"מחירי הדירות לא יירדו כי לא מבצעים מספיק פעולות לשינוי"

לתוכנית "מחיר למשתכן" שמקדם שר האוצר משה כחלון אין סיכוי להצליח במתכונתה הנוכחית ומחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. כך מעריך רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN נדל"ן. 

בשיחה עם "גלובס" אומר צדיקריו כי "לדעתי אף פרויקט 'מחיר למשתכן' לא ייצא לפועל. הקבלנים שזוכים בפרויקטים במוצקין ובאתא החזירו את המכרזים לאוצר. אי אפשר לעמוד בזה. זה לא יכול לקרות במחירים שמשרדי האוצר והשיכון רוצים. זאת סיסמא טובה, הכוונה טובה אבל זה פופוליסטי ואף קבלן לא ייקח את זה. הקבלנים לא יכולים לעמוד בזה". 

- הפרויקט בקריית מוצקין למשל לא יכול להצליח? 

"כחלון מנצל כרגע מצוקה של קבלנים לקבל עבודה. הגדולים לא ילכו למחיר למשתכן כי אין שם רווח. הקטנים זוכים בזה אבל רואים שהם מפסידים בזה, מתחרטים ומחזירים. הכוונה מבורכת אבל המספרים לא יכולים להסתדר. אולי אם יתנו את הקרקע בחינם אבל זה לא המצב כיום. אי אפשר לבנות דירות ב-350-400 אלף שקל. הדירות שיווקו במסגרת מחיר למשתכן מזמינות צרות מאוד גדולות לרוכשים בעתיד. הקבלן, אם ילך לפרויקט הזה, יחסוך בכל דבר והאנשים שיקנו את הדירות האלה יצטרכו להשקיע הרבה מאוד כסף בעתיד בשיפוצים ושדרוגים". 

- אז צריך לתת הנחה גדולה יותר על מחיר הקרקע? 

"כן. עד היום לא עשו את זה טוב. כחלון בסך הכל עושה דברים טובים והוא עוד יעשה דברים טובים אבל נכון להיום 'מחיר למשתכן' זה צמד מילים פופוליסטיות, סיסמא ריקה עם הרבה צרות להמשך. זה טיפה מעכב את השוק היום אבל פחות מבעבר כי אנשים למדו ומבינים שעדיף לא לחכות יותר". 

- אתה מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות? 

"אין שום ספק. כדי לבצע בלימת מחירים בישראל צריך לבצע הרבה מאוד צעדים שאני לא רואה אותם כרגע. גם אם היו מבצעים אותם היום זה היה קורה רק עוד 3-4 שנים. גם אין לאף אחד אינטרס להוריד מחירים - לאנשים שכבר קנו דירה בטח שאין אינטרס, גם לבנקים, לפוליטיקאים ולממשלה אין אינטרס כי אז תהיה ירידה בהכנסות ממסים ואולי גם למיתון במשק. כולם מרוויחים מעליית מחירי הנדל"ן למעט אלה שאין להם דירות ולהם אפשר לדאוג באמצעות כל מיני פתרונות אחרים. למקבלי ההחלטות במשק אין אינטרס להוריד מחירים". 

- אולי יצטרכו להוזיל עוד יותר את הקרקעות... 

"אי אפשר להוזיל את הקרקעות ב-40% כי אז אתה פוגע בשוק, וגם בקבלנים האחרים שפועלים באזור. תתחיל מלחמה של מגדרים, זכאים וכו'...צריך להבין גם שיש מגבלה של כוח אדם. אפשר לשחרר את כל הקרקעות במדינה אבל אין מי שייבנה את כל הדירות האלה. בינתיים הפער בין הביקוש להיצע רק הולך וגדל". 

חברת MSN נדל"ן, בבעלות גיל מולכו, היא חברת שיווק שהתחילה בשיווק קרקעות אבל מ-2013 פועלת בעיקר בתחום של קבוצות רכישה. "אנחנו כאן כדי להישאר עוד הרבה מאוד שנים. גם גינדי וחג'ג' עושים למעשה קבוצות רכישה, הם לא קבלנים. הטרנד הזה התחיל לפני כמה שנים והולך ומתחזק משנה לשנה והוא גם ימשיך להתחזק כי אפשר להשיג חסכון משמעותי לצרכנים, במקרה הזה לרוכשי הדירות. נכון, היו כמה מקרים שהוציאו שם רע לענף הזה אבל הפעילות של קבוצות רכישה כאן כדי להישאר ולדעתי גם להתחזק", אומר צדיקריו. 

השיווקים המרכזיים של החברה היו בשנה האחרונה. הפרויקט המרכזי שלה הוא פרויקט קוואטרו ברמלה, שם ל-MSN יש אופציה על 14.5 דונם במרכז העיר מבעלים של קרקע פרטי. "הפרויקט בתוך תמ"א 38, פינוי בינוי. אין מגורים על הקרקע כרגע, יש שם שטחי מסחר ישנים שצריך לפנות אותם. היום הזכויות מביאות אותנו ל-176 יחידות דיור ועוד 8,000 מ"ר מסחרי. אנחנו הולכים שם להליך תב"ע במטרה לקבל יותר יחידות", אומר צדיקריו. 

"יש לנו עוד פרויקט בקריית ביאליק, שם אושרו 28 יחידות דיור בוועדת בניין ועיר. יש לנו גם פרויקט בעפולה של דירות בגודל 22 מ"ר, זה פרויקט שהיה לו פרסום בתקשורת. מדובר בדיור לסטודנטים שהתחיל בכ-250 אלף שקל ועם 100 אלף שקל הון עצמי. זה לא רחוק מתחנת הרכבת שעומדת להיפתח בקרוב. הפרויקט בעפולה שווק כולו בהצלחה ולדעתי אנחנו נמצאים כ-3 חודשים מהיתר ובקיץ נתחיל בבנייה. עוד פרויקט חשוב שלנו הוא בפתח תקווה, כולו מסחרי. קנינו את הקרקע באופציה מחברת א.דורי ובו אנו משווקים שלושה בנייני משרדים בקריית אריה במחיר מצויין של החל מ-6,900 שקל למ"ר". 

- למה קונים אגב את הקרקע באופציה? 

"זה מאפשר לקבוצת הרכישה לחסוך כ-6% במחיר. זו לא עסקה עם מס, זה מאפשר לדלג על עוד יד באמצע. אחרי שהעסקה נסגרת באה הקבוצה וקונה ישירות מהמוכר. אז יש לנו אופציה על 3 בניינים ליד בניין גטר, מסחרי ומשרדים. רוב המתעניינים בקבוצות הרכישה שלנו הם משקיעים ולפעמים זה גם קוני דירות או בעלי מקצוע כמו עורכי דין או חברות שהפרויקט בפתח תקווה יכול מאוד לעניין אותם בגלל המיקום שלו, הוא לא רחוק מבית החולים ובית המשפט". 

"הכסף כמובן נמצא בנאמנות אצל עורך דין, ביום מימוש העסקה כולם נרשמים בטאבו ואז הולכים לליווי של בנק, מביאים קבלן מבצע, מוציאים ערבויות מהקבלן והולכים לבנייה". 

- כמה אתם חוסכים לאלה שקונים אצלכם? 

"יש מקומות שמגיעים גם ל-25%. זה מאוד תלוי בכניסה שלך לעסקה ובמחיר שאתה קונה את הקרקע. למשל בעסקה של פתח תקווה, השוק מדבר על כ-9,400 שקל למ"ר ואני מתחיל את השיווק ב-6,900 שקל למ"ר. הבדל מאוד משמעותי. גם ברמלה יש לי עסקה מאוד טובה. בדירות ברמלה לדעתי זה יהיה סביב חיסכון של 20% בסוף שזה מאוד משמעותי". 

- מה ההבדל העיקרי בינך לעומת הקבלנים? 

"הקבלנים עובדים עם הרבה מימון מהבנקים וזה מייקר להם את הוצאות העסקה והפרויקט. כבר בהעמדת הפרויקט הקבלן יכול לספוג 6% ואם הוא סוחב את הפרויקט שנתיים-שלוש קרקע במחיר של כ-100 מיליון שקל מגיעה להיקף של כ-120 מיליון שקל. רק על הקרקע. אני מרוויח רק על רכיב הקרקע כך שהקרקע היא ללא עלויות מימון כי הקבוצה מממנת את מלוא התשלום עבור הקרקע. הקבלן מנגד רוצה רווח על כל הפרויקט ולכן מגיעים להבדל מאוד גדול בסוף. אחרי שחותמים מול הקבלן אני לא רואה רווח מזה. אני תמיד משתתף בפרויקט, כלומר לוקח דירות או משרדים או שטחי מסחר, ובטח מלווה אותו עד הסוף". 

"הקבלן רוצה להרוויח בסביבות 5%-8% בכל פרויקט בשנה אז בסוף הוא יכול להגיע גם ל-24% רווח על הפרויקט. וככה מגיעים להבדלים של 18%-25% במחיר הסופי של דירות או משרדים בפרויקט". 

- אתה מלווה את הקבוצה לאורך כל הדרך ודואג שהקבלן שנבחר לא "ידפוק" את חברי הקבוצה? 

"בהחלט. בכל הקבוצות שאני מנהל אני דוחף אותן לקחת קבלנים מהשורה הראשונה. לא להתעסק עם חאפרים. יחד עם זאת, אם ועד הקבוצה מחליט ללכת עם קבלן מסוים אני לא יכול לכפות עליהם אחרת. אני לא קובע. היו בעיות בעבר עם קבוצות כי הרבה יזמים נפרדו מהקבוצה אחרי שנגמר רכיב הקרקע אבל אני לא אורח לרגע, אני באתי להרבה שנים ואת השם שלי אני אבנה על סמך מה שאני מוסר בסוף ואם נגיד התחייבתי לדירה במיליון שקל אבל בסוף הדירה תעלה 1.2 מיליון שקל זה בסוף יפגע בי מאוד בטווח הארוך. לכן אנו דואגים ומשתדלים שלא יהיו חריגות מהמחיר המשוער שנמכר ללקוח ". 

- יש גם בעיות איכות בפרויקטים. 

"נכון. אנחנו גם מלווים ובודקים את זה. בעפולה למשל אנחנו נמצאים במכרז מול קבלנים והתייעצנו עם ראש העיר לגבי קבלנים. חשוב לנו מאוד שהפרויקט הזה יצליח ויהיה איכותי למרות שמדובר בדירות סטודיו של 22 מ"ר במחיר של כ-250 אלף שקל בלבד". 

- מה לגבי העלויות של הקבלנים? 

"העלויות של הקבלנים כמעט ולא זזו ב-20 השנים האחרונות. יש ירידה מסויימת בעלויות בפרויקטים גדולים אבל זה לא משמעותי. יש עלייה בדרישות של הרוכשים לאיכות הגמר. הקונים רוצים דירות באיכות גבוהה יותר".