כיצד תיראה שכונת רמת אביב הוותיקה בעוד 20 שנה? "גלובס" חושף את מסמך המדיניות שגיבשה לאחרונה עיריית תל אביב הקובע מהם עקרונות הבינוי שתתיר בעתיד הוועדה המקומית בשכונות הוותיקות רמת אביב א', דרום רמת אביב ב' ועבר הירקון.
בצפון תל אביב נמצאות כיום שתי עתודות הקרקע הגדולות ביותר בעיר לתכנון עתידי: האחת היא הקרקע שבה פועל שדה דב, שצפוי להתפנות מהמקום עד 2018, והשנייה היא תוכנית 3700 שכוללת הקמת 12.5 אלף דירות, וכן שטחי תעסוקה מסחר ומלונאות, שאושרה ונמצאת בשלבי תכנון מפורט.
במסגרת תוכנית המתאר לתל אביב, שנמצאת בימים אלה בהליך התנגדויות וקובעת כיצד תיראה העיר בעוד שני עשורים, הוחלט להתייחס גם לשכונות הוותיקות של רמת אביב, על מנת שצביונן המיוחד יישמר, אך שגם הן יזכו להתחדשות עירונית ולא ייזנחו מאחורי שכונות הענק החדשות המתוכננות לקום ממערב.
תוכנית המתאר לעיר קובעת כי רחוב איינשטיין, שמתחיל באוניברסיטת תל אביב ומגיע מערבה עד הים, יהפוך לציר עירוני ראשי, בדומה לרחוב אבן גבירול. בקטע שעד דרך נמיר יכלול הרחוב בניינים בני 9 קומות, ובקטע המערבי לדרך נמיר יכלול בניינים בני 15 קומות הכוללים שטחי מסחר נרחבים במפלס הרחוב. התוכנית ייעדה את השכונות הוותיקות כמיועדות להתחדשות עירונית ומסמך המדיניות שערכה האדריכלית ענת צ'רבינסקי ואושרה לאחרונה על ידי הוועדה המקומית קובע קווים מנחים למימוש ההתחדשות העירונית בשכונות אלה.
השכונות הוותיקות רמת אביב א' ו-ב' שאליהן מתייחס מסמך המדיניות בנויות על שטח של 950 דונם, בגבולות שבין רחוב אנדרסן וחורשת טאגור מצפון, רחוב חיים לבנון ממזרח ומדרום, ודרך נמיר ממערב. בנייתן החלה ב-1954 במסגרת פרויקט השיכון הציבורי, והושלמה ברובה עד 1962. הן נועדו לתת מענה דיור עבור אוכלוסיה הטרוגנית, עובדה שהכתיבה תמהיל דיור מגוון, עירוב שימושים, צפיפות מגורים נמוכה לצד שטחים ירוקים נרחבים וסממני תכנון נוספים שהפכו את השכונה לאיכותית מאוד גם במושגים של היום.
בשנים האחרונות קודמו בשכונות כמה פרויקטים של התחדשות עירונית, ביניהם תמ"א 38 ופינוי בינוי, בראש ובראשונה בשל הפוטנציאל הכלכלי הרב הטמון במימוש פרויקטים בשכונות אלה שמחירי הדירות בהן הרקיעו שחקים בעשור האחרון.
אלא שעד היום, אף פרויקט מאלה שקודמו לא יצא אל הפועל מסיבות רבות. הבולטת בהן הייתה החשש של עיריית תל אביב להגדיל במידה משמעותית את זכויות הבנייה בשכונות אלה, שמימושן עלול לפגוע אנושות באופיין המיוחד של השכונה המתאפיין בצפיפות נמוכה.
"קווים מנחים שיעשו סדר"
"צריך להבין שהתכנון בשכונות האלה, הוא בדיוק מה שהיום מגדירים בעידן המודרני כבנייה ירוקה", אומר האדריכל ערן וקסלר ממחלקת תכנון צפון בעיריית תל אביב. "השכונות הן קומפקטיות, בתוך שטחים ירוקים נרחבים, יש בהן את כל השירותים הציבוריים, החל מגן ילדים, בית ספר ועד לקופת חולים ובית אבות, ולכן הן אידיאליות לאנשים מכל גיל. מאחר שאנחנו רוצים לשמר את הייחודיות של השכונות האלה, אך גם מבינים שהם זקוקות להתחדשות, קבענו קווים מנחים שיעשו סדר ויתנו ודאות גם לתושבים וגם ליזמים בנוגע למה שמותר לעשות בשכונה.
"החלטנו שאנחנו מעוניינים להמשיך לראות את המבנים הטוריים הקלאסיים שכוללים כמה כניסות, כי אין לנו עניין להפוך את השכונות האלה למרכז תל אביב", מסביר וקסלר. "לכן, אנחנו מאפשרים התחדשות עירונית במסגרת של תמ"א 38 בשכונה, גם במתכונת עיבוי וגם במתכונת הריסה ובנייה. במקרה של הריסה ובנייה, הבניין החדש שיוקם יהיה בעל אותם מאפיינים של המבנה הטורי שנהרס".
באשר לזכויות הבנייה שיתאפשרו במסגרת המדיניות החדשה נקבע כי במסגרת תמ"א 38-עיבוי בבניינים בני 3 קומות תתאפשר תוספת של 1.65 קומות על הבניין הקיים, ותוספת של 2.65 קומות לבניין בעל 4 קומות ומעלה. במקרה של הריסה ובנייה קובעת המדיניות כי תתאפשר תוספת של 2.65 קומות לבניין שייהרס.
באשר לתמהיל הדירות קובע מסך המדיניות כי בכל תוכנית שבה תאושר תוספת זכויות מעבר לתמ"א 38, יוקצו 20% מיחידות דיור הנוספות לטובת דיור בר השגה.
מסמך המדיניות כולל התייחסות למרכז המסחרי ברחוב ברודצקי, שצפוי לכלול תוספת גובה ושטחי משרדים מעל לקומות הקיימות כיום, והחייאת מבנה קולנוע "תמוז" לשעבר, הניצב סגור בלב המרכז המסחרי. המגרש, שמוגדר בייעוד "מיוחד", נמצא בבעלות פרטית, ומסמך המדיניות כולל התייחסות לתמהיל השימושים שיותרו בו, בדגש על שימושי תרבות. עיבוי השטחים במרכז המסחרי כולל גם עיבוי שטחי מעונות הסטודנטים הממוקמים ברחוב ברודצקי מול המרכז המסחרי.
לדברי וקסלר, מסמך המדיניות אינו סטטוטורי, אך נועד "לעשות סדר", ועל פי הקווים המנחים שמציג המסמך, והוודאות שהוא מייצר, אמורים התושבים והיזמים לפעול.
"הליך ממושך של שיתוף הציבור"
בסך הכול כוללות השכונות רמת אביב א' ורמת אביב ב' כיום 5,000 יחידות דיור, ועל פי מסמך המדיניות, צפויות להתווסף לשכונות מקסימום 2,830 דירות נוספות. "מסמך המדיניות נערך לאחר הליך ממושך של שיתוף ציבור", מסבירה צ'רבינסקי, "בקרב תושבי השכונות היה ניגוד אינטרסים שהתבטא בעיקר בין תושבי הבתים הפרטיים שרצו לשמר על צביון השכונה לבין תושבי בנייני הרכבת שביקשו לממש התחדשות עירונית במרחב המגורים שלהם. התפקיד שלנו היה לאזן בין האינטרסים שכללו גם שמירה על צביון השכונה וגם התאמתה לעיר תל אביב של היום".
מלכוד החניה: תוספת חניות בשטחים ציבוריים פתוחים
"מאחר שחשוב שהאופי של השכונה יישמר", מסביר וקסלר, "לא נאפשר הקמת חניות על חשבון החצרות הירוקים שבין הבניינים, ותוספת החניות תתבצע בשני אופנים - כתוספת חניות בשטחים ציבוריים פתוחים שייועדו לשם כך, או במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית".
לדברי וקסלר, במסגרת המתכונת הראשונה נבחנת כעת אפשרות לתוספת של חניונים ציבוריים בשצ"פ בכניסה לשכונת רמת אביב מדרך נמיר, הסבת חניות ברחובות ללא מוצא לחניונים תת קרקעיים במסגרת מכרזי BOT, והסבת החניון בעורף המרכזי המסחרי ברחוב ברודצקי לחניון תת קרקעי. מימון הוספת החניות יתבצע באמצעות תשלומי קרן חניה המשולמים לעירייה למטרה זו. "לגבי תוספות החניה בבניינים שיתבצעו בהם פרויקטי תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה יתווספו חניונים תת קרקעיים ובמתכונת עיבוי, לא נרצה לפגוע בשכונה על ידי מספר רב של רמפות ירידה לחניונים, ולכן העירייה תתנה הקמת חניון תת קרקעי בהתאגדות של לפחות 3 בניינים טוריים צמודים לצורך כך" מסביר וקסלר.