מגורים שאינם מגורים

האם מבנה אשר נבנה לצורך מגורים, אך הוזנח במשך שנים רבות שבהן נעשה בו שימוש תעשייתי, לאחר מכן עמד ריק ולבסוף שוכנו בו פועלים זרים - ניתן לראותו אותו כ"דירת מגורים" לצורך חיוב במס שבח ומס רכישה בעת מכירתו? לפי החלטת בית המשפט השלום שניתנה לאחרונה, התשובה שלילית.

בספטמבר 2012 נמכר נכס מקרקעין ביפו, הכולל מבנה מרכזי, סככה ושתי חנויות. הצדדים סיווגו בהצהרתם את המבנה המרכזי כדירת מגורים. המבנה כלל שתי קומות שאינן מחוברות במעבר פנימי. בעשורים הראשונים של המאה ה-20 שימש המבנה כבית מגורים רחב ידיים. בהמשך, הושכר בשכירות מוגנת, ומשנת 1969 לא התגורר השוכר במבנה, אלא עשה בו שימוש כמפעל.

החל משנת 2010 שונה סיווג הארנונה של המבנה מ"עסקים", ל"מגורים", כפשרה לאחר שהשוכר ביקש לקבוע שהמבנה אינו ראוי למגורים, אך העירייה סירבה. בשנת 2010 הועברה זכות השכירות המוגנת לידי הרוכשים, והם ערכו שיפוץ זמני והשכירו את המבנה לקבלן אשר הלין בו פועלים זרים.

מנהל מס שבח מקרקעין סרב לסווג את המבנה כדירת מגורים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, והוציא שומות בהתאם. הצדדים לעסקה הגישו השגות אשר נדחו, ובהמשך פנו לבית המשפט.

בבית המשפט, טענו הצדדים לעסקה כי המבנה על שתי קומותיו עונה על הגדרת "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. לטענתם, תכונותיו הפיזיות והמתקנים שבו מעידים שהמבנה מעולם לא איבד את אופיו כדירת מגורים, גם בתקופות בהן נעשה בו שימוש מסחרי או לא נעשה בו שימוש כלל. עוד טענו הצדדים כי בעת המכירה שימש המבנה בפועל למגורים.

ועדת הערר אישרה במקרה זה קביעה יוצאת דופן של מנהל מס שבח מקרקעין: למרות שהמבנה שימש בפועל למגורי עובדים זרים, לא ניתן לסווג אותו כ"דירת מגורים מזכה" - זאת, למרות שאחד המבחנים האפשריים להגדרת מבנה כדירת מגורים, הוא השימוש בפועל למגורים.

בית המשפט שבחן את המקרה, אישר את קביעת הוועדה, וקבע כי לפי העדויות שהוצגו בפניו, במבנה נותרו אמבטיות, כיורים, מטבח, שירותים, מים וחשמל. ואולם, המבנה היה מוזנח, גשם חדר מבעד לרעפים שבורים, היו נזקי רטיבות למבנה ולא ניתן היה להשכיר את המקום למגורים. לאחר "שיפוץ זמני" מצומצם, הושכר המבנה למגורי פועלים זרים, אך מבלי לספק להם תנאים ראויים.

בית המשפט קבע כי העדים מציירים תמונה לפיה לא מדובר בבית "ישן" או "בלתי מתוחזק", אלא מבנה שאדם סביר לא היה רואה בו כבחירה סבירה לצורך מגוריו. לפיכך - לא ניתן לראות בו דירת מגורים.

את ההחלטה הקשה שקיבל, לפיה העובדים הזרים אינם "אדם סביר", הסביר בית המשפט במציאות הקיימת כיום בישראל, במסגרתה משוכנים לעיתים קרובות עובדים זרים בדירות שאינם ראויות למגורים. עוד הוסיף בית המשפט כי פועלים, להבדיל מדיירים רגילים, אינם מתגוררים בדירה לאורך זמן אלא רק לנים בה ומשתמשים בה לצרכים הבסיסיים ביותר, שאינם עולים לכדי שימוש סביר בדירת מגורים.

■ הכותבת היא רואת חשבון, סגנית מנהלת מיסוי מקרקעין (חיפה) ברשות המסים לשעבר