ביהמ"ש הכריע: מתי אתם יכולים לעבור דרך החצר של השכן?

הכותב הוא שותף בכיר ביוסף ישורון ושות' מתמחים במקרקעין ובתים משותפים

השופט ארז יקואל, סגן נשיא בית משפט המחוזי בתל אביב, פרסם החלטה מעניינת בנושא רישום זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין בבעלות קק"ל. זיקת הנאה מאפשרת לאדם או לקבוצת אנשים לעשות שימוש במקרקעין הנמצא בבעלות אדם אחר. הצורך בזיקת הנאה מתעורר כאשר מתעוררת מחלוקת, לרוב בין כמה חלקות, כאשר חלק מהחלקות, כמו במקרה זה, כלואות, ואין גישה ישירה בשביל אלא באמצעות הליכה דרך השביל המחבר לחלקות הסמוכות. 

● רוכשי דירות במגדל היוקרה בתל אביב בתביעה של 46 מיליון שקל
● אזורים איחרה במסירת 400 דירות בשוהם, הרוכשים יפוצו בכ-20 מיליון שקל

סיפור המקרה: תובעים מחולון עתרו לרישום זיקת הנאה מכורח שנים במקרקעין שבבעלות קק"ל. בתביעתם הם עתרו לרשום את זיקת ההנאה בשביל מעבר המוביל מביתם ומצוי במקרקעין בחלקות סמוכות, המוחכרים לשכנים של התובעים.

שימוש נוגד

ביום 30.3.2020 הגיש אחד הנתבעים בקשה להיתר בנייה ביחס לחלקה שלו, בהסכמת יתר החוכרים באותה חלקה. התובעים התנגדו לבקשה, בטענה כי הבנייה המוצעת היא בשטחו של השביל המזרחי, המוביל לבתיהם, וכן הוסיפו כי קיימת תשתית מים וחשמל של ביתם.

במסגרת ההתנגדות, הם הציגו לוועדת התכנון והבנייה פסקי דין מבתי משפט השלום והמחוזי משנות ה־90 בחלקות האלה שהתגוררו בהן משפחות אחרות. בין השאר, נקבע בעבר כי לבעלים הקודמים יש זיקת הנאה מכוח שנים, שיורה לשכן להשיב מצב לקדמותו. בעקבות פסק הדין של בית משפט השלום, נרשמה בלשכת המקרקעין הערת אזהרה לפיה ניתן פסק דין על־ידי מחוזי תל אביב הקובע זיקת הנאה לזכות מעבר בשביל.

לימים הבעלים החדשים הגיעו להסכם פשרה כי נוסח הערת אזהרה יתוקן, וייגרע מזיקת ההנאה שטח הגינה אשר נמצא כזכות בלעדית של אחד הנתבעים. ב־3.8.21 דנה ועדת המשנה לתכנון ובנייה חולון, והוחלט לאשר את הבקשה למתן היתר בנייה בכפוף להצגת מתווה חלופי לשביל הגישה.

החלטה: בית המשפט דחה את התביעה ופסק כי במקרה זה לא נמצאו התנאים לסטות מן הכלל לפיו בחוק המקרקעין סעיף 113 (ג) אין לתת זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין של המדינה. בית המשפט קבע כי אין מחלוקת בדבר קיום תנאים של סעף 94 לחוק המקרקעין, כך שהשימוש צריך לשקף שימוש נוגד של בעלי המקרקעין בחלקה, זכות הראויה להיות זיקת הנאה, על פני תקופה של 30 שנים רצופות, כפי שנקבע בפסק דין 700/88 אסטרחאן נ' בן־חורין.

בית המשפט לא השתכנע כי יש מקום להוצאת צו מניעה קבוע, שכן התובעים לא הצליחו להוכיח קיום מטרד משמעותי. בעניין טענת התובעים בדבר הפרעה שתיגרם להם מהבנייה, בית המשפט קבע כי נושא זה כבר הובא בפני ועדות התכנון ואנשי המקצוע, אך לא מצא כי בהוצאת היתר הבנייה אכן תהיה לתובעים פגיעה ממשית. התובעים גם לא ערערו בערר לוועדה המחוזית, ונקבע כי אין מקום לטעון זאת כאן בדרך עקיפה.

טענות התובעים לגבי אפשרות של הפרעה עתידית זו נדחתה על־ידי בית המשפט, ונפסק כי הטיעון הוא טרם זמנו, והתובעים יהיו רשאים לפנות לוועדות התכנון.

לאור דחיית התביעה, בית המשפט פסק הוצאות כולל שכר־טרחת עורכי דין לחלק מהנתבעים, בסכום כולל 66,250 שקל.

לסיכום: פסק דין זה מעלה את השאלה האם נכון לבטל הוראת חוק האוסרת רישום זיקת הנאה מכורח שנים על מקרקעין של המדינה. כיום שגופי המדינה, ובהם רמ"י, החלו לפקח ולעקוב אחר פולשי קרקעות גם באמצעות רחפנים, יש מקום לחשיבה מחדש ולתיקון החוק, כך שבעידן של שינויים טכנולוגיים ורישום דיגיטלי - גם רמ"י וקק"ל יוכלו לפקח על רכישת זיקת הנאה מכוח השנים.

34110־11־21