מניה וישראל 11, השלמת שלב חיפוי האבן בחזיתות הבניין / צילום: אקו סיטי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
אם חשבנו כי אי הוודאות התכנונית והפרשנויות השונות באשר לתמ"א 38 מהוות את האיום החמור על עתיד הענף, מסתבר שהנה קרב לו איום מטריד לא פחות, שעלול ליצור צוואר בקבוק נוסף ואף לעצור את התפתחות התחום. מאמצי הממשלה להגדלת היצע הקרקעות, מסתירים את בעיית כוח האדם בשוק - המחסור בידיים עובדות ניכר בענף הבנייה כולו, אך בתחום התמ"א 38, הוא מאיים הרבה יותר.
אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז ת"א וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר ת"א, מסביר כי בתמ"א 38 ישנם שני חסרונות מצטברים בהשוואה לפרויקטי נדל"ן רגילים בכל הקשור ביכולת גיוס כוח אדם מתאים: "הקבלנים, היועצים והפועלים, באופן טבעי, יעדיפו לעבוד בפרויקט גדול המבטיח עבודה לטווח ארוך יותר, ואילו פרויקטים של תמ"א 38, גם המובחרים שבהם, הם פרויקטים קטנים, בהם כמות יחידות הדיור במקרה הטוב מגיעה לעשרות בודדות, כך שהיזם מלכתחילה ניצב מול מבחר מאוד מצומצם של ידיים עובדות שירצו לקחת חלק בפרויקט. כמו כן, פרויקטים אלו הם מסובכים יותר לביצוע בשל סביבת האתר הבנויה, הלוגיסטיקה המאתגרת, הקושי בעבודה באתר מיושב ועוד. אלו סיכונים שלא באים לידי ביטוי במרווחי הקבלן, אך דורשים התמחות מיוחדת וזמן למידה ממושך".
מבחינתו של בר, האיום קרוב מאי פעם. "נוצר מצב, שהנה, אי הוודאות התכנונית הולכת ונפתרת, והיזמים יכולים להתקדם אל עבר שלבי הביצוע ודווקא אז להיתקע ללא קבלן מבצע ותשומות בנייה שיאפשרו את התקדמות הפרויקט. אם הדבר לא ייפתר ומהר, אנו נהיה עדים להרבה מאוד בעיות בתחום הביצוע בפרויקטים של תמ"א 38, הן בשל מחסור בקבלנים ראשיים מתאימים ובידיים עובדות, במיוחד בתחום העבודות הרטובות (שלד, טיח, גמרים, צבע ועוד - א.ש.), והן בשל מחסור חמור ביועצים מקצועיים כגון יועצי אינסטלציה וחשמל, המתמחים בתמ"א 38. איומים אלו עלולים לגרום, במקרה הטוב, לאיכויות ביצוע ירודות, ובמקרה הגרוע לעצירת העשייה בענף".
- במידה ולא יחול שינוי, בתוך כמה זמן לדעתך הבעיה הזו תשפיע באופן ישיר על תחום התמ"א 38?
"למרות הרעש התקשורתי , היום אנו עדיין במצב בו היקפי הבנייה המעשית בתחום די מינוריים. בשנה הקרובה צפוי גידול מאסיבי במספר היתרי הבניה לתמ"א 38, מכאן שצוואר הבקבוק רק יילך ויתהדק. לדעתי, אם תוך שנה לא יטפלו בבעיית כוח האדם, השוק ירגיש את המחסור בידיים עובדות, ובעיית הביצוע תהפוך לחמורה יותר מהבעיה התכנונית".
- מה על יזמי תמ"א 38 לעשות על מנת שלא להיחשף לבעיית המחסור בידיים עובדות?
"בשל תנאי השוק, על היזם להגיע למצב בו יהיה תלוי כמה שפחות בתנאים חיצוניים כך שיש ליצור התמחות מבית. היזמים אשר פותחים פער על מתחריהם בתחום הם אלו אשר יכולים לנהל מערכת ביצוע עצמאית ובכך לצמצם את התלות בקבלן חיצוני, שאף הוא תלוי בקבלני משנה. אנו בתור חברה מאמינים בייזום וביצוע עצמי על מנת לפתח בעצמנו את ההתמחות הנדרשת בפרויקטים קטנים של תמ"א 38 וכך לא להיות תלויים באף קבלן חיצוני ובמקביל מתאפשר לנו לנהל מספר פרויקטים בו זמנית ובאיכות ביצוע גבוהה. בעיית המחסור בידיים עובדות ובכללה בעיית איכות העובדים ודרך ניהולם, גורמת לחזרה לגישת הקבלן המסורתית של פעם, בה היזם שימש גם כקבלן המבצע. במיוחד בתחום התמ"א 38, בשל תנאי שוק העבודה, מודל של גוף אחד שעושה הכול - נכון יותר".
- כיצד הממשלה יכולה לפתור בעיות אלו?
"יש להגדיל את כמות העובדים בפרויקטים מתועשים גדולים, בעיקר על ידי הבאת עובדים זרים, מהלך אשר ישחרר עובדים מקומיים לפרויקטים של תמ"א 38. דרך נוספת היא התערבות של המדינה בייעוד כוח אדם מקצועי לתמ"א 38 באמצעות פיתוח מסלולי לימוד מועדפים לתחום, בשילוב ומתן תמריצים למעסיקים שיעסיקו עובדים ויועצים מקצועיים בוגרי המסגרות הללו".
לפני סיום, בר מבקש לציין כי מעבר לבעיית המחסור בכוח אדם, ישנו חסם נוסף לביצוע תמ"א 38 שהציבור פחות מודע אליו בדמות נושא התקנים (חברת חשמל, כיבוי אש, פיקוד העורף, תאגידי מים, רשויות מקומיות ועוד): "בישראל התקנות והרגולציה לגביהן משתנות תוך כדי תנועה, כך שאם בעת קבלת היתר בנייה התקנות קבעו משהו אחד, יכול מאוד לקרות כי במהלך או בתום הביצוע, לקראת בקשת האכלוס, היזם נוכח לדעת כי התקנות שונו לגמרי. מדובר על תופעה בעייתית ופסולה המקיפה את כל ענף הבנייה, אך בתמ"א 38 הרגישות גבוהה הרבה יותר, שכן בשל התנאים המקוריים של הפרויקט, הגמישות התכנונית ובעיקר הביצועית כמעט ואינן קיימות. כך שאם גוף רגולטורי משנה את התקנים תוך כדי תנועה, זו לעיתים מכה קשה ביותר לביצוע הפרויקט. כל הנוגעים בדבר צריכים להבין כי זו תופעה פסולה".