לארי סילברסטין / צילום: רויטרס
לאחר הרגיעה של השבועות האחרונים בגל הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסה המקומית, צפוי כעת יזם הנדל"ן האמריקאי לארי סילברסטין לבחון האם שוק ההנפקות בשל לקלוט סחורה אמריקאית חדשה. סילברסטין, הבעלים של סילברסטין פרופרטיז, ינסה לגייס בשבועות הקרובים סכום של עד 200 מיליון דולר בהנפקת אג"ח. החברה הייעודית סילברסטין פרופרטיז לימיטד פרסמה היום (ג') טיוטת תשקיף, כשסבב המצגות ("רוד שואו") לקראת ההנפקה מתחיל מחר. החברה ממתינה לקבלת דירוג של חברת S&P מעלות לקראת ההנפקה, אותה מובילה לידר הנפקות.
סילברסטין (86) פועל עשרות שנים בתחום הנדל"ן בארה"ב ובין השאר הקבוצה שלו מקימה את מגדלי המשרדים במרכז הסחר העולמי (אזור מגדלי התאומים לשעבר) בניו-יורק. הקבוצה מוכרת לשוק ההון בארץ, שכן בשנים האחרונות השתתפו משקיעים מוסדיים ישראלים גדולים, ביניהם מנורה מבטחים, מגדל, אלטשולר שחם, פסגות ועמיתים, במספר עסקאות רכישה ומימון של סילברסטין בנכסים בניו-יורק ובוושינגטון.
בדומה לחברות אחרות, החברה המנפיקה, סילברסטין פרופרטיז לימיטד, איגדה לצורך ההנפקה 8 נכסים הממוקמים באזורי ביקוש במנהטן וכוללים למעלה מ-800 אלף מ"ר של שטחי מסחר ודיור להשכרה. 7 נכסים מתוך הפורטפוליו הם נכסים מניבים במנהטן (כ-58% משרדים והשאר מגורים) בשיעורי תפוסה של כ-95% ובנוסף יש לה קרקע לפיתוח באזור המידטאון.
החברה רשמה אשתקד הכנסות של כ-210 מיליון דולר, ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) עמדה על כ-118 מיליון דולר וה-FFO (תזרים תפעולי מפעילות) המתואם הגיע לכ-99 מיליון דולר. בסוף 2017 הסתכם מאזן החברה בכ-3.6 מיליארד דולר, וההון העצמי שלה (בניכוי זכויות מיעוט) עמד על כ-1.5 מיליארד דולר.
"האג"ח לא שיקפו כלל את הסיכון"
גל הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן התקרר לאחר שהמרווחים של הסדרות של החברות שהנפיקו כאן בשנתיים-שלוש האחרונות התרחבו משמעותית לעומת האג"ח הממשלתיות המקבילות. זאת, לאחר ירידות שהגיעו עד לשיעור דו-ספרתי בחלק מסדרות האג"ח המונפקות בשלושת החודשים האחרונים.
לצד קפיצה ברמת התנודתיות בשוקי העולם (מניות ואג"ח) ועליית תשואות באג"ח ממשלתיות, על רקע חששות מההשפעות של המשך עליית הריבית בארה"ב, יש כמה גורמים מקומיים שהשפיעו על השוק באחרונה. בין השאר, דיבידנד שנוי במחלוקת של 75 מיליון דולר, שהחליט לחלק לעצמו בעל השליטה בחברת אקסטל, גארי ברנט, אף ששתי סדרות האג"ח של החברה נסחרות זה זמן בתשואה דו-ספרתית.
אקסטל היא חברת נדל"ן יזמית, שפועלת בשוק דירות היוקרה בניו-יורק ושגייסה בשנים 2014-2015 סכום עתק של 1.65 מיליארד שקל בהנפקת שתי סדרות אג"ח (א' ו-ב') בתל-אביב. בדצמבר השנה תתחיל החברה בפירעון סדרה א', כשתידרש לשלם קרן של 525 מיליון שקל בתוספת תשלומי ריבית של 89 מיליון שקל לשתי הסדרות.
לאחר ההודעה על תשלום הדיבידנד לפני כחודש, צנחו שתי הסדרות, אבל מאז הן התאוששו, לאחר שהחברה הודיעה בתחילת אפריל כי פעולות שתבצע בחודשים הקרובים אמורות להכניס לה תזרים של 166 מיליון דולר (580 מיליון שקל) עד סוף יוני - כך שיהיו בידיה כל הסכומים הדרושים לצורך תשלום הקרן הראשון למחזיקי אג"ח א', שאמור להתבצע בסוף השנה.
דודי רזניק, מנהל מחקר מאקרו בלאומי שוקי הון, אמר ל"גלובס" כי "בחודשים האחרונים של 2017 נרשמה עליית מחירים משמעותית באג"ח האמריקאיות וירידה מקבילה בתשואות, בעיקר לאור המרדף של המוסדיים אחר תשואות וכניסת כספים רבים לקרנות נאמנות שמתמחות בהשקעה באג"ח. זה הגיע לרמות שהאג"ח האלה לא שיקפו כלל את הסיכון שאמור להיות גלום בהן".
"מאמצע ינואר השנה כל השווקים בעולם נכנסו למצב של תנודתיות גבוהה יותר, כך שהסיכון בכלל בשווקים עלה, גם במניות וגם באג"ח. בשוק האג"ח המקומי החלק של האגרות האמריקאיות נתפס כמסוכן יותר, אז מה שקרה בחודשים האחרונים הוא למעשה התפכחות של השוק וחזרה לרמות שערים שפויות יותר תוך הסתכלות ובחינה של הסיכון. למעשה חזרנו כעת לרמות יותר אטרקטיביות באג"חים האלה שמשקפות טוב יותר את הסיכונים, וכמובן שצריך לבדוק כל מקרה לגופו".
לגבי הצפוי בהמשך השנה אומר רזניק כי "אם שוקי המניות והאג"ח ימשיכו להיות תנודתיות וסטיות התקן יהיו גבוהות אז כנראה שגם האג"ח האמריקאיות יסבלו מכך כי הן נתפסות כקצה המסוכן של השוק. המבחן הגדול ביותר של השוק הזה יהיה כנראה בשוק ההנפקות. בחודש וחצי האחרונים הייתה עצירה מסוימת וצריך לראות מה יהיה בחודשים הקרובים".