מנכ״ל משרד השיכון חושף בכנס גלובס ולאומי: זה מה שיקרה למחירי הדיור בשנה הבאה

האם יש בשורה בירידה הצנועה במחירי הדירות מתחילת השנה? מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן סבור שהשאלה שצריך לשאול היא אחרת. "השאלה היותר מעניינת היא האם קורה פה משהו שהוא רק נגזרת של הריבית, ואז באמת זה אירוע שתלוי רק בריבית וכשהיא גבוהה יש איזשהו מצג שלא מייצג את המצב האמיתי של ירידה. ליזמים קשה לממן, אין תזרים, אין רוכשים ובאופן טבעי נוצרת ירידה מלאכותית במחירים, שתחזור אלינו בבומרנג", כך אמר מורגנשטרן בשיחה עם סגן עורכת גלובס דרור מרמור בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי.

● כנס המשכנתאות | מנכ"ל צמח המרמן: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה"
● כנס המשכנתאות | אלונה בר און: "קיים משבר אמון ענק, הקיטוב ב־2023 הפך למגפה עולמית"

עוד מוסיף מורגנשטרן כי אמנם לריבית יש השפעה ענקית על מחירי הדיור, אך ניתן לראות שהחל משנת 2010 ישנה קפיצה משמעותית בהיצע. "אם נסתכל על זה רגע אחד בקפיצות של 5 שנים, אנו יכולים לראות קפיצה של כמעט פי 2 בשיווקים ואפשר לראות עלייה של פי 2 בכמויות המתוכננות. בסופו של דבר אי אפשר להתעלם מכך שמשרד השיכון, רמ"י ומינהל התכנון עושים עבודה החל מ-2015, הגענו ל-50 אלף שיווקי קרקעות ב-2015, ובשנתיים האחרונות הגענו ליותר מ-100 אלף".

אתה מתייחס לתקופה של ריבית אפסית. זה נגמר.
"נכון, האתגר שלנו הוא 3 דברים, היצע, היצע והיצע. איך אנו עושים היצע? באמצעות שינויים במחיר מטרה - גם מחיר מטרה באזור המרכז, גם שינויים שעשינו בתקצוב הפיתוח ועוד. בסביבת הריבית החדשה אנו צריכים להיות פרואקטיביים ויצירתיים, לא לעשות את אותו הדבר ולקוות שיתפוס. השבוע יש ארבעה מכרזים שנכשלו בעבר ושמים עליהם 150 מיליון שקל מהתקציב כדי להוריד עלויות פיתוח. יש כסף תקציבי לסבסד עלויות פיתוח. אנו מאמינים שבשלושת-ארבעת החודשים הקרובים, נגיע ליעד של 90 אלף שיווקים בשנת 2023 ונעבור את הרף בע"ה של 60 אלף עסקאות. אם נתמיד בזה, מגמת העצירה, בלימת העלייה ואף ירידה היא לא מגמה שנמצאת פה כאפיזודה חולפת, אלא כמשהו שיישאר איתנו הרבה זמן. יש עוד היצע, המגזר הכפרי, עד היום הסתכלו עליו ככמה מאות יחידות דיור או עשרות, אבל רמ"י יכולה להביא לעשרות אלפי יחידות דיור שמשווקים במגזר הכפרי".

בזמנו אמרת שאולי עדיף שלא תעשו כלום כי כוחות השוק יפתרו את הבעיה. אז ירדתם מהתאוריה הזאת?
"לא, כשנכנסתי לתפקיד אמרו היה פעם מע"מ אפס, היה מחיר מופחת, מחיר מטרה, מחיר למשתכן. אני אומר השוק עשה מספיק סיבובים, היזמים התרגלו למחיר מטרה. אני חושב שלא צריך לחפש תוכנית שתיקרא על שם של שר, יש תוכנית שאנו מכניסים בה תיקונים, הקטנו הנחות באזור המכרז ממיליון למקסימום 500 אלף שקל. ובכל הארץ, קבענו הנחה של 20-25% על מחיר דירה, עם מגבלה של עד 500 אלף שקל".

העיקר זה להפסיק להמציא ג'וקרים חדשים בשוק אבל המצאתם ג'וקר חדש ישן. לתת 50 אלף שקל צ'ק למי שבונה דירה ב-600 אלף - זה לא תרופה אמיתית.
"קודם כל זה לא קורה בחלל ריק, זה לא הדבר היחיד שאנחנו עושים. כמו שאמרנו מיליארד שקל להמרצת נדל"ן ותכנון, זה דברים שקורים במקביל. לקיחת משכנתה היא אתגר, אבל ההון העצמי לרכישת דירה הוא אתגר לא פחות. אז כשקונים דירה בהנחה, בשמו הכוללני היום, זה הנחה מההון העצמי, כשאדם רוכש דירה ב-2-3 מיליון שקל זה עדיין לא בר השגה. כשאנו מסתכלים על תוכנית משלימה, אמרנו יש אנשים שרוצים לרכוש דירה שהונם העצמי לא עולה על מאה אלף שקל".

● כנס המשכנתאות | אייל בן חיים: "מחפשי הדיור לא ימשיכו לשבת על הגדר עוד תקופה ארוכה"
● כנס המשכנתאות | יוסי וייזר מהתאחדות יועצי המשכנתאות: "ההלוואות בגמ"חים שנותנים פריסה רחבה ללא ריבית, הם בעלי ערך מוסף"

יש דירות כאלו שעולות עד 600 אלף שקל?
"בדקנו וראינו שיש למעלה מ-7,000 דירות כאלה. אולי עוד ארבעה חודשים אחרי שנבדוק את עצמנו נגיד צריך להרחיב את התוכנית, וייתכן ונגיד שלא הזיזה ולא עשתה משהו משמעותי ושתיגמר. אבל כשאנחנו מסתכלים היום, הרבה תוכניות שיווקו רק בשוליים או רק במרכז. היום יש תמימות דעים שאין פתרון אחד למישהו אחד, עלינו לעשות גם וגם וגם, מבחינתנו זה חלק מפרוטיפוליו של פתרון לאוכלוסייה".

דיברתם על סבסוד לפריפריה, דירות בהנחה, 50 אלף שקל על דירות ב-600 אלף שקל, בסוף אתם החרדים דואגים למגזרכם.
"אז אני אשמח לבוא ולשתף את הציבור כולו. כרגע קרוב ל-6,000 איש נרשמו למענק יד שנייה. אנחנו לא מזהים מגמה מסוימת בין הנרשמים, רואים התפלגות נורמלית, לא יודעים לזהות אוכלוסיות, לא מזהים אנומליה כלשהי. אני מעריך שגם כשנבחן את עצמנו אחרי שהמענקים האלה יוענקו נראה התפלגות נורמלית של האוכלוסייה, והעתיד יוכיח על ההווה. לגבי השאלה הזאת, יבש לי כבר הפה מרוב לבוא ולדבר על הנושא הזה, אבל אני אגיד ככה, אף אחד לא מתבלבל, רואים שאני חרדי, אם יש למישהו ספק שכחרדי אני צריך לא לדאוג לחרדים, אז אני אומר פה אני דואג לחרדים, אם מישהו חושב שלא אדאג ללא חרדים, אז אני לא איכשל, אני דואג לחרדים כמו לשאר חלקי האוכלוסייה".

והעובדה שמתכננים שתי ערים נוספות בנגב לחרדים בלבד, והעובדה שמתכננים שכונות לחרדים בלבד, זה נכון תכנונית, כלכלית וחברתית?
"להסתכל על חרדים ולהגיד שכולם זהים, זו טעות. יש חרדים שרוצים לגור בעיר נפרדת ולא מעט חרדים שרוצים לגור בערים הטרוגניות. צריך להקים ערים חרדיות כי יש ציבור שרוצה לגור בעיר חרדית. כשהיה דיון בוועדה המחוזית, ראשי רשויות בנגב התנגדו להקמת הערים. אמרנו שלהקים עיר זה אתגר, ושאלנו אותם אם הם יוכלו לקחת 2,000-3,000 יח"ד לחרדים, ואלה ערים שיש להן שיווקים של למעלה מ-10,000 יח"ד, אבל כל אחד מהם אמר - 'תשים אצל שכני'".

בסוף ממשלת ישראל היא המתכננת, ולא ראשי הערים. החיים ביחד זו מטרה.
"קרית גת עיר מעורבת, בעכו בשוק חופשי זכתה קבוצת חרדים, וזו עיר מעורבת, כל הערים שאנו משווקים בהן הן ערים מעורבות, נמשיך לעשות את זה. את העיר כסיף לקח 15 שנה עד שההקמה שלה התחילה לצאת לפועל, גם חריש לקח 15 שנה, מדובר בעיר אחת שתקום והיח"ד הראשונות שלה ישווקו באביב שנה הבאה".

"אנו מקיימים שולחנות עגולים כדי להחליט איפה יהיו הפתרונות התחבורתיים והעסקיים, כסיף מוקמת כעיר שיהיו בה תשתיות תחבורה ותעסוקה ובריאות, היא תשמש פתרון מגורים לאוכלוסייה מסוימת ותתן שירותים כדי שתוכל לעמוד על הרגליים". 

● כנס המשכנתאות | ראשת עיריית חיפה: "די לשכונות מגדלים משמימות ללא מפגש אנושי"

"מעריך שהמגמה שרואים עכשיו תלווה אותנו עד 2026"

בנתיים, הציבור קורס תחת נטל המשכנתאות בריבית החדשה. עד כמה תתערבו בשוק הזה?
"אני יכול לומר שיש שאלה עד כמה בנק ישראל והבנקים במדינת ישראל שמרניים ואולי שמרניים מדי. האם משכנתה ל-30 שנה זה הטווח המקסימלי? אולי צריך יותר שנים. האם היחס בין הון עצמי למימון שאנו נותנים מספיק טוב? אולי צריך להרחיבו. מצד שני, ככל שנאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה ביתר קלות, מה זה יעשה לביקושים?".

"בנק ישראל יש לו את המדיניות שלו, אנחנו לא אחראים עליו. אנו רואים את מה שיש אצלנו היום וזו המשכנתה המסובסדת. אנו מניחים שהשנה יהיו 10,000 בתי אב שיגישו בקשה למשכנתה מסובסדת. אבל המנגנון מסורבל ובקרוב נשתף גם את היועצי משכנתאות כדי להבין איך אנו מייעלים את המנגנון אצלנו של הוצאת תעודת זכאות. המדינה משקיעה מאות מיליונים לסבסוד משכנתאות, את הכסף צריך לטייל ולייעל. אנחנו לא בטוחים שהיום זה נעשה בצורה הכי אפקטיבית, כי זה דבר שלא נגעו בו למעלה מעשור".

כשאתה עוזר לאנשים לקחת משכנתה מסובסדת אתה מגדיל ביקושים.
"אנחנו לא הולכים להגדיל, אלא לדייק. מכלי שלא נותן פתרון כי הוא הפך להיות שולי להרבה אנשים נוטלי משכנתה, לתת את זה באמת למי שצריך. אנחנו לא חושבים שזה יגדיל ביקושים, זה יאפשר למי שלא מסוגל היום לקחת משכנתה לדייק את הכלי הזה שייתן פתרון".

בנתיים פתרון השכירות לטווח ארוך לא קיים בתנאי השוק הנוכחיים. המכרזים נכשלים בזה אחר זה.
"שוק השכירות לטווח ארוך, אפרופו הריבית, נפגע יותר מכל מה שאנחנו מדברים. המדינה השקיעה במשך עשור הרבה מאוד כסף לפתח את השכירות, אני לא איכנס לחשכ"ל או לבנק ישראל, כן לתת ערבות מדינה כן או לא, אנו כמדינה צריכים להשקיע הרבה יותר בשוק השכירות. במועצת רמ"י הקרובה נביא גם למרכז וגם לפריפריה דחיית תשלומים משמעותית של נתיים בתשלום על קניית הקרקע, מעבר למה שעשינו היום".

דיברנו עד כמה קשה ליזמים לקנות היום קרקע, התחום של ההתחדשות העירונית במדינת ישראל יכולה לצמוח יותר חזק, וזה לא קורה. המדינה סמכה על כוחות השוק שיצמחו לבד, וזה לא קורה.
"הרבה פרויקטים שלא היו כלכליים הפכו לכלכליים, הרבה פרויקטים שהיו צריכים קרקע משלימה הפכו לכלכליים. אנחנו היום רואים ששליש מהתחלות הבנייה בהיתרים שיוצאים הם מהתחדשות עירונית, התחדשות עירונית קורמת עור וגידים. בוא לא נשכח, יזם בדרך כלל צריך לרכוש קרקע, הריבית גבוהה ויש חוסר יכולת להתממן בעלויות גבוהות, אז בהתחדשות עירונית לא צריך לבוא ולקנות קרקע. אנו רואים את זה עובד ואיך זה מתרחב, ניקח עיר כמו קרית גת, יש גם ערים אחרות, ההתחדשות העירונית מגיעה גם לשם. המספרים מדברים, העלייה שחווינו בשנים האחרונות מאוד משמעותית ואנו צופים שזה יעלה".

האם אתה יכול להבטיח לציבור פה, עם ההתחדשות העירונית וכל מה שדיברנו עד עכשיו, שהספינה שינתה כיוון והמחירים ירדו?
"הנבואה אנו יודעים ניתנה למי, אבל אני מסתכן ומעריך שהמגמה שאנו רואים עכשיו תמשיך ללוות אותנו עד 2026".

***גילוי מלא: כנס המשכנתאות של ישראל נערך בשיתוף עם בנק לאומי