מחירי הדירות בירידה? אלו האזורים שבהם ניתן בעיקר לראות את המגמה

הכותרות המקובלות מעולם הנדל"ן הישראלי הן שמחירי הדירות יורדים. זה נכון, אבל הירידות אינן נרשמות בכל הארץ וגם לא במידה שווה. שלושה מחוזות גיאוגרפיים גוררים את מדד מחירי הדירות למטה, בעוד ששלושה דווקא ממשיכים להראות עליות מחירים.

● כסף בקיר | לימור קנתה שתי דירות בפולין, אורן רכש בחיפה. חזרנו לבדוק מה קרה להשקעות שלהם 
● רק 20% מתושבי תל אביב יכולים לרכוש דירה בעיר. ומה קורה בירושלים?

מאז חודש אוקטובר האחרון, מדד מחירי הדירות עלה בקרטוע ובשיעורים מאוד נמוכים, לאחר מכן שאף לאפס כמה חודשים ובמרץ השנה מחירי הדירות החלו לרדת, ועד כה ירדו ב־0.8%. כבר כתבנו בעבר שאזור תל אביב מוביל את הירידות, במיוחד באפריל ובמאי האחרונים. בסך־הכול ירדו מחירי הדירות במחוז זה ב־2.8% מאז אוקטובר האחרון.

במחוז המרכז המחירים הוסיפו לעלות עד לתחילת השנה, ומאז ירדו בשיעור מכובד של 2.5%. במחוז הדרום לעומת זאת הירידה מתחילת השנה כבר הגיעה לכ־2%, אך בחודשיים האחרונים התמתנה במקצת והתייצבה על 0.6%.

ואולם במחוז הצפון מדד מחירי הדירות דווקא עלה בכ־3% בתקופה הזו, וזאת אחרי שבפברואר העלייה כבר הגיעה ל־4.5%, אולם מאז התמתנה; בירושלים נרשמה עלייה של 1.8% מאז ינואר, ובאותו זמן במחוז חיפה נרשמה עלייה של כ־1%.

בתל אביב: מלאי דירות שמספיק לכשלוש שנים

מדוע זה קורה? שלושת המחוזות שבהם נרשמו ירידות מחירים (תל אביב, מרכז ודרום) הם המחוזות הגדולים ביותר, הנבנים ביותר ועתירי העסקאות ביותר. במחוזות תל אביב והמרכז נרשמו הירידות הגדולות ביותר ברכישת דירות חדשות במחצית הראשונה של השנה הנוכחית לעומת המחצית הראשונה של שנה שעברה: 56% בתל אביב ו־48% במרכז.

במחוז הדרום דווקא נרשמה ירידה קלה יותר של 21%, והוא כיום המחוז המוביל מבחינת מכירת דירות חדשות. אך קצב הבנייה מהיר יותר כיום, ובסוף יוני השנה נותר בו מלאי של 11 אלף דירות חדשות לא מכורות.

לפי קצב המכירות היום, מדובר במלאי שמספיק לעוד שנה וחצי, והוא מוסיף לעלות. כמעט חמישית מהיצע הדירות החדשות בישראל נמצא במחוז זה, ומצבו יחסית טוב לעומת שני המחוזות האחרים שמחירי הדירות בהם ירדו.

בתל אביב יש מלאי של יותר מ־17 אלף דירות, שמספיק בזמן הנוכחי לכמעט שלוש שנים; במרכז יש כ־14 אלף דירות חדשות לא מכורות, מלאי שמספיק לכשנתיים; בצפון (מלאי של 3,700 דירות), בירושלים (מלאי של 6,200 דירות) ובחיפה (4,200) - המספיקים לכשנה.

קהל חרדי שבוי בבית שמש ובירושלים

למספר הנומינלי של מלאי הדירות יש חשיבות אדירה, כי ככל שיזם תקוע עם מלאי גדול יותר - הוא נתון ללחצים פיננסיים ואחרים גדולים יותר. לכן כשיזמים תקועים עם מלאי של למעלה מ־10,000 דירות בשלושת המחוזות הללו וקצב המכירות הוא כה נמוך - יש להם את התמריץ הגדול ביותר להוריד מחיר.

כשמדברים על מחוז ירושלים, מכוונים בעיקר לבירה ולבית שמש. בשני המקומות הללו, בעיקר בבית שמש, יש לא מעט "קהל שבוי" חרדי. עם מלאי לא גדול של כ־6,200 דירות של דירות לא מכורות, נראה שליזמים הפועלים במחוז יש מקום לאופטימיות יחסית לגבי עתיד המלאי שלהם, והם לא מוצאים צורך להוריד מחירים.

בקריות הצפה, בחיפה חסרות דירות

הערים המובילות במחוז חיפה הן חיפה עצמה, הקריות וטירת הכרמל. בבירת המחוז חיפה, מתקיים מצב חריג למציאות הנדל"ן בישראל, שעה שבשנים האחרונות נרכשות יותר דירות מאשר נבנות: מאז 2021 ועד לסוף הרבעון הראשון של השנה הנוכחית הוחל בהקמת 1,600 יחידות דיור בעיר, אבל נמכרו כ־2,200; איך דבר כזה יכול לקרות? ככל הנראה הליכי פריסייל של יזמים שמוכרים לפני שהם מתחילים בבנייה. אם מישהו רוצה הדגמה מעשית למחסור בדירות - חיפה היא המקרה.

ניסינו לבדוק מה קורה בכמה מקומות בעיר באמצעות בדיקת המכירות בפרויקטים חדשים. אומנם משקלן של דירות חדשות בשוק החופשי מגיע לכ־20% מכלל העסקאות, אך כשיש ירידות בשוק הזה, הן מושכות אחריהן גם את שוק הדירות יד שנייה. מאז אוקטובר האחרון נרשמה ירידה של 6.5% במחירי הדירות החדשות בכלל הארץ, ללא הכללת דירות של מחיר למשתכן - נתון שהיווה את אמת המידה שלנו בבדיקה.

בחינה של מחירי דירות חדשות בפרויקטים שנמכרו בשנה האחרונה בעיר מעלה שבחלק מהמקרים, למשל בפרויקט התחדשות עירונית בנווה דוד, נרשמה עליית מחירים קלה. בחלק מהעסקאות שבוצעו בדירות סמוכות באותן קומות, מצאנו עלייה של עשרות אלפי שקלים, ובמקרים אחרים המחירים היו דומים. לא נמצאו ירידות מחירים.

וכך, בעוד בקריות יש בשנים האחרונות סימנים להצפה בבנייה, המצב בחיפה, והמלאי הנמוך של דירות שנותר למכירה במחוז - מביאים לכך שעל אף המצב הקשה, בינתיים המחוז הזה מוסיף להעלות במחירי הדירות שבו.

נהריה: המחיר לא זז כמעט שנה

ההתנהגות המעניינת ביותר ניכרת במחוז הצפון, שמוביל בחודשים האחרונים בעליות מחירים. בניגוד למחוזות האחרים שמאופיינים בערים דומיננטיות, מחוז הצפון כולל הרבה מאוד יישובים, שמפוזרים על פני שטח גיאוגרפי נרחב, ובהם אוכלוסייה מגוונת.

היצע הדירות החדשות במחוז זה צנוע במיוחד - כ־3,700 דירות. שתי הערים שהובילו בשנים האחרונות את הבנייה במחוז זה הן נהריה ועפולה. מה קורה בהן?

הבדיקה שערכנו אינה עומדת באמות מידה סטטיסטיות, אבל לדעתנו היא יכולה לתאר לא רע את התמונה המתגבשת. בדקנו מספר פרויקטים בנהריה ובעפולה. בנהריה לא נראה שחלה תזוזה במחירי הדירות. כך למשל שתי דירות 4 חדרים שכנות בקומה הראשונה של פרויקט חדש בן 8 קומות ברחוב הרצל, נמכרו באוקטובר שנה שעברה וביולי האחרון באותו מחיר בדיוק: 1.72 מיליון שקל; גם בפרויקטים ברחובות אברהם קיי ולוחמי הגטאות לא ניכרת ירידת מחירים בין סוף שנה שעברה לחודשים האחרונים.

לעומת זאת בעפולה מצאנו מצב אחר לכאורה: בדצמבר שנה שעברה ובפברואר שנה זו נמכרו שתי דירות 4 חדרים בקומות השמינית והשביעית של פרויקט בן 10 קומות, ב־1.375 ו־1.425 מיליון שקל; בחודש יולי האחרון בוצעו מספר עסקאות על דירות דומות בקומות 6־8 לפי 1.3 מיליון שקל. באם העסקאות בוצעו לפי אותם תנאים, יש כאן ירידת מחיר של כ־7%. אלא שבפרויקטים אחרים בעיר שבדקנו לא נתקלנו בשינויי מחירים משמעותיים.

בשורה התחתונה, אומנם הגידול במספר הדירות המוצעת משמעותי, ובא לידי ביטוי בירידת מחירים, אך במקרה זה הוא נובע מירידה בביקוש לדירות במרכז הארץ ובדרום. אין מדובר בסמנטיקה, שכן ברגע שהביקוש יגדל - המחירים ישובו לעלות.