שאלת גריעת שטחים מהרכוש המשותף – מהו המבחן הדו שלבי?

שאלת מעמדם של שטחים בבית משותף והצמדתם ליחידה פלונית, ניצבת באופן תמידי בפני מבחן דו-שלבי. בשלב ראשון, נבחנת השאלה האם השטח המדובר הינו "רכוש משותף". בשלב שני, אם אכן מתגלה כי מדובר ב"רכוש משותף" – נבחן האם השטח שבמחלוקת נגרע מהרכוש המשותף כדין.

ככלל, קבלן המוכר יחידות בבית משותף, רשאי להשאיר בבעלותו חלקים בבית המשותף, אולם הטכניקה שעליו לנקוט כדי לעשות כן, משתנה בהתאם לסיווגו של השטח. שטח הנחשב ל"דירה" או "חלק מדירה", הרי שהמוכר לא נדרש לבצע כל פעולה פרט לאי-מכירתו על מנת שזה יישאר בבעלותו. בשונה מכך, ככל שמדובר בשטחים שהם חלק מהרכוש המשותף, חלות עליו מגבלות. ככל שמדובר בחלקים שאין איסור על הוצאתם מהרכוש המשותף, לדוגמת חדרי מדרגות, מעליות ומקלטים – נדרש הקבלן ליידע מראש את כלל הרוכשים על כוונתו להוציא חלקים אלו מהרכוש המשותף, במסמך נפרד וקונקרטי להסכם המכר. רק לאחר מכן יוכל המוכר להצמיד חלקים אלו ל"יחידה" בבית המשותף.

בית המשפט העליון, נדרש לשאלת מעמדם של שטחים משותפים במרכז מסחרי, תוך יישום המבחן הדו-שלבי. הערעור, עוסק במקרקעין המצויים ברעננה, כשעל המקרקעין בנוי מרכז מסחרי שנבנה על-ידי חברה קבלנית, בשטח של כ-9,500 מ"ר, והמיועד להירשם כבית משותף. בהתאם לתקנון, עליו חתמו בעלי הזכויות במרכז המסחרי, קיימות במרכז כ- 54 יחידות המסוּוגות כ"דירות", ובהן חנויות, חניונים, משרדים ומחסנים. על אף שבנייתו של המרכז המסחרי נסתיימה בשנת 1996, טרם נרשם המבנה בפנקס הבתים המשותפים. לימים, התעוררה מחלוקת בין החברה הקבלנית לבין רוכשי היחידות במרכז, באשר לסיווגם של חלקים ברכוש המשותף: המעברים, מבואת הכניסה, הגגות, שטחי הפריקה והטעינה וחדר האשפה. בנוסח הסכם המכר עליו חתמו רוכשי היחידות, נכללו הוראות שונות הנוגעות לשטחים המשותפים ולזכויות הבניה העתידיות שבהם. עם זאת, בהסכמי המכר לא הופיע פירוט בדבר החלקים שנגרעו מהרכוש המשותף, וכן הדבר לא קיבל ביטוי במפרטים אשר צורפו להסכמים אלו. על כן, טענו הרוכשים, כי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), היה על החברה לציין במפרט שצורף להסכם המכר מה הם החלקים הקונקרטיים שבכוונתה להוציא מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות החברה. משכך, טענו כי כל החלקים שבמחלוקת מהווים רכוש משותף וכי יש להם חלק יחסי בו. מנגד, הסתמכה החברה על סעיפי הסכם המכר אשר קבעו כי לרוכשים לא תהיה כל זכות ברכוש המשותף, בשטחים שהוגדרו כ"ציבוריים". לשיטתה, כל החלקים אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף אלא שייכים לה. עוד הוסיפה החברה כי הרוכשים היו מודעים היטב לשיעור הזכויות שנרכשו על-ידם עת חתמו על הסכם המכר, והדבר אף קיבל ביטוי בסעיף ברור המגדיר את הנכס הנמכר באופן מצמצם מלכתחילה.

בשלב הראשון, קבע בית המשפט כי כל השטחים נשואי הערעור נופלים תחת ההגדרה השיורית של רכוש משותף. מכאן עבר ביהמ"ש לשלב השני, ובחן האם חלקים אלה נגרעו כדין מהרכוש המשותף, והאם הם הוצמדו ליחידותיהם של הבעלים המקוריים. בחולק על קביעת בית-המשפט המחוזי, פסק בית המשפט העליון כי לאחר חקיקת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), ההלכה הנוהגת בעניין גריעתם של חלקים מהרכוש המשותף בהקשרים הרלוונטיים לענייננו מורכבת משתי דרישות מצטברות: (1) על המוכר לפרט ב"רחל בתך הקטנה" את החלקים המדויקים שבדעתו לגרוע מהרכוש המשותף; (2) פירוט זה צריך להופיע במסמך נפרד מחוזה המכר ואשר יצורף לחוזה המכר. נקבע כי אם לא צוין באופן מפורש וברור במפרט או במסמך אחר פרט לחוזה המכר, כי חלק פלוני מוצא מהרכוש המשותף – יהא אשר יהא סוגו של חלק זה – הרי שהוא ייחשב רכוש משותף. אין די בהכללתם בהסכמי המכר של סעיפים כלליים, עמומים וגורפים אשר אינם מפרטים באופן מפורש מה הם אותם חלקים הנגרעים מהרכוש המשותף, ויש לציין זאת מפורשות במסמך נפרד לחוזה. לפיכך, נפסק כי הדרישה שהגריעה תֵעשה באופן ברור וחד-משמעי לא התקיימה במקרה זה, ועל כן נפסק שלכל אחד מהרוכשים חלק יחסי ברכוש המשותף בהתאם לשיעור החזקותיו במרכז.

■ עו"ד אלעד שרעבי, משרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן. סייעה בעריכת המאמר: המשפטנית מור חכם

לכתבה הקודמתהדילמה של גביית מחיר מופרז