הליך הגשבור. יקל על הוצאות פרויקטי תמ"א 38 לפועל / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף המרכז לגשבור ובוררות
כמעט בכל פרויקט נדל"ן נוצר סכסוך בנקודת זמן מסוימת, שכן לכל צד יש את האינטרסים שלו שלא אחת מנוגדים לצד השני - אם זה בין מוכר לקונה, אם בין קונה לבין נותן שירותים, או בין יזם לספק, כל זאת לפני שהכנסנו למשוואה את הרשויות המוניציפאליות ורשויות החוק השונות. בעולם ההתחדשות העירונית המורכבות רבה אף יותר. זאת כיוון שהתהוותו של פרויקט היא פסיפס של אינטרסים שונים. בלב העניינים נמצאים הדיירים והיחסים בינם לבין עצמם, בינם לבין היזמים או הרשויות, וכך נוצרים מצבים של עיכובים ואף עצירת הפרויקט באיבו.
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 תקועים במחלוקות בין דיירים סרבנים, או במחלוקות בין יזמים ובין נציגויות דיירים - הדבר משליך משמעותית בהיבט הכלכלי על כל המעורבים . נוסיף למשוואה את העובדה שהצפיפות בבתי המשפט רק הולכת ועולה ומכאן שהדרך למימוש פרויקטים עקלקלה וארוכה יותר והסיכוי למימושם הולך וקטן.
יישוב הסכסוכים מחוץ לכתלי בית המשפט
מטבע הדברים, כאשר נוצר סכסוך בין צדדים לפרויקט הם פונים לבית המשפט על מנת שזה יפסוק ביניהם. אלא שעומס התיקים בבתי המשפט מפחית את היכולת לתת לצדדים מענה מהיר לפתרון הסכסוך, עלויות ניהול הליך מאמירות וחוסר וודאות באשר לתוצאותיו גורמות לכך שהדרך למימוש פרויקטים הופכת עקלקלה ומייגעת לכל הצדדים. הסיכויים למימוש הפרויקט מתאפסים ופוגעים באינטרסים של כל הצדדים.
בדיוק בנקודה זו, על מנת לסייע לצדדים להגיע לפתרון מהיר ואפקטיבי הוקם לאחרונה המרכז לגישבור ובוררת - ליישוב סכסוכים באמצעות הליכי גישור ובוררות. המרכז שם לו למטרה לנהל הליך ממוקד, מקצועי ודיסקרטי לפתרון סכסוכים בזמן קצר. הוא פועל במספר תחומים עסקיים: נדל"ן, תכנון ובנייה, מיסוי, לשון הרע, סכסוכים אזרחיים, סכסוכים כלכליים.
מה כולל הליך הגשבור?
גישבור - שילוב של המילים גישור ובוררות - היא שיטה אלטרנטיבית ליישוב סכסוכים המביאה את יתרונות ההליך הגישורי עם יתרונות הליך הבוררות. למעשה, הליך הגישבור מתחיל כהליך גישור ובנושאים בהם הצדדים לא מצליחים לגבש הבנות ולהגיע להסכמות תינתן הכרעה על דרך הבוררות. כשהצדדים בהליך מסמיכים את המגשר להפוך לבורר במקרה הצורך.
הרעיון הוא שעיקרו של הפתרון לסכסוך מתגבש בהסכמת הצדדים באמצעות הליך גישור קלאסי בו הצדדים נוטלים חלק בגיבוש המתווה לפתרון הסכסוך. בסוגיות שנותרו פתוחות תינתן הכרעת המגשבר בתפקידו כבורר. יצוין כי בקו התפר במעבר שבין הליך הגישור לבוררות, המגשבר מודיע לצדדים כי ניתנת בידם הזדמנות נוספת ואחרונה להגיע להסכמות בטרם יחל בהליך הבוררות.
עו"ד אברהם ללום, המתמחה במיזמי נדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, המשמש אחד משישה מגשברים (מגשרים-בוררים) במרכז לגישבור ובוררות, מסביר על יתרונות המרכז: "אנו במרכז הגישבור קבענו לעצמנו כללים נוקשים באשר לדמות שיכולה לעמוד בראש כל תחום גישבור. בתור עו"ד ובורר בתחום, ליוויתי את הענף מתחילתו וקידמתי את העניין החקיקתי שלו, אני מכיר היטב את כל הבעיות, קטנות וגדולות, וכבר מהשלב הראשון מבין כיצד יש לפתור את הבעיה בדרך המהירה והמאוזנת יותר לכל הצדדים ולשביעות רצונם. במידת הצורך, כאשר המחלוקת גולשת אף לתחומים אחרים, נעזרים ומתייעצים המגשברים השונים זה בזה על מנת לתת פתרון מהיר וכולל".
מייתרים את הצורך בעו"ד
בנוסף להתמחות הספציפית של כל מגשר-בורר (מגשבר) ישנו העיקרון של המרכז להעניק פתרון לפונים אליו תוך תקופה קצובה, (בדרך כלל עד שלושה חודשים) כאשר לעיתים, מסביר ללום, הגישבור אורך מספר שעות בודדות. "אנו במרכז לגישבור מאפשרים להגיע לפגישה ראשונית מבלי שכל אחד המצדדים יחויב בהגשת כתב תביעה או הגנה. לאחר שהמגשבר שומע את הצדדים הוא מציע פתרון, כך שבחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לשלב של הגשת כתבי הגנה ומייתרים את הצורך לשכור עו"ד דין ולשלם על שעות עבודה יקרות שלו ושל המגש. בדרך זו ניתן להגיע לפתרון מהיר ויעיל ולחסכון של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים".
לצד הזריזות והמקצועיות של ההליך, ללום מספר כי "בניגוד לפנייה לבית משפט אשר מחייבת הגשת תצהירים וחשיפת פרטים בפומבי, בהליך הגישבור החיסיון נשמר וסמכויות אכיפתו בפועל זהות לזה של בית משפט". לדעתו של ללום, המשמש גם כסגן יו"ר לשכת עורכי הדין, "מדובר על יתרון משמעותי, שכן, אף אחד מהצדדים לא ירצה לראות את שמו חשוף לעיני כל, ובמיוחד בכל הקשור ליזמים ונותני שירותים כמו שמאים ואדריכלים, אשר שמם הטוב הוא הנכס המרכזי שלהם".
"מדובר על בשורה לתחום ההתחדשות העירונית, שכן קיים WIN WIN SITUATION לכל המעורבים", מסכם ללום, "אם נדע לטפל בזריזות ובמהירות בפן המשפטי, נצעד צעד חשוב נוסף לקראת יעילות שהיא קריטית למימוש פרויקטים, במיוחד בענף מורכב כזה".
עו"ד אברהם ללום, ממשרד אברהם ללום ושות', המתמחה במקרקעין ובליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.
לאתר של עו"ד ללום הקליקו כאן
לאתר המרכז לגשבור ובוררות הקליקו כאן