דירות, נדלן, בנייה / צלם: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
קיימת הנחה בקרב הציבור כי שיעורי הריווחיות בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובתחום התמ"א 38 בפרט, גבוהים באופן ניכר מרמות הרווח הנהוגות בתחום יזמות הנדל"ן בארץ. רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית, מסביר כי אין כך הדבר ולמעשה הריווחיות בענף איננה חורגת מגבולות הגזרה המוכרים בתחום יזמות הנדל"ן. "התיאוריה המוטעית לגבי שיעורי ריווחיות גבוהים במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 נובעת מכך שהדיירים אינם מבינים לעומקו של תהליך במה כרוך הפרויקט", אומר חן. "הם אינם מכירים לעומק את מכלול ההוצאות וחושבים כי אם ניקח את כמות הדירות של היזם נכפיל במחיר ממוצע ונפחית את עלויות הבנייה, הרי שנגיע לרווח בפרויקט". הלכה למעשה, טוען חן המציאות מורכבת הרבה יותר, "הלוואי שזה היה נכון אך בפועל ישנן עלויות כבדות נוספות כגון יועצים שונים, חשיפות מיסוי, מימון, הוצאות שכירות, תפעול וכדומה אשר נוגסות ברווח, כך שבפועל מדובר על מרווח נורמלי לתחום הנדל"ן".
אחד מהגורמים לבלבול אצל בעלי הנכס באשר להבנת מרכיבי העלויות של היזם טמון בקרקע. תמ"א 38 היא עסקה מיוחדת ומורכבת, המייצגת מקרה מיוחד של עסקת קומבינציה, שהיא למעשה עסקת ברטר לפיה מקבל היזם את הקרקע והנכס שלעליה, בתמורה לשירותי בנייה. "חלק מן הדיירים מתבלבלים וטוענים שאנחנו מרוויחים יותר, מאחר ואנחנו מקבלים לכאורה את הקרקע בחינם. זה רחוק מהמציאות, הרי מדובר בסוג של עסקת קומבינציה במהלכה היזם בונה הכל, אבל מקבל תמורה רק על שיעור מסוים שלעיתים אף נמוך מ-50% והיתרה הולכת לדיירים.
מנתוני הטבלה המצורפת לכתבה, הכוללת פרויקטים נבחרים של חברת אנשי העיר, ניתן לראות כי מרכיב הבנייה עולה על מחצית מסך ההכנסות הכולל. "חלק מן הדיירים נאחזים במספרים שכבר מזמן לא נכונים בכל הקשור לעלויות בנייה", טוען חן. "רבים חושבים כי כיום ניתן לבנות במחיר של 4,500 שקל למ"ר בעוד שבפועל עלויות הבנייה למ"ר כבר גבוהות מ-6,000 שקל"
- מדוע עלויות הבנייה בתחום התמ"א 38 גבוהות מהותית מהנהוג בשוק?
"עלויות הבנייה כבדות יותר מאשר בפרויקטים רגילים לא רק בשל הסטנדרט הגבוה, אלא בעיקר בשל העובדה כי בונים בשטח מאוכלס, שטח צפוף ביותר שקשה מאוד להכניס אליו כלים כבדים. לכן אנו נאלצים לבנות באמצעות כלים קלים יותר ובעזרת הידיים ולכן הבנייה פחות יעילה ויקרה הרבה יותר".
יחד עם זאת, ככל שעובר הזמן פערי המידע מצטמצמים והשוק מתכנס אל עבר אותם מספרים. "השוק משתכלל, וועדי בתים לוקחים עימם למו"מ עם היזם אנשי מקצוע וחברות ניהול, שמכירים את הענף ויודעים לאן צריך לחתור על מנת שלדייר יהיה טוב והיזם יזכה לשולי הרווח המספקים".
- האם לדעתך מדובר בתופעה מבורכת?
"מאוד. מלבד המעטפת המקצועית שזה נותן לתחום, במסגרתה אני יכול לדבר עם בן אדם שבאמת מבין ולא רק לשבת ולהסביר בקווים כלליים על המהלך לדיירים, נקבעים כללים של מה מקובל לתת ומה כבר מחוץ לתחום, שכן בסופו של דבר הכל מתכנס לרמות רווח מאוזנות בתחום. אם עד לא מזמן היה סוג של מערב פרוע בכל הקשור לתמורות, ברגע שלצד הדיירים עומד גוף מקצועי, ניתן להגיע להבנות מהר יותר ולהתאזן סביב רמה נוחה לכולם".
- אז מהו שיעור הרווח בשוק?
"תחום התמ"א 38 מתכנס לרמות ריווחיות של 20% פלוס מינוס על העלות. מדובר בשיעור הריווחיות שבו לרוב הבנק יסכים ללוות פרויקט של תמ"א. לכן פרויקטים בשיעורי ריווחיות נמוכים יותר לרוב לא יאושרו. כמובן, שלעיתים הבנקים מתגמשים, ומפעילים שיקול דעת באשר לפרויקט וליזם אך אילו המספרים הגדולים. יזם רציני יודע מראש מה הבנק יבקש לראות בשורה התחתונה, ושיעור הריווחיות הזה הוא הרף התחתון שלו במסגרת המו"מ מול הדיירים".
- האם יש הבדל בין פרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה לבין פרויקטים של חיזוק מבנים?
"בתחום חיזוק המבנים שיעור הרווח מעט גבוה יותר ונע סביב ה-25%, שכן הסיכון רב יותר. אלמנט הביצוע בסוג זה של פרויקט הוא מכריע. אתה בונה בשטח בנוי ומאוכלס חשוף לכל מיני התקלות דינמיות בתחומי הקונסטלציה, תשתיות, פינוי דיירים ועוד שקשה לתמחרן מבעוד מועד ולכן שיעור הרזרבה שאתה לוקח - הוצאות הבצ"מ (בלתי צפוי מראש) בתחשיב עומד על 10%. במקרה של 'הריסה ובנייה' שיעור ה'הפתעות' ואי הוודאות נמוך יותר והבצ"מ הוא ברמות של 5%".
- האם שיעורי הרווחיות משתנים בכפוף לאזור בו הם נבנים?
"אין שוני מהותי, אך להבדיל משאר אזורי הארץ, שם קיים סוג של רף מחירים מקסימלי לדירות, הרי שבתל אביב אין את אותה תקרת זכוכית ולכן האפסייד הוא גבוה יותר, למרות שבתחשיבים הראשונים כאמור, הריווחיות בין תל אביב ליתר הערים די זהה. יזם תל אביבי מוכן להיכנס לפרויקט בשיעורי רווח מעט נמוכים מאשר בפריפריה מאחר וקיים סיכוי רב יותר שבסופו של הפרויקט הוא יצליח למכור את הדירות שלו במחירים גבוהים מאשר תכנן בתחשיב הראשוני. כל זאת משום שבתל אבי יש יותר דירות מיוחדות ודירות יוקרה והמחירים יותר דינמיים ומותאמים אישית".
- האם לדעתך השוק ישמור על שיעורי רווחיות של 20%?
"השוק מתכנס למספרים הללו ובצדק. השאיפה היא ליציבות. שוק יציב הוא שוק טוב. אתה תופתע אך לא תמיד שוק עולה הוא שוק טוב ליזמים, כאשר השוק עולה הדיירים דורשים תמורות נוספות ושוב אין יציבות".
