הכתבה בשיתוף עו"ד אילן שרקון
השיח סביב מחירי הנדל"ן הוא השיח הכי בוער בישראל. לאחר עליות מחירים קיצוניות בשנים האחרונות, המגמה נבלמה ואף לראשונה אנו עדים לירידות מחירים בחודשים הראשונים של 2018. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחצי שנה האחרונה צנחו מחירי הדירות ב-2.7%. בקצב הירידה הנוכחי, צפויים מחירי הדיור להשלים ירידה של כ-8% עד סוף השנה.
יתרה מזאת - במספר ערים רב נרשמה ירידת מחירים במהלך חודש אפריל, ומדובר בנתונים משמעותיים. הדבר מוביל בעלי דירות יד שנייה להוריד את תג המחיר הקשיח שביקשו על דירתם. ברקע נמצאת תוכנית "מחיר למשתכן" שמשפיעה על הביקושים, וכמוה החסמים הרגולטוריים שגרמו לבריחת משקיעים משוק הנדל"ן וגם עליית הריביות בשוק ההון, שהובילו להשקעה באפיקים אחרים.
האם הירידות עליהן דווח לאחרונה חיוביות, ומה השפעתן הצפויה על המשק? עורך דין אילן שרקון, שותף מייסד במשרד עורכי הדין שרקון, בן-עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות', סבור כי ישנן השלכות מטרידות למדי לירידות אלה, שעלולות להשפיע בצורה שלילית על השוק.
"הייתי בין הראשונים להעריך שהמחירים יירדו בשנת 2018. היו כאלו שלא האמינו בכך, אבל עובדה שזה קורה. היום אין כמעט עסקאות כלל, אלא אם הן נעשות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן", מבהיר עורך דין שרקון, שעוסק בתחום הנדל"ן בישראל. "אנשים רוצים שתתרחש ירידה, זו הציפייה שלהם, ובכלכלה כמו בכלכלה, סיטואציות נוטות להגשים את עצמן, כך שהמחירים צפויים לרדת. עם זאת, יש קו דק מאוד בין ירידת מחירים לבין קריסה שצריך להיזהר ממנה".
מדינת תל אביב מול שאר הארץ
"בתחום הדיור יש שני אזורים - 'מדינת תל אביב' ויתר המדינה", הוא אומר. "בתל אביב, המחירים יירדו, אבל באופן מתון ולא משמעותי, כי עדיין יש ביקוש. הוא נובע מכמה סוגי אוכלוסיות וייעודים לנדל"ן בעיר: הראשון הוא תושבי האזור שרק רוצים לגור בו; השני, אנשים צעירים שמעוניינים לגור בעיר הגדולה; השלישי הוא בעלי דירות שמשמשות לתיירות, מה שמוביל לעליית מחירים - שכן הדירה לא מיועדת לדיור, אלא לצרכים אחרים (Air B&B); והרביעי הוא אנשים בוגרים יותר, בני 60-65, שרוצים לעזוב את הפריפריה ולגור בעיר".
לדברי עורך דין אילן שרקון בתל אביב ישנם קהלי יעד פוטנציאליים מגוונים, ולכן באזור זה המחירים יירדו בצורה מתונה יותר בהשוואה לשאר האזורים. בפריפריה אנו צפויים לראות ירידות דרסטיות יותר: "כשמביטים על הנתונים, כרגע לא רואים ירידה חדה כל-כך, בין היתר מכיוון שיש ממוצע מחירים ארצי שאליו מתייחסים, ו'מדינת תל אביב' היא חלק מרכזי בסטטיסטיקה הזו. אבל המחירים ימשיכו לרדת".
המיתון כבר כאן - החשש: עליית ריבית
משפרי דיור רבים נטלו משכנתאות במהלך החודשים האחרונים, ובמקביל ניסו למכור את הדירה שבה הם חיו בשנים האחרונות, כדי שזו תממן את ההתחייבויות שלהם לבנק. "אנשים לקחו משכנתאות, אבל לא מצליחים למכור את הדירה שברשותם, כבר חודשים ארוכים", הוא מסביר.
במצב הנוכחי ישנו מיתון בשל מספר העסקאות הנמוך, ולכן יש חשש מפני העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, מהלך שאם יתרחש, ישפיע משמעותית על השוק. "השוק נמצא במיתון כי חלק גדול מאוד ממרכיבי הדירות הם הכנסה גולמית של המדינה: בטון, קרמיקה, גושי שיש, פועלים ועובדים ועוד. זהו ענף שלם וגדול שייעודו הוא שוק הדיור", מתאר עורך דין שרקון את המצב. "כשאין בנייה והמחירים בירידה, מטבע הדברים המחירים של הסחורות והמוצרים יורדים, וחלק עלולים לקרוס בשל כך. לא סתם אנו שומעים לעתים שחברות נופלות. זה נובע מירידת מחירים דרסטית. את הניצנים של התופעה כבר אפשר לראות - הרבה ספקים נמצאים בבעיה, אנשים לא משפצים את הבתים שלהם".
לדעתו, מחירי הדיור מושפעים באופן ניכר מהריבית במשק. "לעליית הריבית יש שתי השפעות עיקריות: 1. עבור נוטלי משכנתאות, שלקחו משכנתא בריבית משתנה, שייתכן שההחזר החודשי שלה יעלה. 2. עבור משקיעי הנדל"ן, שלהם יהיה משתלם יותר להפקיד את כספי ההשקעה בבנק בפקדונות במקום לרכוש דירות".
לעיתים נדמה כי אנו נוטים להגזים בהערכת האימפקט של הריבית על המחירים. עם זאת, סבור עו"ד שרקון כי "במידה ובנק ישראל יעלה את הריבית, אנשים יעדיפו לשים את הכסף שלהם בבנקים מאשר בנדל"ן, ואז ייתכן מאוד שתהיה בעיה גם למשקיעים וגם לנוטלי המשכנתאות בעקבות עליית ההחזר".
ומה קורה בנדל"ן המסחרי?
מרכיב נוסף בתוך הסיטואציה הסבוכה הזו הוא הנדל"ן המסחרי - שגם בו נרשמים ביקושים קטנים יותר. כך, למשל, אם פעם אנשים היו יוצאים לחנויות על מנת לקנות בגדים ומוצרי צריכה, היום אנשים רוכשים דרך האינטרנט בהיקפים עצומים. הדבר מביא לסגירתן של חנויות רבות, בייחוד אלה הקטנות. בשל כך "נוצר מצב שבו מחירי השכירות בחנויות יורדים, שכן לבעליהן אין מה לעשות איתן".
גם בתחום המשרדים המצב לא צפוי להיות מזהיר. "יש היצע משרדים רחב בתל אביב למשל, ומישהו צריך לאכלס אותם בסופו של דבר, מה שיוביל גם כן לירידת מחירים".
לדבריך צריך להיערך לירידה, אבל היא מסוכנת. איפה נקודת האיזון?
"השוק בסופו של דבר יאזן את עצמו, זה כבר קרה בעבר, בשנים 2002-2003, אז מחירי הדיור והנדל"ן המסחרי ירדו. אנשים לא כל כך זוכרים, אבל הירידה הזו השפיעה גם על השוק".
החשש האמיתי הוא מפני קריסה
"מצד אחד, הממשלה עשתה הכל כדי להוריד את מחירי הדיור, אבל מצד שני חובה להיזהר מקריסה", מבהיר עו"ד אילן שרקון. "גם למזל יש תפקיד כאן, וטוב שהכלכלה הישראלית חזקה מאוד. אם היא הייתה חלשה, המצב היה רע כבר מזמן".
למה הכוונה?
"יש הצלחות בתחומי ההייטק למשל, וגם התיירות נבנתה והתחזקה בשנים האחרונות, מה שמעלה את התל"ג - אבל בסוף יש דברים מסוימים שהשוק לא יכול לקבל. למשל, פעם המשקיעים היוו כ-30% מהשוק, והם נעלמו בגלל ענייני רגולציה. זו עוד אחת מהסיבות לירידת המחירים".
אז המשקיעים לגמרי מחוץ למשחק?
"יש לא מעט חסמים בנקאיים רגולטוריים שמונעים כניסת כסף זר לארץ. למשל, מס הרכישה גבוה יותר עבור כל מי שיש לו דירה ורוצה לרכוש דירה שנייה. גם ברכישת דירות ובתי יוקרה יש מיסוי גבוה. הכל נעשה כדי להוריד את הביקוש - וזה הבריח משקיעים. חשוב לזכור שהיו אנשים עם הרבה כסף בארץ, וכעת במקום להשקיע כאן בוחרים לעשות זאת בחו"ל. הכסף יוצא החוצה במקום להישאר בארץ".
"אפשר לומר שמחירי הדיור כרגע אינם עולים. הם התמתנו - ובאזורי הפריפריה כבר מרגישים את הירידות. חלק מהאנשים נשארים כרגע בדירות אותן חשבו למכור כי אין להם קונים. אין ביקוש. כעת צריך להיות עם היד על הדופק. הממשלה השיגה את שלה והמחירים יורדים - אבל החשש שלי הוא מקריסה - קיפאון בבנייה, המתנה ארוכה מדי של רוכשים פוטנציאלים ועוד, שישפיעו על השוק משמעותית".
"להפסיק לנסות ולהבריח משקיעים בכל דרך"
כעורך דין העוסק בין היתר בתחום הנדל"ן, מעיד עו"ד שרקון שהוא ועמיתיו מרגישים את השינויים שמתחוללים בתחום. לדבריו, כל הספקים הקשורים לתחום, כמו גם נותני ייעוץ ומתווכים, חשים שיש פחות עסקאות. "יש שיגידו שמרגישים כבר מיתון בעקבות המגמות האחרונות".
ולפני סיום הוא אומר כי "הדבר המשמעותי בתקופת כחלון כשר אוצר, הוא, כאמור, הברחת המשקיעים ממדינת ישראל. כל המשקיעים שאמורים להביא כסף זר לכאן - משקיעים בחו"ל ולא פה. לא סתם הכלכלה הישראלית חזקה: הנדל"ן הוא חלק משמעותי מאוד בתל"ג. לכן צריך להפסיק לנסות להבריח את המשקיעים. זה דבר שצריך לעשות בכל דרך. כל כסף שייכנס לארץ הוא ברכה גדולה מאוד למדינה".
עורך דין אילן שרקון, הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין שרקון, בן עמי, אשר, המתמחה בדיני נדל"ן.