טורונטו / צילום: בלומברג
קר בקנדה, קר מאוד, אך בכל מה שקשור לענף הנדל"ן המקומי, הדברים מתחילים מעט להפשיר שם, בקצב מדוד. שוק הנדל"ן הקנדי היווה תמיד אלטרנטיבה שפויה לשוק הנדל"ן העולמי, המשול בשנים האחרונות לרכבת הרים ללא מעצורים. ועדיין, נראה כי המשקיעים הגלובליים טרם גילו את קנדה. קרנות מקומיות הן השולטות הבלתי מעורערות בשוק, הונם של המשקיעים הזרים מהווה כעשירית בלבד מההשקעות בענף.
אחת הסיבות המרכזיות לכך היא הקרבה לארה"ב, המציעה למשקיע הזר שוק גדול ופתוח יותר. כמו כן, העובדה כי השוק הקנדי לא נפגע באופן רציני מהמשבר בשנים 2008-2009 מעידה אמנם על חוזקו אך מסיתה משקיעים זרים לעבר מדינות שנפגעו קשה שם ניתן לאתר מציאות ביתר קלות.
השוק הקנדי מושפע בעיקר ממקבילו האמריקאי. הירידה בקצב רכישות האג"ח של הפד מקשה אף יותר על החדירה לשוק הקנדי, בעיקר בשל עלייה בעלות הכסף והקושי במינופו. יחד עם זאת, דווקא המשקיעים האמריקאים מגלים עניין רב, בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי, בקנדה ומווסתים חלק מהונם לשכנה מהצפון, המציעה מצידה למשקיעים המעוניינים לשים חלק מהונם מתחת לבלטות הקנדיות המחוממות, מדיניות הגירה מקלה המחפה על קצב ילודה נמוך ועל הזדקנות האוכלוסייה המקומית, מיסוי נוח, שקיפות מוסדית ועוד.
ארבעת ערי הכרך המובילות בקנדה - הקוורטט המפורסם - טורונטו, מונטריאול, קלגרי ו-ונקובר, צפויות להמשיך להפשיר ולצמוח בקצב של 2.8% לשנה, גבוה מהממוצע הכלכלי העולמי. הכלכלה בארבע הערים האלו מונעת לא רק מענף האנרגיה המסורתי אלא גם נהנית מעדנה מסוימת בתחומי המדע, הטכנולוגיה, הרפואה, חינוך והתעשייה ה"ירוקה".
מנתוני J.L.L (ג'ון לאנג לאסל) עולה כי ארבע ערים אלו נמצאות ברשימת 50 הערים הגדולות בתחום הנדל"ן מבחינת השקעה כספית, ובשלוש השנים האחרונות הושקעו בהן כ-37 מיליארד דולר על ידי משקיעים מקומיים וזרים גם יחד.
טורונטו
כשמדברים על קנדה, האסוציאציה העסקית הראשונה שעולה היא טורונטו, העיר הראשית, מרכז העסקים של המדינה ומקור משיכה למשקיעים מרחבי העולם. ולראיה, נכון לסוף 2013 הובילה טורונטו את התחלות הבנייה בכל צפון אמריקה עם כ-650 אלף מ"ר של בנייני משרדים.
תוכניות גרנדיוזיות לשיפור המרקם התחבורתי ותוכניות אב עירוניות לפיתוח כולל בעיר צפויות להעביר חלק ניכר מהתאגידים הממוקמים כיום במרכז העסקים הישן של העיר אל עבר מרכזים חדשים, המצויים בהתפתחות.
מגזר המגורים בעיר הפתיע ביציבות מחירים מעוררת כבוד במהלך המשבר של 2008-2009 ומאז הכיוון הוא כלפי מעלה. נכון לתום 2013 מחירה של דירה ממוצעת בעיר עמד על כ-553 אלף דולר אמריקאי. רוב הבנייה בעיר היא לגובה, וב-2013 לבדה החלה בנייתן של 64 אלף דירות בבניינים רבי קומות, אשר לא מצליחים לאזן את הביקוש הער ואת עליות המחירים.
מהלכי הממשל הקנדי לרסן עליות אלה, בעיקר באמצעות הגבלות על נטילת משכנתאות, טרם החלו מלהשפיע על משקיעים, ובייחוד זרים, אשר רואים בענף המגורים הזדמנות.
מונטריאול
העיר השנייה בגודלה במדינה, שבמטרופולין שלה מתגוררים כ-4 מיליון תושבים, נודעת כמגנט לסטודנטים מרחבי העולם וממוקמת ראשונה בממוצע סטודנטים לאוכלוסיה בכל צפון אמריקה. יחד עם זאת, חוסר היציבות הפוליטית האט בשנים האחרונות את קצב ההתפתחות הנדל"ני בעיר.
מחירי הדיור והשכירות בעיר עדיין נמוכים מהמקבילות העירוניות הראשיות, ועל פי נתוני JLL מחיר דירה ממוצעת לשנת 2013 עמד על כ-320 אלף דולר אמריקאי, כ-70% פחות מהממוצע בארבע ערי הכרך הקנדי ושווה ערך לדירת שיכון צנועה אי שם בנתניה. המחירים הסבירים האיצו את הבום הנדל"ני והצפי הוא כי בשנתיים הקרובות היצע הדירות יעלה בעוד כ-15%.
קצב בנייה מואץ מאפיין גם את ענף המשרדים בעיר, אשר אמור לתרום כ-250 אלף מ"ר נוספים בשנתיים הקרובות למטרופולין ולהפוך את מונטריאול לאלטרנטיבה אמיתית לתאגידים המחפשים משרדים במחירים נוחים.
אף שממוצע ההכנסה בעיר נמוך מעט מהממוצע הארצי, קצב הגידול בצריכה המקומית בשנים האחרונות, הפך את הנדל"ן המסחרי אטרקטיבי בעיקר לרשתות אמריקאיות ואירופאיות המחפשות להסתעף גלובלית.
קלגרי
בירת הנפט והגז הקנדי ואחת מהחשובות בתחומן בעולם המערבי. הפיתוח העירוני המואץ של העיר שצפוי להגדיל את אוכלוסייתה בכמיליון איש ב-25 השנים הקרובות מקדם נהירת מיעוטים לעיר - הם נהנים ממדיניות מס נמוכה. תוכניות הגידול האסטרונומיות המגובות בהשקעות ענק בתשתיות צופות לתמורות גם לתחום הנדל"ן, כך על פי JLL. תחום המשרדים צפוי להגדיל את ההיצע בכ-25% עד לשנת 2020 וגם התחום המסחרי עתיד להתרחב ולמשוך תאגידים גדולים מרחבי העולם, ובעיקר מארה"ב.
שוק המגורים בעיר עובר אף הוא טרנספורמציה מובנת, מבנייה מסורתית של וילות חד משפחתיות לבנייה רוויה. אף ששוק הדיור בעיר נחשב יקר יחסית - מחיר דירה ממוצעת עומד על כ-460 אלף דולר אמריקאי וממוקם שלישי במדינה - הוא נחשב יציב ובריא בעיקר בשל הצמיחה והגידול המקביל בהכנסות התושבים.
ונקובר
זוהי אחת מערי התעשייה החשובות בקנדה. אולימפיאדת החורף בשנת 2010 חשפה אותה רשמית לעולם והנמל הגדול מסייע להידוק קשרי המסחר הבינלאומיים.
בתחום המשרדים בולט שיעור התפוסה הגבוה בשל ההיצע המצומצם, העתיד לצמוח הודות לתוכנית אב לפיתוח עירוני הצופה התחלות בנייה של כמיליון מ"ר משרדים בשנים הקרובות. במקביל, ובאיחור מסוים לעומת רעותיה אשר נדבקו כבר בחיידק האמריקאי, צפויים להיפתח כמה מרכזי מסחר אשר ימשכו אליהם את המוני התיירים המגיעים לאזור בכל שנה, וייתנו אף מענה לאוכלוסיית המהגרים הסינית הגדולה שבעיר.
העיר, אשר נודעת בשכונותיה המבודלות, נושאת בתואר העיר היקרה במדינה, עם מחיר ממוצע לדירה העומד על כ-847 אלף דולר אמריקאי. את המחירים מתדלקים בעיקר המשקיעים האסיאתיים אשר מבקשים לעצמם דירות יוקרה וצמודי קרקע אימתניים בעיר, ואינם נרתעים לעת עתה מביטול הטבת מס למשקיעים זרים מצד הממשל.
הזווית הישראלית
נדמה שלכל גולש באינטרנט קפץ לאחרונה באנר ובו הצעה לבוא ולרכוש נדל"ן בזיל הזול בקנדה, ויש ישראלים שכבר פעילים שם. אחד מבין אלו הוא דורי סגל, המוביל מטעם ענקית הנדל"ן הישראלית גזית גלוב את ההשקעות בשוק הקנדי. קנדה מתאימה לאופי ההשקעות המתון והמאופק יחסית של גזית גלוב, הפועלת בשוק הקנדי באמצעות חברת FCR, ואשר בין בעלי מניותיה נמצאת גם אלוני חץ. לחברה מלאי של כ-160 מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים במיקומים מרכזיים במדינה, עם שיעורי תפוסה ממוצעים של כ-95% וכמה פרויקטים בייזום למסחר ולמגורים.
גם יצחק תשובה משקיע בקנדה, באמצעות חברת אלעד קנדה המפעילה ומנהלת נכסים מניבים ומפתחת קרקעות למגורים, בעיקר במחוז אונטריו (טורונטו) ובמחוז קוויבק (בעיקר מונטריאול).
גם בתחום הנדל"ן הקנדי היה לתשובה ויכוח עם שוק ההון הישראלי לגבי שאלת התמחור הראוי של הנכסים, וגם במקרה הזה הרומן הסתיים במחיקתה של אלעד קנדה מהבורסה, שנתיים בלבד לאחר שהונפקה.
עוד ישראלי שהתמקח לאחרונה עם שוק ההון הישראלי באשר לתמחור נכסיו בקנדה הוא גיל בלוטרייך. היזם הנמרץ, אשר פועל באמצעות חברת מישורים הציבורית, חווה קשיים בהנפקת החברה הבת, סקייליין, המפעילה פרויקטי נדל"ן ייחודיים והפעלת אתרי נופש בקנדה.
חברת מבני תעשייה של אליעזר פישמן פועלת אף היא בקנדה, אף שבשנתיים האחרונות החלה בהליך מימושים של חלק מנכסיה, שעדיין מהווים כ-6.5% משווי הנכסים הכולל של החברה.
אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"
