רישום נכס והערת אזהרה

אחד מהחששות של כל רוכש מקרקעין הינו הבטחת הכספים שהוא משלם על חשבון רכישת המקרקעין עד שהוא נרשם כבעל זכות במקרקעין. לדוגמא, בהסכם מכר מקרקעין המוכר מקבל את התמורה בשלבים, והקונה יכול להיות בעמדה נחותה אם המוכר שלו ישעבד את המקרקעין לצד ג', שאינו קשור לעיסקה בין המוכר לבין הקונה.

לצורך כך, סעיף 126 לחוק המקרקעין יצר מנגנון יעיל, מהיר וזול ביותר, שנקרא "הערת אזהרה". מנגנון זה כשמו כן הוא, ובא להזהיר את אחרים ולהודיע להם, כי אם ברצונם לבצע עיסקה כלשהי במקרקעין, עליהם להביא בחשבון, שבעל המקרקעין עשה כבר עיסקה בהם, ויש לוודא את מהות העיסקה בכדי למנוע עיסקה נוגדת.

סעיף 127 לחוק המקרקעין מעניק להערת אזהרה את "השיניים" בכך שהוא קובע, כי משנרשמת הערת אזהרה, לא יהיה בכוחם של עיקול, או פירוק (אם והמוכר הינו חברה), או פשיטת רגל של המוכר, כדי לפגוע בעדיפות של בעל הערת אזהרה.

יודגש, כי ניתן לרשום בפנקסי מקרקעין עוד מספר הערות בנושאים שונים, כגון הערה על הגבלת כשירות (למקרה שבעל של קרקע לדוגמא הינו קטין וחסר כושר משפטי), או הערה על הצורך בהסכמה של צד ג' (למקרה שבעל מקרקעין מתחייב כלפי צד ג' לבצע עיסקה במקרקעין בלי הסכמת צד ג'), ועוד סוגי הערות המפורטות בחוק. כמו כן ניתן לרשום הערות גם לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ט 1969.

פסקי דין מנחים

ע.א. 635/70 חיים בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית ואח' פד"י כה (ב) 121. אם הערת אזהרה נרשמה אחרי עיקול מטעם נושה של מוכר, אזי העיקול גובר.

ע.א. 540/88 גי.אי.גי. השקעות ופירוק ואח' נ' רשם מקרקעין בפת"מ פד"י מט (2) 735. הערת אזהרה, שניתנה לטובת רוכש של קבלן, ניתן למחוק רק אם כתוב באופן מפורש בהסכם בין קבלן לבין בעלים, והן בייפוי כוח שנתן הבעלים.

ע.א. 886/97 שושנה בורשטיין נ' מרים חודאד פד"י נב (4) עמ' 68. בעל הערת אזהרה יכול להמחות את הערת האזהרה שלו ללא הסכמת בעלים הרשום.

ע.א. 1851/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב. אם הערת אזהרה נרשמה אחרי עיקול מטעם נושה של מוכר, עדיין בעל הערת אזהרה גובר (שינוי הלכת בוקר).