אסור להבטיח לדיירים הרים וגבעות בפרויקטי התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית
"חוסר הוודאות בפרויקטים של התחדשות עירונית נובע בעיקר משני גורמים: הליכי התכנון מול ועדות המקומיות וההתמודדות מול בעלי הנכסים", כך אומר צפריר כהן, מנכ"ל קבוצת אשד הפעילה בתחום ההתחדשות עירונית במרכז הארץ.
כהן מסביר כי רמת הדרישות של הוועדות הן המחוזיות והן המקומיות ביחס לפינוי בינוי ותמ"א 38 הולכת ומחמירה כל הזמן. "סל המטלות הציבוריות כגון הוספת גני ילדים, הפקעות שטחים לצרכי כבישים ומדרכות, בניית חניונים ושטחי מסחר גדל ביחס למה שהיה קיים לפני 3-4 שנים", הוא אומר, "זוהי רק דוגמה אחת לחוסר הוודאות ואי היציבות המאפיינים את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, עם כללים רגולטוריים שמשתנים חדשות לבקרים, הרבה יותר מהרצוי".
- במי פוגעת אי הוודאות הזו?
"ראשית ביזמים חדשים וחסרי ניסיון, שמספר לא מבוטל מהם לא הבין לאיפה הוא נכנס ופשט את הרגל. שנית בדיירים בפרויקטים שונים שבחרו ביזמים לא ראויים והבניין שלהם תקוע במשך שנים ארוכות".
- איך ניתן למנוע זאת?
"קודם כל, נדרש מעקב שוטף אחרי החלטות ומדיניות ועדות התכנון הרלוונטיות להתחדשות העירונית - ועדה מקומית וועדה מחוזית. המעקב השוטף והעבודה הצמודה עם וועדות התכנון מלמדת על הלך המחשבה שלהם ובעיקר על החסמים הפוטנציאליים. יתרה מכך, חשוב לעבוד עם אדריכלים מובילים בעלי ניסיון בקידום פרויקטים של תמ"א הריסה ופינוי בינוי, היודעים לצפות באופן יחסי את המתאר שיאושר וכך נמנעים מליפול לבורות רגולטוריים התוקעים את התהליך".
"בנוסף, אסור אף פעם להבטיח לדיירים הרים וגבעות יש להיות ריאליים ביותר בשלבים הראשוניים של הפרויקט. למשל, אסור בכלל להזכיר הקלות תכנוניות או חריגות בנייה שאולי יאושרו על ידי ועדות התכנון בהמשך. יש לדבר רק על התוכנית המציאותית ביותר ומה הדיירים יקבלו במסגרתה. שקיפות הוא ערך מרכזי מול הדיירים לכל אורך התהליך".
לדברי צפריר, חוסר הוודאות אצל הדיירים מתבטא בשינויים תכופים בעמדותיהם כלפי הפרויקט. "יש דיירים שבתחילה תומכים ולאחר מכן הופכים להיות סרבנים ויש כאלה שבהתחלה מתנגדים ולאחר מכן הופכים לתומכים נלהבים. חברות עם ניסיון יודעות לצפות מראש את הדינמיקה הזו ולהיערך לה בהתאם. כך שגם אם יגיע דייר סרבן לערכאה משפטית, הוא לא יוכל להתנער מההסכמות שגובשו עם שאר הדיירים".
- בסופו של יום, הדיירים הם בני אדם בעלי עמדות, איך מתגברים על חילוקי הדעות ביניהם?
"בדרך של איזונים. אסור להעניק תמורות מיוחדות לדיירים ספציפיים. ואם ישנם כאלה שזכאים לתמורות גדולות יותר, בגלל המאפיינים הטכניים של הדירה שלהם, יש לעגן זאת בהסכם בצורה שקופה".
כהן מביא דוגמה: "בפרויקט תמ"א שני דיירים סירבו לשתף פעולה - כיוון שלא האמינו בנציגות הדיירים וסירבו לחתום על ייפוי כוח של עו"ד הדיירים. פתרנו את הבעיה הזו בצורה יצירתית - הצענו להם לחתום על ההסכם מול עו"ד הקבלן ולא עו"ד הדיירים. במקביל שמרנו איתם כל הזמן על ערוץ תקשורת פתוח בו הם קיבלו את כל המידע שרצו באופן מיידי"
פן נוסף להתמודדות עם אי הוודאות של הדיירים נוגע למודל די ייחודי של הקבוצה, בהעסקת קבלן מבצע כשותף יזמי הזכאי לאחוזי רווח בסוף התהליך. כהן מסביר: "בכל פרויקט שלנו שותף קבלן מבצע עם ניסיון רחב בפרויקטים דומים. המודל הזה מביא לכך שהקבלן מעורב בפרויקט מתחילתו ועד סופו, קל לו יותר להתגבר על כשלים תכנוניים עתידיים, ולאורך כל תקופת הבנייה הוא מהווה אוזן קשבת עבור הדיירים שכבר מכירים אותו זמן ממושך. הוא לא נחת להם בחצר הבית יום אחד, כפי שקורה בחברות מסוימות בפרויקטים שונים".
לשלב כוחות עם הרגולטור הארצי
קבוצת אשד מתמקדת בתל אביב, רמת גן וגבעתיים ועוסקת בתמ"א 38 הריסה ובנייה ופינוי בינוי. כיום מובילה החברה מספר פרויקטי תמ"א בתל אביב ועוד שישה פרויקטים של פינוי בינוי בני 140 יחידות דיור בממוצע. אי הוודאות התכנונית הגדולה בענף, במיוחד ברמת גן וגבעתיים, גרמה לקבוצה לעשות מעשה לפני כשנתיים ולהפסיק ליזום בערים אלו פרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה. מאז מתמקדת החברה באזורים אלו בפינוי בינוי בהיקפים גדולים בלבד.
- לאור השינויים התכופים בתחום, מהי דעתך על תיקון 3 א' לחוק התמ"א, שנחקק לא מזמן?
"התיקון הזה, הקובע גבולות גזרה לזכויות בנייה, הגדיל את מרחב הסמכות של הוועדות המקומיות מה שהופך אותו לדרמטי במיוחד. מדוע? כיוון שזו דוגמה בולטת למקום בו הרגולטור אמר שעקב היעדר רגולציה הוא מאציל את הסמכות על הגורמים המוניציפאליים. הוועדות מצידן מנצלות זאת ומחמירות את הקריטריונים לבניית הפרויקטים. כך יוצא שאותם גורמים מוניציפאליים בולמים את התוכנית (תמ"א 38 - י.ג), אותה הגה הרגולטור הארצי שהאציל עליהם סמכות. הפיתרון לכך צריך להיות שילוב כוחות של הרגולטור הממשלתי עם וועדות התכנון המוניציפליות ומתן מענה דחוף לסוגיית התשתיות בהתחדשות עירונית".
אשד התחדשות עירונית היא חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ
לאתר החברה הקליקו כאן