דירה בת 3 חדרים בתל אביב, בצפון הישן ברחוב משה בן עזרא / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
אחד הפרמטרים אשר מאיימים על מימוש עסקאות, לא רק בתחום הנדל"ן הוא נושא המיסוי. בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, למרות הטבות המיסוי הקיימות בה, הנושא עדיין סבוך. על אף רצונה של המדינה לקדם את העניין, הרשויות המקומיות ורשויות המס מחפשות דרכים לגבות היטלי השבחה מהדיירים והיזמים.
תיקון 3 א' האחרון לתמ"א 38 אמנם הבהיר נקודות מסוימות ויצר פתח לקידום פרויקטים, אך עדיין, נותרו מספר פרצות מיסוייות. בנוסף, אישור תוכנית הרבעים של תל אביב, מהווה ללא ספק בשורה משמחת לדיירי העיר וליזמים הפועלים בה, אך עדיין, עננת ההיטלים והמיסים מעיבה על קידום הפרויקטים. משום שהנושא חדש אין אנו יודעים כיצד יתנהלו עיריית ת"א ורשות המיסים לאחר אישור תוכנית הרבעים ומה הן ידרשו בגין מימוש הנכסים.
מאחר ותוכנית הרבעים היא תוכנית משביחה, הרי כעקרון, עלול להיווצר מצב על גבול האבסורדי בו הרשויות השונות יחייבו דיירים לשלם היטלי השבחה ומס שבח בגין זכויות שאין כלל ודאות אם ניתן יהיה לממשן. זאת מכיוון שאותם דיירים כפופים לגורמים שלא תלויים בהם על מנת להוציא את ההשבחה לפועל, ודי אם נציין את נושא הדיירים הסרבנים, על מנת להבהיר נקודה זו.
"כעקרון על כל תוכנית משביחה הרשות המקומית נוהגת לגבות היטל השבחה בעת מימוש. תוכנית הרבעים, בעיקר ברובע 4 ובצירים ראשיים, מקנה זכויות בנייה עודפות על אילו שניתנו במסגרת תמ"א 38 ולכן, על פניו, כאשר דייר מוכר דירתו לצד ג', העיריה יכולה לדרוש היטלי השבחה בגין הזכויות הנוספות שהוקנו", אומרת ורד אולפינר סקל, ראש מחלקת מיסוי מקרקעין בארנסט יאנג ישראל, ומדגימה: "אם למשל הוקנתה תוספת תמ"אית של 25 מ"ר לכל דייר, ובמסגרת תוכנית הרבעים הורחבו הזכויות הרי שהרשות תגבה היטל השבחה על אותה תוספת, שבמחירי הקרקע של תל אביב עשויה להגיע לרמות של מאות אלפי שקלים".
- מה באשר לרשות המיסים?
"רשות המיסים לרוב מובלת, ואין היא עוסקת בשאלה מהן זכויות התמ"א ומהן זכויות התב"ע, אלא פועלת על פי מהלכי הרשות המקומית, היא גובה מיסי שבח ומיסים נוספים רק במידה והרשות גובה היטלי השבחה בגינן. יחד עם זאת, אני לא מאמינה שבבניינים שטרם החל בהם תהליך התמ"א ונושא ההשבחה טרם עלה על הפרק הרשות תדרוש מיסים מדייר שרוצה למכור דירתו לצד ג'.
- האם זה נראה לך הגיוני כי הרשויות תגבנה היטלים ומיסים בעת מכירה עבור זכויות שלא ברור כלל אם ניתן לנצלן?
"זה נראה לי מעט הזוי. בניינים רבים בתל אביב טרם החלו לבדוק בכלל התכנות לתמ"א והנושא כלל לא נמצא אצלם על סדר היום ולכן אין זה הגיוני כי דיירים בעת מכירה יצטרכו לשלם היטל בגין הזכויות. כמות הבניינים הזכאים לתמ"א בתל אביב היא עצומה ובעקבות תיקון 4 העתידי, היא רק תלך ותגדל ובמידה ויחייבו בהיטלים ובמיסים בעת מכירה, הרי שזה עלול לשתק את כל העיר ולכן אין אני מאמינה שזה יקרה".
הדיירים יקדמו פרויקטים
לדברי רון חן, בעלי ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית, "בעלי הדירות בתל אביב, הם מתוחכמים, ויודעים לגלם בתוך מחיר הנכס גם את ההשבחה העתידית בגין זכויות התמ"א, במיוחד לאור העובדה כי תוכנית הרבעים אושרה". הוא מסביר כי במידה ותושבי העיר יידרשו בהיטלים ובמס בעת מימוש, "החשיפה האפשרית לתשלום מס תביא את הדייר לשקלל את אלמנט המיסוי בתוך המחיר. אם כיום, לאחר תמחור אותה ההשבחה, בעל דירה אשר רואה לנגד עיניו מחיר שוק של 2.5 מיליון שקל עליו יוטלו מיסים של 200 אלף שקל בגין הזכויות שנוספו לנכס, הרי שהוא יציע אותו למכירה במחיר של 2.7 מיליון שקל, קרי עליית מחירים נוספת בשוק הדיור התל אביבי"
- מה תהיינה ההשלכות של עליית מחירים זו על השוק?
"יהיו כאלו אשר יהיו מוכנים לספוג על עצמם את תוספת המס ויסכימו לשלם את אותה האקסטרא בעבור דירה באזור קורץ בעיר ובעבור הסיכוי להשבחה עתידית. מצד שני, רבים אחרים לא יהיו מוכנים לעשות זאת ולכן הדבר עלול לגרום לקיפאון בשוק".
מנגד, מספק חן תרחיש אופטימי, אשר דווקא יגרום לעדנה ולפריחה של פרוייקטי תמ"א 38 בעיר. "על מנת להימנע מחבות מס, הדיירים יעדיפו למכור את הדירה והזכויות הגלומות בה, לא לצד ג' אלא דווקא ליזם תמ"א, קרי לקדם פרויקטים. מאחר ובפרויקטים של תמ"א 38, היזם הוא זה שנושא בנטל המס, הן בכל הקשור בהיטל השבחה, הן במס שבח והן במע"מ שירותי בנייה, הרי שהדיירים יקדמו פרויקטים שכאלו. הם ימכרו את הזכויות ליזם שיישא בנטל המס, כך שבסוף התהליך הם יקבלו דירה חדשה, או לחילופין דירה מחוזקת עם תוספות מבלי ששילמו שקל אחד לרשות המיסים ולעיריה ולרשות המס".