חללי עבודה משותפים / צילום: שאטרסטוק
שוק חללי העבודה המשותפים נחשב לאחד הטרנדים החמים כיום בשוק המשרדים. קצב הצמיחה עדיין בשיאו והרווחיות בתחום עדיין "מעל הנורמלית", כלומר גבוהה יחסית לסיכון. אי לכך, התיאוריה הכלכלית קובעת שהרווחיות הגבוהה תכניס לשוק עוד ועוד מתחרים, אשר יגדילו את ההיצע ויובילו אט אט לירידת מחירים, עד להתייצבות מספר השחקנים בשוק ולהתכנסות לרמה נורמטיבית של רווחיות. לאור כל זאת, השאלה המתבקשת היא האם מדובר (עדיין) בהזדמנות עסקית לוהטת.
תחלופה גבוהה
שוק העבודה עובר בשנים האחרונות תמורות גדולות. בין השאר, שיעור העובדים העצמאים הולך ועולה ומייצר ביקוש רב למתחמי עבודה משותפים. בשנת 2011 היו קיימים בעולם 1,130 חללי עבודה משותפים, עם 43 אלף חברים. כיום, קיימים בעולם 13,800 חללי עבודה משותפים, עם מיליון חברים. זהו שיעור צמיחה שנתי משוקלל של כ-50%.
בישראל יש כיום יש יותר מ-40 אלף מ"ר המוגדרים כחללי עבודה משותפים (כ-200 מתחמים, בשטח ממוצע של 200 מ"ר בלבד). רובם ממוקמים באזור המרכז, אך בשנה האחרונה קמים לא מעט מתחמים ברחבי הארץ, מצפון ועד דרום. באזור תל-אביב - אליו מתנקזים כצפוי מרבית המתחמים - קיימים 72 חללי עבודה משותפים.
בחלוקה לערים, ישנם כרגע 14 בירושלים, 10 ברמת-גן, 9 בהרצליה, 8 בראשון-לציון, 7 ברעננה, 5 בנתניה, 4 בבאר-שבע ו-3 מתחמי עבודה משותפים בכל אחת מהערים אור-יהודה, בנימינה, בני-ברק ורחובות. מתחם אחד הוקם בכ-25 ערים נוספות, בהן גבעתיים, הוד-השרון, ראש-פינה וערד.
השוק מתאפיין כבר כעת בתחרותיות גבוהה. לשתי החברות הגדולות כ-15% מהשוק ולכ-65% מהשחקנים בשוק יש מתחם אחד בלבד. הרשת המובילה במבחן מספר המתחמים היא ריג’ס, עם 13 מתחמי עבודה (מתוכם חמישה בתל-אביב), אחריה WeWork עם 10 מתחמים (מתוכם חמישה בתל-אביב). למרקספייס ארבעה מתחמי עבודה (כולם בתל-אביב). לאופן ואלי, מיינדספייס, נט גב, פיקו ושרונה ספייס - שלושה מתחמים כל אחת. ליתר החברות מתחם אחד או שניים.
הכנסות מתחמי העבודה מגיעות ברובן מהשכרת משרדים ועמדות עבודה. כ-20% מההכנסות מגיעות מהשכרת חדרי ישיבות, כ-5% ממכירת מזון ושתייה, כ-8% מדמי השתתפות בסדנאות ואירועים וכ-3% הכנסות שונות אחרות. כמו כן, ישנם מתחמים שמשכירים גם חניה או שכוללים את החניה בדמי השכירות של המשרדים ועמדות העבודה כשירות ללקוח.
השוק מתאפיין בתחלופה גבוהה. כ-80% מהחוזים הם לתקופה של חודש אחד עם אופציית חידוש, ורק 20% מהחוזים הם לתקופות ארוכות יותר, של כמה חודשים או לשנה מראש.
1,000 מ"ר לפחות
ומה בנוגע לרווחיות? לשם כך, בנינו מודל גנרי המחשב את התשואה על ההשקעה תחת כמה פרמטרים הניתנים לשינוי ומספר הנחות קבועות.
ההנחות המרכזיות היו ההשקעה הראשונית להתאמת השטח, 3,000 שקל למ"ר; משך תקופת השכירות - 10 שנים; שיעור תפוסה - עולה בהדרגתיות ל-85%; הכנסה לעמדה לחודש - 1,700 שקל; דמי שכירות - 65 שקל למ"ר לחודש.
המתחם ממוקם באזור עירוני מרכזי, שווה ערך למעגל שני ממרכז תל-אביב.
תוצאת המודל מגלה כי לחללי עבודה בשטח של עד 600 מ"ר (כחצי קומה ממוצעת) יהיה קשה להגיע ולשמור על רווחיות סבירה לאורך זמן. על מנת להגיע לתשואה המצדיקה את הסיכון שבפתיחת מתחם חללי עבודה משותפים, רצוי לפתוח מתחם בגודל של 1,000 מ"ר ומעלה, אשר יניב לפי המודל תשואה של 15%. בשטח של יותר מ-2,500 מ"ר, השיפור השולי בתשואה לכל מ"ר נוסף אינו מהותי.
בשורה התחתונה, הטיפים המרכזיים ליזמים אשר שוקלים להיכנס לתחום הם לפעול מהר, ולהקדים שחקנים אחרים. אם מדובר בשטח שכור, רצוי שחוזה השכירות יהא לתקופה ארוכה ככל האפשר, עם אופציה לחידוש, שכן ההשקעה הראשונית בהקמת החללים היא משמעותית. אם מדובר בשטח שנמצא בבעלות היזם, כדאי לתכנן את החלל באופן מודולרי, שיאפשר שינוי בקלות יחסית בעוד שנים אחדות.
ועוד משהו: כדאי למצב את החלל באופן שיבליט אותו בין המתחרים. מיצוב אפשרי יכול להיות בפנייה לקהל מסוים או בסטייל עיצובי ייחודי. בנוסף, הציפייה היא לייצר ערך מוסף לשוכרים - Happy Hour, גבינות וקבלת שבת כבר אינם מספיקים. כדאי להיות יצירתיים עם אפשרויות מגוונות שיאפשרו ללקוח לפתח את העסק, כגון מפגשים עם חברות ייעוץ, אנשי מקצוע, משקיעים וכד’. בטווח הארוך, שוק חללי העבודה המשותפים צפוי להמשיך להניב תשואה גבוהה מהשכרת משרדים, בעיקר בשל השירותים הנוספים שהוא מספק וההיבט התפעולי של העסק.
תחזית: נישות ייעודיות, צמצום מספר השחקנים
נראה כי שוק חללי העבודה המשותפים בהחלט כאן כדי להישאר, לפחות בטווח הקצר והבינוני. בחללי העבודה שנפתחו עד כה הושקעו משאבים רבים, והשימוש בהם כחללי עבודה משותפים יהיה השימוש היעיל ביותר בטווח של 5-10 שנים לפחות.
השוק עוד צפוי לעבור עליות וירידות, והוא יושפע ממצב השוק וממחזורי העסקים במשק באופן כללי, אבל בסופו של דבר, הטרנד ישתלב ויהפוך לחלק אינטגרטיבי משוק המשרדים המסורתי. או אז, גם קצב הצמיחה יגיע למיצוי, יתמתן ויתכנס לשיעור הצמיחה של התמ"ג. בשלב כלשהו ייתכן שנראה גם מלחמת מחירים שתוביל לירידת מחירים ולצמצום במספר השחקנים. בשלב הזה אנו צפויים לראות מגמה של אינטגרציה ומיזוגים בין חברות.
כיוון אפשרי נוסף שאליו השוק צפוי להתפתח הוא יצירת מתחמים המיועדים לתעשיות מסוימות או לתחומים מסוימים. באוקטובר 2016 הוקם בארה"ב מתחם חללי העבודה המשותפים "The Wing", המיועד לנשים בלבד. הרעיון לא זכה באהדה ונטען כי ייסגר כעבור זמן קצר, אולם כיום המתחם כבר כולל 1,500 חברות.
נראה שבעידן שבו זמן הנסיעה לעבודה רק ילך ויגדל (ודאי בישראל הפקוקה), חברות רבות יחפשו חלופות שבאמצעותן יוכלו לספק לעובדיהם סביבת עבודה איכותית סמוך למקום מגוריהם. גם חברות גדולות ומבוססות מאמצות את המודל ומעבירות את עובדיהן לחללי עבודה משותפים על מנת לספוג את האנרגיה ורוח החדשנות הייחודית.
חברות רבות אינן מנצלות את מלוא שטחי משרדיהן, בגלל עובדים שיוצאים לשטח או מסיבות אחרות, על כן, חברות רבות רואות לנגד עיניהן את הפוטנציאל הגלום בכלכלה השיתופית כדי לחסוך עלויות ולשפר את רמת השירות הניתנת.
■ דטלקרמר הוא שותף, מנהל מחלקת Corporate Finance ב-BDO Consulting Group. זילברברג מנהל צוות ייעוץ נדל"ן בחברה.