התחדשות עירונית דורשת התמחות/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
"בשנים הראשונות של פעילות ההתחדשות העירונית לא היה את הידע המצטבר והיו חסרים חוקים ותקנות על מנת לזהות מראש מהם הקשיים שיווצרו לאורך הדרך, כך שהיזמים קפצו כמעט על כל מה שזז, קודם כל משיגים את הפרויקט ורק אחרי כן שוברים את הראש איך ניתן לטפל בו", כך אומר אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז תל אביב וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב. "כיום בשל כוויות מהעבר, יזם עם ניסיון יודע ממה צריך להיזהר ומה עליו לבדוק מבעוד מועד", ממשיך בר וטוען כי "בכל תחום - ככל שרמת ההתמקצעות הולכת וגדלה, הניסיון מקנה יתרון לזהות מראש בעיות שלא תמיד קופצות מיד לעין".
"בהתחלה רבים חשבו שתחום ההתחדשות העירונית הוא פשוט - היזמים הם סוג של קבלני חתימות אשר מבטיחים הבטחות אמורפיות לדיירים ועם זה מתגלגלים הלאה ומרוויחים הרים של זהב", מסביר בר את השתלשלות העניינים הכרונולוגית והתפכחות התחום. "עם השנים מבינים שמדובר במקצוע עם התמחות ספציפית והדרך היחידה להצלחה עבור שחקן שרוצה להיכנס לשוק רווי זה היא להתמקצע ואת זה עושים או על ידי לימוד עצמי או על ידי שימוש בידע מקצועי של אחרים", מסביר בר, אשר ירצה במסגרת קורס התחדשות עירונית של מרכז פישמן (האוניברסיטה העברית).
"בהתחדשות עירונית הבחינה המוקדמת של הפרויקט נוגעת בתחומים שונים ומגוונים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם מחליטים לקפוץ למים. זוהי סוג של תובנה שניתן לרכוש אותה עם השנים ולחילופין להיעזר בניסיונם של אחרים על מנת לקצר תהליכים ולהימנע מטעויות". אותן טעויות, כך על פי בר, נעשות בין היתר בשל העובדה כי היזם אינו מצליח להסתכל על התמונה המלאה ולייצר אינטגרציה מספקת בין כל הגורמים במשחק.
"ביזמות נדל"ן מסורתית, התלות ההדדית בין בעלי המקצוע פחותה, משום שכמות האילוצים התכנוניים והקנייניים (זכות הקניין של הדייר- א.ש.) נמוכה יותר לעומת פרויקטים של התחדשות עירונית בהם כמות הבלת"מים מרובה ולכן קיימת דרישה להתמקצעות ספציפית של בעלי המקצוע בתחום", מספר בר על האבולוציה המתמשכת של תחום ההתחדשות העירונית. הדיירים והרשויות דורשים שהעו"ד יבין בכל הניואנסים המשפטיים הייחודיים וידע לתת מענה נקודתי, שהאדריכל יהווה אוטוריטה תכנונית ספציפית לתחום, וכך גם שאר נותני השירותים". בשל כך על היזם להוות אינטגרטור בין כל העוסקים במלאכה ועליו "להבין בכל אחד מהאספקטים המיוחדים לתחום על מנת לצמצם את טווח הטעויות".
"לצד ניתוח המצב התכנוני של הבניין בעת בחינת הפרויקט, על היזם להתייחס לכל ההיבטים הקנייניים, והאינטראקציה בינם לבין התכנון, ולאחר שעוברים את השלב הזה מתחילים בניתוח כלכלי של הפרויקט, עד להגעה לצעד המשמעותי של החוזים המחייבים", מסביר בר. אולם מסתבר כי לא די בכך: "מעבר לכל אלו חובה לבצע בדיקת דופק באשר לדינמיקה בין הדיירים ומידת הבשלות שלהם למהלך. הדיירים הם השותפים העסקיים של היזם בפרויקט ולכן עליו להבין האם הם בשלים לעסקים או שהדינמיקה ביניהם עלולה לגרום לפרויקט ליפול", מספר בר.
- מה ניתן ללמוד מניסיון של אחרים בתחום?
"עם הזמן מתחילים להבין מהן הסיטואציות הבעייתיות, אילו מקרים קשה לפתור ומאילו מצבים כדאי להתרחק. לדוגמה פרויקטים בהם יש דיירים בעלי דירות גג, או עם חדרי יציאה לגג. בשל האינטראקציה בין בעלי הדירות היו מקרים בהם ניסינו להגיע להבנה ולהתקדם לחוזה אך הבנו בדרך הקשה שהמשולש בין בעלי הדירות הרגילות, בעלי דירות הגג והיזם קשה לפיצוח. היום, למשל, בניינים כאלו מהווים מבחינתנו תמרור אזהרה שכן קשה מאוד לייצר תמורות הולמות לבעלי דירות שונות באפיונם, זאת מאחר ובעלי הדירות המיוחדות דורשים הרבה יותר ובסופו של יום זה יבוא על חשבונם של בעלי הדירות הרגילות, וישנו גבול מבחינתו של היזם שלא ניתן לעבור ולכן שיעור המימוש נמוך.
"ככל שהפרויקט פחות סימטרי הוא קשה יותר לפיצוח. כך למשל, בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה הבנו שככל שדירות הבניין המקורי יותר אחידות כך קל יותר להגיע להסכמה עם הדיירים לגבי התמורות - כולם מקבלים את אותם כיווני אוויר, כולם עולים קומה והאינטראקציה עם התכנון מאפשרת מימוש. זאת לעומת בניינים עם קומות ודירות לא טיפוסיות בהם האינטראקציה בין התכנון לקניין לעיתים קרובות לא מאפשרת מימוש פרויקט".
- האם גם הדיירים למדו משהו במהלך השנים?
"אין ספק. קיימת התפקחות תמידית מצד הדיירים. הם לומדים לזהות כבר בתחילת הדרך מיהם היזמים המקצוענים, שכן אם בעבר היו מתלהבים מיזם אשר היה מבטיח להם הרים וגבעות, היום הם מעריכים דווקא את היזם המציף מולם את הבעיות, מכיוון שהם מודעים למורכבות התהליך".
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס
להרשמה לקורס התחדשות עירונית לחצו כאן >>