ביטול חוזה שכירות עקב אי-גילוי עובדות

עיקרון תום-הלב הנו עיקרון החולש על כלל המשפט הישראלי. לעיתים, יש בעיקרון זה כדי לזכות אדם מחבות, ולעתים עשוי עיקרון זה ליצור חבות כלפי אדם הנפגע מהתנהגות שנעשתה בחוסר תום-לב. משמעותה של חובת תום-הלב, בשלב הטרום חוזי, כוללת גם את חובת הגילוי אשר לפיה, בנסיבות מסוימות, מצופה מצד למשא-ומתן כי יגלה עובדות רלוונטיות לצד השני. ואולם, בפסיקה הישראלית ננקטת גישה לפיה יש להגביל את חובת הגילוי רק לפרטים מהותיים שהצד שכנגד לא יכול היה להשיגם בעצמו, למעט מקרים של הטעיה זדונית. לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בבאר שבע, להכריע במקרה בו צד לחוזה ביקש את בטלותו של חוזה שכירות בטענה של אי-גילוי עובדות במסגרת משא-ומתן.

בחודש דצמבר 2006 נחתם הסכם שכירות לתקופה של 20 שנה, בין השוכרת, חברה המפעילה רשת מכוני כושר, לבין המשכירה אשר הפעילה בנכס מועדון כושר עוד בטרם חתימת הסכם השכירות. הנכס נשוא ההסכם הוא מועדון כושר, הכולל בין היתר, חדר כושר, בריכת שחייה וספא. בעת חתימת ההסכם, היו בידי המשכירה רישיונות עסק ביחס לכל חלקי הנכס, אולם רישיונות אלה כללו רישיון לצמיתות לחלק בו מופעל חדר הכושר ורישיונות זמניים ליתר חלקי המועדון, אשר היו בתוקף עד לסוף שנת 2009. לימים, משבקשה השוכרת לחדש את הרישיונות הזמניים, נענתה בשלילה על ידי העירייה, בשל חריגות בניה הקיימות בנכס. לטענת השוכרת, במהלך המו"מ נמנעה המשכירה מלציין בפניה כי קיימות בנכס חריגות בנייה וכי מצבו התכנוני אינו מוסדר. לגרסתה, המשכירה אף סירבה לכלול בהסכם השכירות, הצהרה לפיה המושכר בנוי כדין, בנימוק כי נוכח קיומם של רישיונות עסק התייתר הצורך בהצהרה זו. לטענת השוכרת, נודע לה לראשונה על מצבו התכנוני של הנכס, עת שסירבה העירייה לחדש את רישיונות העסק. בהמשך, אף נודע לשוכרת כי טרם כריתת ההסכם, הוגש כתב אישום פלילי נגד המשכירה ובעליה, בשל חריגות הבנייה. זאת, בניגוד להצהרת המשכירה כי לא מתנהל הליך פלילי ביחס למושכר. עוד טענה השוכרת, כי על אף שמקודמת תב"ע חדשה ביחס למתחם בו מצוי הנכס, גם אם תתקבל תב"ע זו, הצורך להרוס חלקים מהנכס יוותר בעינו. לפיכך, טענה השוכרת כי המשכירה ניהלה מו"מ בחוסר תום-לב, והסתירה פרטים מהותיים, תוך יצירת מצג שווא, לפיו קיומם של רישיונות העסק מעידים על כך שניתנו כל האישורים וההיתרים הנדרשים. משכך, בחודש אפריל 2012, הודיעה השוכרת למשכירה על ביטול הסכם השכירות, ומשסירבה המשכירה לביטול, עתרה השוכרת להורות על ביטול הסכם השכירות. מנגד, טענה המשכירה, כי למרות שהשוכרת ידעה על מצבו התכנוני של הנכס, חפצה היא בהתקשרות והעריכה כי מדיניות העירייה ביחס למתן רישיונות העסק לא תשתנה. על כן, השוכרת בחרה להתקשר בהסכם השכירות, תוך שהתמונה העובדתית המלאה הייתה בידיעתה. בנוסף, ציינה המשכירה כי סירבה לכלול בהסכם הצהרות בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, תוך שהבהירה כי קיימות בעיות תכנונית ביחס לנכס, בגינן מקודמת תב"ע אשר עתידה להסדיר את החריגות. עוד הוסיפה וטענה המשכירה, כי כתב האישום שהוגש כנגדה, אינו כולל צו הריסה, ובעת חתימת ההסכם לא היה צו הריסה ביחס לנכס או לחלקים ממנו. בהקשר זה ציינה, כי בשים לב לבעייתיות התכנונית, נקטה העירייה במדיניות לפיה כל עוד מקודמת התב"ע, יושהו ההליכים הפליליים במתחם. מטעמים אלה, נטען כי אין כל פגם בהצהרותיה במסגרת הסכם השכירות, ואין בכך כדי לזכות את השוכרת בסעד המבוקש על ידה.

בית המשפט דחה את טענות השוכרת וקבע כי זו ידעה על מצבו התכנוני הבעייתי של הנכס, טרם החתימה על ההסכם, והיה ביכולתה לערוך בירור, ולו מינורי ביותר, בכדי להבין את בעייתיות הנכס המושכר. אמנם, קיומם של רישיונות עסק בעת החתימה על הסכם השכירות, עשויים לכאורה, לתמוך בטענת השוכרת לפיה הוטעתה לסבור שלא קיימת בעייתיות. אולם מעדויות הצדדים עולה, כי בטרם החתימה על הסכם השכירות, מסרה המשכירה לשוכרת כי קיימת בעיה תכנונית ביחס למושכר, ומכאן סירובה לכלול בהסכם הצהרה בדבר מצבו התכנוני התקין של הנכס. התנהלות זו כשלעצמה, אמורה הייתה להוות אבן נגף בהתקשרות החוזית, אולם משבחרה השוכרת להתעלם מכך ולא לערוך את הבדיקות הנדרשות, אין לה להלין אלא על עצמה. כמו כן, נפסק כי יש לדחות את טענת השוכרת לפיה יש לקבל את התביעה, נוכח הצהרת המשכירה בדבר קיומו של צו הריסה או צו סגירה. שכן, במועד החתימה על הסכם השכירות, לא הוצא צו הריסה או צו סגירה כנגד המועדון. יתרה מכך, מעדויות הצדדים התברר כי עורך דינה של השוכרת, אשר היה מעורב במו"מ לקראת חתימת ההסכם, הביע בפני נציגי השוכרת הסתייגות מחתימה על הסכם ארוך טווח, בייחוד לאור סוגיית התב"ע החדשה והשלכותיה. ממסכת העדויות נראה למעשה, כי המניע המונח בבסיס התביעה דנן, ועיתוי הגשתה כ-3 שנים לאחר סירוב העירייה להארכת רישיון העסק, נעוץ בחוסר כדאיות כלכלית מצידה של השוכרת. משאלה הם פני הדברים, נקבע כי אין ממש בטענות השוכרת לפיהן עתרה לביטול הסכם השכירות וכן נפסק כי התביעה לוקה בשיהוי.

■ עו"ד אלעד שרעבי הוא ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי העוסק בנדל"ן. נכתב בסיוע המשפטנית מיכל מרקו.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות-דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.

האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.