הלוואות השלמת מימון עצמי ליזמי נדל"ן: איך להתנהל בימים של העלאת ריבית

הכתבה בשיתוף Tarya

יזמי נדל"ן קטנים ובינוניים שמתכננים פרויקט בנייה גדול נדרשים לרוב לקחת הלוואה מהבנקים ומחויבים להעמיד הון עצמי מינימלי כדי לקבל אותה. על מנת לאפשר להם למנף את ההון העצמי בין מספר מיזמים שונים נולדו הלוואות המזנין (Mezzanine). הלוואות אלו, אשר מוענקות על ידי גופים חוץ בנקאיים בעלי רישיון למתן אשראי לעסקים, מאפשרות ליזמים לזכות בהשלמה להון העצמי הנדרש על ידי הבנקים.

הלוואות מזנין להשלמת ההון העצמי מתאימות ליזמים בתקופות של מצוקות אשראי ותואמות לרגולציות השונות המוטלות על הבנקים. למשל, לרגולציה שמחייבת כי יזמים יציגו מינימום של כ-20 אחוזים הון עצמי מתוך הערכת שמאי. בתקופת הריבית האפסית במשק קמו חברות רבות למתן אשראי, אשר עסקו בהענקת הלוואות מזנין. העלאת הריבית, מנגד, יצרה עבור גופי מתן אשראי שונים קושי בגיוס כספים, שאף עשוי לסכן את היזמים עצמם, להקשות עליהם לקבל מימון או להשפיע על גובה ההחזרים שלהם.

"בתקופה הנוכחית והמאתגרת יש מספר שיקולים שיזמים צריכים לקחת בחשבון בהחלטה על בחירת נותן אשראי להלוואת מזנין. ביניהם, הגודל של הגוף המממן, והניסיון שלו במתן אשראי בכלל ובפרט בענף הנדל"ן", אומר שחף ארליך, מנכ"ל טריא ישראל. בחודש שעבר החלה את פעילותה חברת "טריא קרדיט", הפועלת למתן אשראי ליזמים. טריא קרדיט היא חברה בת של קבוצת טריא ישראל, אשר התמזגה לפני שנה לתוך קבוצת לוזון נדל"ן, וחברה אחות לטריא קהילה פיננסית, המוכרת מעולמות ה-P2P. בשונה מהחברה האחות (העוסקת בהלוואות לפרטיים בעיקר), טריא קרדיט משתמשת בהון העצמי שלה ופונה ליזמים. "אנחנו מביאים אל תוך טריא קרדיט את היתרון שלנו כשחקנים גדולים בשוק הנדל"ן, שצברנו בקבוצת טריא ישראל, בין היתר בליווי של קבוצות רכישה מאז שנת 2016", מסביר ארליך. "הקמנו את החברה החדשה בתקופה שאנחנו מזהים אותה כלא פשוטה ליזמים. מתוך הבנה של השוק וידיעה איך להתנהל בו", הוא מוסיף.

ארליך מסביר כי "טריא קרדיט היא חברה נפרדת, עם רישיון למתן אשראי, אך היא מתבססת על החברה האחות והקבוצה הגדולה שכבר נתנה ליווי, כאמור, ללמעלה מ-150 קבוצות רכישה נדל"ניות פרטיות". לדבריו, "ההחלטה על הקמת טריא קרדיט היא חלק ממהלך אסטרטגי רחב יותר להפוך לבית לשירותים פיננסיים. עם חברות שונות שמעניקות שירותים פיננסיים מקצה לקצה, ובאופן ספציפי גם בתחום הנדל"ן שבו יש לנו ניסיון ייחודי".

 צילום: שאטרסטוק

שימו לב למודל התמחור

הניסיון והגודל של הגוף המלווה יכולים להשפיע על יזמים במספר דרכים. למשל, בכל הנוגע לניהול האשראי. לכן כל יזם צריך לשאול כמה שאלות לגבי מקור הכסף שלווה והמרכזית שבהן: האם הגורם המלווה פעל בשוק הנדל"ן גם בתקופת מיתון או במשברי בנייה. השאלה הזו רלוונטית במקרה שבו תידרש גמישות במתן או החזר ההלוואה. "בנוסף, נותני אשראי פרטיים שלא מכירים את עולמות הנדל"ן, עשויים שלא לצפות מראש שינויים שיכולים לפגוע ביכולת שלהם להעניק מימון. העלאת הריבית במשק והקושי של גופים נותני אשראי שונים בגיוס כספים ממחישים את הנקודה הזאת", מדגיש ארליך.

שאלה נוספת שעולה לקראת החלטה לגבי מקור הלוואת המזנין נוגעת למודל התמחור של ההלוואה. מאחר שמדובר בשוק עם מספר לא קטן של נותני אשראי, קיימים הבדלים במודלים שבהם הם מתמחרים את מתן ההלוואה. למשל, הלוואה תמורת אחוז מסוים מהרווח, אחוז מהמחזור או ריביות קבועות - כאשר האחרונה היא הנפוצה ביותר. "חשוב לבדוק את המודלים", מדגיש ארליך. "שימו לב שגובה ריבית מסוים כולל גם את כל העלויות הכרוכות בקבלת ההלוואה, כמו למשל דמי הקמת מסגרת ועמלות נוספות", הוא מוסיף.

פתרונות שונים ליזמים

הלוואות מזנין ליזמים גם תלויות בגובה ההשלמה הנדרשת לצורך המימון העצמי. כשנותני האשראי אף נבדלים ברף המימון שהם מוכנים להעניק. "טריא קרדיט מעניקה עד 75% מההון העצמי הנדרש כהלוואת מזנין, כמובן בהתאם לנתוני היזם", מציין ארליך. הוא מוסיף כי לצד הלוואות מזנין המשמשות להשלמת ההון העצמי, קיימים סוגים שונים של מתן אשראי ליזמים בכלל וליזמי נדל"ן בפרט, "אנחנו בטריא קרדיט מציגים פתרונות שונים בנושא. כמו למשל הלוואות גישור כנגד נכסים מסחריים, מניבים וקרקעות - של עד 85% משווי הקרקע".

כאמור, עליית הריבית במשק מעלה סימני שאלה רבים בעולם האשראי ובתחום הנדל"ן בפרט. ההשפעה שלה על מתן אשראי ועל האצת או האטת פרויקטי נדל"ן רבים עוד תתברר בהמשך. מה שבטוח הוא שיזמים, בעיקר קטנים ובינוניים, נדרשים ללא מעט מחשבה לקראת ההחלטה מי יממן אותם.

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

**מתן הלוואה נתון להחלטת החברה וכפוף לשיקול דעתה הבלעדי. מתן ההלוואה כפוף לביצוע הליך חיתום ודירוג אשראי ללווה. החברה רשאית לשנות את תנאי ההלוואות שיינתנו על ידה מעת לעת. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרום חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.