פיתוח עירוני / צילום: אמיר מאירי
חוק ההסדרים והצעת תקציב המדינה כולל סעיף תמים למראה, הכולל כותרת פשוטה: 'שינוי מנגנון גביית דמי הפיתוח וקביעת תעריף אחיד ברמה הארצית'. על פניו, מדובר בשינוי פשוט שעתיד ליצור סדר בתחום שכבר שנים ארוכות זוכה, גם כאן אצלנו, לביקורת. ויחד עם זאת, נתונים שהציג האוצר בנוגע לתעריפי הפיתוח החדשים ושהגיעו לידי "גלובס" מעידים שלא מדובר בהתאמת עלויות הפיתוח לממוצע ארצי, או בהשוואת מחירים לרמה הדומה לזו הנגבית היום, אלא בייקור משמעותי מאוד של דמי הפיתוח הנגבים היום כמעט בכל מקום ברחבי הארץ.
שיפוע וצפיפות
חוק ההסדרים מבקש לשנות את המצב הקיים, ובו כל רשות גובה דמי פיתוח על פי תעריף שונה שנקבע במועצת העיר. מכיוון שהחלטות ברשות המקומית נתונות גם להשפעה פוליטית, והן לא תמיד נקבעות בהתאם לצורך האמיתי בשטח, נוצר מצב שתעריף הפיתוח שנקבע בחוק העזר העירוני לא תמיד מייצג את המחיר בפועל. לעיתים מדובר בגביית יתר מעבר לעלות בפועל, ולעיתים בפחות, אפילו הרבה פחות, מהעלויות האמיתיות.
המציאות הזו הובילה לא פעם לבניית שכונות מגורים שבהן הפיתוח לא הצליח להדביק את קצב בניית הדירות, בשל העדר תקציב. בנוסף, דמי פיתוח נמוכים העמיקו את הגירעונות בקופות הרשויות המקומיות, בשל הצורך להשלמת הפיתוח על חשבונן. הרשויות העדיפו לא פעם להתעלם מהתעריף העירוני ולהתבסס על דמי פיתוח (גבוהים) שגבתה המדינה, אם באמצעות משרד השיכון ואם באמצעות גורמים אחרים.
לאור זאת, כאמור, ההצעה שאושרה כעת בממשלה וצפויה להגיע לדיון בכנסת קובעת תעריף אחיד שייגבה מקבלנים ויזמים לטובת הפיתוח. התעריף ייקבע על פי מספר פרמטרים, ובראשם שיפוע הקרקע וצפיפות יחידות הדיור. נזכיר שדמי הפיתוח אינם רק נגזרת של מחיר העבודה של כלי הצמ"ה (ציוד מכני הנדסי) או של העובדים, אלא גם נגזרת מסוג הקרקע, הרכבה, מיקומה, השיפוע של השטח ואפילו גובה מי תהום. הטבלה של משרד האוצר מתייחסת לשונות וקובעת פרמטרים שונים של שיפוע קרקע וצפיפות יחידות דיור. בצפיפות נקבעו ארבע מדרגות - עד 5 יחידות דיור, 6 עד 12 יח"ד, 13 עד 20 יח"ד ו-21 יח"ד ומעלה. בכל הנוגע לשיפוע קרקע נקבעו שלוש מדרגות שונות.
הצצה לטבלת מחירי הפיתוח החדשים, כפי שהוצגו לממשלה בישיבה בה אושר התקציב וחוק ההסדרים, מצביעה על ייקור משמעותי בדמי הפיתוח. גם באוצר מודים כי המחירון החדש מייקר את דמי הפיתוח, אך סבורים שלא מדובר בהתייקרות שתתגלגל למחיר הדירות, אלא היא תשחק רק את שווי הקרקע. ההנחה היא שפיתוח גבוה יותר נלקח בחשבון על ידי יזם או קבלן, שמסתכל עליו כחלק בלתי נפרד מעלות הקרקע. לכן, המחיר שישלם עבור הקרקע לבדה יהיה נמוך יותר ברגע שהפיתוח יתייקר.
על פי הנתונים, דמי הפיתוח החדשים לעומת המצב בפועל מהווה התייקרות של למעלה מ-100% בתעריפים. בטבלה שהציג האוצר בישיבת הממשלה נכללים 33 יישובים שונים ברחבי הארץ, המהווים מדגם מייצג על פי עלות פיתוח קיימת, עלות פיתוח מוצעת וגם תנאים שונים כגון שיפוע קרקע שונה או צפיפות יחידות דיור לדונם. עלות הפיתוח למ"ר קרקע עומדת היום על 149 שקל למ"ר בממוצע (פיתוח קרקע ממוצע ב-33 היישובים), לעומת 336 שקל למ"ר על פי התעריף החדש המוצע - זינוק של 172%. מחיר פיתוח מ"ר בנוי עומד כיום על 228 שקל למ"ר בממוצע ב-33 היישובים, ואילו בתעריף החדש הוא יתייקר לרמה של 419 שקל למ"ר.
"ההצעה לקביעת תעריפים אחידים לדמי פיתוח לא חדשה. היא עלתה בעבר ונדחתה מספר פעמים ועכשיו ניסחו אותה מחדש. הרצון לקבוע תעריפים אחידים הוא נכון, אבל אם ההצעה תעבור בנוסח המקורי, מדובר בהחלטה לא נכונה, שעשויה להעלות את מחירי הדירות וגם לא תוביל למצב בו יותר רשויות יפתחו בעצמן", כך עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל התאחדות בוני הארץ ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות.
נתון עדיין למו"מ
לדברי הלר, "באוצר הסבירו שהם רוצים ליצור אחידות בנושא ההיטלים. לגרום לזה שרשויות מקומיות שלא פיתחו בגלל היטלים נמוכים יפתחו בעצמן, ולדאוג שהכספים יעברו לקרן ספציפית ולא תהיה זליגה למטרות אחרות. מדובר במטרות חשובות ונכונות, אבל אני לא רואה איך המספרים של הטבלאות וניסוח הצעת החוק מובילים למקום הזה. יש למשל סעיף בחוק שקובע שיהיה אפשר לפנות לשר האוצר כדי לשנות את התעריף, ולכן עצם האפשרות לשינוי כבר בעייתית. העובדה שזה נתון למו"מ ולפניות לשר פותחת פתח לכך שהמצב הנוכחי פשוט יחזור על עצמו. במקביל, המנגנון היום עובד לא רע ויש לא מעט ערים שמסתדרות עם הפיתוח, כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, חולון ועוד. אם יש מקומות שלא מסתדרים אולי כדאי להתייחס רק אליהם. אנחנו בעד אחידות, אבל מה שיוצא זה שכל ההיטלים מתיישרים לרף העליון. לכאורה, הנתונים מעידים שכולם היו בחסר. אז איך נעשה הפיתוח עד עכשיו?".
בהתאחדות הקבלנים חוששים שבמסגרת תעריפי הפיתוח החדשים המדינה מכניסה כעת מראש מימון תשתיות שאינן קשורות ישירות לשכונה חדשה, אלא לסלילת מחלפים, מת"שים ועוד. על הטענה באוצר שמחירי הפיתוח מגולמים בתוך הקרקע, ולכן אם הפיתוח יתייקר הוא יירד מעלות הקרקע ולא יתווסף לעלות הדירה, אומר הלר: "למשרד האוצר יש חשיבה שהיזם עושה חישוב של פיתוח וקרקע יחד. אם הפיתוח עולה, מחיר הקרקע יורד. אבל בקרקע פרטית זה לא ממש רלוונטי, כי בעלי הקרקע שמוכרים לא מתעניינים בעלות הפיתוח אלא במחיר שבו נמכרה קרקע לידם. בנוסף, במקומות בהם ערך הקרקע אפס, זה מעלה את המחיר הכולל ומקשה על היזום".
ברשויות המקומיות עוד לא החליטו האם וכיצד לתקוף את הגזירה החדשה. לדברי בכיר בשלטון המקומי, "יש דברים טובים בהצעה הזו, כמו לקבע את המחירים ולעשות תעריף מוסכם כמו במים. זה יכול אפילו למנוע תביעות משפטיות ולעזור לרשויות חלשות. אבל במקביל, צריך לשים לב שיהיה מנגנון מפקח, ולא תהיה חשיפה ללחץ פוליטי שיוביל מצב שעוד כמה שנים יבואו ויחליטו לשנות פתאום את התעריפים ללא בקרה".
מהנדס עיריית נתיבות יולי חיימוביץ' סבור שההצעה תלויה בכך שבאוצר גם יידעו כיצד להתאים אותה לכל מקום ולכל היטל: "זו מלאכת מחשבת של ממש. חייבים לעשות חלוקה על פי אזורים בארץ, סוג קרקע, תיעול ונחלים בסביבה. זה יותר מורכב מטבלה פשוטה. לא ברור איך אפשר להיות אחידות. צריך הרבה יותר פרמטרים לקביעת המחיר".
עלייה של 500% בטבריה ובחיפה
השינוי המשמעותי ביותר בכל הנוגע לדמי פיתוח למ"ר קרקע צפוי להיות בעיר טבריה, שם חוק העזר העירוני מתיר גבייה של 67 שקל למ"ר בלבד, בעוד התעריף החדש מעלה את דמי הפיתוח על מ"ר קרקע ל-394 שקל. מדובר בקפיצה של 489% במחיר. חשוב לציין כי הפיתוח בטבריה אינו פשוט בשל השיפוע, הטופוגרפיה וגם סוג הקרקע, ולכן התעריף הקבוע היום ברשות המקומית אינו משקף עלות ריאלית. עם זאת, ייקור של כמעט 500% עשוי להתבטא במחירי הדירות, משום שערך הקרקע בטבריה נמוך ממילא גם היום.
במקביל, תעריף הפיתוח למ"ר בנוי יתייקר בשיעור הגבוה ביותר בעיר חיפה - נכון להיום מאפשר חוק העזר העירוני בעיר לגבות 78 שקל למ"ר בלבד, והתעריף המוצע על ידי משרד האוצר קובע מחיר חדש שעומד על 482 שקל למ"ר - עלייה של 520%!.
מנגד, רק בשני יישובים - מתוך 33 יישובים שסקרו באוצר - ישנה הפחתה של דמי הפיתוח הקיימים. בכל הנוגע לפיתוח קרקע, התעריף המוצע מציע הפחתה ביישוב פרדסיה, שם חוק העזר העירוני מתיר לרשות המקומית לגבות היום 369 שקל למ"ר, בעוד התעריף החדש עתיד לקבוע דמי פיתוח בגובה 285 שקל למ"ר בלבד, הפחתה של 23%. בכל הנוגע לדמי פיתוח של מ"ר בנוי, היישוב היחידי בו דמי הפיתוח יופחתו הוא רחובות, שם נכון להיום רשאית העירייה לגבות 513 שקל למ"ר בנוי בעוד התעריף החדש מתיר גביית 352 שקל למ"ר בנוי בלבד - הפחתה של 31%.
