דירה למכירה / צילום:איל יצהר
שוק הנדל"ן השורי של העשור האחרון הביא רבים לקחת בו חלק ולהצטרף ל"חגיגה". רבים הסיפורים על עורכי דין, מתווכים, שכירים ואחרים אשר רכשו דירות ומכרו ברווח נאה. כדי להעצים את הרווח ולהתחמק מתשלום מס רכישה כבד (בשיעור של 8%) רשמו דירות על שם הילדים ו/או חברים.
לעתים מדובר בעסקה חד-פעמית ולעתים בכמה עסקאות. מנגד, ובאיחור קל, בשנה האחרונה אנו מזהים מגמה ההולכת וגוברת בקרב פקידי השומה המגלים עניין רב בדוחות השנתיים של אלה אשר הכנסתם זניחה, או נמוכה, ביחס להכנסתם ממכירת דירות מגורים.
אלה מדווחים על עסקאות המקרקעין למנהל מס שבח ומקבלים פטור ממס שבח כדירה יחידה, או לחלופין משלמים מס מופחת בשיעור של 25% בלבד. במקרים רבים, ועל אף שהשומה במס שבח התיישנה (שכן חלפו ארבע שנים ממועד המכירה), מסווג פקיד השומה את העסקה כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" החייבת במס הכנסה בשיעור מס שולי מלא.
מדובר בפער מס אדיר: שיעור מס השבח הוא 25% בעוד שיעור מס ההכנסה השולי הוא 47%. לכך לא פעם יש להוסיף מס יסף בשיעור של 3%. אם נוסיף לכך ריבית והצמדה ממועד תום שנת העסקה עד מועד הוצאת השומה על ידי פקיד השומה, הרי מדובר לעתים בפער מס שיכול להגיע לפי שנים ויותר משומת מס השבח אשר שולמה בפועל על ידי "המשקיע".
אני בדעה כי עסקה חד-פעמית, הגם שהיא הניבה רווח גבוה, אינה בהכרח מובילה למסקנה כי עסקינן בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי החייבת במס הכנסה. צריכים להתקיים שורה של מבחנים על מנת לסווג עסקה זו כעסקה אשר יצאה מן התחום ההשקעתי ועברה לתחום העסקי. יתר על כן, גם כמה עסקאות שנעשות על ידי אותו אדם אינן מובילות בהכרח למסקנה כי לפנינו "עוסק" בתחום המקרקעין. מובן שיש לבחון כל מקרה לגופו תוך העלאת הטענות הרלוונטיות ואין להיכנע ולקבל את עמדת פקיד השומה כגזרת גורל. פסיקת בתי המשפט בתחום זה דלה יחסית, והמעט שיש אף מבלבל. אגב, יש להביא בחשבון כי אין באמור כדי לגרוע מסמכותו של מנהל מע"מ לראות בעסקאות אלה כחייבות במע"מ עסקאות בידי מוכר הדירות.
לקבוע חזקות משמעותיות בחוק
דומני כי על מנת ליצור כללי משחק ברורים בסוגיה יש לקבוע בחוק מיסוי מקרקעין חזקות משפטיות. בדיוק כפי שהמחוקק היטיב להגדיר מיהו "תושב ישראל" לצורכי מס זאת בשורה של חזקות משפטיות שנקבעו בסעיף מס' 1 לפקודת מס הכנסה.
יוער כי חזקה משפטית אינה בהכרח סוף פסוק שכן היא ניתנת לסתירה על ידי הנישום ו/או על ידי פקיד השומה אך בהחלט יוצרת בהירות משפטית רבה. כך למשל דוגמא לחזקה - רכישה ומכירה של שלוש דירות בתקופה של ארבע שנים במצטבר, חזקה שהינה מכירה במישור העסקי החייבת במס הכנסה ולא במס שבח.
לטעמי, מחד, החזקות המשפטיות יגבירו את הוודאות בשוק בשאלת המס במכירת דירות המגורים ויסייעו לנו היועצים ליתן עצה טובה וודאית יותר. מאידך, יגרמו להפחתה מידית במספר ה"המשקיעים" הפעילים בשוק זה, שכן אלה מיד יבינו כי התשואה בהשקעה קצרת טווח בדירות מגורים נשחקה לאור הודאות המיסויית ואולי כבר אינה כדאית כתמול שלשום. בהערת אגב אומר כי בהחלט ייתכן שפעולה זו תסייע בבלימת ביקושים ובהפחתת מחירי הדירות שכן תצמצם את מספר השחקנים הפעילים בשוק.
הכותב עובד רשות המסים לשעבר וכיום בעל משרד עורכי דין העוסק בדיני מסים.