האם מתחילה מהפכה בגובה שכר-הטרחה שגובים עורכי דין עבור עריכת חוזה מכר לדירת יד שנייה? ל"גלובס" נודע כי משרד עורך דין נעם קולודני, המתמחה בתחום הנדל"ן, החליט לאחרונה "לשבור את השוק" - והחל לספק שירותים משפטיים של עריכת חוזה למכירת דירת יד שנייה, טיפול בעסקת המכירה ורישומה בטאבו, בסכום קבוע של 5,000 שקל מע"מ לכל עסקה.
ככל הידוע, זהו המקרה הראשון של משרד עורכי דין שמתחייב לספק שירותים משפטיים של עריכת חוזה מכר דירה על הכלול בכך במחיר קבוע ("פיקס") ונמוך, ולא גובה את שכר-הטרחה כאחוזים הנגזרים משווי עסקת מכירת הנכס.
בסרטון שהעלה לאתר יו-טיוב, מפרט משרד נעם קולודני את מה שהוא מכנה "מבצע - 5,000 שקל - רק בייצוג מוכר דירה".
לפי הסרטון, הייצוג כולל "חבילת מכר דירה", הכוללת ניהול משא-ומתן עם עורך דין צד ב' (עורך הדין של הקונה), רישום הערת אזהרה בטאבו, הכנת ניירת להסכם וחתימה על ייפוי-כוח, חתימת החוזה, ניהול כספי הנאמנות, טיפול בקבלת אישורי הוועדה המקומית או העירייה, טיפול במיסי מקרקעין, העברה של הנכס בטאבו. כל זאת, לדברי המשרד, "בין אם הדירה עולה 2 מיליון שקל, ובין אם היא עולה 3 או 4 מיליון!".
סרטון הפרסומת של המבצע מסתיים באמירה כי "המחיר הוא אותו מחיר בסיסי, והשירות או אותו שירות איכותי. לא עוד אחוזים! מחיר פיקס הנקבע בהתאם לעלויות הכרוכות בביצוע ההעברה בפועל".
לפי המקובל, עורכי הדין גובים עבור עריכת חוזי מכר דירה יד שנייה בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה. המשמעות היא שכאשר מדובר בדירת יד שנייה ממוצעת של 1.5 מיליון שקל, יגבה עורך הדין מהמוכר 7,500 -22,500 שקל.
משרד קולודני מבטיח, כאמור, לגבות שכר-טרחה של 5,000 שקל בלבד, גם כאשר מדובר יהיה בעריכת חוזה מכר דירה לדירות ששווין 4 מיליון שקל.
לדברי עו"ד קולודני, ההחלטה לגבות שכר-טרחה זול במיוחד היא פועל יוצא מההנחה שאין קורלציה מלאה בין מחיר דירה לעלות העסקה המשפטית. "לטעמי, ביוזמה הזו יש לא רק הצדקה כלכלית, אלא גם ערך חברתי. כאמור, אין הצדקה לקשור מחיר שירות לשווי שלו, לינארית. מרכיב חשוב יותר בקביעת התמחיר צריך להיות העלות ושולי הרווח המתבקשים".
- האם ניתן להתפרנס מעריכת הסכם מכר במחיר כל-כך נמוך?
קולודני: "לטעמינו, ניתן להתפרנס יפה מעריכת הסכם מכר גם במחיר כזה. בשלב הראשון הגבלנו היוזמה למכירת דירות בטאבו ובין חדרה עד גדרה. בשלב השני, כשנראה שזה מצליח, נרחיב את היקף השירות".
קולודני מדגיש כי השירות המשפטי במחיר הזה כולל את עריכת חוזה מכר הדירה על כל המשתמע מכך, אך הוא אינו כולל בדיקות מהנדס/ אדריכל/שמאי, ייעוץ מס פרטני והכשרת עבירות בנייה - שאינם נכללים בכל הסכם מכר סטנדרטי.
יצוין כי מי שמבקש לקנות דירה חדשה מקבלן נאלץ לשלם כ-1.5%-2% ממחיר העסקה לעורך הדין. זאת, בדרך-כלל, מבלי שניתנת לו האפשרות לנהל משא-ומתן על שכר-הטרחה, כיוון שעורך הדין פועל מטעם הקבלן ולא מטעמו.
לאחרונה עברה בכנסת הצעת חוק הקובעת כי שר השיכון, בהסכמת שרי המשפטים והאוצר, יקבעו בתקנות את גובה שכר-הטרחה שישלם הרוכש, כאשר התקנות יגיעו לאישור ועדת הכלכלה בתוך 90 יום מיום אישור החוק במליאה.
עם זאת, התקנות עדיין לא חוקקו, ונכון להיום לא ברור עדיין מה יהיה האחוז שייקבע, והאם באמת הסכום שייקבע, ישים סוף לניצול של רוכשי הדירות החדשות.
עורכי דין העוסקים בנדל"ן: "לא ניתן לתת שירות משפטי איכותי במחיר כזה. זו תהיה בכייה לדורות"
עורכי דין בכירים העוסקים בתחום הנדל"ן יצאו היום (ב') נחרצות נגד התנהלות משרד נעם קולודני. לדבריהם, גביית שכר-טרחה קבוע ונמוך בגין שירותים משפטיים של עריכת חוזי מכר דירות, תהווה חרב פיפיות שתפגע בסופו של דבר בציבור הרוכשים והמוכרים.
לדברי עו"ד איתן ארז, סגן ראש לשכת עורכי הדין, "צר לי על משרד שמתנהג באופן הזה. היא אינה מקצועית, ובסופו של דבר תגרום נזק לציבור הרחב. רישומים של דירות לא יבוצעו, ועורכי דין לא יוכלו לפצות לקוחות שיפגעו בשל כך".
לדברי עו"ד ארז, "עסקת נדל"ן מעצתם טיבה וטבעה כרוכה באחריות עצומה. 60% מתביעות הרשלנות נגד עורכי דין נובעות מעסקאות נדל"ן ובעיקר ממס שבח. ההשתתפות העצמית בפוליסת אחריות מקצועית של עורכי דין בתביעות נדל"ן מגיעה לסכום של 40 אלף שקל. אותו משרד שגובה 5,000 שקל לעסקה, צריך לערוך 8 חוזים רק כדי לכסות את ההשתתפות העצמית של הביטוח, וזה לא סביר. לא ניתן להחזיק משרד עורכי דין ולתת שירות מקצועי כאשר שכר-הטרחה כה מזערי".
עו"ד ברוריה לקנר, שותפה מייסדת במשרד בוטיק, העוסקת זה 30 שנה בנדל"ן ובליטיגציה מסחרית, טוענת כי התנהלות כגון זו שמציג משרד קולודני תהיה "בכייה לדורות. לא ניתן לתת שירות משפטי איכותי במחיר כזה ובאופן כזה".
לדבריה, עבודת עורך הדין בליווי עסקת מכר של דירה היא מורכבת, מתחילה זמן רב לפני חתימת החוזה ונמשכת זמן רב לאחר חתימתו ולעיתים שנים לאחריו.
לקנר מציינת כי בין היתר, עורך דין צריך לבדוק את הדירה ואת התאמתה לתב"ע ולהיתרי הבנייה הקיימים, לפני שהוא מתחייב שהעסקה כשרה לביצוע.