בפני ישראלים שמחזיקים סכום כסף להשקעה, יש שתי קבוצות עיקריות של השקעות: מניות, כלומר השקעה בשוק ההון, ודירות, כלומר כניסה לשוק הנדל"ן. אלו השקעות שונות מאוד באופיין: מינוף, החזרים, הכנסה, תחזוקה ומיסוי. אך בו זמנית, הן פעמים רבות מתחרות על אותם כספי השקעה ממש. בקרב בין שני סוגי ההשקעות, 2022 הייתה שנה מיוחדת מאוד שבה הנדל"ן לא רק עלה על שוק ההון - הוא זינק מעליו בהפרש עצום.
● האסטרטג הבכיר שבטוח: "תחזיות הפד יפספסו. הריבית תרד מהר יותר ממה שחושבים" | ראיון
● כך הצליח זוג מפרדס חנה לצבור שלושה בתים ומשרד עד גיל 40 | כסף בקיר
● המכרז המסקרן ברמת גן והתוכנית השנויה במחלוקת שחוזרת לשולחן: מה צפוי השבוע בנדל"ן | מדור חדש
ככלל, השקעה באותו הסכום במניות ובדירות תביא בדרך כלל החזר גבוה יותר למניות: כפי שפרסמנו בעבר, מי שהשקיע 100 אלף שקל בדצמבר 1993 בדירה ממוצעת, קיבל תשואה של 374 אלף שקל נוספים עד דצמבר 2020. לעומתו, מי שהשקיע את אותם 100 אלף שקל במניות (S&P 500) קיבל תשואה של 767 אלף שקל. כמעט בכל שנה בעשורים האחרונים מדדי המניות המרכזיים עושים תשואה גבוהה יותר מאלו של הנדל"ן.
זה לא אומר שמניות הן בהכרח השקעה עדיפה על קניית דירה. על פי מחקר שעשו פרופ' דני בן שחר, ד"ר רוני גולן ואמיתי פרנקל מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, דווקא הנדל"ן הישראלי הוא ככלל השקעה טובה יותר. למה? נוסף להבדלים במיסוי ובהכנסה הפסיבית משכר דירה ודיבידנדים, נדל"ן מאפשר הרבה יותר מינוף. כלומר, ניתן ללוות סכומים ניכרים כנגד הדירה הנרכשת, בעוד שקשה בהרבה לעשות זאת כנגד תיק מניות. הבדל זה מאפשר לעליית השווי המתונה־יחסית של הנדל"ן להיות מתורגמת לעליית שווי גבוהה יותר אבסולוטית ביחס למניות.
על פי המחקר, בשנים 1998־2018, 320 אלף שקל שהושקעו במניות הביאו אותנו ל־1.7 מיליון שקל, ואותו סכום בנדל"ן הביא אותנו ל־1.8 מיליון שקל. גם זה, מזהירים החוקרים, עניין של תזמון - בעשור הראשון של המחקר, 1998־2007, דווקא המניות הן אלו שניצחו ובגדול: 1.3 מיליון שקל לעומת 600 אלף שקל בנדל"ן.
בשיחה עם גלובס, פרופ' בן שחר אומר שהניסיון "לתזמן את השוק, to time the market, כנראה נועד לכישלון. לאורך תקופה מספיק ארוכה, הביצועים של שוק המניות עדיפים על שוק הנדל"ן. אומנם במיוחד בעשור האחרון הנדל"ן ייצר תוצאות טובות יותר משוק המניות, אך זו הייתה באמת תקופה ייחודית. האם זה יקרה בעתיד? אני לא יודע".
מצב ייחודי לישראל של 26.4% לטובת הדירות
הדברים האלה נאמרו לפני כשנה, ומה קרה מאז? הנדל"ן זינק אפילו יותר. למעשה, 2022 הייתה שנה טובה באופן יוצא דופן לדירות לעומת המניות. קריסת שוקי המניות יחד עם הזינוק במחירי הדיור בישראל יצרו בישראל מצב ייחודי שבו נרשם הפרש תשואה עצום של 26.4 נקודות האחוז לטובת הדירות. מצב של הפרש של יותר מ־25 נקודות האחוז לטובת תשואת הדירות, ראינו רק פעמיים: ב־2002, אחרי משבר הדוט־קום, עם הפרש של 27.6 נקודות האחוז, וב־2009 אחרי משבר הסאב־פריים, עם הפרש של 34.3 נקודות האחוז.
נתונים אלו הם מאוגוסט של אותה שנה לעומת אוגוסט של השנה הקודמת, כדי לכלול את מדד מחירי הדיור העדכני ביותר (אוגוסט 2022) ולשמור על שנים עוקבות זהות. אם היינו בודקים את הנתונים מדצמבר עד דצמבר, השנה שבה הנדל"ן היה החזק ביותר לעומת שוק ההון הייתה 2008 - שנת המשבר בארה"ב.
מניות יכולות למחוק שווי תוך שנה אחת
בעוד שברוב הגדול של השנים מדדי המניות עולים על מדדי הנדל"ן, התנודתיות של שוק המניות בתקופות של משברים כלכליים מביאה לכך שבאותן שנים הנדל"ן עוקף את המניות בגדול. כלומר, מניות נוטות להביא תשואות גבוהות יותר לאורך זמן על אותו סכום כסף, אך הן יכולות גם למחוק חלק ניכר משוויין תוך שנה אחת, מה שקורה הרבה פחות בנדל"ן. זה נכון לגבי מדד מחירי הנדל"ן ודירות ממוצעות.
בפועל, כשרוכשים דירה, לא רוכשים מדד או דירה ממוצעת - רוכשים דירה מסוימת במצב מסוים ובמיקום מסוים. לכן, יכול להיות שבעוד שוק הנדל"ן יישאר יציב - מחיר הדירה המסוימת יעלה או יירד דרמטית. במובן זה יש יתרון למניות - שכן אפשר באמת לקנות את המדד, ולא רק להשקיע במניות בודדות.
כמו שאמר פרופ' בן שחר, קשה לתזמן את השוק. ייתכן שהנדל"ן ימשיך לעלות אף יותר משוק המניות, וייתכן שהתבנית תחזור על עצמה - ובשנים הקרובות המניות יאפילו על הדירות. גורם נוסף שישפיע על כך הוא עליית הריבית. אחד היתרונות המובהקים של הנדל"ן הוא היכולת לגייס הון כנגדו, וכשאפשרות זאת מתייקרת - ההשקעה בשוק ההון עשויה להיות כדאית יותר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
