גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2

בחלק מהרשויות המקומיות טרם אושרה תכנית מתאר מקומית בה מוסדר תחום התמ"א 38/2 ■ מצב זה מביא להתייחסות שונה של כל רשות ורשות לתחום ■ "דיירים אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקטים מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38"

פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר
פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

תחום הבנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) הוא למעשה סוג של ייצור כלאיים בין תמ"א 38 המקורית, קרי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) לבין תחום הפינוי-בינוי. מאחר ותחום התמ"א 38/2 מהווה סוג של חלופה אלטרנטיבית לפינוי-בינוי ולתמ"א 38/1, ואינו נתמך לרוב בתכניות מוניציפליות מאושרות, הרי שלקובעי המדיניות ישנה יותר גמישות החלטית בנוגע לכלי מעניין זה.

"הרשויות המוניציפליות לקחו את כל נושא ההריסה והבנייה וקבעו מדיניות לה ניתן להתנגד. זאת בניגוד למצב בו קיימת תכנית מתאר מקומית, המסדירה פורמלית את מדיניות העירייה, לה קשה הרבה יותר להתנגד שכן צריך להתיישר על פיה", מסביר אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר.

שאול גורס כי התיקונים האחרונים לחוק התמ"א 38 אשר מאפשרים לייחס לבניין את כל זכויות התב"ע שלו, גם אם לא נוצלו במלואן במבנה המקור ואליהם להוסיף את זכויותיו מכורח התמ"א 38. כך, למעשה, מעודדים פרויקטים של תמ"א 38/2 ונותנים להם הכשר שברוב הערים טרם ניתן לו חותם רישמי מאחר וטרם אושרו סופית.

תל אביב בעד פינוי-בינוי

אחת מהרשויות הנחשבות לקשות יותר לפיצוח ואשר בה ראש העיר התבטא באופן גלוי כנגד תכנית התמ"א 38 היא עיריית תל אביב, אך על אף כל זאת מקודמת בימים אלו בעיר תכנית הרבעים שלאחר אישורה צפויה להמריץ באזורים שונים של העיר פרויקטים של תמ"א 38/2.

- האם העירייה מקדמת פרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרת תכנית הרבעים, בעל כורחה?

"במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית הרבעים הצליחו להביא לכך שבאזורים מסויימים בעיר כן ניתן יהיה ליישמה זה הישג גדול של אגוד חברות התמ"א 38. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שעיריית תל אביב מאמינה בהתחדשות עירונית, אך היא מעדיפה פתרונות כוללים יותר מאשר תמ"א 38. בעירייה באים ואומרים קחו פיסה מהותית של שטח, תריצו עליה תב"ע ובצעו פרויקט כולל של פינוי-בינוי. על פי העירייה לבצע תמ"א 38/2 על בניין אחד מתוך 30 באזור זה לא יעיל, על כן קחו איחוד של חלקות ותיתנו ביטוי אורבני הולם לכלל החלקה על ידי פרויקט פינוי בינוי קלאסי. במובנים של עולם אידיאלי אין ספק שהצדק עמה, אך בתוך עמנו אנו חיים, מדובר בריצה למרחקים ארוכים שתעצור את ההתחדשות העירונית בעיר לתקופה ארוכה מדי".

- האם תמ"א 38/2 היא "תכנית פשרה" בתחום של התפתחות עירונית?

"מבחינה תכנונית אורבנית הפתרון של פינוי-בינוי הוא נכון יותר ולכן אם היו יכולים לקצר תהליכים, לא היינו צריכים לדון במקרים ספציפיים של תמ"א 38/2, שכן היינו מיישמים זאת על כלל המתחם בצורה של פינוי בינוי כולל . אך כיום, הלכה למעשה, תמ"א 38/2 היא הפתרון הישים מביניהם, ולעיתים מבחינה תכנונית שילוב של בנייה חדשה בתוך מתחם ישן יוצרת פסיפס מעניין ומרשים. ניתן להמשיך לקדם תב"עות של פינוי בד בבד עם המשך בנייה לפי תמ"א 38/2".

ברמת גן העירייה מקדמת פרויקטים

אצל השכנה רמת גן, "אימפריה" בקנה מידה מקומי בתחום התמ"א 38, נושא ההריסה והבנייה מחדש, דווקא מקודם כבר היום באופן פעיל על ידי העירייה. מדיניות שהותוותה בעיר בתכנית המתאר המקומית ר"ג 53, מתירה במקרים מסויימים להקים בניינים בגובה של עד 10 קומות (קומת קרקע + 8.5 קומות), במסגרת התמ"א 38 ובפועל ישנן שכונות בעיר בהן ניתן לראות פרויקטים רבים בתחום.

יחד עם זאת ומאחר והתכנית טרם אושרה ותוקפה טרם נקבע, מדיניות זו ניתנת לפרשנות. "החלטת ועדת ערר מחוזית אשר החזירה לדיון נוסף לוועדה המקומית רמת גן מקרה בו ניתן אישור לבניין לנצל את מלוא זכויותיו (זכויות בתב"ע המקורית+זכויות מכורח תמ"א 38), מוכיחה לנו כי כל עוד לא יאשרו סופית את התכנית, קשה יהיה להסתמך עליה ולקדם פרויקטים בבטחה. אם התכנית הייתה כבר מאושרת, ספק רב עם ערר זה היה מתקבל", מסביר שאול.

יצויין כי לעומת תל אביב ורמת גן בהן המדיניות די ברורה שכן תוכניות המתאר המקומיות שלהן בהליכי אישור, אצל שכנתן המשותפת גבעתיים, העניינים יותר אפורים, אמנם בעיר פועלים על בסיס מדיניות, אך זו אינה נתמכת בתוכנית מתאר מקומית.

- האם העובדה שאין "תנ"ך" מנחה בגבעתיים בנושא מהווה בעיה?

"ודאי. דיירים שלא מכירים את הדינמיקה בעיר, אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקט מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38. זאת למעשה משום שהמדיניות היא שלא לאשר מעל 6.5 קומות מעל עמודים (8 קומות בפועל). מכיוון שאין תכנית מתאר מקומית, אלא רק מדיניות אז לעירייה יש יותר גמישות לנטרל פרויקטים. מכיוון שאין תכנית כתובה שנוהגים על פיה, קיימת אי וודאות היוצרת קיפאון ולכן עליה לעגן את האני מאמין שלה בתוכנית מוסדרת".

עוד כתבות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

משפחות החיילים החטופים לפני הפגישה עם נתניהו: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו" • פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • סנטקום: השמדנו 4 כטב"מים ארוכי-טווח של החות'ים • עדכונים שוטפים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות