קניון / צילום: תמר מצפי
בית המשפט העליון דחה בחודש האחרון בקשה לדיון נוסף בנושא סיווג עסקאות למכירת ורכישת מניותיהן של חברות אשר מחזיקות בקניונים כעסקאות נדל"ן. החלטת בית המשפט שמה סוף למחלוקת ארוכת שנים בין חברות הקניונים לבין המדינה והעניקה ודאות יחסית למוכרים או לרוכשים של חברות אלה.
נזכיר כי בדצמבר האחרון הכריעה השופטת מרים נאור, בפסק דין משמעותי, כי מכירה ורכישה של חברות אשר מנהלות קניונים, הן עסקאות נדל"ן המחייבות תשלום מס שבח ומס רכישה. מנגד טענו בעלי החברות כי הם מנהלים פעילות עסקית ממשית ומוניטין, ולפיכך מיסוי רכישתה של פעילות זו איננה מתיישבת עם תכלית החקיקה הנוגעת למיסוי איגודי מקרקעין.
סיווג חברה כאיגוד מקרקעין מוביל להשלכות כספיות לא מבוטלות, אשר הופכות עסקאות מסוימות ללא כדאיות. הסיבה העיקרית לכך היא תשלום מס הרכישה אשר מתווסף לעלות העסקה. בניגוד לעסקאות לרכישת מניות "רגילות", בעת רכישת מניות של איגוד מקרקעין יש לשלם מס רכישה בשיעור של 6% משווי המקרקעין שבבעלות החברה.
כאמור, השופטת נאור קיבלה את עמדת רשות המסים וקבעה כי "כל החברות בענייננו שבבעלותן מרכזי הקניות הן איגודי מקרקעין. לפיכך, הצדדים לעסקאות העברת המניות חייבות בכל המסים שבהם חויבו בשומות שהוצאו להן, לרבות ההצמדה, הריבית והקנסות הכרוכים בכך".
בעקבות פסק הדין הגישו החברות, אלדר, אשטרום, מליסרון וגזית גלוב בקשה לדיון נוסף, וטענו כי הפרשנות שניתנה בפסק הדין למיסוי איגודי מקרקעין שגויה. עוד טענו החברות כי פסק הדין עשוי להשפיע על תאגידים רבים במשק, כמו מלונות ובתי דיור מוגן.
נשיאת בית המשפט העליון הנוכחית, השופטת אסתר חיות, דחתה את הבקשה לדיון נוסף וקבעה כי המקרה אינו עונה לתנאים שבחוק לקיומו של דיון נוסף.
על-פי בית המשפט, כל מקרה חדש ייבחן לפי נסיבותיו בהתחשב באופי המקרקעין ובפעילויות הנוספות שמקיימות החברות שמחזיקות בהן, אך נראה שעמדתו של בית המשפט בסוגיה זו ברורה, ושכל עסקה דומה תוגדר כעסקה לרכישת או למכירת זכויות באיגוד מקרקעין.
לדעתי, פסיקות חד-משמעיות של בית המשפט העליון מבורכות ותורמות לוודאות הנדרשת בשוק הנדל"ן הישראלי. על כן, טוב עשה בית המשפט ששם סוף לסיפור.
למרות זאת, אני בדעה כי פסק הדין הרחיב את הפרשנות המחמירה שהייתה מקובלת עד היום בנוגע לאיגודי מקרקעין, אף מעבר לעמדת רשות המסים, וראוי היה כי בית המשפט יבחן את הנושא שוב.
בנוסף, סוגיית בתי המלון, בתי דיור מוגן ועסקים דומים, נותרה עדיין ללא פתרון. באותם מקרים, הצדדים יאלצו לבחון האם הם מחזיקים בזכויות במקרקעין בנוסף לנכסים משמעותיים שאינם זכויות במקרקעין, אשר משמשים להם להפקת הכנסות ואינם טפלים למטרותיהם העיקריות.
נראה כי למרות החלטת בית המשפט העליון, על המחוקק לבחון שוב את הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" באופן שיבהיר אילו עסקאות קיימת כוונה למסות ומה היקף המיסוי הנדרש בכל עסקה, תוך התחשבות בהיקף הפעילות העסקית הממשית הקיימת באיגוד הנמכר.
■ הכותבת היא עורכת דין במחלקת הנדל"ן במשרד איתן מהולל & שדות.