הרשויות המקומיות יקבלו את שלהן

פסק' דין חדיש של ביהמ''ש העליון, מהווה צעד נוסף לטובת הרשויות המקומיות למעשה, בכך שהוא מחייב מעתה גם מי שחתום על חוזה פיתוח מול המינהל- בתשלום היטל השבחה.

המעניין בפס''ד זה הוא, שביהמ''ש העליון נהג באחריות, ואף חייב את מינהל מקרקעי ישראל עצמו (שלכאורה איננו צד במחלוקת המיסויית של היטל ההשבחה, שהיא בין העירייה לאזרח החתום על חוזה פיתוח) להשיב לאזרח כסף שנגבה ממנו ביתר.

ביהמ''ש ממשיך את הקו של פסיקה קודמת המחזקת את הגופים המוסדיים. בפס"ד בלוך כבר קבע ביהמ''ש העליון שחוכר בנחלה נחשב חוכר עירוני, אף שיש לו חוזה חכירה חקלאי, ולכן חייבו לשלם היטל השבחה בגין חלקת המגורים שלו.

כבכל חוק מס, יש לברר תמיד : מי ה"נישום" בחוק המס?

בחוק מיסוי מקרקעין בענין מס שבח-החוק קובע כי הנישום במס שבח הוא המוכר.

מס הרכישה - קובע החוק שיוטל על הקונה. מס מס רכוש- קובע החוק שהנישום הוא הבעלים. על פי פקודת העיריות, תשלום הארנונה מושת בדרך כלל על המחזיק (שהוא הבעלים המחזיק, או השוכר, כאשר הבעלים מודיע על שוכר בנכס.)

חוקי העזר העירוניים קובעים כי את האגרות והיטלי הפיתוח משלם הבעלים, המוגדרים כנישום.

בהיטל השבחה קובע החוק, כי הנישום הוא בעל או חוכר של הקרקע, ביום אישור התב''ע המשביחה , או השימוש חורג או ההקלה. חוכר מוגדר כחוכר רשום (סעיף 1 לחוק התכנון והבניה) למעט בקרקע מינהל, שיכול להיות חוכר לא רשום (סע' 259 ד' לחוק).

לכן, אם הבעלות היא של המדינה/ קק''ל / רשות הפיתוח ואין בה חוכר, הנישום זאת המדינה (המינהל).

ואם יש בה חוכר- הנישום זה החוכר.

החריג לחוכר הוא חוכר חקלאי - שכידוע איננו יכול היום (לאור פס''ד הקשת המזרחית ) לפעול מאום בקרקע חקלאית, שהרי אם שונה ייעודה למסחר או לתעשייה, הקרקע כידוע חוזרת למינהל. כלומר- בחכירה חקלאית - הנישום זאת המדינה !

אגב, למוסדות ציבור או מלכ''רים או עיריות, שהם כולם חוכרי קרקע, יש בעיה! מצד אחד - הם אינם מוסמכים לפעול לפי המטרה החדשה של שינוי הייעוד (למשל בית ספר, ששינו ייעוד הקרקע שלו לבנייני מגורים ומסחר - איננו רשאי לבנות אותם ללא הסכמת המינהל ! וראו החלטת מינהל 1136 ) אבל לפי החוק - הם הנישומים, כי הם החוכרים.

ועוד תמיהה קטנה. אם חוכר שילם בעבור היטל ההשבחה, מגיע לו החזר, כי חלק הבעלות שייך לבעלים. לכן קבע החוק , חובת שיפוי מהבעלים אל החוכר.

אבל , וכולם שוכחים, שחוק זה איננו חל על המינהל (ע"ע סע' 259 ד' לחוק התו''ב).

ונחזור לענייננו.

הילכת קנית קבעה שהחברה שחתמה על חוזה פיתוח לא תשלם היטל השבחה, כי היא איננה חוכרת, הואיל והיא חתומה על חוזה פיתוח. חוזה פיתוח מנוסח בד''כ כחוזה למתן רשות להחזיק בקרקע ותו לא.

כידוע זה אחד ה"ישראבלופים" במדינתנו, שהכל בה הוא "בכאילו".

אותו אדם שזכה במכרז על רכישת קרקע לבניית 100 דירות למשל משלם את כל הכסף למינהל, מקבל חזקה בקרקע (אבל זה מוגדר כ"בר רשות"), הוא בונה על הקרקע ומוסמך למכור דירות ולקבל ליווי בנקאי ואת כל זה הוא עושה כ'בר רשות' וכ'אורח " על הקרקע. ולכן קבעו ב'הלכת קנית' שבר רשות איננו חוכר, ולכן הוא איננו הנישום.

בכך כמובן, היטיבו עם האזרח (שאיננו משלם 50% היטל השבחה) וגרעו מהרשות (שתקבל , אם בכלל, 12% מהתשלומים למינהל).

במהלך השנים, המינהל החל לעבוד בשיטה חדשה של חוזה חכירה במישרין, והוא לעיתים נתן חוזה חכירה למי שאפילו לא קיים את חוזה הפיתוח.

כלומר - השיטה הדו שלבית, של חוזה פיתוח ולאחריו חוזה חכירה- החלה להתמעט (למרות שהיא טרם בוטלה).

ענין זה, הניע את ביהמ''ש העליון למעשה לבטל את הילכת קנית ומהיום מי שחתום על חוזה פיתוח- הינו חוכר לדורות.

המעניין הוא שביחסים מול המינהל, מי שחתום על חוזה פיתוח, ושקנה קרקע עם שינוי ייעוד למגורים שילם למינהל 91% במכרז (לאחר שנתן ההצעה הזוכה הגבוהה. זה נחשב 91% +מע''מ של הקרקע, כי הוא לא קנה בעלות, אלא חכירה).

הזכויות שלו הן חוזה פיתוח.

ברור שכאן הנישום זה המדינה, כי היא מכרה לו קרקע מושבחת, קרי- היא הייתה הבעלים ביום אישור התב''ע, ולכן היא המחויבת בתשלום ההיטל.

הואיל וחוק התכנון והבניה חל באופן מסויג על הממשלה שלא מוכנה לשלם לעיריות ולמועצות אזוריות (שהן ועדות התכנון המקומיות) כל היטל השבחה, אזי הגיעו להסכם שהמינהל ישלם לעיריות ולמועצות האזוריות, לגבי קרקעות המדינה שבתחומן, 12% מהמחזור הכספי שלו.

קרי- אם המינהל מכר ליזם במכרז, קרקע של 100 דירות ב- 100 מיליון ש''ח הוא יעביר 12% מהם (ללא מע''מ) אל העירייה/ מועצה אזורית שבתחום שלה כלולה הקרקע שנמכרה.

נמשיך עם אותו יזם, שחתם על חוזה פיתוח (במקום חוזה חכירה, כפי שהיה ראוי לעשות).
אותו יזם, בדרך כלל משביח את התב''ע, והעיריה כמובן דורשת ממנו היטל השבחה (שזה 50% ההפרש/ ההשבחה) ולא תדרוש מהמינהל את ה 12%, כי זה פחות כסף, ולעיתים זה אפילו אפס כסף (שכן היזם בד''כ לפי חוזי המינהל למגורים רוויים, לא מחויב לשלם למינהל תוספת תשלום על שינוי ייעוד...).

בעבר היה היזם פטור מתשלום בגין 'הלכת קנית' אלא שהיום לאור התקדים החדש, הוא יפסיד בבית משפט ויצטרך לשלם לרשות.

שינוי נוסף שעולה מפסיקת העליון הוא, שאם יוכיח היזם כי הוא שילם למינהל (למשל על תוספת במקרה של השבחה בחלק המסחרי, התעשייתי וכו'- שלגביהם המינהל מחייב בתשלום נוסף של 91% על השטח הנוסף , שהתווסף בשינוי הייעוד התכנוני שעשה היזם) כאן ילקה הנישום לפי ההלכה החדשה, שהרי ישלם למינהל 91% + ולעירייה ישלם כנישום "רגיל" 50% - וזה כבר 141%! :

ולכן קבע בית המשפט העליון שהמינהל יחויב בהחזר הזה.

בשולי הדברים ראוי לזכור כי שופט ביהמ''ש העליון, הש' המנוח אברהם חלימה , אחז בזמנו בדעת מיעוט בפס''ד קנית , והנה, נתקבלה דעתו, לאחר כ''כ הרבה שנים.

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל''ן