דיור מוגן / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
זה נראה כמו אחד ההימורים הבטוחים ביותר בנדל"ן: לבנות דיור לבייבי בומרז (ילידי 1946-1964) המזדקנים, שירצו יותר טיפולים ופינוקים. הבעיה היחידה היא שבני הדור הזה, כ-77 מיליון בני אדם שהם הגמלאים החדשים, לא ממש משתפים פעולה.
היצע בתי גיל הזהב נוסק בשנים האחרונות, אחרי שמשקיעים רבים חשבו על אותו רעיון. בארה"ב נוספו יותר מ-750,000 יחידות דיור כאלו מאז סוף 2012, כפול מהכמות שנוספה לשוק הדיור לגיל הזהב בשש השנים הקודמות, לפי המלכ"ר "מרכז ההשקעות הלאומי לדיור וטיפול באוכלוסייה המבוגרת".
אבל חלק גדול מהדיור הזה לא היה נחוץ. רבים בדור הבייבי בום, הילודה המוגברת אחרי מלחמת העולם השנייה, נשארו כשירים יותר מבחינה גופנית, עצמאיים יותר וקרובים יותר למשפחותיהם מכפי שצפו קבלני הדיור המוגן. ומאחר שלפי הנתונים הסטטיסטיים האחרונים אנשים נוטים להיכנס לדיור מוגן כזה רק בגיל 82, ולילידי 1946 ימלאו 80 רק בשנת 2026, חלק גדול מהדיור המוגן פשוט הקדים את זמנו.
"מה שקרה למגזר זה הוא שכולם רואים את הביקוש, אבל הם לא יכולים לקבוע בדיוק את העיתוי שלו", אמרה לוסינדה בר, מנכ"לית ברוקדייל סיניור ליבינג, המפעילה הגדולה ביותר של בתי גיל זהב בארה"ב.
שיעורי התפוסה של מעונות כאלו היו 87.9% ברבעון השני והשלישי השנה - הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011, שהיתה 87.5%, לפי חברת המחקר NIC, שעוקבת אחרי נכסים בדירוג שוק.
שיעורי התפוסה בדיור מוגן חלקית ירדו גם הם לשפל מאז שהוחל באיסוף נתונים הללו ב-2006, לפי NIC.
"יש בעיה גדולה של היצע יתר", אמר ג'פרי יארק, עוזר מנהל תיקים שמתמחה במגזר הבריאות בקבוצת הנדל"ן הציבורי בצפון אמריקה בחברת Heitman. הוא צמצם את אחזקות הקבוצה בקרנות נדל"ן עם חשיפה גדולה לדיור מוגן למבוגרים.
בשנים האחרונות, מניית קרן הנדל"ן של ברוקדייל שפועלת מהעיירה ברנטווד במדינת טנסי צנחו על רקע החששות מהציע יתר של דיור לגיל הזהב. שתי קרנות גידור שמשקיעות בה קראו לה לארגן מחדש את חוזי ההשכרה שלה, ולמכור או לפצל את הנדל"ן שבבעלותה בצב מזורז.
דיור גיל זהב כולל מגורים עצמאיים ומגורים עם סיוע לדיירים שאינם זקוקים לטיפול של 24 שעות ביממה. הוא אינו כולל מעונות סיעודיים לאלו שבעיות הבריאות שלהם מחייבות טיפול רפואי מתמחה.
היצע היתר של דיור מוגן משקף גם הערכת יתר של כמה קבלנים את מספר הגמלאים שיכלים להרשות לעצמם דיור כזה, שעולה בארה"ב 3,000 עד 8,000 דולר בחודש.
בני יותר מ-80 מוגדרים כ"דור השקט", שעבר את תלאות השפל הכלכלי הגדול ומלחמת העולם השנייה. רבים מהם חסכניים ועצמאיים יותר, ואינם להוטים לעבור לדיור קבוצתי, לפי אנליסטים.
"אנחנו נהנים מכך שיש לנו בית משלנו, ואין לנו משטר של זמני ארוחות", אמר אד צמברס, בן 96, שמתגורר עם אשתו בת 99 בבית של שלושה חדרי שינה בווייקוף, ניו ג'רזי. צ'מברס, שנעזר בהליכון, אמר שבשכונה שלו יש ועד מתנדבים, ומישהו דואג מיד לפינוי השלג מהכניסה בחורף, ולכיסוח הדשא בחזית הבית.
הגידול בהיצע הדיור המוגן לא מפחיד את כולם. יארק, בר ורבים אחרים מאמינים שהביקוש לדיור כזה נשאר חזק, ושהבייבי בומרס יפנו אליו בסופו של דבר.
רילייטד קוסמוס, אחת מחברת הבנייה וניהול של נדל"ן הגדולות בארה"ב, מסרה בחודש שעבר שהיא משתפת פעולה עם חברת ניהול הדיור המוגן אטרייה סיניור ליבינג בתוכנית להקמת מעונות יוקרה כאלו בשווי 3 מיליארד דולר לאזרחים מבוגרים בחמש השנים הבאות.
רילייטד רואה ביקוש מצד לקוחות שמחפשים דיור לעצמם או להוריהם. עודף ההיצע הנוכחי לא יימשך, אמר בריאן צ'ו, סגן נשיא החברה. "אנחנו רואים שזה ישתנה בצורה דרמטית בחמש השנים הבאות", הוא אמר, והוסיף שבכמה ערים תעריפי הדיור המוגן נמוכים, והמלאי הקיים מיושן.
גם חברות הבנייה וולטאואר, ונטאס, היינס והריסון סטריט קפיטל השקיעו בדיור מוגן למבוגרים בשנים האחרונות. יש חברות שמעדיפות אותו מפני שהוא חשוף פחות לתנודות של המחזור הכלכלי מאשר מלונאות, חנויות ורוב הסוגים האחרים של נדל"ן מסחרי.
"זה ביקוש נובע מצורך אמיתי. הדיירים הללו אינם הסוג שיוצא מהנכס בגלל האטה כלכלית", אמר צ'אק הארי, מנהל יחידת המחקר והאנליזה ב-NIC.
לאחרונה יש סימנים לכך שהגידול בהיצע איטי יותר. התחלות הבניה של דיור מוגן ברבעון השלישי השנה לא עלו על 2,349 יחידות, בערך 6% מהמלאי הקיים, ירידה מ-6.5% ברבעון השני, לפי NIC.
"נתוני היסוד של שוק הדיור לגיל הזהב ישתפרו", אמר האנליסט ריצ'רד אנדרסון מחברת ניירות הערך מיזוהו, "אבל אולי זה ייקח זמן כמו שצבע מתייבש".