קו ראשון למים באבלון, ניו ג'רזי / צילום: Shutterstock
"שלושה חדרים, נוף לים, מרחק הליכה מהמים". החלום על בית על שפת הים הוא כמעט קלישאה, אבל ייתכן שהוא כבר נחלת העבר.
השלכות התחממות כדור הארץ הן נרחבות ובחלקן לא ברורות עדיין, אבל הציפיות לשינוי האקלים כבר מחלחלות להחלטות עסקיות ולאומדני השווי של נכסים פיננסיים.
ביותר ויותר שכונות ששוכנות לאורך החוף, מחיריהם של בתים שקרובים לים עולים לאט יותר משל בתים שנמצאים באזורים הפנימיים.
פעם זה היה מתכון בטוח לקידום מכירות - היום חוששים חלק מהקונים שהתחממות האקלים תגביר את ההצפות, הרוחות וסופות ההוריקן - וזה שינה את משוואת חישוב ערך הנדל"ן לאורך החופים.
"אני לא יכול לשכנע אף אחד לבוא לראות את זה", סיפרה סוכנת הנדל"ן אנג'לה פיין, בהתייחסה לבית בן ארבעה חדרי שינה שנשקף אל הנהר ושוכן על החוף במחוז סומרסט שבמרילנד. היא מחפשת קונה כבר שישה חודשים. המוכרים הורידו החודש את המחיר המבוקש מ-224,500 דולר ל-219,000 דולר.
"באזור יש קצת הצפות", אמרה אנג'לה, בהתייחסה לבית שנמצא באזור שאותו הגדירו הרשויות הפדרליות כאזור הצפות. "אז קשה לשכנע מישהו להשקיע כל כך הרבה כסף בבית כשהם רואים את זה".
ערך הבתים באזורי ההצפות במחוז סומרסט, שחשופים לסיכון גבוה של הצפה, עלה ב-10.5% בתקופה שבין 2012 ל-2017, בעוד שערכם של בתים במחוז שאינם חשופים לסיכון זה גדל ב-14.4%, על פי בדיקה שערך וול סטריט ג'ורנל.
השקעה עתירת סיכון
לאורכו ולרוחבו של אזור החוף המזרחי, מחירי הבתים בקרבת המים רושמים ביצועים פחות טובים משל הבתים באזורים הפנימיים יותר באותו המחוז, על פי בדיקת וול סטריט ג'ורנל. סוכני נדל"ן, בעלי בתים ורוכשים פוטנציאליים אומרים שהסיבה העיקרית לכך היא התפיסה שהשינוי האקלימי הופך נכסים אלה להשקעה עתירת סיכון.
ספקית המידע הנדל"ני Realtor.com ניתחה את המחירים החציוניים לרגל רבועה בתוך ומחוץ לאזורי סיכון ההצפה הגבוה ב-16 מדינות ששוכנות לאורך החוף בשנים 2012-2017. Realtor.com מנוהל בידי חברה בת של ניוז קורפ, הבעלים של וול סטריט ג'ורנל.
ב-40 מ-66 המחוזות שנכללו בניתוח, לא עלו מחירי הבתים באזורי סיכון הצפה גבוה בקצב שבו עלו מחירי הבתים באזורים שאינם נחשבים לבעלי סיכון הצפה גבוה. ב-2015 ירד ב-10 מספר המחוזות שבהם התרחשה תופעה זו.
"הקונים מודעים יותר. האירועים האחרונים עדיין טריים בזיכרונם", אמר חוויאר ויואס, אנליסט בכיר ב-Realtor.com, בהתייחסו לסופות ההוריקן ולסופות הגדולות שהתחוללו השנה ובשנה שעברה בארצות הברית. "בגלל המודעות הזאת הם ספקניים יותר, או לפחות בעלי ידע רב יותר על הסיכון האמיתי והמוחשי הזה".
בספטמבר גרמו הרוחות וההצפות במהלך סופת ההוריקן פלורנס לנזק שנאמד ב-20-30 מיליארד דולר לנדל"ן למגורים ולנדל"ן מסחרי ברחבי וירג'יניה, קרוליינה הצפונית וקרוליינה הדרומית, על פי CoreLogic, העוקבת אחר נתוני הדיור. סופת ההוריקן מייקל שהתחוללה לפני חודש גרמה נזק של 2.5-4 מיליארד דולר בפלורידה, לדברי CoreLogic.
אשתקד גרמו סופות ההוריקן מריה, אירמה והארווי לנזקים שהסתכמו ב-270 מיליארד דולר, לדברי National oceanic and Atmospheric Administration.
נכסים ששוכנים על החוף נמכרו בעבר בפרימיום בגלל שהקונים האמידים היו מוכנים לשלם עבור הנוף והקרבה למרכזי בידור ופעילות כלכלית. זה עדיין נכון, אך הפרימיום התכווץ באפריל 2018 ל-36% ברחבי ארה"ב לעומת ממוצע של 41% במשך 20 שנה, לדברי מפעילת מאגר המידע הנדל"ני המקוון Zillow.
עלויות גבוהות להגנה מפני סערות
עלות ההישארות נמנית עם הגורמים המרתיעים בכל הנוגע לבעלות על נדל"ן חופי. הרמת בית כדי להגן עליו מפני הצפה עשויה לנוע מ-10,000 דולר ליותר מ-100,000 דולר, בהתאם לגודלו, לדברי מייקל ברובונט, מנהל מכירות ב-Wolfe House Movers בברנוויל, פנסילבניה. סכומים אלה אינם כוללים את עלות ההיתרים, הפירוק וההתקנה מחודשת של מערכות החשמל והצנרת במהלך ההרמה, הבנייה המחודשת של יסודות הבית, ודמי שכירות שמשלמים בעלי הבית עבור דיור חלופי בזמן התהליך.
גם הביטוח לבתים כאלה עולה יותר. אומדן הפרימיום של תוכנית ביטוח ההצפות הארצית (National Flood Insurance Program) לכיסוי בנייה בסך 250,000 דולר בבית מגורים עיקרי באזור הצפה בעל סיכון גבוה הוא כ-2,199 דולר, לעומת אומדן בסך 1,599 דולר לבית באזור בסיכון נמוך, לדברי הסוכנות הפדרלית לניהול מצבי חירום. באזורי הסיכון הגבוה ביותר עולה האומדן ל-9,315 דולר.
בכמה מחוזות חופיים נעשים מאמצים להחמיר את תקנות הבנייה או ללכת אל מעבר לדרישות הכלולות בתקנות כדי למנוע הרס נוסף מסערות רבות עוצמה. ברמה הגבוהה ביותר של תוכנית בשם Fortified ("מחוזק"), מחזקות חברות הבנייה למגורים את גוף הבית - מהגג ועד הקירות, הרצפות והיסודות. דרגת הגנה כזו עשויה להוסיף 3%-5% לעלות בנייתו של בית חדש, לדברי מכון הביטוח לבטיחות בתי העסק ובתי המגורים - מכון מחקר שממומן בידי חברות ביטוח ושיצר את התוכנית.
מעדיפים לגור מעט יותר רחוק
הניתוח שערך הג'ורנל הקיף 1.2 מיליון מכירות בתים בנתוני Realtor.com, והשתמש בהגדרת אזורי ההצפה של FEMA כדי לזהות נכסים בקרבת המים. הניתוח החריג כמה מדינות, כמו טקסס ולואיזיאנה, שבהן לא נחשפים נתוני שטרות קניין, וכן מדינות מערביות כמו קליפורניה, שבהן נמצאים בתי מגורים רבים לאורך החוף בגובה שעולה על פני המים.
באלבמה, פלורידה, קרוליינה הצפונית ומרילנד יש כעת מספר רב יותר של מחוזות שבהם רושמים הבתים באזורי סיכון ההצפה הגבוה ביצועים חלשים יותר מאשר בעבר, על פי ממצאי הניתוח. מגמה זו נרשמה במספר מוגבל של אזורים במערב, כולל מחוז אחד באורגון ושני מחוזות בהוואי.
אפילו במקרים שבהם מחליטים רוכשי בתים לחיות בקרבת המים, "נרשמה עלייה משמעותית בהעדפה להתגורר במרחק של שלושה או ארבעה בתים מהמים, לעומת על קו המים עצמו", בגלל חששות ההצפה והאמרת עלויות ביטוח ההצפה, לדברי מייקל הופמן, סוכן נדל"ן ב-William Raveis Real Estate בעיר Scituate במחוז פליימות, מסצ'וסטס.
בפלורידה לא עלו מחירי בתים באזורי סיכון הצפה גבוה באותו הקצב שבו עלו המחירים באזורים בעלי סיכון נמוך ב-20 מחוזות בחוף הארוך של המדינה. סופת ההוריקן מייקל הכתה החודש במחוז ביי, פלורידה, שבו עלו מחירי הבתים הבודדים באזורי סיכון הצפה גבוה ב-23% בשנים 2012-2017, בעוד שמחירי הבתים מחוץ לאזורים אלה רשמו עלייה של 32%. במחוז גאלף הסמוך עלו מחירי הבתים באזורי סיכון הצפה גבוה ב-42% באותה התקופה, בעוד שמחירי הבתים באזורים פנימיים יותר זינקו ב-89%.
בנוסף לסיכון האקלימי, יש סיבות אחרות לכך שמחירים של חלק מהבתים באזורים הפנימיים רשם עליה גבוהה יותר. בכמה מחוזות פנימיים שוכנות קהילות מהירות צמיחה שמושכות מספר רב יותר של קונים. בעיות פיננסיות של רשויות מוניציפליות בכמה מדינות הובילו להעלאות המסים הנגבים מהתושבים העשירים וגרמו לאנשים אמידים שמתגוררים באזורי החוף לעזוב לאזורים שבהם נמוכים יותר שיעורי המס.
חלק מסוכני הנדל"ן ואנשי האקדמיה טוענים גם שהמחירים על החוף כבר גבוהים, ושזו הסיבה לעלייה הנמוכה יותר במחירים החציוניים.
הגובה הגיאוגרפי משפיע על המחיר
ממצאי הג'ורנל עולים בקנה אחד עם מחקר שנערך לאחרונה. מחקר שערכה אוניברסיטת הרווארד במאי הראה שמחירי הבתים באזורים נמוכים יותר נפגעים, בעוד שהמחירים בשכונות צנועות בעבר באזורים גבוהים יותר במחוז מיאמי-דייד, פלורידה, עולים במהירות רבה יותר הודות למיקומן הגיאוגרפי. חוקרים באוניברסיטת קולורדו שבדקו נתונים מהשנים 2007-2016 גילו שבתים פגיעים לעליית פני הים ברחבי ארה"ב נמכרים במחיר נמוך ב-7% מבתים דומים בעלי חשיפה נמוכה יותר.
השינוי בתמחור הבתים משפיע על בעלי הבתים, חברות הביטוח, הבנקים ומצבן הפיננסי של ערים קטנות וגדולות. מודי'ס אינווסטורס סרוויס, שמדרגת את סיכון האשראי של רשויות מוניציפליות - כמה הן צריכות לשלם תמורת הכסף שהן לוות - הזהירה בנובמבר 2017 שעליית פני הים והקצנת מזג האוויר עלולים לגרום ל"הגירה עקבית שחותרת תחת הכלכלות המקומיות" ומובילה לחלוקה מחודשת של עושר, עובדים והביקוש לשירותים ציבוריים.
עבור המחקר של הוול סטריט ג'ורנל אסף Realtor.com נתוני מכירה של בתים בודדים ביותר מ-470 מחוזות חופיים בחוף המזרחי ובחוף המערבי, וכן באזורים שלחופי הימות הגדולות, וצמצם אותם ל-66 מחוזות חופיים שעמדו בכמה קריטריוני הגדרת אזורי הצפה וחשיפת שטרי קניין.