנת 1983, והמבוסס בתקנות החנייה משנה זו. תקנות אלה קובעות שהתקן יחול על אימת שאין תב׳ע מפורטת בקרקע הנדונה ואם יש תב׳ע הקובעת תקן חנייה אחר, התב׳ע היא הקובעת.

יוצא על כן שניתן לראות את התקן הזה, כמעין תב׳ע ולכן להתיר הניכוי, אך ביהמ׳ש לא קיבל טיעון זה.

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק בנדלן

עמ"נ 50827-11-14 רונן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב