קרקע של מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר
ככל שמחיר למשתכן מתקדמת והדירות נבנות, צפות סוגיות משמעותיות נוספות הנוגעות לתוכנית הממשלתית. אחד המרכיבים המשמעותיים בתוכנית הדגל של שר האוצר הוא מועד סיום הבנייה של כל פרויקט על ידי הקבלן שזכה במכרז, פרק זמן המוגדר מראש במכרז שפרסמה המדינה, שכלל גם אבני דרך המחייבות את הקבלן עד קבלת טופס 4 (טופס אכלוס). אם הקבלן לא יעמוד בדד ליין האמור, משרד השיכון יכול לחלט לו ערבות שנקבעת על פי מפתח של 66 שקל למ"ר בפרויקט, סכום שיכול להגיע למיליונים בפרויקט גדול. על פניו, מדובר בסעיף חיובי שמבטיח לזכאים כי יקבלו את הדירה במועד שהובטח להם.
אבל בעוד מועד סיום הבנייה אכן נקבע במכרז, מתברר שטעות לחשוב שזה גם המועד בו הרוכשים יקבלו את הדירות המוזלות. המכרז אכן מחייב תאריכי יעד ברורים, אך הוא לא מתייחס לתאריך המסירה של הדירות - תאריך שנקבע בהסכמי המכר שחותמים הקבלנים מול הזכאים. מתברר שבחלק גדול מחוזי המכר, גם במחיר למשתכן, תאריך מסירת הדירות לרוכש מאוחר בחודשים לא מעטים מהמועד שקבעה המדינה במכרז לסיום הבנייה. הסיבה לכך פשוטה: מכיוון שהקבלנים והיזמים לא רוצים לקחת סיכון שיצטרכו להתחיל ולפצות את בעלי הדירות על איחור במסירה - פיצוי גבוה על כל יום איחור שמחויב על פי חוק מכר דירות ואינו קשור רק למחיר למשתכן - הם דוחים את מועד המסירה לתאריך מאוחר יותר.
אגב, משך הבנייה אליו מתחייב הקבלן מול המדינה במכרז יכול להשתנות (וזאת בניגוד למועד מסירת הדירות שממנו לא ניתן לסטות). קבלן שזכה במכרז יכול לפנות למשרד השיכון או לרשות מקרקעי ישראל ולבקש ארכה, למשל בשל אילוצי בנייה בשטח. גם במכרזים חדשים שמפרסם משרד השיכון במסגרת מחיר למשתכן, משך הבנייה הגנרי שעמד בכל המכרזים הקודמים על 20 חודשים, האמיר במקרים מסוימים ל-36 חודשים, מתוך הבנה כי ישנם מקרים בהם לא ניתן לעמוד ביעד הקצר. כך למשל קרה בפרויקט מחיר למשתכן ברעננה , לבניית 136 יחידות דיור בשכונת נאות עוזי, שצפוי להיסגר למתן הצעות בחודש יולי הקרוב שבו הוקצבו לבנייה 36 חודשים.
הפער הזה בין המועדים אינו מהווה חריגה מתנאי המכרז, אבל רוכשי דירות רבים אינם מודעים לכך. פער של חודשים בין מועד סיום הבנייה למועד המסירה פירושו מבחינתם עוד חודשים בהם יצטרכו להמשיך לשלם שכירות או למצוא פתרונות אחרים עד קבלת הדירה. זוכי מחיר למשתכן רבים טוענים כי אין הצדקה לפערים כה גדולים ועל המכרזים עצמם לכלול מועד מדויק לקבלת המפתחות ולא רק לסיום הבנייה.
20 חודש לבנייה ועוד 14 למסירה
נושא זה צף ועלה בימים האחרונים בפרויקט ספציפי של מחיר למשתכן ביבנה - פרויקט של חברת גינדי החזקות בשכונת נאות שמיר בעיר (הגרלה מספר 252 במחיר למשתכן), שבמסגרתו ייבנו 118 דירות לזכאים (מתוך 133 דירות בסה"כ). בכנס שערכה החברה לזכאים יחד עם משרד השיכון, הם גילו שבעוד המכרז קובע 20 חודשים לבנייה מיום מסירת המגרש, בחוזה המכר נכתב כי מסירת הדירות נקבעה ל-34 חודשים ממסירת המגרש.
גורמים במשרד השיכון מסבירים כי בין קבלת טופס 4 לבין אכלוס הדירות בפועל יש פער זמנים לא מבוטל שקשור לצורך לקבל אישורים השונים ולביצוע דברים כמו חיבור הדירות לחשמל - תהליך שאורך חודשים ארוכים לעיתים. במקרה של הפרויקט ביבנה, חלק מהזכאים לא הצליחו להבין מדוע החברה דוחה את מסירת הדירות ל-14 חודשים אחרי מועד סיום הבנייה שנקבע במכרז, וטוענים כי עקב כך הם עשויים לוותר על הזכייה.
"הטענות שלנו הן נגד משרד השיכון", אומר אלעד קיסר, שזכה בדירה במחיר למשתכן ביבנה ועובד כמנהל פרויקטים בחברת הבנייה אפרידר. "אני לא מצליח להבין מדוע יש פער כזה של 14 חודשים בין מה שנכתב במכרז לבין מה שמצוין בחוזה המכר. אני עובד בתחום, ואני יודע שמרגע שיש טופס 4, הקבלן לא צריך 14 חודשים לסיים הכל. מהניסיון שלי 15 שנה במקצוע, מטופס 4 ועד מסירת הדירות זה יכול להיות גם ימים ספורים אם פועלים נכון. במישור היותר כללי, אני חושב שהיו צריכים לקבוע במכרז גם את תאריך מסירת הדירות". קיסר גם מתייחס לפער הזמנים בכל הקשור להחלטה האם לקנות דירה במחיר למשתכן או לא: "אם הייתי יודע לפני שנה או שנתיים את הדבר הזה, לא היינו מתמודדים. היינו כבר קונים בשוק החופשי. אנחנו שש שנים על הגדר והפסדנו כסף".
מחברת גינדי החזקות נמסר: "מועד מסירת הדירות בפרויקט אושר ע"י משרד השיכון לאחר שהשתכנע כי מדובר בפרק זמן סביר. לא ניתן להקים פרויקט שכולל 133 יחידות דיור בשלושה בניינים עם חניון תת קרקעי בשכונה חדשה ב-20 חודשים, וממילא בהתאם להוראות המכרז החברה אינה מחויבת למועד זה כלפי הזוכים. בכנסים שנערכו לזוכים, נציגי החברה ונציגי משרד השיכון הסבירו את הנימוקים לקביעת מועד מסירת הדירות. אין בכוונת החברה להתחייב למועד מסירה שאינו ריאלי באופן שיגרום לה להפר מראש את התחייבויותיה לרוכשים".
ממשרד השיכון נמסר בתגובה לטענות בפרויקט ביבנה, כי "מועד מסירת הדירות יהיה כמתוכנן, בהתאם למה שנמסר לזוכים מלכתחילה בכנס הרוכשים כמקובל. המשרד מאשר את תאריך המסירה בחוזה המכר תוך התחשבות בשורה של גורמים המשפיעים על מועד המסירה (היתרי הבנייה, מצב הקרקע, אילוצים מטעם הרשות המקומית ועוד). ככלל, בכל הפרויקטים של רמ"י ומשרד השיכון, קיימות ועדות ייעודיות לבחינת עמידה בתנאי המכרז, ובכלל זה קצב התקדמות הבניה, ובמידת הצורך, אף חילוט ערבויות".