בית למכירה / צילום: שאטרסטוק א.ס.א.פ קריאייטיב
ענקיות המשכנתאות האמריקאיות פאני מיי ופרדי מק לא הולכות לשום מקום. מחוקקים משתי המפלגות וגורמים בממשלו של דונלד טראמפ מנהלים מו"מ על שיפוץ כללי של שתי החברות הללו, שממלאות תפקיד חיוני במימון הלוואות לדיור בארה"ב, אך מצויות במשמורת של הממשל מאז המשבר הפיננסי. המטרה היא לשמור עליהן במרכז שוק המשכנתאות האמריקאי במשך שנים, במקום ההצעות הקודמות לחסל אתן בהדרגה, לפי מקורות יודעי דבר.
חקיקה דו-מפלגתית בסנט שאמורה לעלות בתחילת 2018 היא הסימן הברור ביותר למהפך בהתייחסות לשתי החברות, שמצויות בשליטת הממשל מאז 2009. הגישה כעת היא שיהיה מסוכן מדי לנסות להחליפן. שוק הדיור בארה"ב נהנה מביקוש חזק בשנים האחרונות, שנובע בין היתר מהגישה של רוב האמריקאים למשכנתאות ל-30 שנה בריביות הנמוכות מ-4%, במידה רבה הודות לגיבוי שנותנת הממשל לשתי החברות.
קידום חקיקה לעיצוב מחדש של שוק המשכנתאות האמריקאי, שהיקפו 10 טריליון דולר, הוא משימה פוליטית כבדה מאוד, שעלולה להסתבך לקראת שנת בחירות הביניים 2018. הסנטורים בוב קורקר (רפובליקני מטנסי) ומארק וורנר (דמוקרט מווירג'יניה) פועלים להגיש את הצעת החוק בנידון כבר בינואר. שלא כמו הניסיון הכושל לפני ארבע שנים ליצור מערכת מימון משכנתאות חדשה לגמרי, התוכנית שלהם תבנה מחדש ולא תחסל את פאני ופרדי, ותאפשר לשתיהן להנפיק אג"ח משכנתאיות בערבות הממשל, לפי מקורות יודעי דבר.
"אנחנו מחפשים גישה פשוטה יותר שמגינה על משלם המיסים, שומרת על המשכנתה הקבועה ל-30 שנה וכוללת סעיפי גישה חזקה יותר ויכולת של עמידה בתשלומים", אמר וורנר בהודעה שפרסם ביום שישי.
שתי החברות יישארו בשליטה ממשלתית עד שיקומו להן מתחרות פרטיות וינגסו נתחי שוק - תהליך שעשוי לקחת שנים. לא ברור אילו חברות יכולות להתעניין בכניסה לשוק הזה, אבל ההצעה המתגבשת תגביל את סך ההשקעה שתוכל לבוא מחברות משכנתה קיימות.
שר האוצר האמריקאי, סטיב מנוצ'ין, תמך בחודש שעבר בהותרת שתי החברות. מנוצ'ין, בעל ניסיון בשוק המשכנתאות מתקופת עבודתו בגולדמן זאקס, אמר שהוא איננו תומך בגישה של כמה שמרנים לבטל אותן. "אנחנו חייבים לוודא שמערכת מימון הדיור שלנו בנויה כך שתחזיק מעמד", הוא אמר בראיון ל"וול סטריט ג'ורנל" בנובמבר.
ממשל טראמפ לא תמך רשמית בחקיקה כלשהי ולא פרסם עקרונות משלו לרה-ארגון של שוק מימון המשכנתאות. עם זאת, פקידי אוצר מקיימים מגעים קרובים עם סנטורים שמגבשים את התוכנית שלהם.
התדמית השתפרה
סיבוב הפרסה בנושא הזה בוושינגטון לא יפתיע במיוחד את פעילי השוק שמעריכים זה שנים שהמאמצים להחליף את פאני ופרדי, שיחד מגבות כמחצית מכל המשכנתאות העומדות, יתבררו כקשים מדי. אבל המפנה בקפיטול היל מדגים איך האידיאולוגיות הפוליטיות מאבדות השפעה לטובת המציאות של השוק.
פאני ופרדי הפכו "רעילות" מבחינה פוליטית אחרי המשבר הפיננסי, עד כדי כך שגם התומכים האידיאולוגיים הקולניים ביותר שלהן אמרו שצריך לחסל אותן. גם הנשיא הקודם, ברק אובמה, קרא ב-2013 לקונגרס "לחסל בהדרגה את פאני ופרדי כפי שאנחנו מכירים אותן כעת".
אבל ב-2014 שוק המשכנתאות הפרטי לא השתקם, על רקע העדר אמון של משקיעים באג"ח בגיבוי משכנתאות ללא ערבות ממשלתית. בממשל ובקונגרס החלו לחשוב מחדש על הנושא, מחשש שביטול החברות הציבוריות-למחצה יפגע בשוק הדיור. באותה עת, יועצים של אובמה הכינו תוכניות לשנות את הייעוד של פאני ופרדי במסגרת תשתית חדשה לשוק המשכנתאות.
גם אם התוכניות הדו-מפלגתיות הנוכחיות לא יהפכו לחוק, הן מראות עד כמה מעמדן של החברות השתפר בוושינגטון מאז המשבר, בין היתר בזכות רווחיהן החזקים שפיצו את משלם המסים על הסיוע בסך 187 מיליארד דולר שקיבלו מהאוצר האמריקאי במסגרת החילוץ שלהן.
בהנחיית הגוף המפקח עליהן, סוכנות מימון הדיור הפדרלית, פאני ופרדי אימצו גם סדרה של שינויים באופן התפקוד שלהן, ובכך נתנו מענה לכמה מהחששות של המבקרים גם ללא חקיקה חדשה.
בשנה הבאה ירדו תיקי ההשקעות של כל אחת משתי החברות לפחות מ-250 מיליארד דולר, משיא של יותר מ-900 מיליארד דולר לפני המשבר. לפי תוכנית הסנט, ייתכן שהתיקים הללו, שהיו מקור לחובות גדולים, יחוסלו כליל. פאני ופרדי הכניסו לתיקים הלוואות מסוכנות כדי להרוויח מהמרווח בין הנכסים בתשואה גבוהה והעלות הנמוכה בהרבה של אג"ח קונצרניות בזכות הערבות הממשלתית שהייתה מובלעת ומרומזת, ולא רשמית. שתי החברות גם הגבירו את מאמציהן למכור סיכוני אשראי על הלוואות שלהן. כל אחת מהן עשתה עסקאות של כ-60 מיליארד דולר בתחום זה עד יוני השנה.