גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מכה לרשות המסים: נדל"ן במתחם גבעון? ללא מס רכישה

זאת מכיוון שהקרקע במתחם היא בבעלות עיריית תל אביב ומוחכרת רק עד שנת 2025 ● החלטת ביהמ"ש עשויה להביא לדרישות להחזר עשרות מיליוני שקלים שכבר נגבו בגין עסקאות במתחם ●  למדריך ומחשבון מס רכישה

מתחם גבעון המחודש / צילום: יחצ
מתחם גבעון המחודש / צילום: יחצ

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בפסק דין עקרוני כי עסקאות שנעשו במתחם גבעון בתל אביב (רח' הארבעה) בשנים האחרונות, אינן חייבות במס רכישה או מס שבח, מאחר שהקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב ומוחכרת עד שנת 2025, אז ייאלצו החוכרים לחדש את החכירה לתקופה נוספת, ורק אז ניתן יהיה לדרוש מהם תשלום מס בהתאם לסכומים שייקבעו.

פסק הדין ניתן בערר שהגישה חברת כץ גבע איצקוביץ (שבבעלות משרד עורכי הדין כץ גבע איצקוביץ), שרכשה בשנת 2013 נכס בשטח 1,000 מ"ר ברחוב הארבעה 18 בתל אביב תמורת 9 מיליון שקל. בגין העסקה שילמה החברה מס רכישה בסך 540 אלף שקל. החברה ביקשה לבטל את החיוב ונדחתה, ועל כן הגישה ערר לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי, בראשות השופט הרי קירש.

הנכס ממוקם בכיכר גבעון, מתחם המצוי בין הרחובות הארבעה מצפון והחשמונאים מדרום, והקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב. בשנות ה-50 החכירה העירייה את הקרקע לחוכרים שונים לתקופה של 75 שנה ללא אופציה לתקופת חכירה נוספת, כלומר עד שנת 2025. בשנות ה-50 וה-60 הוקמו על הקרקע 8 בנייני משרדים בני 4 קומות הכוללים קומת מסחר. על פי ההסכמים שנחתמו, בשנת 2025 הקרקע והמבנים שנבנו עליה אמורים לחזור לבעלות עיריית תל אביב.

בסוף 2012 הודיעה העירייה באמצעות "מדריך לחוכר" כי בכוונתה להאריך את תקופת החכירה לתקופות נוספות לבעלי הנכסים שישפצו את חזיתות הבניינים, במטרה לשדרג את המתחם הישן והמוזנח, בסביבה שהולכת ומתחדשת סביבו דוגמת מתחם שרונה והשוק הסיטונאי.

"הצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני"

כשחברת כץ גבע איצקוביץ רכשה את הנכס בשנת 2013, 12 שנה לפני סיום תקופת החכירה, הייתה קיימת הצעה של עיריית תל אביב להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת תמורת שיפוץ חזיתות המבנים. ההצעה כללה זכות הארכה (אופציה) לשתי תקופות בנות 25 שנה כל אחת, שמימושה יהיה לפי שווי מרכיב הקרקע למועד תחילת הארכה ובהיוון של 5% לשנה. ואולם בין 2012 ל-2018 שינתה עיריית תל אביב ארבע פעמים את נוסח הצעתה לחוכרים - עובדה שהייתה הבסיס לטענה של כץ גבע איצקוביץ כי לא הייתה ודאות שהיא אכן הצעה מחייבת ובלתי חוזרת.

בינואר 2015 הגישה הרוכשת בקשה לבטל את החיוב ולהשיב לה את מס הרכישה ששילמה, בטענה כי הזכות שרכשה היא לתקופה של 12 שנים בלבד, שהיא תקופה קצרה מ-25 שנה ולפיכך לא מדובר ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. מינהל מיסוי מקרקעין תל אביב  לא קיבל את בקשתה ולפיכך הגישה הרוכשת ערר, שהובא להכרעת בית המשפט המחוזי בתל אביב.

מינהל המיסוי טען כי בניגוד לעמדת החברה, לפיה הצעת עיריית תל אביב אינה מחייבת, הרי שלשיטתו מדובר בהצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני שמחייבת אותו לפעול בהתאם להודעות שפירסם. עוד טען מינהל המיסוי כי החברה הרוכשת ידעה כי באפשרותה להאריך את תקופת החכירה לאחר שנת 2025. טענה מעניינת נוספת שהעלה מינהל המיסוי היא כי התמורה ששולמה בעד הנכס - 9 מיליון שקל - אינה משקפת זכות שכירות ל-12 שנה בלבד, אלא משקפת גם זכות להארכת תקופת החכירה.

ועדת הערר, בראשות השופט קירש ורואי החשבון צבי פרידמן ואליהו מונד, פסקה כי לא ניתן לראות ביוזמה של עיריית תל אביב כמתן אופציה שניתן לחייבה במס. לשיטתה, מדובר ב"הצעה" שמימושה מחייב את החוכר לעמוד במספר תנאים, שכוללים הגשת בקשה להצטרפות למבצע השיפוץ והצטרפות חוכרים נוספים למבצע -  תנאים שבעת ביצוע העסקה אין לדעת אם יתקיימו. גם העירייה עצמה כתבה כי "המדריך לחוכר" שפירסמה אינו מחייב אותה, אלא מהווה הנחיות בלבד, ורק חתימה על חוזה השיפוץ על ידי העירייה תחייב את הצדדים.

"בידי העירייה מצוי הכוח לאשר או לא לאשר את הבקשה, העירייה אף אינה מחויבת לחתום על הסכם השיפוץ. הצעה שיש בידי העירייה האפשרות המעשית להתנער ממנה אינה יכולה להיות בגדר הצעה בלתי חוזרת", צוין בפסק הדין שקיבל תוקף בבית המשפט המחוזי תל אביב. בנוסף לכך, צוין בפסק הדין כי העירייה פרסמה מספר תיקונים למדריך לחוכר, שהאחרון בהם היה בפברואר 2018. "דבר העשוי להעיד שהמדריך לחוכר אינו בגדר הצעה בלתי חוזרת ונתון לשינויים כל עוד לא נחתם הסכם מחייב", צוין.

אשר לסכום התמורה ששולם על הנכס, שלטענת מינהל המיסוי אינו משקף זכות שכירות ל-12 שנה בלבד אלא גם זכות להארכת תקופת החכירה, קבעה הוועדה כי הסכום מגלם שכירות ל-12 שנה ותשלום נוסף עבור ציפייה לעתיד שאכן תוכנית השיפוץ והארכת החכירה ייצאו אל הפועל. "גם אם ציפייה זו היא הגיונית ובעלת סבירות גבוהה, במועד חתימת ההסכם אין עדיין זכות שהבשילה לכדי הסכם משפטי מחייב", נקבע בפסק הדין. "אם וכאשר תנצל העוררת את תנאי המבצע, אז היא תחויב במס רכישה על דמי החכירה שהיא תידרש לשלם לעירייה".

"אנו לומדים את פסק הדין"

לדברי עוה"ד שירן זנדברג וארז גבע, שייצגו את חברת כץ גבע איצקוביץ, "מדובר במפלה קשה למיסוי מקרקעין בתל אביב. מדובר בפסק דין עקרוני אשר שלל באופן מוחלט את הניסיון לחייב במס עסקאות שנעשו בשיטה הדו-שלבית. פעם ראשונה בגין העסקה הקיימת שנעשתה בקרקע בכפוף להסכם החכירה ההיסטורי, ופעם שנייה בעת החתימה על הסכם חכירה חדש". להערכתם, צפוי שיוגשו עתה תביעות רבות של רוכשים במתחם שחיכו לפסק הדין הזה: "מדובר בעשרות מיליוני שקלים שרשות המסים תיאלץ להחזיר לנישומים שביצעו עסקאות ושילמו מס רכישה או שבח". 

מרשות המסים נמסר בתגובה: "אנו לומדים את פסק הדין על השלכותיו ובוחנים את האפשרויות העומדות בפנינו".

עוד כתבות

נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה

על רקע התחדשות הנפילות בבורסה: אול-יר בוחנת מכירת נכסים משועבדים ופדיון אג"ח בהיקף של 1.4 מיליארד שקל

בחברת הנדל"ן הזרה, שהאג"ח שלה נסחרות בתל אביב, מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח בימים הקרובים ● עם זאת, אול-יר מבהירה כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח

עמיר לונדון, מנכ"ל קמהדע. "מרגישים בנוח עם התחזיות" / צילום: אפי שמח

קמהדע: הסכם ייצור שיכניס כ-100 מיליון דולר לאורך 12 שנה החל מ-2023

חברת התרופות מדווחת על מסמך עקרונות מחייב לייצור מוצר מסחרי המאושר על-ידי ה-FDA ● לאחר העברת הטכנולוגיה הנדרשת מהיצרן הנוכחי צפויה קמהדע להתחיל בייצור מסחרי בתחילת 2023

פערי שכר / צילום: שאטרסטוק

השכר החציוני במשק טיפס ב-2018 ב-6.3%; עלייה בפערי השכר בין נשים לגברים

ההכנסה החציונית ברוטו לחודש מעבודה שכירה עמדה על 7,988 שקל בשנה שעברה, ואילו ההכנסה הממוצעת עמדה על 10,584 שקל, עלייה של 4% ● ההכנסה החציונית של אישה לחודש עומדת על 72.5% מההכנסה החציונית של גבר, לעומת 75.3% ב-2017

משמר החופים הלובי וסירת מהגרים / צילום: HANI AMARA, רויטרס

במאבק של אירופה נגד המהגרים, החלומות של האפריקאים הופכים במהרה לסיוט בלב ים

הסכם כלכלי בין לוב לאיטליה, שזכה לתמיכת האיחוד האירופי אך גם לביקורת מצד צרפת, מביא להקטנה משמעותית של היקף ההגירה • במקביל האפריקאים שנמלטים ממלחמות ועוני ממשיכים לנסות לחצות את הים - רק כדי להיות מוחזרים למתקני כליאה בלוב שבה מתקיימת מלחמת אזרחים

משה קורן / צילום: שלומי יוסף

"כל הדיירים רוצים השבחה של הנכס, אבל לא כולם צריכים דירות גדולות"

מנהל ההתחדשות העירונית בחברת אזורים, משה קורן, מציע לדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי אפשרות לקבל דירה של אזורים, לאו דווקא איפה שהם גרים ● היוזמה נועדה לתת לחברה יתרון בשוק התחרותי: "יש לי חברה גדולה שאני יכול להשתמש בגודל שלה. אין סיבה להגביל את הדיירים"

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 9 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 19 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

יהודה שפר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: כלי החילוט אפקטיבי ואינו מופעל שרירותית

מהי תכלית החילוט, כיצד בית המשפט מתייחס לחילוטים, והאם ראויה ביקורת על פעולת הרשויות בנושא החילוט? יהודה שפר, יועץ בינלאומי במאבק בהלבנת הון, מתייחס למדיניות החילוט של רשויות האכיפה

רן גוראון / צילום: יח"צ

בזק בינלאומי הקימה דאטה סנטר נוסף בהיקף של 40 מיליון שקל

מדובר במתקן החמישי של החברה בישראל, והוא הוקם בראש-העין על רקע הביקושים המתמלאים באתרים הקיימים

יחיאל שמן / צילום: יחצ

הפתעה בבזק: ועד עובדי פלאפון ובזק בינלאומי הכריזו על סכסוך עבודה

הסיבה: כניסת סרצ'לייט כבעלת שליטה ● הוועדים בפלאפון ובבזק בינלאומי דורשים לקבל מענקים ואופציות, למנות דירקטור מטעמם לדירקטוריון ולהאריך את הסכמי העבודה הקיבוציים שנחתמו איתם השנה בעוד שנתיים

דירת 4 חדרים בשכונת נוף כנרת בצפת / צילום: אלינור עזריאל

בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בצפת ששימשה כדירה להשקעה?

הדירה נבנתה לפני כשנתיים ולה שתי מרפסות גדולות בשטח כ-20 מ"ר כל אחת ● הדירה נמכרה בתוך כחודשיים ב-1.06 מיליון שקל

שירי דובר קוריקינטים  / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

דעה: הקורקינטים חייבים לרדת גם מהכביש וגם מהמדרכות

מניין הפצועים בתאונות קורקינטים או אופניים חשמליים שמציג "גלובס" בשבועות האחרונים חושף תמונה מפחידה ומזעזעת ● מדי יום מגיעים לבית החולים איכילוב עשרות נפגעים ● בהם הולכי רגל תמימים, ילדים וקשישים ● שירי דובר מבקשת שנשים לב ונשים לזה סוף

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

שינויים קלים במדדים המובילים; סלקום ופרטנר מתקנות חלקית

מניית עזריאלי מטפסת; החברה רוכשת את מלון הר ציון בירושלים ב-275 מיליון שקל ● מניית חמת מזנקת 7%; החברה רוכשת את שיש אלוני ב-65 מיליון שקל

אורי לוין, מנכ"ל קבוצת דיסקונט / צילום: יח"צ

מיזוג מוניציפל לדיסקונט: רווח של 30% למוסדיים שרכשו את מניות בעל השליטה הקודם בבנק

מוניציפל מחזיק בסניף אחד בלבד ופעילותו נעשית רק בתחום האשראי לרשויות מקומיות ● מיזוגו לקבוצת דיסקונט לא תשנה מהותית את נתח השוק של דיסקונט - העמיד מעל 173 מיליארד שקל אשראי ברבעון השלישי השנה והיווה 16.1% משוק זה

מוטי בן משה / צילום: אניה בושמן

מחזיקי אג"ח אפריקה מתבקשים לאשר גישור קצר עם מוטי בן משה ביחס לפיקדון של 100 מיליון שקל

בתום חודשים ארוכים של מחלוקת ואיום בתביעות הדדיות פרסמו אתמול נאמני האג"ח של אפריקה זימון לאסיפת מחזיקים ● באסיפה יתבקשו מחזיקי האג"ח להצביע על הצעת החלטה, "לאשר ולהורות לנאמן לפנות להליך גישור למשך שבועיים עם כלל חברות בן משה"

חיסכון פינסיוני / צילום: שאטרסטוק

כך פועלת האפליקציה שעוזרת לילדים שלכם לחסוך באופן לא מודע

כולנו יודעים כמה קשה לחסוך, במיוחד לפנסיה ולטווח ארוך ● אבל מסתבר שבעולם הפיננסים אומצו שיטות של הכלכלה ההתנהגותית, כדי לשפר את יכולת החיסכון שלנו מבלי שאנחנו בכלל יודעים ● האזינו

 בניין בנק ישראל \ צילום:Shutterstock ס.א.פ קרייטיב

פרוטוקול הריבית של בנק ישראל חושף שינויים בקרב חברי הוועדה

אם בדיונים קודמים שני חברי ועדה תמכו בהורדת ריבית - בישיבה האחרונה, שבה הותיר הבנק את הריבית ללא שינוי, התמונה השתנתה

ראש ממשלת פינלנד, סאנה מרין / צילום: Vesa Moilanen/Lehtikuva, רויטרס

פינלנד עושה היסטוריה: הכירו את ראשת הממשלה הצעירה בעולם עם קואליציה שמונהגת ע"י חמש נשים

הבחירה בסאנה מארין, בת ה-34, לראשות הממשלה הופכת את קואליציית המרכז-שמאל השולטת במדינה לכזו המונהגת ע"י חמש פוליטיקאיות

אפי נוה  / צילום: שלומי יוסף

פרשת ביקורת הגבולות: בג"ץ דחה חלקית את עתירת אפי נוה לקבלת חומרי חקירה

יו"ר לשכת עוה"ד לשעבר ובת זוגו עתרו בדרישה לבטל את החלטת בימ"ש השלום, שדחתה את בקשתם לקבלת חומרים לביסוס טענתם לאכיפה בררנית ● בג"ץ דחה את עתירתם אך החזיר את הבקשה שנית לבימ"ש השלום

גרטה טונברג/ צילום: רויטרס

גרטה טונברג בפסגת האקלים: "המחאה שלנו לא השיגה דבר"

האקטיביסטית השוודית בת ה-16 השתתפה בסוף השבוע בפסגת האקלים במדריד, שם הציגה את רצונה לסייע למדינות האיים החשופות במיוחד למשבר האקלים, ולשבטים ילידים ברחבי העולם ● "אנשים סובלים ומתים כתוצאה מהמשבר, לכן החלטנו לתת את הבמה הזו לאלו שכבר עכשיו צריך להתייחס למצבם"

חיה ויצחק תשובה יחד עם גל נאור  / צילום: אביב חופי

כבר לא רק נתניה: תשובה עובר לקומות העליונות של מגדל "פארק בבלי"

בני הזוג תשובה יחלקו את זמנם בין ביתם הנוכחי בשכונת פולג בנתניה ודירת דופלקס בחלק העליון של מגדל דירות בפרויקט "פארק בבלי", אותה מקימה חברת אלעד ישראל מגורים שבבעלותו של תשובה