גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"תכנית הרבעים של ת"א תקבע את האופי של פרויקטי תמ"א 38"

על פי הוראות התכנית ניתן להעריך באילו אזורים בעיר יתכנו כלכלית פרויקטים של הריסה בנייה מחדש ובאילו כאלו של חיזוק מבנים ■ כיצד היא תשפיע על פני העיר

פרוייקט תוספת רח' אייבשיץ ת"א רובע 3 / צילום: אקו סיטי
פרוייקט תוספת רח' אייבשיץ ת"א רובע 3 / צילום: אקו סיטי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

תכנית הרבעים של ת"א היא אחת מתכניות הבנייה החשובות ביותר שנוצרו בשנים האחרונות באזור המרכז, לבטח בת"א בה קיים מחסור בשטחים לבנייה חדשה. התכנית קובעת למעשה להיכן ינותב מלאי הדירות שעברו פרויקטי תמ"א 38 וכיצד הוא יבוצע - בין אם באמצעות הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובין אם על ידי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1). נכון, התכנית עוד בהליכים ונמצאת כיום על שולחן ועדת המשנה של הוועדה הארצית בדיון ערערים אך, יזמי העיר והדיירים כבר מתכוננים ליום שאחרי אישורה.

תוכנית הרבעים הנדונה מתייחסת למרכז העיר, לרבעים 3 ו- 4 אשר בחלקם, בעיקר באזור הדרומי של רובע 3 ובחלק קטן של רובע 4, מתפרס המתחם שהוכרז על ידי ארגון אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בעל כללי שימור נוקשים. במרבית אזורים אילו (אבן גבירול עד הים, נווה צדק עד ארלוזורוב) התכנית קובעת כי במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר ניתן יהיה להרוס בניינים קיימים ולהקים בניינים חדשים עד גובה של קומת קרקע + 4 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית, ובמגרשים מעל 500 מ"ר ניתן להוסיף קומה טיפוסית אחת נוספת.

יצויין כי רובע 5 - אזור לב העיר שנמצא דרומית לשד' בן ציון ורח' בוגרשוב עד אזור נווה צדק בדרום - עדיין לא נכלל בתכנית הרבעים והוא צפוי להיות מתוכנן בשנים הקרובות כאשר ההוראות שיחולו לגביו יהיו דומות אם לא זהות לאזור ההכרזה ברובע 3.

רבעים 3 ו-5 - מעט בניינים חדשים

אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז ת"א וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב, אומר כי "מסתמן שהתכנית תקבע שברבעים 3 ו-5 יקומו מעט מאוד בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38/2, שכן לדעתי ב-95% מהמקרים יזמים יבינו כי הזכויות לא מאפשרות התכנות כלכלית, ותחום התמ"א באזורים אילו ינוקז לעבר חיזוק מבנים ותוספת קומה ועוד קומת גג חלקית".

לדבריו, "במגרשים של עד 500 מ"ר, זכויות הבנייה בפועל תהיינה דומות לפרויקטים של חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) בהם ניתן להוסיף עד 1.5 קומות כך שזו תהיה האפשרות היחידה לפרויקט". כל זאת מאחר ועלויות בפרויקטים של תמ"א 38/1 נמוכות משמעותית מפרויקטים של תמ"א 38/2 , למרות שתנאי העבודה בהם מאתגרים יותר. בין היתר בשל עלויות נוספות של פינוי דיירים, תשלום שכירות בתקופת הבנייה, סוגיות מיסים והקמת חניון תת קרקעי, שלרוב קיימות אך ורק בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ומכאן שפתרון זה לרוב לא יהיה ישים בתחום העיר הלבנה (אשר המבנים בה הוגדרו על ידי אונסקו כאתר מורשת עלמית ומכאן שחלים עליהם כללי שימור מחמירים) הנכללת ברובע 3.

מפת רובעים ת

"זו נחשבת לרצועת השימור של תל אביב ומכאן שהבניינים יישארו נמוכים. האזור יוותר עם מלאי עתידי מוגבל מאוד של יחידות דיור חדשות, כי אין קרקעות מחד ומאידך, במסגרת תמ"א 38 תהיה הצדקה כלכלית רק לחיזוק מבנים, אשר נדיבה פחות מבחינת מלאי חדש לבניין ולכן האזור ישמור על אופיו הקיים". בר טוען כי פרויקטים לחיזוק מבנים אינם גורמים לשינוי אדריכלי בצביון האזור בו הם נמצאים ואינם משפיעים על המרקם כפי שקורה הלכה למעשה בפרויקטים של 38/2 המוסיפים בינוי חדש משמעותי באזורים ישנים.

עוד מעריך בר כי "מכיוון שלמעשה אין במרכז העיר עוד שטחים לבנייה רוויה, מעבר למה שבביצוע ובתכנון, הרי שהמגמה של הקמת מגורי יוקרה במגדלים תלך ותדעך ותפזול לכיוון היוקרה בפרויקטים של תמ"א 38/1 ברבעים 3 ו- 5". לדבריו, "במקום לקנות קומה במגדל, אנשים יקנו דירות גג ודופלקסים גדולים בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים כסוג חדש של ווילה עירונית".

גם בחלקים הצפוניים של רובע 3, מרחוב ארלוזורוב ועד לירקון, אשר אינם נכללים בתוכנית אונסקו, לא נראה פרויקטים רבים של תמ"א 38/2. "תכנית הרבעים באזור זה מתירה בניית קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית, וזכויות אילו עדיין לא הופכות את תמ"א 38/2 לפתרון ישים כלכלית ברוב רובם של הבניינים".

רובע 4 - שינוי המרחב העירוני

לעומת הבעייתיות ברבעים 3 ו 5, ברובע 4 הסיפור שונה לגמרי. שם הצפי כי עם אישור תוכנית הרבעים, המתירה כסטנדרט ברובע זה בנייה של קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות + קומה חלקית (בנסיגה) + קומת גג, רוב פרויקטי תמ"א 38, יעשו במסגרת הריסה ובנייה מחדש, כי היחסים שהוקנו "הגיוניים כלכלית". בר מעריך כי "מבחינה כלכלית כ-50-60% מהבניינים ברובע יעמדו במבחן הרווח בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ולכן ישפיעו באופן מהותי על שינוי המרחב העירוני, שכן יקומו בניינים חדשים בגובה שונה מן הבניינים הנמוכים והוותיקים של האזור".

עוד מציין בר כי "מכיוון שמדובר בתוכנית נפחית (המקנה זכויות בנייה על פי נפח) הרי שמבחינה אדריכלית, הבניינים שיקומו יהיו די אחידים שכן יבנו בצורת תיבה מושלמת וזאת לצורך ניצול מלוא הזכויות, ללא משחקי נפחים בחזיתות".

הדמייה פרוייקט הריסה ובנייה ברובע / צילום: אקו סיטי

אך גם ברובע זה ישנם מקרים יוצאים מן הכלל שעל הדיירים והיזמים להיזהר כאחד. בר מדגים: "ישנם ברובע 4, 3 מתחמי שיכונים שם הגבילו את הבנייה לפי הזכויות של צפון רובע 3. בין בניינים אילו, ישנם אחרים שאינם בניינים נמוכים או צמודי קרקע בפועל, אך נכללים בתוכנית ויוצרים בלבול. אני ראיתי הצעות של יזמים שלא בדקו זאת עד הסוף והציעו באזור זה הצעה לתמ"א 38/2 עם קומה אחת יותר מדי, וזהו פרויקט שמועד לכישלון ולא יגיע לכדי בנייה".

בר נותן דוגמה נוספת "בבניינים רבים ברובע 4 קיימים שטחים בנויים נרחבים בתחום המרתפים. מדובר במחסנים, במשרדים ובדירות מגורים שנבנו בעבר ובמסגרת הפרויקט יש כמובן לבנות אותם מחדש שכן הם נמצאים בבעלות פרטית ולא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין. תוספת שטחי מרתף מסוג זה הופכת לעיתים לנטל כלכלי ותכנוני מהותי שעלול אפילו להפיל פרויקט". עוד הוא מציין כי בעיקר באזורים הסמוכים לירקון, הפרויקטים עלולים להיתקל בקשיים בשל בעיית מי תהום גבוהים המצריכה פתרונות חנייה תת קרקעיים מסובכים ויקרים שלעיתים מונעים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

ומצד שני ישנם אזורים ברובע 4 בהם אף הגדילו את הזכויות מעבר לכל שאר תחומי התכנית. כך למשל בצירים, הראשיים כדוגמת, פנקס, ז'בוטינסקי, וייצמן, נמיר ושאול המלך ניתן לבנות קומה נוספת - (קומת קרקע + 7 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית), "שם אנו צופים בנייה חדשה מרובה עם אישור התכנית, אך בד ובד יש לבדוק סוגיות נלוות כדוגמת היטל ההשבחה על הקומה הנוספת", אומר בר וממשיך ומסביר את ההיגיון במתן הזכויות הנוספות: "התכנון הזה מסתדר כלכלית - הצירים הראשיים יכולים לשאת עוד קומה מבחינת תכנון ערים. זה משתלב עם העובדה שלרוב בשל היותם צירים ראשיים ורועשים המחירים מעט נמוכים מהרחובות הפנימיים הסמוכים", מסכם בר.

 

עוד כתבות

סמדר ברבר צדיק /צילום: איל יצהר

הבינלאומי עם הירידה הכי מתונה ברווח הרבעוני בבנקאות בשל הטבת מס וגידול בהכנסות מעמלות

הבנק החמישי בגודלו במשק הרוויח ברבעון הראשון 171 מיליון שקל, קיטון של כ-7% ● ההפרשות הקבוצתיות בגין הפסדי אשראי שהבנק צופה שיקרו בהמשך הדרך זינקו ב-336% ל-130 מיליון שקל

 

אייל רביד ויקטורי / צילום: אבי רוקח

משבר הקורונה עשה טוב לויקטורי: המכירות זינקו ב-38% ברבעון

הכנסות רשת המזון הסתכמו ב-566 מיליון שקל ברבעון והזינוק מיוחס להתפרצות נגיף הקורונה, עיתוי חג הפסח וההתרחבות המואצת של החברה ● הרווח הרבעוני זינק פי 5 ועמד על 14.5 מיליון שקל ● ויקטורי תחלק דיבידנד של 10 מיליון שקל

מלט / צילום: שאטרסטוק

ניצחון ליבואנים? מסתמן כי לא יוטל מס גבוה על ייבוא מלט לישראל

בשנה שעברה הוחלט למסות את יבואני המלא ב-0.25 בלבד ● הנושא עלה לדיון מחודש, כאשר הממונה על התחום אף המליץ על מיסוי (היטל היצף) של עד 30% ● כעת נראה שוועדה מייעצת תדחה את ההמלצה

חיפוש עבודה בימי קורונה / צילום: שאטרסטוק

בלי מודעות דרושים והגדרות תפקיד: כך מחפשים עבודה בארבעה שלבים

מכתיבת קורות-חיים שלא יישלחו ועד פגישות עם אנשים שאתם לא מכירים – כדי למצוא עבודה, צריך להשתחרר מקיבעונות ישנים

תחנת דלק. הנהגים בישראל זוכים לקבל רק פירורים / צילום: תמר מצפי, גלובס

החל מהלילה: מחירי הדלק עולים ב-9%

המחיר המרבי לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת לצרכן בתחנה בשירות עצמי (כולל מע"מ) לא יעלה על 5.21 ש"ח לליטר, עליה של 42 אג' מחודש קודם

ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

7,500 שקל על כל עובד שחוזר מחל"ת: המודל השנוי במחלוקת מגיע לממשלה ומאחורי הקלעים נחשפים

הממשלה תצביע על תוכנית המענקים למעסיקים בהיקף של 6 מיליארד שקל. מדוע פסל כ"ץ את המודל שהוצג לו, למה מתעכב נושא המענקים מאז סוף חודש מרץ ואיך כל זה קשור ליועץ המשפטי לממשלה

מנכ"ל ומייסד טוויטר ג'ק דורסי / צילום: לוקס ג'קסון, רויטרס

החזון של סופטבנק בסכנה והנתון שמראה מי המרוויח הגדול מהקורונה: השבוע בהייטק

מנכ"ל טוויטר ג'ק דורסי יצא לעימות גורלי עם נשיא ארה"ב: למה טראמפ צודק והאם יש סכנה לאינטרנט כפי שאנחנו מכירים אותו ● מה אפשר ללמוד מהטלפון בתקופת השפעת הספרדית, והבכיר בצ'ק פוינט שעוזב לאחר 27 שנה ● השבוע בהייטק

שער טיימס המזויף בציוץ של מיקי רוזנטל / צילום: צילום מסך

מה גרם לאלפים להאמין שמגזין מכובד משווה את טראמפ להיטלר?

גם אתם קיבלתם ברשתות את השער הפרובוקטיבי של המגזין "טיים"? ● האיור הוא זיוף, או ליתר דיוק קריקטורה בהשראת השער המוכר של "טיים" - והוא אפילו לא חדש ● כך אלפים נפלו בפח

קים ג'ונג און / צילום: רויטרס

ארה"ב מאשימה: עשרות בכירים צפון קוריאנים הלבינו 2.5 מיליארד דולר

על פי כתב האישום, הנאשמים, ובהם גם עובדים מרכזיים בבנק מרכזי לסחר חוץ בצפון קוריאה, פתחו והפעילו כ־250 חברות קש מחוץ למדינה ועבדו עם אנשים נוספים כדי לקנות סחורות ולבצע תשלומים אסורים בדולרים

ישיבת הממשלה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

השרים יאשרו הבוקר לעצמם - יועץ, נהג ואנשי לשכה. על חשבונכם

לאחר הישיבה היום יוכלו כל השרים שמונו להוסיף לצוותיהם יועצים, נהגים, אנשי לשכה ושאר אנשי צוות ● כדי לבצע את המהלך תחליט היום הממשלה על קיצוץ רוחבי של 1.5% בתקציבי המשרדים

פרופ' אריאל רובינשטיין / צילום: עמית שעל

קלקלה: שבעה ביטויים מהשיח הכלכלי שמעצבנים את אריאל רובינשטיין

לפני שאתם משתמשים בביטויים הללו, כדאי שתעצרו, תקראו ותשקלו מחדש ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד

מפגין מול בית עסק להחלפת צ'קים שעולה באש ביום שישי במינאפוליס, העיר שבה נרצח ג'ורג' פלויד בן ה-46  / צילום: John Minchillo, AP

פרשנות: רצח ג'ורג' פלויד הוא הניצוץ שמצית מחדש מלחמת מעמדות בארה"ב

האלימות ברחובות והביזה של החנויות שבהן לוקחים חלק עשרות אלפי מפגינים זועמים אינן רק תוצאה של מחאה נגד יחס המשטרה לקהילה השחורה או לגזענות ארוכת השנים נגדה, אלא גם ביטוי לאי השוויון הכלכלי בין שחורים ללבנים בארה"ב

מפגינים מול המשטרה על המוות של ג'ורג' פלויד. מיניאפוליס, ארה"ב / צילום: John Minchillo, Associated Press

כאוס ופאניקה ברחובות ארה"ב, עוצר יציאות וכניסות הוכרז בבית הלבן

"חיי השחורים חשובים": הפגנות בעקבות חניקתו למוות של פלויד, אפרו אמריקאי בן 46, במינאפוליס ע"י שוטר ● השוטר החונק מואשם ברצח מדרגה שלישית ● בינתיים ההפגנות התפשטו למדינות וערים רבות, בהן לוס אנג'לס, וושינגטון הבירה, ניו יורק, דנבר, לאס וגאס ושיקגו

מימין: נחשון קיויתי, חיים אביטן, עינת גנון ורועי אלקבץ, באתר הבנייה של הפרויקט ברחוב לה גארדיה / צילום: יח"צ

האם לקבוצת רכישה יש סיכוי להצליח בפינוי-בינוי?

כשקבוצות רכישה - שבשנים האחרונות עלו לכותרות עם לא מעט בעיות - נפגשות עם התחדשות עירונית, שבעצמה מעמידה אתגר בלתי פוסק בפני כל הרשויות, זה עלול להיגמר בכישלון מהדהד ● מה צריך לקרות בשביל שזה בכל זאת יצליח

אסדת לוויתן / צילום: אלבטרוס

קרב גרסאות בין משרד האנרגיה לנובל אנרג'י: מדוע הופעל הלפיד באסדה

חברת נובל אנרג'י מעדכנת כי הלפיד הופעל בהמשך לעבודות מתוכננות באסדה, אך לפי משרד האנרגיה הלפיד הפועל כאשר מתרחשת תקלה כדי למנוע זיהום אוויר חריג, לא אמור היה לפעול היום

סיטיגרופ / צלם רויטרס / צילום: רויטרס

תחזית פסימית של סיטי: "השוק הקדים בהרבה את המציאות"

"התמחור לא יכול להיות טוב יותר בהרבה מכאן והלאה", אמר מנולו פלקו מבנק ההשקעות ● "השווקים מתמחרים תיקון בצורת V; זה לא הולך להיות כל כך קל"

אולפן החדשות של ערוץ 13 / צילום: יח"צ

המאבק מסלים: עובדי חדשות 13 לא יספקו תכנים לרשת ביממה הקרובה

במקביל, ביקש ארגון העיתונאים מחבריו בכל כלי התקשורת להימנע משיתוף פעולה עם תוכניות רשת

הבורסה בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

עם הערת "עסק חי": סייברוואן מנפיקה לפי שווי של 100 מיליון שקל

לפי התשקיף, הרישום למסחר של המניות מותנה, בין היתר, בכך שההון העצמי של החברה לאחר הרישום למסחר לא יפחת מסך של 8 מיליון שקל

משרדי חברת הטכנולוגיה נייס ברעננה. צומחת בזכות פעילות הענן
צילום: רויטרס, Ronen Zvulun

הקטר של המשק הישראלי מוביל גם את הבורסה

תיק ההשקעות הטיפוסי של המשקיע הממוצע בבורסת תל אביב עתיר במניות בנקים ונדל"ן ● ואולם, הביצועים של סקטור הטכנולוגיה המקומי, והמגמות בעולם, מעידים כי יש צורך בשינוי

חללית השיגור של נאס"א וספייסX / צילום: ביל אינגלס, AP

השיגור עבר בהצלחה: החללית "דרגון 2" בדרכה לתחנת החלל הבינלאומית

לאחר שביום רביעי האחרון נדחה השיגור ברגע האחרון בשל תנאי מזג אוויר, הלילה בשעה 22:22 שיגרו נאס"א וחברת SpaceX של אלון מאסק את החללית המאוישת הראשונה שנבנתה על ידי חברה פרטית ● ניסוי שהתקיים היום בדרום-טקסס באחד הטילים האחרים שמפתחת החברה הסתיים בפיצוץ אדיר מסיבה לא ידועה