גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מכה לרשות המסים: נדל"ן במתחם גבעון? ללא מס רכישה

זאת מכיוון שהקרקע במתחם היא בבעלות עיריית תל אביב ומוחכרת רק עד שנת 2025 ● החלטת ביהמ"ש עשויה להביא לדרישות להחזר עשרות מיליוני שקלים שכבר נגבו בגין עסקאות במתחם ●  למדריך ומחשבון מס רכישה

מתחם גבעון המחודש / צילום: יחצ
מתחם גבעון המחודש / צילום: יחצ

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בפסק דין עקרוני כי עסקאות שנעשו במתחם גבעון בתל אביב (רח' הארבעה) בשנים האחרונות, אינן חייבות במס רכישה או מס שבח, מאחר שהקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב ומוחכרת עד שנת 2025, אז ייאלצו החוכרים לחדש את החכירה לתקופה נוספת, ורק אז ניתן יהיה לדרוש מהם תשלום מס בהתאם לסכומים שייקבעו.

פסק הדין ניתן בערר שהגישה חברת כץ גבע איצקוביץ (שבבעלות משרד עורכי הדין כץ גבע איצקוביץ), שרכשה בשנת 2013 נכס בשטח 1,000 מ"ר ברחוב הארבעה 18 בתל אביב תמורת 9 מיליון שקל. בגין העסקה שילמה החברה מס רכישה בסך 540 אלף שקל. החברה ביקשה לבטל את החיוב ונדחתה, ועל כן הגישה ערר לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי, בראשות השופט הרי קירש.

הנכס ממוקם בכיכר גבעון, מתחם המצוי בין הרחובות הארבעה מצפון והחשמונאים מדרום, והקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב. בשנות ה-50 החכירה העירייה את הקרקע לחוכרים שונים לתקופה של 75 שנה ללא אופציה לתקופת חכירה נוספת, כלומר עד שנת 2025. בשנות ה-50 וה-60 הוקמו על הקרקע 8 בנייני משרדים בני 4 קומות הכוללים קומת מסחר. על פי ההסכמים שנחתמו, בשנת 2025 הקרקע והמבנים שנבנו עליה אמורים לחזור לבעלות עיריית תל אביב.

בסוף 2012 הודיעה העירייה באמצעות "מדריך לחוכר" כי בכוונתה להאריך את תקופת החכירה לתקופות נוספות לבעלי הנכסים שישפצו את חזיתות הבניינים, במטרה לשדרג את המתחם הישן והמוזנח, בסביבה שהולכת ומתחדשת סביבו דוגמת מתחם שרונה והשוק הסיטונאי.

"הצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני"

כשחברת כץ גבע איצקוביץ רכשה את הנכס בשנת 2013, 12 שנה לפני סיום תקופת החכירה, הייתה קיימת הצעה של עיריית תל אביב להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת תמורת שיפוץ חזיתות המבנים. ההצעה כללה זכות הארכה (אופציה) לשתי תקופות בנות 25 שנה כל אחת, שמימושה יהיה לפי שווי מרכיב הקרקע למועד תחילת הארכה ובהיוון של 5% לשנה. ואולם בין 2012 ל-2018 שינתה עיריית תל אביב ארבע פעמים את נוסח הצעתה לחוכרים - עובדה שהייתה הבסיס לטענה של כץ גבע איצקוביץ כי לא הייתה ודאות שהיא אכן הצעה מחייבת ובלתי חוזרת.

בינואר 2015 הגישה הרוכשת בקשה לבטל את החיוב ולהשיב לה את מס הרכישה ששילמה, בטענה כי הזכות שרכשה היא לתקופה של 12 שנים בלבד, שהיא תקופה קצרה מ-25 שנה ולפיכך לא מדובר ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. מינהל מיסוי מקרקעין תל אביב  לא קיבל את בקשתה ולפיכך הגישה הרוכשת ערר, שהובא להכרעת בית המשפט המחוזי בתל אביב.

מינהל המיסוי טען כי בניגוד לעמדת החברה, לפיה הצעת עיריית תל אביב אינה מחייבת, הרי שלשיטתו מדובר בהצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני שמחייבת אותו לפעול בהתאם להודעות שפירסם. עוד טען מינהל המיסוי כי החברה הרוכשת ידעה כי באפשרותה להאריך את תקופת החכירה לאחר שנת 2025. טענה מעניינת נוספת שהעלה מינהל המיסוי היא כי התמורה ששולמה בעד הנכס - 9 מיליון שקל - אינה משקפת זכות שכירות ל-12 שנה בלבד, אלא משקפת גם זכות להארכת תקופת החכירה.

ועדת הערר, בראשות השופט קירש ורואי החשבון צבי פרידמן ואליהו מונד, פסקה כי לא ניתן לראות ביוזמה של עיריית תל אביב כמתן אופציה שניתן לחייבה במס. לשיטתה, מדובר ב"הצעה" שמימושה מחייב את החוכר לעמוד במספר תנאים, שכוללים הגשת בקשה להצטרפות למבצע השיפוץ והצטרפות חוכרים נוספים למבצע -  תנאים שבעת ביצוע העסקה אין לדעת אם יתקיימו. גם העירייה עצמה כתבה כי "המדריך לחוכר" שפירסמה אינו מחייב אותה, אלא מהווה הנחיות בלבד, ורק חתימה על חוזה השיפוץ על ידי העירייה תחייב את הצדדים.

"בידי העירייה מצוי הכוח לאשר או לא לאשר את הבקשה, העירייה אף אינה מחויבת לחתום על הסכם השיפוץ. הצעה שיש בידי העירייה האפשרות המעשית להתנער ממנה אינה יכולה להיות בגדר הצעה בלתי חוזרת", צוין בפסק הדין שקיבל תוקף בבית המשפט המחוזי תל אביב. בנוסף לכך, צוין בפסק הדין כי העירייה פרסמה מספר תיקונים למדריך לחוכר, שהאחרון בהם היה בפברואר 2018. "דבר העשוי להעיד שהמדריך לחוכר אינו בגדר הצעה בלתי חוזרת ונתון לשינויים כל עוד לא נחתם הסכם מחייב", צוין.

אשר לסכום התמורה ששולם על הנכס, שלטענת מינהל המיסוי אינו משקף זכות שכירות ל-12 שנה בלבד אלא גם זכות להארכת תקופת החכירה, קבעה הוועדה כי הסכום מגלם שכירות ל-12 שנה ותשלום נוסף עבור ציפייה לעתיד שאכן תוכנית השיפוץ והארכת החכירה ייצאו אל הפועל. "גם אם ציפייה זו היא הגיונית ובעלת סבירות גבוהה, במועד חתימת ההסכם אין עדיין זכות שהבשילה לכדי הסכם משפטי מחייב", נקבע בפסק הדין. "אם וכאשר תנצל העוררת את תנאי המבצע, אז היא תחויב במס רכישה על דמי החכירה שהיא תידרש לשלם לעירייה".

"אנו לומדים את פסק הדין"

לדברי עוה"ד שירן זנדברג וארז גבע, שייצגו את חברת כץ גבע איצקוביץ, "מדובר במפלה קשה למיסוי מקרקעין בתל אביב. מדובר בפסק דין עקרוני אשר שלל באופן מוחלט את הניסיון לחייב במס עסקאות שנעשו בשיטה הדו-שלבית. פעם ראשונה בגין העסקה הקיימת שנעשתה בקרקע בכפוף להסכם החכירה ההיסטורי, ופעם שנייה בעת החתימה על הסכם חכירה חדש". להערכתם, צפוי שיוגשו עתה תביעות רבות של רוכשים במתחם שחיכו לפסק הדין הזה: "מדובר בעשרות מיליוני שקלים שרשות המסים תיאלץ להחזיר לנישומים שביצעו עסקאות ושילמו מס רכישה או שבח". 

מרשות המסים נמסר בתגובה: "אנו לומדים את פסק הדין על השלכותיו ובוחנים את האפשרויות העומדות בפנינו".

עוד כתבות

קבוצת עזריאלי, אמות, מליסרון, גזית גלוב, אלרוב נדל"ן / צילום: איל יצהר, יח"צ

קיבלו את החיסון? הנדל"ן והבנקים מציגים זינוק של 30% מסוף ספטמבר

שינוי מגמה? סקטור הנדל"ן והבנקים בשוק המקומי מציגים התאוששות מרשימה בשבועות האחרונים ● כלכלני הראל פיננסים מעריכים כי בשוק הישראלי נוצרה הזדמנות בסקטורים הללו, ומתמידים בחברות הטכנולוגיה והתוכנה הישראליות ● לגבי מצב המשק בקרדיט סוויס מעריכים: "ישראל תחזור לפעילות שגרתית, ללא מגבלות, אך ורק במחצית השנה של שנת 2021"

ניר שאול / צילום: יח"צ

איש העסקים ניר שאול רוכש את השליטה באירומיד

החברה החדשה תעסיק כ-80 עובדים ותהפוך לחברה השנייה בגודלה בישראל בתחום הקשר והתקשוב הטקטי בישראל, עם מחזור מכירות של 100 מיליון שקל ● מטרת הרכישה הינה יצירת סינרגיה בין החברות הוותיקות בתחום ויצירת קפיצת מדרגה משמעותית ביכולות ההנדסיות והשירותיות

רונן סמואל, מנכ"ל קורנית / צילום: איל יצהר, גלובס

קורנית הודיעה על הקמת פעילות עסקית חדשה; המניה ממשיכה לטפס

הפעילות החדשה, הממוקדת בייצור דיגיטלי על פי דרישה, מבוססת בחלקה על רכישת חברת Custom Gateway שבוצעה לפני מספר חודשים תמורת 17 מיליון דולר

סמסונג סאני / צילום: יחצ

ביה"ד לעבודה: סאני תקשורת פגעה בזכות ההתארגנות של עובדיה

הטיל על החברה קנס בסך 300 אלף שקל והורה לאפשר ליו"ר הוועד להיכנס לחברה ולמתקניה

מיכל הלפרין,הממונה על רשות התחרות / צילום: רמי זרנגר

רשות התחרות שמה את עסקת שופרסל-אמיגה על הכוונת

ברשות ביקשו מספקיות מזון גדולות במשק להעביר מידע על השפעות אפשריות של העסקה שבו תרכוש את ענקית הקמעונאות את ספקית המזון אמיגה

רו”ח מיקי בלומנטל / צילום: איל טואג

אי הסדרים בבזק בינלאומי: הדירקטוריון מינה רואה חשבון מבקר

דירקטוריון בזק מינה את רו"ח מיקי בלומנטל כדי שיבצע ביקורת חקירתית בחברה הבת ● בגלובס נחשף לראשונה כי במסגרת הערכות שגרתית לדוחות הרבעוניים נמצא במאזני בזק בינלאומי "חור" של עשרות מיליוני שקלים שהחברה לא יודעת להסביר

בדיקות קורונה בדרייב אין, תל אביב / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

170 איש חזרו לישראל מדנמרק. כמה הסכימו להיבדק לקורונה?

מערכי החקירות האפדימיולוגיות עובדים כמו שצריך, אך נתוני התחלואה שוב בעלייה ● איך זה? סיפור החוזרים מדנמרק הוא דוגמה לבעיה הרחבה – הישראלים הפסיקו לשתף פעולה ● בצה"ל מעריכים כי שליש מהנדבקים משקרים בחקירותיהם, ומתכוונים להתחיל מערכי בדיקות במקומות עבודה גדולים

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

נעילה ירוקה בתל אביב בהובלת הבנקים: ת"א 35 קפץ ב-1.9%

מדד ת"א 125 עלה ב-1.1% ומדד ת"א 90 נוסג ב-0.2%. מדד הבנקים קפץ ב-2.1% ● מניית לאומי קפצה ב-3.2%, מניית הפועלים עלתה ב-2.4% ● חברה לישראל קפצה ב-7%

אלון מאסק, החודש. נשמע אופטימי כהרגלו / צילום: Patrick Pleul, Associated Press

טסלה קופצת לשווי של יותר מחצי טריליון דולר והמנכ"ל אלון מאסק הוכרז כאדם השני העשיר ביותר בעולם

השווי האישי של אלון מאסק, מייסד טסלה וספייס X, טיפס במהלך 2020 ב-100.3 מיליארד דולר ● במקום הראשון ברשימה עומד עדיין מנכ"ל אמזון ג'ף בזוס ● מניית טסלה מזנקת בוול סטריט ושווי החברה עקף את רף חצי טריליון הדולר

סיבים אופטיים / אילוסטרציה: שאטרסטוק

גוגל מתכננת להניח רשת סיב אופטי שתחבר לראשונה בין סעודיה וישראל

הרשת החדשה תחבר בין המדינות שעדיין מוגדרות כאויבות, ותעקוף את המסלול המצרי לתעבורה אינטרנטית

ג'נט ילן, מזכירת האוצר הבאה של ג'ו ביידן / צילום: Andrew Harnik, Associated Press

שרת האוצר של ביידן שרוצה לכוונן מחדש את הקפיטליזם

ג'נט ילן עומדת לעשות היסטוריה פעם נוספת כאשר היא תהיה האישה הראשונה שעמדה בראשות שלושת התפקידים הכלכליים החשובים בממשל כראש מועצת היועצים הכלכליים בבית הלבן תחת קלינטון; כנגידת הפד; ועכשיו כשרת האוצר בממשל ביידן

מייסדי Logz.io תומר לוי ואסף יגאל  / צילום: Fabiana Kocubey

חברת Logz.io מגייסת 23 מיליון דולר לאיתור תקלות קוד

הסטארט-אפ, שמעסיק כיום 240 עובדים, מפתח פלטפורמה מבוססת קוד פתוח שעוזרת למתכנתים לאתר ולפתור תקלות בקוד ●  הסבב הנוכחי מביא את סך הגיוסים של Logz.io ל-120 מיליון דולר

הצפה בחיפה בסוף השבוע האחרון. “לכל עיר בישראל צריכה להיות תוכנית חירום להצפות” / צילום: ערן ויצמן, כבאות והצלה

כל הסיבות לכך שההצפה הבאה מעבר לכביש

החורף שוב הגיע, ובישראל עדיין אין רגולטור אחד שאמון על מניעת הצפות וזיהומים ● כולם מסכימים שלאגירת מי הגשמים ישנה חשיבות כלכלית, סביבתית ובריאותית מכרעת, אבל קשה למצוא מישהו שייקח אחריות לטיפול בנושא ● הפוליטיקה של הגשם

פרץ לביא / צילום: Annie Tritt - WSJ

"איך ישראל איבדה את מעמדה בעולם המדע? ב-2030 יקימו על כך ועדת בדיקה"

היו"ר הטרי של המועצה הלאומית למו"פ והנשיא לשעבר של הטכניון, פרופ' פרץ לביא, מתריע כי מדינות האזור מדביקות את הפער מול ישראל, ומזהיר שהתדמית של ה"סטארט-אפ ניישן" מסתירה מאחוריה שורה של בעיות

קו הרקיע של דובאי / צילום: שאטרסטוק

בדצמבר יהיו מעל ל-60 טיסות שבועיות לדובאי. האם יש לכך הצדקה?

חברת לואו קוסט מדובאי, לצד ישראייר, ארקיע ואל על יפעילו טיסות ישירות בין תל אביב ודובאי ● האם יהיו מספיק תיירים כדי למלא את כל הטיסות האלו? ●  סמנכ"ל המכירות בישראייר: "מדובר במדינה שעד עכשיו הייתה סגורה לישראלים ויש פה צירוף של הרבה מרכיבים שישקפו ביקוש גבוה"

שוברים את שגרת האלימות / צילום: יח"צ

המאבק באלימות נגד נשים: פובליסיס ולקוחותיה משתלטים על ברייק הפרסומות

ביוזמת משרד הפרסום ליאו ברנט מקבוצת פובליסיס, הקבוצה תשתלט מחר על ברייק פרסומות, במהלכו יעלו חלק מהמפרסמים הגדולים שלה קמפיינים המותאמים למסר המלחמה באלימות נגד נשים

לימוד מקוון. אין צורך לעצור את הקריירה / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

שירות התעסוקה: הילדים חזרו לבית הספר, והאימהות חזרו לעבודה

70% מהחוזרים לעבודה אחרי פתיחת מערכת החינוך – נשים ● אחת מארבעה מהחוזרים – אישה בת 25-44 עם ילדים בבית ספר

ניסים פרץ / צילום: דוברות נתיבי ישראל

נדחה בחודשיים מכרז של נת"י שנחשד כי קיים בו בניגוד עניינים

כך אמר מנכ"ל נתיבי ישראל ניסים פרץ בדיון בוועדה לענייני ביקורת המדינה ● הדיון התקיים בעקבות פרסום גלובס על טענות לניגוד עניינים במכרז ענק להחלפת תאורה בכבישי ישראל

משרדי תאגיד השידור הציבורי כאן 11 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

העורכים יצאו למרד ובתאגיד שוקלים לבטל את חדשות הלילה

עורכי חטיבת החדשות מסרבים ליישר קו עם החלטת ההנהלה שתהפוך אותם גם לקריינים, לאחר שהנהלת התאגיד החליטה להפסיק בסוף שנת 2020 את עבודתם של חלק מהמגישים הבכירים והוותיקים ● "כאן חדשות" בתגובה: "לא הייתה כוונה לבטל את מבזקי הלילה"

אוהד גולדברג  צילום: יחצ

משריינים חיסונים: מנכ"ל אסטרהזנקה בישראל מגלה מה עמד מאחורי ההסכם עם המדינה

ישראל הייתה אמורה לקבל הקצאה של מנות חיסון דרך מנגנון חלוקה של ארגון הבריאות העולמי וקואליציית החיסונים ● מה גרם לה לבסוף לנהל מו"מ ישירות עם אסטרהזנקה העולמית?