גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

50% מהמכרזים של מחיר למשתכן במחוז הצפון נכשלים

בדיקה שערך אתר מדלן מעלה כי מתוך כ-12,000 דירות ששווקו בצפון, כ-6,700 נותרו ללא דורש ● כ-75% ממכרזי הקרקע שפרסמה המדינה לבנייה רוויה למגורים, מתחילת 2016 ועד מאי 2018, היו במסגרת התוכנית ●  "לא נדירים המקרים בפרפריה בהם שיווק המכרז לא צולח בפעם הראשונה ומתקיימת הגרלה נוספת למציאת רוכשים חדשים" ● למדריך ומחשבון משכנתא

בשנה האחרונה הולכת ומתבססת הטענה כי ייתכן שמחיר למשתכן מיצתה את עצמה ביישובי הפריפריה. מכרזי המדינה של התוכנית הממשלתית במחוזות הדרום והצפון מעידים על מספר גבוה יותר של כישלונות, משום שקבלנים ויזמים לא ששים להגיש הצעות במכרזים.

בדיקה שנערכה על ידי אתר מדלן בכל הנוגע לשיווק מכרזי מחיר למשתכן מתחילת 2016 ועד מאי 2018, מעידה כי שיעור ההצלחה של המכרזים במחוזות האמורים אכן נמוכה יותר.

הניתוח של מדלן, לוח הדירות שמשלב מידע מקצועי ומקיף על סביבת הנכס, מעלה עוד כי התמקדות המדינה במכרזי מחיר למשתכן מובילה לא פעם למצב שבו מכרזים מתפרסמים שוב שוב, עדיין במתכונת של מחיר למשתכן, אבל חלק מיחידות הדיור נותרות ללא מענה למרות שינויים שנעשים במכרזים כמו העלאת שיעור הדירות למכירה בשוק החופשי למשל (עד רמה של 50% מכלל הדירות במכרז) או שינויים בדמי הפיתוח או מחיר המקסימום.

"בהסתכלות כוללת על הצלחת התוכנית, ניכרת מגמה מעורבת", אומר רונן רוזנטל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מנהל מערך מידענות במדלן, שביצע את הבדיקה. "מיולי 2015 המדינה הוציאה לשיווק קרקעות לבניית 117 אלף דירות במסגרת מחיר למשתכן, מתוכן כ-30 אלף משווקות בימים אלו. אולם רק כ-60% מהמכרזים נסגרו בהצלחה. הסיבות לשיעור ההצלחה הנמוך מגוונות, וביניהן, מחיר מקסימום נמוך מדי שאינו מאפשר רווחיות מינימלית לפרויקט, עלויות פיתוח גבוהות, והיצע גדול במקומות שאינם בהכרח מקומות ביקוש שיוצר אי ודאות בנוגע ליכולת לשווק את הדירות".

לאור זאת, מותר לתהות אם לא נכון יותר להגדיר מספר פעמים של שיווק חוזר ולאחריו לנסות ולשווק את הקרקע במתכונת רגילה בשוק החופשי.

שיעור ההצלחה של מחיר למשתכן

מגרשים בבית שמש נותרו ללא דורש

נתוני מדלן מאפשרים לראות עד כמה שיעור ההצלחה של המכרזים גבוה במרכז ונמוך בפריפריה. במחוז תל-אביב פורסמו מכרזים לבניית 2,783 דירות, ומכרזים לבניית 2,715 שנסגרו בהצלחה, שיעור הצלחה של 98%. במחוז המרכז המצב דומה עם 25,077 יחידות דיור ששווקו ו-20,009 יחידות דיור שנקלטו בהצלחה - 80% הצלחה.

אבל בשאר המחוזות נראה שהמצב פחות מזהיר. כך, במחוז חיפה מדובר על שיעור הצלחה של 72% עם שיווק מוצלח של 8,009 יחידות דיור לעומת שיווק במכרזים של 11,156 יח"ד. במחוז הדרום מדובר בשיעור הצלחה של 62%, עם שיווק של 18,099 יחידות דיור אך הצלחה במכרזים ל-11,166 יחידות דיור בלבד. במחוז הצפון שיעור ההצלחה עומד על 52% בלבד, כאשר 6,379 דירות נקלטו בהצלחה במכרזים לעומת 12,242 ששווקו סך הכל.

בסופו של דבר, שיעור ההצלחה הנמוך ביותר נרשם דווקא במחוז ירושלים שם שווקו מכרזים ל-12,804 יחידות דיור אולם רק 5,478 נקלטו בהצלחה - 43% בלבד. מחוז ירושלים, נזכיר, כולל לא רק את העיר ירושלים, אלא גם את בית שמש למשל שבה היו שיווקים נרחבים אבל חלק ניכר מהמגרשים נותר ללא דורש.

ייתכן שעל המדינה להתמקד בשיווק קרקע למחיר למשתכן במרכז, שם שיעורי ההצלחה משמעותיים, וייתכן שהגיע הזמן לשנות את הכללים במחוזות האחרים.

עוד נציין כי לא רק הקבלנים והיזמים - שהם הגופים שניגשים למכרזים - מעידים על התופעה הזו, אלא גם זכאי מחיר למשתכן עצמם. "גם ברמת הביקושים על כל דירה שמשווקת במסגרת התוכנית במרכז נרשמים בממוצע כ-30 זכאים, בעוד שבפריפריה המספר נמוך משמעותית ולא נדירים המקרים בהם שיווק המכרז לא צולח בפעם הראשונה ומתקיימת הגרלה נוספת למציאת רוכשים חדשים", כך רוזנטל ממדלן.

"המדינה יוצרת שני שווקים מתחרים"

זווית נוספת שנבחנה על ידי אנשי מדלן התייחסה לשיעור מכרזי מחיר למשתכן לעומת שיעור המכרזים לשוק החופשי. בבדיקה שערכו במדלן מתחילת 2016 ועד חודש מאי 2018, עולה כי לא פחות מכ-75% ממכרזי הקרקע שפרסמה המדינה לבנייה רוויה למגורים היו במסגרת התוכנית הממשלתית.

במחוזות ירושלים, חיפה, יהודה ושומרון והדרום, שיעור מכרזי מחיר למשתכן עמד על למעלה מ-85% מכלל המכרזים. במחוז ירושלים מדובר ב-98% מהמכרזים, במחוז חיפה על 92% מהמכרזים, ביו"ש על 89% מהמכרזים ובמחוז הדרום על 86% ממכרזי הקרקע.

"המדינה, בעזרת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאחראית על שיווק הקרקעות, יוצרת למעשה שני שווקים מתחרים, 'השוק החופשי' ושוק הדיור המוזל קרי מחיר למשתכן. נכון להיום, ניכרת העדפת המדינה לתכנית מחיר למשתכן המוזלת בשיווק הקרקעות, שכן כ-75% מהמכרזים ששווקו על ידי רמ"י בבנייה רוויה משנת 2016 עד היום שווקו במסגרת מחיר למשתכן", כך רוזנטל.

המשמעות היא שחלק נכבד מהקרקע משווק רק לקבלנים או יזמים שהחליטו להשתתף בתוכנית הממשלתית. בעוד קבלנים ויזמים שניגשים למכרזי מחיר למשתכן נהנים מאספקה מתמדת של מכרזים, מי שממשיך להסתמך על השוק הרגיל צריך להסתפק ב'פירורים' בכל הקשור לקרקע מדינה, או להתקדם עם עסקאות לרכישת קרקע (המזומן או בקומבינציה) בשוק החופשי, שמחירן מאמיר.

מסיבה זו אפשר לראות זליגה של פעילות הקבלנים הן לתחומי ההתחדשות העירונית, הן לתחומים שאינם מגורים וגם ריבוי השקעות מעבר לים. אם בשנים האחרונות, מאז ברחו אנשי הנדל"ן ממזרח אירופה וממקומות אחרים בין היתר על רקע המשבר העולמי, לא מעט חברות נרתעו מפעילות מעבר לים, היום נראה שהסכר נפרץ.

עוד כתבות

הבורסה בסיאול / צילום: רויטרס

אירופה בירידות; אסוס צונחת 14% אחרי עוד אזהרת רווח

SAP נחתכת ב-8% בעקבות דוחות מאכזבים וגוררת למטה את מגזר הטכנולוגיה באירופה ● בורסות אסיה נסגרו באדום בהובלת טוקיו שצנחה ב-2% ● היצוא היפני צנח ביוני ב-6.7% בהשוואה ליוני 2018, ולעומת ציפיות כלכלנים לירידה מתונה יותר, של 5.6% ● הורדת ריבית של 0.25% בקוריאה

אנדרו יאנג במהלך העימות הדמוקרטי / צילום: מייק סגר, רויטרס

"ההפך מדונלד טראמפ": המועמד של עמק הסיליקון לנשיאות ארה"ב

אנדרו יאנג, אחד המועמדים מטעם המפלגה הדמוקרטית לנשיאות ארה"ב ומי שכונה המועמד של עמק הסיליקון, ממשיך לשווק עצמו כ"גבר אסייתי שאוהב מתמטיקה" - ההפך הגמור מנשיא ארה"ב הנוכחי

מגרש מכוניות של אלבר / צילום : איל  יצהר

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאלבר כי בכוונתה לקנוס אותה ב-3.5 מיליון שקל

הרשות להגנת הצרכן תקנוס את חברת הליסינג והשכרת הרכב אלבר בעקבות הטעיית צרכנים - 86 המכוניות שנמכרו לצרכנים שונים בליסינג למרות שבפועל הן שימשו בעבר להשכרה

נטפליקס. יודעת לאתגר את הצרכן הצעיר והמתוחכם עם תוכן חדשני ומקורי / צילום: רויטרס - Mike Blake

אחרי הדוחות: מניית נטפליקס צללה, IBM עלתה

מניית נטפליקס נחתכה אמש ב-12%, לאחר שפרסמה דוחות לאחר סיום המסחר ● מספר המשתמשים הרשומים של החברה ברבעון השני של השנה עלה בשיעור נמוך בהרבה מהצפוי ● במקביל, ענקית המחשוב IBM עקפה את תחזית הרווח למניה, ומנייתה עלתה לאחר הנעילה

לימסול קפריסין/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

12 קטינים ישראלים עצורים בקפריסין בחשד לאונס קבוצתי

משרד החוץ הודיע היום כי בשל העובדה כי מדובר בקטינים, קונסול ישראל בקפריסין יוסי וורמברנד הונחה להגיע מחר בבוקר לשימוע שיתקיים בבית משפט במקום ● משפחות הקטינים עודכנו על ידי משרד החוץ

המחסן של אמזון./ צילום: רויטרס

אמזון פריים דיי 2019: היקף העסקאות גדל, ההיקף הכספי לכל עסקה ירד

פריים דיי, 48 השעות של יום ההנחות הגדול של אמזון, בעיקר לחברי מועדון הפריים של האתר (Amazon Prime), הסתיימו לפני זמן קצר בעלייה של 40% בכמות הלקוחות ובכמות העסקאות אך גם עם ירידה של 38% בסכום העסקה הממוצעת בהשוואה לפריים דיי של השנה שעברה

גניבת מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

אישום: "גאון מחשבים" ישראלי גנב מטבעות דיגיטליים ב-6 מיליון שקל

החשוד, אליהו גיגי, נעצר בחשד שהוא ואחיו גנבו יותר מ-100 מיליון דולר, אך כתב האישום לבסוף מצביע רק עליו כאשם, ועל סכום קטן בהרבה ● על פי כתב האישום, גיגי הקים וניהל כמה אתרי אינטרנט שהיוו תשתית לביצוע עבירות פליליות ולהפקת רווח כספי, והפיץ תוכנות שחדרו למחשביהם של גולשים וגנבו מהם מטבעות דיגיטליים

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

חברות הביטוח מציגות את יחס כושר הפירעון ל-2018: מגדל שבה לחלק דיבידנדים, כלל ביטוח רחוקה מכך

בשנים האחרונות עובר ענף הביטוח בישראל מהפכה בתחום דרישות ההון להבטחת יכולת הפירעון של החברות, כשאלה עוסקות בהגדלת הון ● "גלובס" מנתח בסיוע EY ישראל מיהן החברות האיתנות יותר, ואילו מהן אינן יכולות לגייס עוד הון "רובד 2"

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

האם זה אחראי מצד הביטוח הלאומי להפסיק לקנות אג"ח ממשלתיות? העימות עם האוצר מגיע לרתיחה

בביטוח הלאומי הכריזו כי על רקע החשש לגורלו של המוסד בעתיד, הוא יפסיק להעביר עודפי גבייה למדינה ● באוצר מזהירים שהדבר יגדיל את הגירעון השנה ליותר מ-4% תוצר, והעימות מידרדר לפסים אישיים ● האם יימצא פתרון בחודשיים הקרובים?

בר רפאלי / צילום: שלומי יוסף

לא רוצה לשלם מס של 8 מיליון שקל: בר רפאלי תגיש מחר ערעור

מחר חל המועד האחרון להגשת הערעור של בר רפאלי לביהמ"ש העליון, על חיובה לשלם מס בישראל על הכנסות בהיקף עשרות מיליוני שקלים בחו"ל בשנים 2009 ו-2010 ● טענת עורכי הדין בערעור תהיה, כי מרכז חייה ועסקיה של רפאלי בשנות המס הרלוונטיות היה מחוץ לישראל, לא כל שכן בהיותה בת זוגו הקבועה של הכוכב ההוליוודי ליאונרדו דיקפריו לאורך שנים

יצחק תשובה/ צילום: איל יצהר

הגדלת ההשקעה הצפויה באיתקה הפילה את מניית קבוצת דלק ב-14% בתוך 3 ימים

בשוק מעריכים כי הנפילה נבעה מהסכמתה של דלק להגדיל ב-200 מיליון דולר את הזרמת ההון לחברה הבת איתקה, שמוציאה היום לפועל הנפקת אג"ח בריבית של יותר מ-9%

רוני אליאס / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשת UBS שוויץ: רוני אליאס, הבנקאי שאצלו נמצאו המסמכים שהובילו לפרוץ הפרשה, מוסר עדות בביהמ"ש

עדותו של אליאס, שאצלו תפסה רשות המסים מסמכים עם שמות של מאות ישראלים שניהלו ע"פ החשד חשבונות לא מדווחים בבנק UBS שוויץ, נשמעת במסגרת המשפט שמתנהל בפרשת "קלינקה און" בה חשודים בעלי הרשת בהלבנת הון בהיקף של 730 מיליון שקל

חנות ברחוב הנשיא השישי בשכונת "משכנות האומה" בירושלים / צילום: אנגלו סכסון

בירושלים נמכרה חנות בכניסה לעיר ב-3.3 מיליון שקל

בנס ציונה נמכרה דירת 3 חדרים ב-1.6 מיליון שקל, ועוד עסקאות יד שנייה ברחבי הארץ

מפעל באשדוד. בישראל רק 5% מהמפעלים חוברו לגז טבעי, לעומת 28% במדינות OECD / צילום: תמר מצפי

מחדל הגז הטבעי: מה תוקע את חיבורם של מאות מפעלים לרשת, למרות שהתשתית מוכנה כבר שנים?

מסמכים שהגיעו לידי "גלובס" מגלים כי עשרות תלונות הוגשו למשרד האנרגיה נגד זכייני הגז שלא עמדו בהתחייבויות • למרות המצוקה הקשה, לא ננקטו נגדם צעדים • בעוד שהזכייינים מאשימים את הביורוקרטיה, בממשלה מבינים שהם יצרו מונופולים וכי כל המהלך היה שגוי • משרד האנרגיה: נותנים לזכיינים צ'אנס אחרון, לאחר מכן נפעל בכל הכוח

אפי נוה / צילום: שלומי יוסף

אפי נוה לבג"ץ: הורו לפרקליטות להעביר לידי חומרים נוספים ב"פרשת ביקורת הגבולות"

יו"ר לשכת עורכי הדין לשעבר, אפי נוה, המואשם בהברחת בת זוגו בגבול, הגיש הבוקר עתירה לבג"ץ במסגרתה הוא מבקש לבטל את החלטת ביהמ"ש השלום שדחתה את בקשתו לקבל חומרים מהפרקליטות כדי לבסס את טענתו לאכיפה בררנית נגדו

חיית מחמד / צילום: Shutterstock

ארבעה גאדג'טים להולכים על ארבע ועוד אחד שיחליף אותם

מערכת בידור ומעקב לכלבים וחתולים, דלת לחצר שמזהה את הכלב, רובוט אלחוטי לאקווריום ומתקן ביתי משוכלל שיעזור לאלה שלא יכולים להוציא את הכלב לטיול

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

לא לפרוטוקול בלבד: המכרז הציבורי הגדיל את שווי אלטשולר שחם גמל ופנסיה ל-1.15 מיליארד שקל

היקף הצעת המכר של אלטשולר שחם והמנכ"ל לוינשטיין גדל ל-288 מיליון שקל ● בקונים: הפניקס, הראל, איילון ובתי ההשקעות מיטב דש, אפסילון, אלומות וכן פסגות

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב בשנה שעברה / צילום: איל יצהר, גלובס

עשרות עובדים סיניים בפרויקט הרכבת הקלה לא מקבלים אשרות כניסה לארץ

הסיבה: העיצומים של עובדי משרד החוץ בעקבות הכוונה לקצץ בתקציבי האירוח של דיפלומטים ונספחים בעולם ● מטה המאבק: נחריף את העיצומים

 

התחדשות עירונית. פרויקטים צריכים להיבדל זה מזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מתי מוכר דירה שעברה התחדשות עירונית זכאי לפטור ממס שבח

חוק המקרקעין פוטר בתנאים מסוימים בעלי דירה יחידה מתשלום מס שבח ● האם הפטור תקף גם במקרה שבעלי הדירה לא גרו בה

וול סטריט. גם אם שוק האג”ח מזהה סיכון, נראה ששוק המניות לא יודע עליו כלום / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט: טבע ירדה לרמת שפל היסטורית; הנפט איבד 1.5% לאחר דוח המלאים

מלאי הנפט בארה"ב ירד בשבוע החולף מעבר לצפוי ● ספר הבז' של הפד: הכלכלה צמחה באופן "צנוע" ממאי עד יולי ● בנק אוף אמריקה היכה את תחזית הרווח למניה ברבעון השני ● בורסות אירופה ננעלו בירידות, בהובלת הקאק הצרפתי