גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2

בחלק מהרשויות המקומיות טרם אושרה תכנית מתאר מקומית בה מוסדר תחום התמ"א 38/2 ■ מצב זה מביא להתייחסות שונה של כל רשות ורשות לתחום ■ "דיירים אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקטים מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38"

פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר
פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

תחום הבנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) הוא למעשה סוג של ייצור כלאיים בין תמ"א 38 המקורית, קרי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) לבין תחום הפינוי-בינוי. מאחר ותחום התמ"א 38/2 מהווה סוג של חלופה אלטרנטיבית לפינוי-בינוי ולתמ"א 38/1, ואינו נתמך לרוב בתכניות מוניציפליות מאושרות, הרי שלקובעי המדיניות ישנה יותר גמישות החלטית בנוגע לכלי מעניין זה.

"הרשויות המוניציפליות לקחו את כל נושא ההריסה והבנייה וקבעו מדיניות לה ניתן להתנגד. זאת בניגוד למצב בו קיימת תכנית מתאר מקומית, המסדירה פורמלית את מדיניות העירייה, לה קשה הרבה יותר להתנגד שכן צריך להתיישר על פיה", מסביר אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר.

שאול גורס כי התיקונים האחרונים לחוק התמ"א 38 אשר מאפשרים לייחס לבניין את כל זכויות התב"ע שלו, גם אם לא נוצלו במלואן במבנה המקור ואליהם להוסיף את זכויותיו מכורח התמ"א 38. כך, למעשה, מעודדים פרויקטים של תמ"א 38/2 ונותנים להם הכשר שברוב הערים טרם ניתן לו חותם רישמי מאחר וטרם אושרו סופית.

תל אביב בעד פינוי-בינוי

אחת מהרשויות הנחשבות לקשות יותר לפיצוח ואשר בה ראש העיר התבטא באופן גלוי כנגד תכנית התמ"א 38 היא עיריית תל אביב, אך על אף כל זאת מקודמת בימים אלו בעיר תכנית הרבעים שלאחר אישורה צפויה להמריץ באזורים שונים של העיר פרויקטים של תמ"א 38/2.

- האם העירייה מקדמת פרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרת תכנית הרבעים, בעל כורחה?

"במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית הרבעים הצליחו להביא לכך שבאזורים מסויימים בעיר כן ניתן יהיה ליישמה זה הישג גדול של אגוד חברות התמ"א 38. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שעיריית תל אביב מאמינה בהתחדשות עירונית, אך היא מעדיפה פתרונות כוללים יותר מאשר תמ"א 38. בעירייה באים ואומרים קחו פיסה מהותית של שטח, תריצו עליה תב"ע ובצעו פרויקט כולל של פינוי-בינוי. על פי העירייה לבצע תמ"א 38/2 על בניין אחד מתוך 30 באזור זה לא יעיל, על כן קחו איחוד של חלקות ותיתנו ביטוי אורבני הולם לכלל החלקה על ידי פרויקט פינוי בינוי קלאסי. במובנים של עולם אידיאלי אין ספק שהצדק עמה, אך בתוך עמנו אנו חיים, מדובר בריצה למרחקים ארוכים שתעצור את ההתחדשות העירונית בעיר לתקופה ארוכה מדי".

- האם תמ"א 38/2 היא "תכנית פשרה" בתחום של התפתחות עירונית?

"מבחינה תכנונית אורבנית הפתרון של פינוי-בינוי הוא נכון יותר ולכן אם היו יכולים לקצר תהליכים, לא היינו צריכים לדון במקרים ספציפיים של תמ"א 38/2, שכן היינו מיישמים זאת על כלל המתחם בצורה של פינוי בינוי כולל . אך כיום, הלכה למעשה, תמ"א 38/2 היא הפתרון הישים מביניהם, ולעיתים מבחינה תכנונית שילוב של בנייה חדשה בתוך מתחם ישן יוצרת פסיפס מעניין ומרשים. ניתן להמשיך לקדם תב"עות של פינוי בד בבד עם המשך בנייה לפי תמ"א 38/2".

ברמת גן העירייה מקדמת פרויקטים

אצל השכנה רמת גן, "אימפריה" בקנה מידה מקומי בתחום התמ"א 38, נושא ההריסה והבנייה מחדש, דווקא מקודם כבר היום באופן פעיל על ידי העירייה. מדיניות שהותוותה בעיר בתכנית המתאר המקומית ר"ג 53, מתירה במקרים מסויימים להקים בניינים בגובה של עד 10 קומות (קומת קרקע + 8.5 קומות), במסגרת התמ"א 38 ובפועל ישנן שכונות בעיר בהן ניתן לראות פרויקטים רבים בתחום.

יחד עם זאת ומאחר והתכנית טרם אושרה ותוקפה טרם נקבע, מדיניות זו ניתנת לפרשנות. "החלטת ועדת ערר מחוזית אשר החזירה לדיון נוסף לוועדה המקומית רמת גן מקרה בו ניתן אישור לבניין לנצל את מלוא זכויותיו (זכויות בתב"ע המקורית+זכויות מכורח תמ"א 38), מוכיחה לנו כי כל עוד לא יאשרו סופית את התכנית, קשה יהיה להסתמך עליה ולקדם פרויקטים בבטחה. אם התכנית הייתה כבר מאושרת, ספק רב עם ערר זה היה מתקבל", מסביר שאול.

יצויין כי לעומת תל אביב ורמת גן בהן המדיניות די ברורה שכן תוכניות המתאר המקומיות שלהן בהליכי אישור, אצל שכנתן המשותפת גבעתיים, העניינים יותר אפורים, אמנם בעיר פועלים על בסיס מדיניות, אך זו אינה נתמכת בתוכנית מתאר מקומית.

- האם העובדה שאין "תנ"ך" מנחה בגבעתיים בנושא מהווה בעיה?

"ודאי. דיירים שלא מכירים את הדינמיקה בעיר, אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקט מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38. זאת למעשה משום שהמדיניות היא שלא לאשר מעל 6.5 קומות מעל עמודים (8 קומות בפועל). מכיוון שאין תכנית מתאר מקומית, אלא רק מדיניות אז לעירייה יש יותר גמישות לנטרל פרויקטים. מכיוון שאין תכנית כתובה שנוהגים על פיה, קיימת אי וודאות היוצרת קיפאון ולכן עליה לעגן את האני מאמין שלה בתוכנית מוסדרת".

עוד כתבות

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

"המשך הסטת כספים מחו"ל יכול לתדלק את הראלי הבא בשוק המקומי"

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

ישי דוידי / צילום: כדיה לוי

מעצמה ביטחונית: המניות שהציפו לפימי רווחים של כ־3 מיליארד שקל

בפחות משנה מימשה קרן ההשקעות מניות בחמש חברות תעשייה ביטחוניות שבשליטתה תמורת מיליארד שקל וברווחים עצומים ● איתות למשקיעים? הקרן נותרה עם החזקה משמעותית בחברות

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

הרוב קובע, גם כשהבניין שלכם נהרס מטיל. וזה לא תמיד כל כך פשוט

השאלה הגדולה העומדת בפני דיירים שהבית המשותף בו הם מתגוררים נפגע היא האם קיים רוב לשיקום הבניין ● אם כן - המחוקק מעודד זאת ● במידה ואין הסכמה שכזו - יכול להתבטל רישום הזכויות הפרטניות והדיירים הופכים לשותפים במקרקעין ללא זיקה לחלק מסויים בשטח ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

תקיפות של חיל האוויר הישראלי בתימן (ארכיון) / צילום: ap

"פצצות עוצמתיות": צה"ל תקף תשתיות טרור של החות'ים בתימן

"מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל - תוצאות היירוט בבדיקה ● טראמפ בשיחה עם כתבים: ניתן להגיע לעסקה בעזה עוד השבוע ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"