תכנון/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
בין סעיפי התמ"א 38 קיים סעיף 23 אשר מתיר לרשויות המקומיות לערוך תוכנית מתאר מקומית המתבססת על יסודות התוכנית ובה הרשות למעשה מחדירה את ה"אני מאמין" שלה לתוך מאפייני העיר. הסעיף למעשה מהווה חלף לתמ"א 38, ונותן לקברניטי העיר חירות ונקודות חופש באמצעותן העירייה מתווה את הקווים התכנוניים ואת זכויות הבנייה המוקנות מתוקף התוכנית, אשר משפיעות באופן ישיר על התכנותם של פרויקטים ועל דרך היווצרותם. בניגוד לרוב קברניטי התחום הרואים בסעיף 23 כלי עזר חשוב לקידום פרויקטים שכאלו, שלומי פרטוש, בעליה של חברת ש.גזית, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, חושב כי לעיתים קרובות אותן תוכניות מקשות על היזמים לפעול ולעיתים אף מהוות כלי בידי הרשות לצינון האווירה.
"התמ"א 38 היא תוכנית בה המדינה קמה ואמרה שמטרתה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ברמה ארצית. נקודה. על פי התוכנית, האינטרס הציבורי של אזרח בתל-אביב זהה לזה של מקבילו בירושלים ולדייר בבניין בנס ציונה, כך שאין לבדל ביניהם. משמע, זוהי אמירה חד-משמעית, באשר לרצון המחוקק לקדם מהלך כלל ארצי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וכנגד התקפות טילים", אומר פרטוש וממשיך. "מטרת המחוקק בסעיף 23 לחוק התמ"א הייתה לתת לראשי ומהנדסי הערים כלי דרכו ניתן יהיה לקדם פרויקטים שכאלו ברשות, אם על ידי מתן זכויות עודפות או מתן הקלות ותמריצים לפעולה. אך בפועל עוד לא ראיתי כל תוכנית מתאר מקומית שהרחיבה זכויות אלה. בחלק מן המקרים, התוכניות המקומיות מגבילות את זכויות הבנייה שניתנו במסגרת התוכנית הארצית, ומכאן שכמות הפרויקטים הפוטנציאליים רק הולכת ויורדת, לעומת מצב בו היו פועלים על פי התמ"א 38 עצמה".
פרטוש מדגים, "אם ניקח לדוגמה את תוכנית הרבעים של תל-אביב, באזורים מסוימים של העיר היא התירה תוספת של 1.65 קומות בלבד, קרי הפחיתה את הזכויות הניתנות בתמ"א 38, אשר על פי התוכנית הארצית עומדות על תוספת של 2.5 קומות פלוס בנייה בקומה מפולשת (קרקע על עמודים). במידה והיו נאחזים במקדם שנתנה התמ"א 38 בערכי הקרקע הקיימים, כמעט כל בניין בעיר היה בעל התכנות כלכלית, אך בשל הפחתת הזכויות בניינים לא מועטים בעיר אינם מאפשרים התכנות כלכלית, כך שלמעשה כמות הבניינים הרלוונטיים יורדת".
- אך לא ניתן להתעלם מהעובדה שמאז קידום התוכנית יש התעוררות במספר הפרויקטים המתהווים בעיר
"ההתעוררות בתל-אביב לא קשורה באופן גורף לתוכנית הרבעים, אלא להבנה בתוך העירייה שנושא התמ"א 38 לא ירד מסדר היום. אם מלכתחילה העירייה הייתה מאפשרת ליזמים לפעול בעיר תוך שיתוף-פעולה מלא מצידה, הרי שהתעוררות הייתה חלה עם או בלי התוכנית. כולם מבינים כי מדובר בעובדה מוגמרת וההתעוררות מורגשת בכל המדינה, ללא כל קשר אם בעיר מסוימת קיימת תוכנית מתאר ספציפית או שאין".
- מלבד נושא הזכויות, תוכנית המתאר המקומית מאפשרת להתאים תכנונית את התמ"א 38 למאפייניה הקיימים של העיר. האם אין בכך יתרון?
"נכון. לכל עיר יש את מהנדס העיר האמון על תכנון אופטימלי, ולעיתים באמת יש התנגשות בין הוראות התמ"א 38 לבין אזור מסוים, לכן נכון להחריג אזורים אלו בהם הצפיפות הקיימת גבוהה מדי מכדי להכיל את הזכויות המוקנות מתוקף התמ"א 38. יחד עם זאת, ישנם אזורים בהם הצפיפות הקיימת מאפשרת מתן זכויות עודפות לאלו שניתנו על ידי התמ"א 38, אך מהנדסי העיר לא ששים לתת אותן. חופש הפעולה הניתן לגופים העירוניים המתכננים הוא חיובי, אך ורק ברשויות המעודדות מלכתחילה את נושא ההתחדשות העירונית. לצערי במספר רשויות המתייחסות לתמ"א 38 ואף לפינוי בינוי בעין מעט חשדנית, תוכניות המתאר הן כלי שעלול להפריע ליזם".
"אם הממשלה לא תסייע התוכנית תפספס את ייעודה המקורי"
פרטוש, כאמור, מאמין כי התמ"א 38 הגדירה גבולות גזרה ויצרה ודאות מספקת. עם זאת, לטענתו, התוכנית רחוקה מלהיות מושלמת, שכן היא אינה נותנת פתרונות לאזורים שמלכתחילה היוו את הטריגר להיווצרותה. "למי ששכח, מטרתה של תוכנית התמ"א 38 היא מיגון בניינים מפני רעידות אדמה ודווקא באזורים המועדים לפורענות, אלו הנמצאים על ובסמוך לשבר הסורי אפריקאי, כמו ערד, דימונה ובית שאן, לא מקודם ולו פרויקט אחד של התחדשות עירונית, ופה העיוות הגדול.
הסיבה המרכזית לכך שפרויקטים באזורים אלו אינם מקודמים קשורה למחירי הקרקע הנמוכים. ככל שמחיר הקרקע נמוך יותר כך המכפיל, קרי היחס בין הדירות החדשות למקוריות צריך להיות גבוה יותר, על מנת לאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט. אך ככל שהמכפיל גבוה יותר הצפיפות גדלה ומגיעה למספרים שאינם מאפשרים תכנונית את הפרויקט. "אם הממשלה לא תסייע התוכנית תפספס את ייעודה המקורי ולכן עליה לנקוט בצעדים מנת לתקן עיוות זה. בין היתר לפעול בצורת מתן סובסידיות ותמריצים ליזמים ולרשויות לקידום הנושא ואף לשקול מתן אפשרות לניוד זכויות. זו תהיה טעות קשה מאד לחכות לאסון ואז לפעול. די אם נביט במה שקרה לאחרונה באיטליה על מנת להבין את ההרס הפוטנציאלי אליו חשוף אזור זה. טוב תעשה המדינה אם תיתן דעתה לכך במסגרת תיקון 4 העתידי לתוכנית התמ"א 38".
- תיקון 4 אמור להוסיף לבניינים הראויים לתמ"א 38 גם בניינים "מודרניים" שנבנו בשנות ה-80. האם בניינים אלו עשויים להקשות על מלאכת רקימת העסקה?
"נכון. על פניו ככל שהבניין מודרני יותר הוא פחות מתאים לתמ"א 38, שכן חלקם בעלי מעליות, סידורי חניה ודירות גג וגן. אך עדיין הכמות גדולה וברוב הבניינים הללו אין ממ"דים, ולכן הפוטנציאל גדול במיוחד לשחקנים בתחום של תמ"א 38 חיזוק מבנים ופחות לתחום ההריסה ובנייה מחדש".
- בתור יזם בעל זרוע קבלנית, האם אתה רואה בכך יתרון?
"ודאי. כיום לכולם ברור שפרויקט של חיזוק הוא אופרה שונה, כזו המצריכה התמחות ספציפית. יזם שאינו מבצע לעצמו, מונע על ידי טבלאות אקסל, ולכן ירצה להביא את הקבלן הכי זול. אצלי זו חבילה כוללת המאפשרת לדייר לישון יותר בשקט, כיוון שאני איש הקשר שלו לכל הנעשה הן בפן היזמי והן בביצועי. כך שככל שיהיו יותר פרויקטים של חיזוק, היתרון היחסי שלי כיזם מבצע ילך ויגבר".
לאתר ש.גזית