תמ"א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
"בשוק עולה קל מאוד להיות יזם כי השוק מפצה על הטעויות", כך אומר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, "האתגר האמיתי הוא להיות יזם בשוק יציב ובשוק יורד שכן אז אין מקום ומרווח לטעויות". לדברי בר בתחום התמ"א 38 נעשו הרבה טעויות על ידי יזמים שונים, ואלמלא התקופה הנוחה במהלכה נולד רעיון התמ"א התחום היה מתקשה יותר להתרומם. "אחד הדברים שעזרו לתחום זה להתפתח למרות אי הוודאות הגבוהה, הוא עליית המחירים בשוק.
"לולא עלייה זו פרויקטים רבים לא היו יוצאים לפועל או היו נתקעים באמצע והרבה יזמים שיוצאים מופסדים מפעילות זו, שכן גם כשכולנו עשינו טעויות השוק שמר עלינו. אך בתנאים של יציבות מחירים הסיפור יהיה אחר לגמרי". הוא מוסיף. בר, המשמש במקביל כראש תחום תכנון באגוד חברות תמ"א והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, יעביר במסגרת מרכז פישמן קורס בנושא כדאיות כלכלית, ניתוח סיכונים וניהול תקציב בפרויקט התחדשות עירונית.
- במה שונה רמת אי הוודאות בפרויקטים של תמ"א 38 בהשוואה לפרויקטי נדל"ן רגילים?
"מאחר שמדובר בתחום חדש בארץ, הידע המצטבר מצומצם, זאת להבדיל מפרויקטים רגילים של ייזום שם הידע קיים כבר שנים רבות ולכן ניתן לגדר את הסיכונים טוב יותר. באופן בסיסי, הסיכון המרכזי בפרויקטי נדל"ן סטנדרטיים הוא סיכון השוק - עליה וירידה במחירי הדירות, ואילו בתחום ההתחדשות העירונית, בנוסף לסיכוני השוק, יש מגוון רב של סיכונים בכל הנוגע לעלויות שחובה לקחת בחשבון.
"בכלל, יזמות בהתחדשות עירונית היא אחת המשימות הקשות ביותר בתחום הנדל"ן. רמת אי הוודאות היא מאוד גדולה בעיקר משום שמתעסקים בפרויקטים של בנייה בסביבת מגורים פעילה וצפופה, עם ריבוי בעלי דירות המעורבים בפרויקט, ואם לא די בכך הרי שגם מדיניות התכנון עדיין נמצאת בשלבי התהוות בעיריות השונות. צירוף הדברים הללו יוצר תחום שהינו מאוד רגיש להוצאות בלתי צפויות, לעיכובים של זמן, לעיכובים משפטיים ולחשיפות מס".
- מהם הסיכונים המרכזיים?
"הסיכונים חלים החל משלב התכנון ועד לשלב גמר הפרויקט. כל השינויים האפשריים משפיעים בסופו של דבר על האלמנט הכלכלי של היתכנות הפרויקט. בשלב הייזום הראשוני, העלויות אמנם זניחות, אם ליזם יש מספר פרויקטים בודדים. אך אם הוא עובד על מספר רב של פרויקטים במקביל, עלויות אלו הופכות למהותיות. בשלב התכנוני הסיכון גבוה יותר שכן היקף ההוצאות גדל משמעותית, מה גם שרק בשלב התכנון להיתר היזם עלול לעמוד מול אובדן זכויות ביחס לתכנון המקורי, להיתקל בשינויי תכנון שיימנעו את האפשרות לספק לדיירים את מה שהובטח להם בהסכם, ואפילו לסכן את הפרויקט כולו בשל ביטול או דחייה של בקשות להיתרים שנמצאות כבר בשלב מתקדם כפי שקרה לאחרונה ברמת גן.
"סיכוני הביצוע הם בעלי רגישות גבוהה במיוחד להוצאות בלתי צפויות בפרויקטים של בנייה על בניין קיים, שכן באופן טבעי אנו נתקלים בשטח בהפתעות רבות תוך כדי עבודה ונאלצים לספוג הרבה עיכובים בקצב הביצוע מתוך התחשבות באנשים הגרים בבניין. כך קורה שפעולות פשוטות וסטנדרטיות בבניית בניין חדש הופכות למורכבות מאוד בפרויקט של תוספת על בניין קיים".
- העובדה שמדובר בתחום חדש מגבירה את אי הוודאות?
"בוודאי, ניקח לדוגמה את נושא מס השבח והיטלי השבחה - מאחר שאין הרבה פרקטיקה ועדיין יש שינויי חקיקה שטרם קיבלו מענה חד משמעי מצד רשות המיסים או הפסיקה, אנו מגלים שחשיפת המס הופכת מורכבת לתמחור, במיוחד בפרויקט של הריסה ובנייה לפי תמ"א 38. כך גם בעניין היטלי ההשבחה שחדשות לבקרים אנו שומעים על יזמים שנדרשים להתמודד עם רעיונות יצירתיים חדשים מצד הוועדות המקומיות שמחפשות כל דרך לגביית היטלי השבחה. אם יזם התבסס על הנחה שגויה בשלב הייזום הראשוני כי לא יידרש בתשלום היטל ההשבחה כלל, אם הוועדה המקומית תמצא דרך חוקית לחייב היטל השבחה חלקי הפרויקט כולו עלול להיות מוטל בספק מבחינת ההיתכנות הכלכלית שלו.
"דרך אגב, את שומת היטל ההשבחה היזמים מקבלים רק בשלב האחרון של התכנון להיתר, כך שעצירת הפרויקט בשלב זה משמעותה נזק כספי עצום בגין כל העבודה הרבה שהושקעה עד נקודה מתקדמת כל כך".
- איך ממזערים את הסיכונים האלה?
"היזם צריך לצפות ככל הניתן כבר בשלבים הראשונים של גיבוש הפרויקט את המשתנים הדינמיים ולדעת לתמחר אותם נכון. יש לקחת את כל שדות הפעילות ולתחמם על ידי מקדמי סיכון נכונים. חשוב מאוד לעשות זאת בזמן אמת ובאופן רצוף ואקטיבי, שכן אם עושים זאת מאוחר מדי ולפתע מגלים שאין בכלל התכנות כלכלית, אז במקרה הטוב עוצרים רגע לפני הביצוע ובמקרה הרע עוצרים תוך כדי או שמסיימים פרויקט בהפסד כואב. מצד שני, יזם שייקח מקדמי סיכון מוגזמים, ייגלה מהר מאוד ש שכל פרויקט שהוא בוחן נראה על פניו כחסר היתכנות ביחס להצעות מתחרות מיזמים אחרים ולמעשה יישאר מחוסר עבודה. לכן האתגר שלנו היזמים הוא למצוא את האיזון הנכון וליצור תחשיב שיגלם נכונה את רמות הסיכון".
- לדעתך יש יזמים ועוסקים בתחום שאינם יודעים לכמת נכון את תמחור העלויות והסיכון הכלכלי בגינן?
"אנו בהחלט רואים במכרזים הצעות שסובלות מטעויות מהותיות ובסיסיות גם בנושא התכנוני וגם בנושא תמחור העלויות. באופן טבעי, הדבר נכון במיוחד ביחס ליזמים חדשים בתחום - קטנים כגדולים גם יחד. למשל בנושא של חניונים תת קרקעיים, אשר ברוב הפרויקטים של תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה הם קטנים וצפופים מאוד ולכן גם קשים לתכנון ויקרים להחריד - למרות המאפיינים הללו יש יזמים המתמחרים חניונים תת קרקעיים קטנים באותו תמחור עלויות למטר רבוע כמו חניונים גדולים שעלותם היחסית קטנה יותר באופן משמעותי ולכן עלולים בשלב התמחור לפני הביצוע לגלות שהפרויקט כלל אינו כלכלי".
- היכן אתם, כשייכים לקבוצה של ראשוני העוסקים בתחום תמ"א 38 בארץ, "למדתם על בשרכם" את השלכות התמחור הנכון?
"הגורם המהותי הוא בעיקר בנוגע לתמחור של עלויות הבנייה. למרות שמלכתחילה תמחרנו אותן גבוה כי לקחנו בחשבון סיכונים שונים, מתברר שהיינו צריכים למתוח את העלויות עוד כלפי מעלה. הניסיון המצטבר שלנו ושל אחרים לאורך השנים, עוזר לנו כיום לכמת נכון את הסיכונים ולתמחר את העלויות ולתחום אותם בצורה מדויקת יותר על מנת שתחשיב הכדאיות והבחינה הכלכלית יהיה כמה שיותר קרוב למציאות למרות הדינמיות של תחום זה, ואת הניסיון הזה אנסה ליישם גם בקורס".
*** שלושת המפגשים המקצועיים יתקיימו במרכז רבין בתל אביב בנושא כדאיות כלכלית וניהול תקציב בהתחדשות עירונית - להרשמה לחצו כאן.
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס.