בשנה האחרונה הולכת ומתבססת הטענה כי ייתכן שמחיר למשתכן מיצתה את עצמה ביישובי הפריפריה. מכרזי המדינה של התוכנית הממשלתית במחוזות הדרום והצפון מעידים על מספר גבוה יותר של כישלונות, משום שקבלנים ויזמים לא ששים להגיש הצעות במכרזים.
בדיקה שנערכה על ידי אתר מדלן בכל הנוגע לשיווק מכרזי מחיר למשתכן מתחילת 2016 ועד מאי 2018, מעידה כי שיעור ההצלחה של המכרזים במחוזות האמורים אכן נמוכה יותר.
הניתוח של מדלן, לוח הדירות שמשלב מידע מקצועי ומקיף על סביבת הנכס, מעלה עוד כי התמקדות המדינה במכרזי מחיר למשתכן מובילה לא פעם למצב שבו מכרזים מתפרסמים שוב שוב, עדיין במתכונת של מחיר למשתכן, אבל חלק מיחידות הדיור נותרות ללא מענה למרות שינויים שנעשים במכרזים כמו העלאת שיעור הדירות למכירה בשוק החופשי למשל (עד רמה של 50% מכלל הדירות במכרז) או שינויים בדמי הפיתוח או מחיר המקסימום.
"בהסתכלות כוללת על הצלחת התוכנית, ניכרת מגמה מעורבת", אומר רונן רוזנטל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מנהל מערך מידענות במדלן, שביצע את הבדיקה. "מיולי 2015 המדינה הוציאה לשיווק קרקעות לבניית 117 אלף דירות במסגרת מחיר למשתכן, מתוכן כ-30 אלף משווקות בימים אלו. אולם רק כ-60% מהמכרזים נסגרו בהצלחה. הסיבות לשיעור ההצלחה הנמוך מגוונות, וביניהן, מחיר מקסימום נמוך מדי שאינו מאפשר רווחיות מינימלית לפרויקט, עלויות פיתוח גבוהות, והיצע גדול במקומות שאינם בהכרח מקומות ביקוש שיוצר אי ודאות בנוגע ליכולת לשווק את הדירות".
לאור זאת, מותר לתהות אם לא נכון יותר להגדיר מספר פעמים של שיווק חוזר ולאחריו לנסות ולשווק את הקרקע במתכונת רגילה בשוק החופשי.
מגרשים בבית שמש נותרו ללא דורש
נתוני מדלן מאפשרים לראות עד כמה שיעור ההצלחה של המכרזים גבוה במרכז ונמוך בפריפריה. במחוז תל-אביב פורסמו מכרזים לבניית 2,783 דירות, ומכרזים לבניית 2,715 שנסגרו בהצלחה, שיעור הצלחה של 98%. במחוז המרכז המצב דומה עם 25,077 יחידות דיור ששווקו ו-20,009 יחידות דיור שנקלטו בהצלחה - 80% הצלחה.
אבל בשאר המחוזות נראה שהמצב פחות מזהיר. כך, במחוז חיפה מדובר על שיעור הצלחה של 72% עם שיווק מוצלח של 8,009 יחידות דיור לעומת שיווק במכרזים של 11,156 יח"ד. במחוז הדרום מדובר בשיעור הצלחה של 62%, עם שיווק של 18,099 יחידות דיור אך הצלחה במכרזים ל-11,166 יחידות דיור בלבד. במחוז הצפון שיעור ההצלחה עומד על 52% בלבד, כאשר 6,379 דירות נקלטו בהצלחה במכרזים לעומת 12,242 ששווקו סך הכל.
בסופו של דבר, שיעור ההצלחה הנמוך ביותר נרשם דווקא במחוז ירושלים שם שווקו מכרזים ל-12,804 יחידות דיור אולם רק 5,478 נקלטו בהצלחה - 43% בלבד. מחוז ירושלים, נזכיר, כולל לא רק את העיר ירושלים, אלא גם את בית שמש למשל שבה היו שיווקים נרחבים אבל חלק ניכר מהמגרשים נותר ללא דורש.
ייתכן שעל המדינה להתמקד בשיווק קרקע למחיר למשתכן במרכז, שם שיעורי ההצלחה משמעותיים, וייתכן שהגיע הזמן לשנות את הכללים במחוזות האחרים.
עוד נציין כי לא רק הקבלנים והיזמים - שהם הגופים שניגשים למכרזים - מעידים על התופעה הזו, אלא גם זכאי מחיר למשתכן עצמם. "גם ברמת הביקושים על כל דירה שמשווקת במסגרת התוכנית במרכז נרשמים בממוצע כ-30 זכאים, בעוד שבפריפריה המספר נמוך משמעותית ולא נדירים המקרים בהם שיווק המכרז לא צולח בפעם הראשונה ומתקיימת הגרלה נוספת למציאת רוכשים חדשים", כך רוזנטל ממדלן.
"המדינה יוצרת שני שווקים מתחרים"
זווית נוספת שנבחנה על ידי אנשי מדלן התייחסה לשיעור מכרזי מחיר למשתכן לעומת שיעור המכרזים לשוק החופשי. בבדיקה שערכו במדלן מתחילת 2016 ועד חודש מאי 2018, עולה כי לא פחות מכ-75% ממכרזי הקרקע שפרסמה המדינה לבנייה רוויה למגורים היו במסגרת התוכנית הממשלתית.
במחוזות ירושלים, חיפה, יהודה ושומרון והדרום, שיעור מכרזי מחיר למשתכן עמד על למעלה מ-85% מכלל המכרזים. במחוז ירושלים מדובר ב-98% מהמכרזים, במחוז חיפה על 92% מהמכרזים, ביו"ש על 89% מהמכרזים ובמחוז הדרום על 86% ממכרזי הקרקע.
"המדינה, בעזרת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאחראית על שיווק הקרקעות, יוצרת למעשה שני שווקים מתחרים, 'השוק החופשי' ושוק הדיור המוזל קרי מחיר למשתכן. נכון להיום, ניכרת העדפת המדינה לתכנית מחיר למשתכן המוזלת בשיווק הקרקעות, שכן כ-75% מהמכרזים ששווקו על ידי רמ"י בבנייה רוויה משנת 2016 עד היום שווקו במסגרת מחיר למשתכן", כך רוזנטל.
המשמעות היא שחלק נכבד מהקרקע משווק רק לקבלנים או יזמים שהחליטו להשתתף בתוכנית הממשלתית. בעוד קבלנים ויזמים שניגשים למכרזי מחיר למשתכן נהנים מאספקה מתמדת של מכרזים, מי שממשיך להסתמך על השוק הרגיל צריך להסתפק ב'פירורים' בכל הקשור לקרקע מדינה, או להתקדם עם עסקאות לרכישת קרקע (המזומן או בקומבינציה) בשוק החופשי, שמחירן מאמיר.
מסיבה זו אפשר לראות זליגה של פעילות הקבלנים הן לתחומי ההתחדשות העירונית, הן לתחומים שאינם מגורים וגם ריבוי השקעות מעבר לים. אם בשנים האחרונות, מאז ברחו אנשי הנדל"ן ממזרח אירופה וממקומות אחרים בין היתר על רקע המשבר העולמי, לא מעט חברות נרתעו מפעילות מעבר לים, היום נראה שהסכר נפרץ.