פרויקט ברחוב גרשום ברמת גן / צילום: אלון רון
עוד פרשייה עגומה בשרשרת הבעיות של שוק הנדל"ן הישראלי, והפעם קריסת פרויקט בנייה של חברת קדם: כ-4.2 מיליון שקל, שהועברו על-ידי רוכשי זכויות בבניין ברחוב גרשום 4 ו-4א' ברמת-גן לידי חברת קדם, וכן כספים של נותני הלוואות ומקבלי אופציות, נעלמו - כך עולה מדוח הבודק המיוחד שמינה בית המשפט על-מנת לבחון אם ניתן להשלים את הבנייה בפרויקט.
הבודק, עו"ד אמיר פלמר, הודיע לבית המשפט כי "המסקנה העולה, והיא חד-משמעית, היא שבסיטואציה המשפטית והכלכלית הקיימת אין כל היתכנות כספית להשלמת הפרויקט מהמקורות הקיימים".
קבוצת "קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ" עוסקת בייזום פרויקטים של תמ"א 38 באזור גוש דן. דוח הבודק בעניינה הוגש במסגרת בירור תביעה שהגישה קבוצה של 19 משקיעים בחברת קדם בספטמבר אשתקד נגד החברה, בטענה כי היא הונתה את המלווים ואת רוכשי הזכויות שהתקשרו עימה.
המשקיעים טוענים, באמצעות עו"ד אביחי ורדי, כי הם השקיעו עשרות מיליוני שקלים בפרויקט תמ"א 38 שהחברה שיווקה, אך אינם יודעים מה עלה בגורל הכספים. בתביעה נכתב כי "קבוצת קדם הפרה חוזים עם רוכשי דירות, קיבלה כספים שלא הגיעו לייעודם המקורי ועשתה בהם שימוש בניגוד לחוזה. הקבוצה קיבלה מאת מבקשי הפירוק, וכן ממשקיעים נוספים, עשרות מיליוני שקלים עם הבטחה לדירה או החזר השקעה עם תשואה מובטחת".
מהתביעה עולה כי החל משנת 2011 החלה קבוצת קדם להתקשר עם משקיעים בהסכם לחיזוק בניין, בהתאם להוראות תמ"א 38. במסגרת ההסכם קיבלה החברה הלוואה בסך של 400-500 אלף שקל בממוצע מכל אחד מהם, וכביטחון להלוואה נרשם שיעבוד לגבי כל אחד מהמשקיעים, בהתאם לחלקו היחסי, על הזכויות החוזיות של קבוצת קדם. אולם לדברי התובעים, "כיום נמצאת הקבוצה בחדלות פירעון, כאשר גורל כספי מבקשי הפירוק לוטה בערפל כבד".
עוד צוין בתביעה כי חברת קדם התקשרה במספר עסקאות נדל"ן, שבמסגרתן הוקנו לחברה זכויות שונות. זאת, כאשר סוכם כי אם החברה תיקלע להליכי חדלות פירעון, ההסכמים יירדו לטמיון, והחברה תסולק מאתרי הבנייה.
"כך, המקור הכספי היחיד שקיים לחברה ושיכול מחד לשמש את נושיה לפירעון חובות החברה, ומאידך לאפשר לחברה, באמצעות בעל תפקיד, לסיים את הפרויקטים ולמסור דירות, הוא זכויות החברה לפי ההסכמים".
הרוכשים מוסיפים כי בשל מצבה הקשה של החברה, ובשל התוהו ובוהו השורר בכל הקשור לניהול כספים של צדדי ג' רבים, רוכשים וכיו"ב, הרי שהחברה צפויה להתמודד עם "מבול" תביעות, וכן יינקטו בעניינה הליכי חדלות פירעון.
המשקיעים טוענים עוד כי ההונאה שביצעה החברה עברה דרך מצג-שווא שהציגה בנוגע לבעלים האמיתי שלה. לטענתם, בעוד שלפי תדפיס רשם החברות בעל המניות הוא עו"ד אילן מוריאנו, התברר להם כי הבעלים האמיתי או אחד מהגורמים המשמעותיים בקדם הוא טל יגרמן, שהורשע בבית המשפט המחוזי בשתי פרשיות נפרדות.
בפרשה אחת, יגרמן הורשע בעבירות מס - שבגינן נגזרו עליו 30 חודשי מאסר בפועל; ובפרשה השנייה, המכונה "פרשת פלד-גבעוני", יגרמן הורשע בעבירות של גניבה בידי מנהל, מירמה והפרת אמונים בתאגיד ועבירות נוספות - שבגינן הוא מרצה כעת 6 שנות מאסר. לטענת המשקעים, "משם (מהכלא - א' ל"ו') הוא מפעיל ומנהל את החברה, יחד ולחוד עם עו"ד אילן מוריאנו".
נזכיר כי פרשת פלד-גבעוני התפוצצה ב-2002, כאשר קבוצה של 8 חברות, חלקן ציבוריות - שהייתה בשליטת מפכ"ל המשטרה לשעבר, רפי פלד, יגרמן, אריה גבעוני ודוד הבי - קרסה והותירה אחריה חובות של יותר מ-800 מיליון שקל. הבי, גבעוני ויגרמן הורשעו שנטלו במירמה עשרות מיליוני שקלים מכספי הקבוצה.
בראשית השנה החליט בית המשפט העליון להחמיר בעונש שהוטל על יגרמן בפרשה, וגזר עליו 6 שנות מאסר (במקום 4 שנים), שאותן הוא מרצה כעת.
בהמשך לתביעה נגד חברת קדם, מינה בית המשפט את עו"ד אמיר פלמר לבודק, על-מנת שיבחן את היתכנות השלמת פרויקט תמ"א 38 בבניין ברמת-גן שלגביו תבעו בעלי הזכויות את קדם. מדובר בבניין מגורים עם שתי כניסות בשטח רשום של 1,001 מ"ר, שטח מגרש למגורים כ-991 מ"ר, ובתחומו בנוי בניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת (פתוחה משני צידיה), הכולל 15 דירות קיימות ומאוכלסות.
מהדוח שהוגש עולה כי בשנת 2008 נחתם הסכם בין בעלי הדירות בבניין הקיים לבין חברת חזון בית השקעות וחיזוק מבנים בע"מ, שלפיו בתמורה להעברת זכויות הבעלים המאפשרות בניית דירות נוספות בבניין, ובהתאם להוראות תמ"א 38, תבצע חברת חזון עבודות חיזוק ושיפוץ של הבניין הקיים וכן תוספות של ממ"ד ומרפסת שמש לדירות הקיימות.
בנובמבר 2009 הומחו (הועברו) זכויות חברת חזון לחברת קדם, בתמורה ל-950 אלף שקל, בתוספת מע"מ. לימים התגלע סכסוך בין חברת חזון לחברת קדם, שהסתיים בפסק בורר שחייב את קדם לשלם לחברת חזון את הסכום המוסכם. בהמשך לכך נחתם נספח להסכם, לביצוע עבודות חידוש וחיזוק המבנה תמורת העברת זכויות בין בעלי הדירות בבניין הקיים, לבין קדם. בנספח התחייבה קדם, בין היתר, להוספת תיקונים למפרט הטכני ולתשלום שכר-טרחת עורכי דין לבא-כוח בעלי הדירות ועוד.
מדוח הבודק עולה עוד כי קדם חתמה על מספר הסכמים לצורך קיום התחייבותה, ובהם הסכמים לרכישת זכויות בנייה ומתן שירותי בנייה - 4 הסכמים נפרדים לרכישת זכויות בנייה להקמת 4 דירות מסוג דופלקס-גג, ומתן שירותי בנייה לבנייתן; הסכמי הלוואה ואופציה - 3 הסכמי הלוואה ואופציה נפרדים שבמסגרתם לוותה קדם סכום כולל של 2.79 מיליון שקל, ונתנה לכל אחד מהמלווים אופציה לרכישת דירה חדשה בפרויקט.
"אין מידע מה נעשה בכספים"
כן נחתמו הסכם הלוואה ואופציה על-סך 1.170 מיליון שקל, בתמורה לאופציה לרכישת דירה בפרויקט או לחלופין לרכישת דירה בפרויקט ברחוב הערבה 15 בחולון; והסכמי הלוואה - 5 הסכמי הלוואה נפרדים שבמסגרתם לוותה קדם סכום כולל של 4.75 מיליון שקל (חמשת המלווים שעימם נחתמו הסכמים הם לוקשין אנטון ופרידמן לוקשין לי, רבינוביץ' אלישע ומירי, וולת'סטון נדל"ן 5 שותפות מוגבלת, אשר וסרמן, דב זליקוביץ').
בהמשך, לצורך ביצוע והקמת הפרויקט חתמה קדם, בדצמבר 2014, על הסכם בנייה עם מאיר כליפה, בתמורה למחיר של 8.25 מיליון שקל, בתוספת מע"מ כחוק; אולם לאחר סכסוך בין הצדדים חתמה קדם על הסכם בנייה חדש עם חברת פנינת עוזיאל בע"מ, בתמורה ל-7.652 מיליון שקל. אך גם הפעם, סמוך לאחר תחילת ביצוע עבודות הבנייה, התגלע סכסוך בין הצדדים, וקדם הציגה הסכם בנייה חדש, לא חתום, עם ד. בן-חיים חברה לבניין בע"מ, אשר התחייבה לכאורה להשלים את הבנייה בפרויקט, בתמורה ל-7.6 מיליון שקל, בתוספת מע"מ כחוק.
עוד עולה מהדוח כי לצורך הטיפול בכספי הרוכשים והמלווים, נפתחו שני חשבונות נאמנות, שבהם קדם נרשמה כנהנית, ונכון לדצמבר 2016 היתרה בחשבון הנאמנות עמדה על-סך כ-2.255 מיליון שקל. אולם, על-פי דוח הבודק, ובהסתמך על בדיקת שמאי שמונה לבחינת היקף הכספים שנותרו בפרויקט, מניתוח חשבון הנאמנות עולה כי הכספים של רוכשי הזכויות, לרבות נותני ההלוואות ומקבלי האופציות, בסך של כ-4.2 מיליון שקל, כולל מע"מ, לא הופקדו בחשבון הנאמנות, ו"אין כל מידע מה נעשה בכספים אלו".
בעקבות זאת נכתב בדוח כי "מסקנת השמאי היא כי קיים חוסר בשימושים בסך של כ-3.3 מיליון שקל (לאחר שלקח בחשבון עלויות שנזקפו לפרויקט עד כה). במילים אחרות - כספים שהתקבלו ממלווים וממקבלי אופציה למיניהם - לא מצאו לכאורה את דרכם לחשבון הפרויקט, וקדם עשתה לכאורה בכספים אלו שימושים לצרכים אחרים".
עוד נטען בדוח הבודק כי קיימת אי-התאמה לעניין שיוך הדירות והשיעבודים בין המצג שהציגה קדם, לבין ההסכמים שנחתמו עימה ובין הרישומים ברשם החברות שנרשמו בקשר לדירות ספציפיות; וכי מהניתוח שביצע השמאי עולה כי תקציב הפרויקט עומד על-סך של 18,369,000 שקל לפני הוצאות מימון, אך מנגד קיים גירעון תזרימי של כ-12 מיליון שקל.
בנסיבות אלה הגיע הבודק עו"ד פלמר למסקנה כי אין היתכנות להשלמת הפרויקט.
בית המשפט קבע דיון בתיק למחר (ג'), אז יתבקש עו"ד מוריאנו (בעל המניות על-פי רשם החברות) להגיב לדוח.