גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

50% מהמכרזים של מחיר למשתכן במחוז הצפון נכשלים

בדיקה שערך אתר מדלן מעלה כי מתוך כ-12,000 דירות ששווקו בצפון, כ-6,700 נותרו ללא דורש ● כ-75% ממכרזי הקרקע שפרסמה המדינה לבנייה רוויה למגורים, מתחילת 2016 ועד מאי 2018, היו במסגרת התוכנית ●  "לא נדירים המקרים בפרפריה בהם שיווק המכרז לא צולח בפעם הראשונה ומתקיימת הגרלה נוספת למציאת רוכשים חדשים" ● למדריך ומחשבון משכנתא

בשנה האחרונה הולכת ומתבססת הטענה כי ייתכן שמחיר למשתכן מיצתה את עצמה ביישובי הפריפריה. מכרזי המדינה של התוכנית הממשלתית במחוזות הדרום והצפון מעידים על מספר גבוה יותר של כישלונות, משום שקבלנים ויזמים לא ששים להגיש הצעות במכרזים.

בדיקה שנערכה על ידי אתר מדלן בכל הנוגע לשיווק מכרזי מחיר למשתכן מתחילת 2016 ועד מאי 2018, מעידה כי שיעור ההצלחה של המכרזים במחוזות האמורים אכן נמוכה יותר.

הניתוח של מדלן, לוח הדירות שמשלב מידע מקצועי ומקיף על סביבת הנכס, מעלה עוד כי התמקדות המדינה במכרזי מחיר למשתכן מובילה לא פעם למצב שבו מכרזים מתפרסמים שוב שוב, עדיין במתכונת של מחיר למשתכן, אבל חלק מיחידות הדיור נותרות ללא מענה למרות שינויים שנעשים במכרזים כמו העלאת שיעור הדירות למכירה בשוק החופשי למשל (עד רמה של 50% מכלל הדירות במכרז) או שינויים בדמי הפיתוח או מחיר המקסימום.

"בהסתכלות כוללת על הצלחת התוכנית, ניכרת מגמה מעורבת", אומר רונן רוזנטל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מנהל מערך מידענות במדלן, שביצע את הבדיקה. "מיולי 2015 המדינה הוציאה לשיווק קרקעות לבניית 117 אלף דירות במסגרת מחיר למשתכן, מתוכן כ-30 אלף משווקות בימים אלו. אולם רק כ-60% מהמכרזים נסגרו בהצלחה. הסיבות לשיעור ההצלחה הנמוך מגוונות, וביניהן, מחיר מקסימום נמוך מדי שאינו מאפשר רווחיות מינימלית לפרויקט, עלויות פיתוח גבוהות, והיצע גדול במקומות שאינם בהכרח מקומות ביקוש שיוצר אי ודאות בנוגע ליכולת לשווק את הדירות".

לאור זאת, מותר לתהות אם לא נכון יותר להגדיר מספר פעמים של שיווק חוזר ולאחריו לנסות ולשווק את הקרקע במתכונת רגילה בשוק החופשי.

שיעור ההצלחה של מחיר למשתכן

מגרשים בבית שמש נותרו ללא דורש

נתוני מדלן מאפשרים לראות עד כמה שיעור ההצלחה של המכרזים גבוה במרכז ונמוך בפריפריה. במחוז תל-אביב פורסמו מכרזים לבניית 2,783 דירות, ומכרזים לבניית 2,715 שנסגרו בהצלחה, שיעור הצלחה של 98%. במחוז המרכז המצב דומה עם 25,077 יחידות דיור ששווקו ו-20,009 יחידות דיור שנקלטו בהצלחה - 80% הצלחה.

אבל בשאר המחוזות נראה שהמצב פחות מזהיר. כך, במחוז חיפה מדובר על שיעור הצלחה של 72% עם שיווק מוצלח של 8,009 יחידות דיור לעומת שיווק במכרזים של 11,156 יח"ד. במחוז הדרום מדובר בשיעור הצלחה של 62%, עם שיווק של 18,099 יחידות דיור אך הצלחה במכרזים ל-11,166 יחידות דיור בלבד. במחוז הצפון שיעור ההצלחה עומד על 52% בלבד, כאשר 6,379 דירות נקלטו בהצלחה במכרזים לעומת 12,242 ששווקו סך הכל.

בסופו של דבר, שיעור ההצלחה הנמוך ביותר נרשם דווקא במחוז ירושלים שם שווקו מכרזים ל-12,804 יחידות דיור אולם רק 5,478 נקלטו בהצלחה - 43% בלבד. מחוז ירושלים, נזכיר, כולל לא רק את העיר ירושלים, אלא גם את בית שמש למשל שבה היו שיווקים נרחבים אבל חלק ניכר מהמגרשים נותר ללא דורש.

ייתכן שעל המדינה להתמקד בשיווק קרקע למחיר למשתכן במרכז, שם שיעורי ההצלחה משמעותיים, וייתכן שהגיע הזמן לשנות את הכללים במחוזות האחרים.

עוד נציין כי לא רק הקבלנים והיזמים - שהם הגופים שניגשים למכרזים - מעידים על התופעה הזו, אלא גם זכאי מחיר למשתכן עצמם. "גם ברמת הביקושים על כל דירה שמשווקת במסגרת התוכנית במרכז נרשמים בממוצע כ-30 זכאים, בעוד שבפריפריה המספר נמוך משמעותית ולא נדירים המקרים בהם שיווק המכרז לא צולח בפעם הראשונה ומתקיימת הגרלה נוספת למציאת רוכשים חדשים", כך רוזנטל ממדלן.

"המדינה יוצרת שני שווקים מתחרים"

זווית נוספת שנבחנה על ידי אנשי מדלן התייחסה לשיעור מכרזי מחיר למשתכן לעומת שיעור המכרזים לשוק החופשי. בבדיקה שערכו במדלן מתחילת 2016 ועד חודש מאי 2018, עולה כי לא פחות מכ-75% ממכרזי הקרקע שפרסמה המדינה לבנייה רוויה למגורים היו במסגרת התוכנית הממשלתית.

במחוזות ירושלים, חיפה, יהודה ושומרון והדרום, שיעור מכרזי מחיר למשתכן עמד על למעלה מ-85% מכלל המכרזים. במחוז ירושלים מדובר ב-98% מהמכרזים, במחוז חיפה על 92% מהמכרזים, ביו"ש על 89% מהמכרזים ובמחוז הדרום על 86% ממכרזי הקרקע.

"המדינה, בעזרת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאחראית על שיווק הקרקעות, יוצרת למעשה שני שווקים מתחרים, 'השוק החופשי' ושוק הדיור המוזל קרי מחיר למשתכן. נכון להיום, ניכרת העדפת המדינה לתכנית מחיר למשתכן המוזלת בשיווק הקרקעות, שכן כ-75% מהמכרזים ששווקו על ידי רמ"י בבנייה רוויה משנת 2016 עד היום שווקו במסגרת מחיר למשתכן", כך רוזנטל.

המשמעות היא שחלק נכבד מהקרקע משווק רק לקבלנים או יזמים שהחליטו להשתתף בתוכנית הממשלתית. בעוד קבלנים ויזמים שניגשים למכרזי מחיר למשתכן נהנים מאספקה מתמדת של מכרזים, מי שממשיך להסתמך על השוק הרגיל צריך להסתפק ב'פירורים' בכל הקשור לקרקע מדינה, או להתקדם עם עסקאות לרכישת קרקע (המזומן או בקומבינציה) בשוק החופשי, שמחירן מאמיר.

מסיבה זו אפשר לראות זליגה של פעילות הקבלנים הן לתחומי ההתחדשות העירונית, הן לתחומים שאינם מגורים וגם ריבוי השקעות מעבר לים. אם בשנים האחרונות, מאז ברחו אנשי הנדל"ן ממזרח אירופה וממקומות אחרים בין היתר על רקע המשבר העולמי, לא מעט חברות נרתעו מפעילות מעבר לים, היום נראה שהסכר נפרץ.

עוד כתבות

סינגפור מראה כללי/צילום:shutterstock אס איי פי קריאייטיב

תיירות ומשבר האקלים: סינגפור מדגימה איך אפשר להפוך לימון סביבתי ללימונדה תיירותית

סינגפור היא אחת המדינות המוטרדות מאוד כבר עכשיו מנזקי האקלים, בעיקר מעליית פני הים ● את הדאגה המוצדקת ניתבה לשורה של פרויקטים סביבתיים, שהפכו גם לאתרי פנאי ולאטרקציות תיירותיות

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

עמוס לוזון / צילום: איל יצהר

תביעות ענק ומוניטין בצניחה: דורי בנייה הרימה ידיים. כך זה נראה מאחורי הקלעים

הליך משפטי של חברת אינסטלציה לגביית חוב הוביל את החברה להגשת בקשה להקפאת הליכים ● בדיקת "גלובס" מגלה שהחברה איננה מעורבת בשום פרויקט נדל"ני, וכי לקריסתה "אחראים" פרויקטים שבנתה בעבר ושבגינם היא נתבעת על ליקויים רבים

אמבולנס של מגן דוד אדום / צילום: תמר מצפי

חשד לחיסול באור יהודה: גבר בן 37 נהרג מפיצוץ רכב

התקרית אירעה סמוך לכניסה לעיר בכביש 412 ● צוותי מד"א שהגיעו למקום נאלצו לקבוע את מותו של נהג הרכב, תושב העיר המוכר למשטרה וככל הנראה השתייך לארגון הפשיעה של מיכאל מור

נשים סיניות מבוגרות / צילום: רויטרס

יותר מבוגרים, פחות עובדים: המלכוד שמאיים על הצמיחה העולמית

83 מדינות נמצאות במצב שבו אוכלוסייתן מזדקנת בהתמדה, והמשמעות היא אחת: כלכלתן מועדת לדעיכה ● מה קורה להוצאות כשמתבגרים, איך זה משפיע על פעילות המשק ולמה הבייבי בומרס בארה"ב לא מצליחים למכור את בתיהם ● כתבה שנייה על הפצצה המתקתקת של המגמות הדמוגרפיות

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

למה יושבים בסוכה, והקשר בין נייר העיתון לעיתונות חזקה

אנחנו יושבים בסוכה לא כדי להיזכר כמה כיף היה להיות במדבר, אלא כמה גרוע זה היה ● לא כדי להעלות על נס את הארעי והטבעי, אלא לחגוג את הבטון והמזגן

עדי סופר תאני / צילום: יונתן בלום

"לא הבנתי כלום. תתחילו מההתחלה": עדי סופר תאני מספרת על ניהול הצד הישראלי של הרשת החברתית הגדולה בעולם

מה עושה מנכ"לית פייסבוק ישראל, עדי סופר תאני, כדי להיות אפקטיבית בניהול ● "האמירה שאם אתה האדם הכי חכם בחדר אז אתה לא בחדר הנכון, נכונה גם למנכ"לים. ואם זה באמת ככה, אז או שצריך לפטר את המנכ"ל או שצריך לפטר את החדר" ●"50 המשפיעות של ליידי גלובס"

הכלכלנית זוכת פרס הנובל אסתר דופלו / צילום: Eloy Alonso, רויטרס

המחקר פורץ הדרך שהפך היום את אסתר דופלו לאישה השנייה אי פעם עם נובל בכלכלה

איך גורמים לילדים להתחסן יותר ומעודדים חקלאים להשתמש בשיטות חדשניות? דופלו, באנרג'י וקרמר יצאו לענות על השאלות האלה בניסויים מבוקרים בשטח, וחוללו מהפכה ● דופלו היא האישה השנייה בהיסטוריה שזכתה בנובל לכלכלה: "מקווה שההדגמה שנשים יכולות להצליח, תיתן השראה לאחרות"

מטבע של 5 שקל /צילום: תמר מצפי

מדוע השקל הוא המנצח הבלתי מעורער של שוק המטבעות?

השאלה היא לא מדוע השקל חזק, אלא מדוע הוא הכי חזק בעולם ● דעה

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

לקראת הפתיחה בבורסה בת"א: טאואר חוזרת עם פער גבוה

וול סטריט ננעלה אמש ביציבות בהמשך לדיווחים כי סין מעוניינת לקיים שיחות נוספות לפני חתימה על הסכם סחר חלקי ● טאואר חוזרת עם פער חיובי של יותר מ-6%, לייבפרסון חוזרת עם פער חיובי של 4.6% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● טראמפ הודיע על העלאת המכס על פלדה מיובאת מטורקיה ל-50%

שינויי מזג אויר/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

הירוק היום אפור מאוד: 30 סיבות ללכת על ירוק

כבר 20 שנה שבכל שנה נרשמה עלייה בטמפרטורה הממוצעת, 2,240 אנשים בישראל מתים מוות מוקדם בכל שנה בגלל זיהום האוויר, ובירת אינדונזיה שוקעת בקצב של 25 ס"מ בשנה ● 30 סיבות למה צריך להיות לכם אכפת ממה שקורה סביבכם

פרויקט רקנאטי בתל אביב / צילום: יח"צ

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

מרכז העיצוב דיזיין סיטי, מעלה אדומים / הדמיה: יח"צ

בכמה שכרה רשת פנדור 600 מ"ר בדיזיין סיטי במעלה אדומים?

ועוד דירות וחללים שנמכרו והושכרו לאחרונה

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

הפגנה נגד הפשיעה והאלימות בחברה הערבית /צילום : רויטרס

ההשקעה בחברה הערבית תניב תשואה לכל המשק

תוכנית 922 שהקצתה 15 מיליארד שקל לשיפור מצבה של האוכלוסייה הערבית בישראל עומדת לפוג ב-2020 • לאור ההצלחה, נדרשת כעת תוכנית המשך • השקעה גדולה במגזר הערבי תניב תשואה לכלל המשק - רק צריך לגלות מנהיגות • "גלובס" מנתח את דרישות המגזר הערבי

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בארה"ב; טראמפ הקפיץ את המכס על יבוא פלדה מטורקיה

הנפט נופל מעל ל-2% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

סמסונג גלקסי נוט 10 פלוס / צילום: יח"צ

מצלמה משודרגת ופיצ'ר לגיימרים: האם כדאי לקנות את הגלקסי נוט החדש?

עט פונקציונלית יותר, צבעים חיים ופילטרים לאינסטגרם: הנוט 10 פלוס נכנס לקטגוריית המכשירים שבמיינסטרים - אבל זאת בשורה חיובית

כידן דהרי וירון אדיב  / צילום: איל יצהר, גלובס

"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": הם התחרו על בזק אבל מתרחקים מקנאביס. הכירו את בעלי תנופורט

מאז רכשו את תנופורט, לפני שנתיים וחצי, הבעלים החדשים ירון אדיב וכידן דהרי, עסוקים בהשבחת נכסי החברה ● הם שקלו לרכוש את השליטה בבזק כי "הייתה הזדמנות עסקית", אך החליטו להישאר עם מה שהם יודעים לעשות – נדל"ן בארץ, בלי פזילות החוצה, לא לקנאביס ואפילו לא לנדל"ן בחו"ל