מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי? / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בשיתוף משרד צבי שוב עורכי דין
כמו בכל משפחה, גם במשפחת ההתחדשות העירונית קיימים קווים דומים ושונים בין ה"אחים" המוצלחים. האח הבכור, ענף הפינוי בינוי, נושא בשמו לא רק משום שהגיע ראשון לאוויר עולם הנדל"ן המקומי, כי אם גם בשל העובדה שמימדיו והיקפיו גדולים ומסיביים יותר. לעומתו, האח הצעיר, ענף התמ"א 38, דומה לאחיו מבחינה חיצונית, אך כאשר בוחנים היטב ומקרוב, מבינים שהדמיון מוגבל והשוני הבולט ביניהם בא לידי ביטוי בכך, שמדובר באח בעל מימדים קטנים יותר, והשפעתו על הסביבה הקרובה פחותה מהשפעת האח הבכור, אם כי הוא מהיר יותר ופחות מאיים ומסורבל.
אם נצא לרגע מהדימוי המשפחתי, הרי שלמרות הדמיון בין השתיים, או דווקא בגלל אותו דמיון, נוצר לעיתים מתח בין תכניות של תמ"א 38 לבין אלו של פינוי בינוי על אותו מתחם, ונשאלת השאלה - האם יש לתת לאחת מהן עדיפות, או לנקוט בגישת כל הקודם זוכה. נדון בשאלה זו עם עו"ד אריאל פל, ממשרד צבי שוב עורכי דין , המתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. "השאלה המרכזית העולה במתח שנוצר היא, האם יש להימנע מקידום פרויקטים של תמ"א 38 בבניין כלשהו, כאשר אותו בניין מצוי בתחום תכנית לפינוי בינוי החלה על מתחם שלם, והליכה עצמאית של הבניין תסכל ביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות וכלכליות".
עו"ד אריאל פל מפרט באשר לטיעונים העולים משאלה זו. "מצד אחד, עיכוב פרויקט מכוח תמ"א 38 יפגע לכאורה בדיירים המעוניינים לנצל את זכויותיהם, ובכך לזכות בדירות חדשות או מחודשות ובבניין מחוזק. האחרונים עלולים להמתין שנים רבות עד שתקודם תכנית פינוי בינוי. זאת בשל היקף השטח עליה היא חלה, כמות בעלי הזכויות במתחם, בעייתיות רבה מול דיירים סרבנים פוטנציאליים, קשיים משפטיים ומקצועיים העולים מהתקשרות בחוזה של פינוי בינוי ועוד".
מהעבר השני של המתרס, הרי ברור מאליו כי פרויקט פינוי בינוי משיג את מטרת חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ביחס למספר גדול יותר של יחידות דיור, תוך השגת מטרה חשובה נוספת של התחדשות עירונית רחבה ולא נקודתית, כפי שמתבצע בפועל בפרויקטים של תמ"א 38. "לפיכך, ככל שקיים סיכון שמתן היתר למבנה אחד יסכל תכנית פינוי בינוי, הרי נראה על פניו שנכון יהיה להעדיף את אינטרס הציבור על פני פגיעה מסוימת בפרט בכך שיעוכב מימוש זכויותיו לטובת הכלל, במיוחד כאשר בסופו של יום, עתיד גם הוא ליהנות מפירותיה של תכנית הפינוי בינוי", מדגיש פל.
כיצד מתייחסת הפסיקה למתח שנוצר בין שתי התוכניות?
בהקשר זה מעניין לבדוק כיצד מתייחסת הפסיקה למתח שנוצר בין שתי התכניות. פל מפנה בהקשר לזה לערר החברה לפינוי בינוי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב. לדברי פל, "במקרה זה, הוועדה המקומית ת"א החליטה לאשר בקשה להיתר לפי תמ"א 38. על החלטה זו הוגש ערר בו נטען כי אותו בניין מהווה חלק ממתחם לגביו מתנהלים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט פינוי בינוי, וכי אם הבקשה להיתר תאושר, היא תסכל את הוצאתו לפועל של הפרויקט". ועדת הערר השהתה את הדיון בערר במספר חודשים, לשם בחינת האפשרות למיצוי הליכי התכנון לתכנית הפינוי בינוי, וקבעה בין היתר בהחלטתה: "כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט פינוי ובינוי, ובניין אחד המצוי בתחום התכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38, והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרויקט פינוי ובינוי במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות ו/או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט הפינוי ובינוי".
יחד עם זאת, ועדת הערר סייגה דבריה וקבעה, כי "יש למצוא את נקודת האיזון בין הרצון לאפשר את מיצוי ההליכים התכנוניים והקנייניים לביצוע פרויקט פינוי ובינוי, לבין הרצון של בנין בודד המצוי במתחם המיועד לפינוי ובינוי לחזק את עצמו בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, כך שלא ייווצר מצב שבו אנו מעכבים במשך שנים רבות את חיזוק אחד המבנים מכוח תמ"א 38, רק בשל הכוונה והרצון לבצע במקום פרויקט של פינוי ובינוי. נקודת איזון זו צריכה להישקל בכל מקרה לגופו, כאשר במסגרת השיקולים יש להביא בחשבון את השלב בו מצויה תוכנית הפינוי ובינוי, כמות הדיירים הסרבנים בפרויקט, משך התמשכות ההליכים למימוש הפרויקט, במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לביצוע חיזוק הבניין הבודד מכוח תמ"א 38".
"נקודת האיזון בין התוכניות נבחנת בכל מקרה לגופו"
עמדת הפסיקה באשר לאותו המתח באה לידי ביטוי גם בערר חברת מור השקעות ויזמות בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, שם נקבע כי "כאשר מדובר באינטרס ציבורי בעל חשיבות עליונה, על הפרט לספוג פגיעה מסוימת ועיכוב במימוש זכויותיו לטובת הכלל, במיוחד כאשר בסופו של יום עתיד גם הוא ליהנות מפירות אותה תכנית". אולם גם בפסיקה זו נקבעה נקודת איזון והוועדה קצבה תקופה של 18 חודשים, במהלכם יהיה על הוועדה המקומית לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית לפינוי בינוי. במידה שלא תעשה כן, יוכלו המערערים לבקש שוב היתר מתוקף תמ"א 38.
"נראה כי השאלה המתבקשת היא - עד מתי?", מנסה פל לסכם ולמצוא נקודת איזון בין התכניות. "הנקודה צריכה להיבחן בכל מקרה לגופו, כאשר במסגרת השיקולים יש להביא בחשבון את השלב בו מצויה תכנית הפינוי בינוי, כמות הדיירים הסרבנים, מעורבות ועמדת רשויות התכנון הרלבנטיות. כמו כן, יש לבחון האם פורסמו בעקבות הכנת אותה תכנית הודעות לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה המאפשרים לרשות להכין תכנית למתחם, וכן את משך התמשכות ההליכים למימוש הפרויקטים במועד הגשת הבקשה להיתר בניה לתמ"א 38 ועוד. עם זאת, חשוב לדעת שהעובדה שמקודם פרויקט פינוי בינוי, או שיש כוונה כללית (שלא באמת מקודמת) לקידום פרויקט כאמור, אין זה אומר בהכרח שעדיף שיזנחו את רעיון התמ"א".
משרד עו"ד צבי שוב, מוביל בתחום ההתחדשות העירונית והתכנון והבנייה,
לאתר משרד צבי שוב עורכי דין >>