גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2

בחלק מהרשויות המקומיות טרם אושרה תכנית מתאר מקומית בה מוסדר תחום התמ"א 38/2 ■ מצב זה מביא להתייחסות שונה של כל רשות ורשות לתחום ■ "דיירים אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקטים מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38"

פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר
פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

תחום הבנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) הוא למעשה סוג של ייצור כלאיים בין תמ"א 38 המקורית, קרי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) לבין תחום הפינוי-בינוי. מאחר ותחום התמ"א 38/2 מהווה סוג של חלופה אלטרנטיבית לפינוי-בינוי ולתמ"א 38/1, ואינו נתמך לרוב בתכניות מוניציפליות מאושרות, הרי שלקובעי המדיניות ישנה יותר גמישות החלטית בנוגע לכלי מעניין זה.

"הרשויות המוניציפליות לקחו את כל נושא ההריסה והבנייה וקבעו מדיניות לה ניתן להתנגד. זאת בניגוד למצב בו קיימת תכנית מתאר מקומית, המסדירה פורמלית את מדיניות העירייה, לה קשה הרבה יותר להתנגד שכן צריך להתיישר על פיה", מסביר אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר.

שאול גורס כי התיקונים האחרונים לחוק התמ"א 38 אשר מאפשרים לייחס לבניין את כל זכויות התב"ע שלו, גם אם לא נוצלו במלואן במבנה המקור ואליהם להוסיף את זכויותיו מכורח התמ"א 38. כך, למעשה, מעודדים פרויקטים של תמ"א 38/2 ונותנים להם הכשר שברוב הערים טרם ניתן לו חותם רישמי מאחר וטרם אושרו סופית.

תל אביב בעד פינוי-בינוי

אחת מהרשויות הנחשבות לקשות יותר לפיצוח ואשר בה ראש העיר התבטא באופן גלוי כנגד תכנית התמ"א 38 היא עיריית תל אביב, אך על אף כל זאת מקודמת בימים אלו בעיר תכנית הרבעים שלאחר אישורה צפויה להמריץ באזורים שונים של העיר פרויקטים של תמ"א 38/2.

- האם העירייה מקדמת פרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרת תכנית הרבעים, בעל כורחה?

"במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית הרבעים הצליחו להביא לכך שבאזורים מסויימים בעיר כן ניתן יהיה ליישמה זה הישג גדול של אגוד חברות התמ"א 38. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שעיריית תל אביב מאמינה בהתחדשות עירונית, אך היא מעדיפה פתרונות כוללים יותר מאשר תמ"א 38. בעירייה באים ואומרים קחו פיסה מהותית של שטח, תריצו עליה תב"ע ובצעו פרויקט כולל של פינוי-בינוי. על פי העירייה לבצע תמ"א 38/2 על בניין אחד מתוך 30 באזור זה לא יעיל, על כן קחו איחוד של חלקות ותיתנו ביטוי אורבני הולם לכלל החלקה על ידי פרויקט פינוי בינוי קלאסי. במובנים של עולם אידיאלי אין ספק שהצדק עמה, אך בתוך עמנו אנו חיים, מדובר בריצה למרחקים ארוכים שתעצור את ההתחדשות העירונית בעיר לתקופה ארוכה מדי".

- האם תמ"א 38/2 היא "תכנית פשרה" בתחום של התפתחות עירונית?

"מבחינה תכנונית אורבנית הפתרון של פינוי-בינוי הוא נכון יותר ולכן אם היו יכולים לקצר תהליכים, לא היינו צריכים לדון במקרים ספציפיים של תמ"א 38/2, שכן היינו מיישמים זאת על כלל המתחם בצורה של פינוי בינוי כולל . אך כיום, הלכה למעשה, תמ"א 38/2 היא הפתרון הישים מביניהם, ולעיתים מבחינה תכנונית שילוב של בנייה חדשה בתוך מתחם ישן יוצרת פסיפס מעניין ומרשים. ניתן להמשיך לקדם תב"עות של פינוי בד בבד עם המשך בנייה לפי תמ"א 38/2".

ברמת גן העירייה מקדמת פרויקטים

אצל השכנה רמת גן, "אימפריה" בקנה מידה מקומי בתחום התמ"א 38, נושא ההריסה והבנייה מחדש, דווקא מקודם כבר היום באופן פעיל על ידי העירייה. מדיניות שהותוותה בעיר בתכנית המתאר המקומית ר"ג 53, מתירה במקרים מסויימים להקים בניינים בגובה של עד 10 קומות (קומת קרקע + 8.5 קומות), במסגרת התמ"א 38 ובפועל ישנן שכונות בעיר בהן ניתן לראות פרויקטים רבים בתחום.

יחד עם זאת ומאחר והתכנית טרם אושרה ותוקפה טרם נקבע, מדיניות זו ניתנת לפרשנות. "החלטת ועדת ערר מחוזית אשר החזירה לדיון נוסף לוועדה המקומית רמת גן מקרה בו ניתן אישור לבניין לנצל את מלוא זכויותיו (זכויות בתב"ע המקורית+זכויות מכורח תמ"א 38), מוכיחה לנו כי כל עוד לא יאשרו סופית את התכנית, קשה יהיה להסתמך עליה ולקדם פרויקטים בבטחה. אם התכנית הייתה כבר מאושרת, ספק רב עם ערר זה היה מתקבל", מסביר שאול.

יצויין כי לעומת תל אביב ורמת גן בהן המדיניות די ברורה שכן תוכניות המתאר המקומיות שלהן בהליכי אישור, אצל שכנתן המשותפת גבעתיים, העניינים יותר אפורים, אמנם בעיר פועלים על בסיס מדיניות, אך זו אינה נתמכת בתוכנית מתאר מקומית.

- האם העובדה שאין "תנ"ך" מנחה בגבעתיים בנושא מהווה בעיה?

"ודאי. דיירים שלא מכירים את הדינמיקה בעיר, אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקט מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38. זאת למעשה משום שהמדיניות היא שלא לאשר מעל 6.5 קומות מעל עמודים (8 קומות בפועל). מכיוון שאין תכנית מתאר מקומית, אלא רק מדיניות אז לעירייה יש יותר גמישות לנטרל פרויקטים. מכיוון שאין תכנית כתובה שנוהגים על פיה, קיימת אי וודאות היוצרת קיפאון ולכן עליה לעגן את האני מאמין שלה בתוכנית מוסדרת".

עוד כתבות

מחסום משטרתי בתל אביב. המשטרה פרסה מחסומים ברחבי הכבישים בערים כדי לפקח על הגבלות התנועה של הממשלה בצל הקורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

ההייטק, התעשיות הביטחוניות וחלק מהפיננסים יוחרגו מהסגר. אלו עוד הקלות ניתנו ברגע האחרון?

ההקלות סוכמו לאחר שבישיבת הממשלה אושר מתווה מחמיר לסגר שאינו מאפשר לעסקים שאינם מוגדרים חיוניים לפעול בתכונת מצומצמת ● כ"ץ: "אני גאה בכך שאחרי מאבק קשה הצלחתי היום לשנות את מתווה סגירת המגזר הפרטי ובניגוד לכוונה שהסתמנה אתמול"

שליח של וולט / צילום: כדיה לוי, גלובס

אחרי הביקורת: וולט חותכת את העמלה למסעדות לתקופת הסגר בסבסוד בנק הפועלים

אפליקציית משלוחי האוכל תצמצם את גובה העמלה שהיא לוקחת על הזמנות מ-27% בממוצע ל-22%, החל ממחר ועד ה-11 באוקטובר ● צמצום גובה העמלה יסובסד על ידי בנק הפועלים בכפוף להיקף המשלוחים שיבוצעו במהלך התקופה ● לא מדובר בשינוי שיפיע על המחיר לצרכן

מנדלבליט מודיע על הגשת כתב אישום נגד נתניהו/ צילום: רפי קוץ

מלחמת מנדלבליט בשמיעת עמדה מתחרה

בין כפל תפקידיו של אביחי מנדלבליט, כיועץ משפטי וכפרקליט מדינה, להתנגדותו להשמעת עמדה משפטית אלטרנטיבית בקבינט הקורונה עובר קו ישר אחד: צמצום טווח העמדות המשפטיות בקרב הממשלה • זו כבר לא בעיה של ניגוד עניינים מובנה, זו דוגמטיות משפטית

ניסוי הטילים  / צילום: צילום מסך

צה"ל הודיע על ניסוי מוצלח במערכת טילי ים-ים

הניסויים הכשירו את המערכת לשימוש מבצעי בזרוע הים, כאשר הטילים ישולבו בספינות הטילים "סער 5" ו"סער 6" העתידות להיקלט בחיל הים בחודשים הקרובים ● מדובר בטיל שפותח על ידי התעשייה האווירית

מליאת הכנסת / צילום: אורן בן חקון, פול

לאחר ניגוחים מימין ומשמאל: חוק הקורונה עבר הערב בקריאה ראשונה במליאה

הכנסת דחתה את הפגרה שלה כדי לחוקק מחדש את התיקונים לחוק הקורונה הגדול, שיאפשרו הגבלות חדשות בסגר שייכנס לתקפו מחר בצהריים ● גנץ יקיים מסיבת עיתונאים הערב

רחוב יגאל אלון בתל אביב. הכביש ריק בצל הגבלות הממשלה בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

הכלכלנית הראשית באוצר: עלות הסגר נאמדת בכ-11-12 מיליארד שקל

מלבד העלויות הכלכליות שלאט לאט מתחילות להתבהר, לאור חוסר היכולת של הממשלה לעדכן את חוק הקורונה, גם בשבת הקרובה בלפור תתמלא במפגינים ● "גלובס" עם כל מה שידוע עד עכשיו 

קלמן ליבסקינד / צילום: יונתן בלום, גלובס

המקרה של ליבסקינד וסגל: תמרור אזהרה לתקשורת הימנית

השבוע הפך קלמן ליבסקינד, שתחקיריו על מערכת אכיפת החוק נישאו על גלי האהדה של הליכוד, ל"שופרו" של מנדלבליט, והוא לא היחיד ● אנשי תקשורת בעלי דעות ימניות נמצאים בין הפטיש לסדן: משמאל, תוקפים ומשמיצים אותם ובימין דורשים מהם הזדהות מוחלטת עם דף המסרים של נתניהו

ב.מ.וו פלאג-אין X1 / צילום: יח"צ

כוח ירוק: ב.מ.וו פלאג-אין החדשה מרגיעה את המצפון ומשמחת את הלב

גרסת הפלאג-אין החדשה של ה-X1 יכולה להרגיע את המצפון הסביבתי של מחבקי העצים, אך גם לספק הרבה הנעה והנאה למי ששילם כדי לקבל ב.מ.וו אמיתית

מל״ט של חברת בלובירד ( BlueBird Aero Systems)  / צילום: תעשיה אוירית

התעשייה האווירית רכשה 50% מחברת מל"טים קטנים ששווייה מוערך ב-100 מיליון שקל

בלובירד מפתחת ומוכרת את המל"טים לשירותי הביטחון הישראלים ולמדינות זרות ● פי הודעת החברה, התעשייה האווירית זיהתה פוטנציאל בשוק המל"טים הקטנים, בעולם הצבאי והאזרחי, ורוצה להגדיל משמעותית את פעילותה בתחום

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

שר האוצר, ישראל כ"ץ / צילום: אוהד צויגנברג-ידיעות אחרונות

השר כ"ץ משנה את הכללים לפקידי האוצר, וקורא לזה "מסורת"

שר האוצר טען שהפגישות של ראש אגף התקציבים עם יו"ר האופוזיציה היו הדלפות בלתי מקובלות • לפיד גרס שתדרוכים של בכירי אוצר לח"כים הם פרקטיקה דמוקרטית שגרתית • האם השר הטרי ממציא כללי משחק חדשים?

המלחמה בקורונה / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

אף אחד לא יילחם בשבילנו את המלחמה הזאת

יש דבר אחד שאנחנו יכולים לעשות כפרטים, כקבוצות, כקהילות: לקחת אחריות על עצמנו. לקחת אחריות על מי שמסביבנו ועל גורלנו ● עברנו מלחמות ועברנו משברים, התגברנו על אינפלציה ואינתיפאדה, עשינו שלום, הבראנו את הכלכלה ואנחנו מסוגלים להתמודד גם עם מגפה

אבי פרידמן / צילום: יח"צ

מנכ"ל יונייטד בישראל אבי פרידמן פורש אחרי 21 שנה

ב-1 באוקטובר יועברו מושכות ניהול השלוחה הישראלית של החברה ליעל ברזילי, מנהלת המכירות האיזורית ● פרידמן יוסיף לשמש כיועץ לחברה

המוזיאון הלאומי של קטאר / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

השושנה של קטאר: המוזיאון הלאומי של האמירות הוא לא רק מבנה מעניין, אלא חוד החנית של הטכנולוגיה

במפרץ הפרסי יש גל של מבני פאר מתוחכמים שתוכננו בידי אדריכלי-על

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

עשרות ישראלים מתים מדי יום, וממשלת "האחדות הלאומית" מתעסקת במגזריות

ההתמקדות של רה"מ בנימין נתניהו בהפגנות הייתה מלאכת הסטת דיון אחרי ישיבות הקבינט וישיבות הממשלה ● כעת כולם מאשימים אותו בכך שבניגוד לעמדת הפרויקטור, משרד האוצר ונגיד בנק ישראל הוא גרר את המשק הישראלי לסגר כולל, רק כדי לדכא את המחאה

ZOOM. קשה למצוא ארגון או מוסד לימודים שפסח על השימוש במערכת  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אקדמיה אנלוגית בעידן דיגיטלי: מערכת ההשכלה הגבוהה חייבת להשתנות

כדי להתאים את עצמה לשוק העבודה המשתנה, האקדמיה צריכה לעבור למודל פתוח וגמיש, ולהפסיק להגן על מערכת התארים המסורתית

מתוך הפרסומת של נייקי / צילום: צילום מסך

שעת יצירה: איך הצליחה פרסומת אחת עם אפס ימי צילום להפוך לאייקונית

אפילו בלי יום צילום אחד, אלא באמצעות עריכה בלבד, הצליחו ב-NIKE לייצר סרטון שכולו יצירת אמנות אחת גדולה ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

חגי ברנר / צילום: יוסי זמיר

בנק לאומי והבנק הבינלאומי מבקשים מביהמ"ש לקיים דיון דחוף בעניין כנפי משק

הבקשה לדיון באה לאור ההמלצות של הנאמן הזמני ● דו"ח הנאמן הזמני ייחס כשלים והתנהלות כספית בלתי תקינה לנושאי משרה, דירקטורים, משרד רואי החשבון, המבקר החיצוני, ומבקר הפנים של "כנפי משק"

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

אלשטיין איבד את אידיבי: ביהמ"ש מינה נאמן לחברה

ביהמ"ש הוציא הבוקר צו לפתיחת הליכים כנגד חברת אי.די.בי וכן צו לפירוקה, ובמקביל מינה את עו"ד אופיר נאור כנאמן לחברה ● בכך יורדת לטמיון השקעת עתק של 3 מיליארד שקל שהשקיע אלשטיין בחברה

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

נביא הזעם של 2008 בטוח: "הולך להיות כמו המשבר הקודם, רק יותר גרוע"

הוא חזה את המשבר ב-2008 והפך לאחד מהכלכלנים הנודעים בעולם; כעת חוזר פרופ' נוריאל רוביני ומזהיר בריאיון בלעדי ל"גלובס" כי הדרך להתאוששות מהקורונה תהיה ארוכה וכואבת • ויש לו גם אמירה מפתיעה לקראת הבחירות בארה"ב: "טראמפ רק מעמיד פנים שהוא פופוליסט" ● האזינו