דירות למכירה/ צילום: איל יצהר
בואו נתחיל בשורה התחתונה: אם העלאת הריבית היום לרמה של רבע אחוז היא אירוע חד פעמי, אתם מוזמנים לוותר על כל התחזיות והפרשנויות שתשמעו בעניין ההשפעות על שוק הדיור. רבע אחוז לכאן או לשם, הוא אירוע שולי. אבל אם אנחנו ניצבים בנקודת זמן שמסמנת את תחילתה של מגמה - ישראל נכנסת לסרט אחר לגמרי.
נזכיר - כיום אין כמעט מי שחולק על הקשר ההדוק בין הריבית האפסית של השנים האחרונות, לבין הקפיצה במחירי הדירות. בזכות מהלך הורדת הריבית של בנק ישראל (ד"ש לסטנלי פישר) ענף הנדל"ן למד שיעור, די בסיסי על הקשר שבין כסף זול, מחסור בהשקעות סולידיות קורצות, והיצע דירות נמוך. אם עד לפני עשור אפשר היה למצוא דירות במיליון שקל, כיום תג מחיר של שני מיליון זה כמעט למתחילים. על כן להעלאת הריבית היום יש קשר ישיר לכל עסקת נדל"ן.
הריבית האפסית הזניקה את תיק המשכנתאות הכולל של הציבור, שנהר לדירות, לכ-330 מיליארד שקל בקיץ האחרון - יותר מהכפלה תוך עשור. ההעלאה של הריבית כעת, כמובן מייקרת את המשכנתא בעסקאות חדשות, אך כמובן גם עבור חלק מלוקחי המשכנתאות בעבר במסלולים השונים. בהקשר הזה יש לזכור כי מי שרכשו דירות בשנים האחרונות, בכמויות גדולות מהעבר, הם זוגות צעירים שרכשו דירות בתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן. עבורם להעלאת הריבית עלולה להיות השפעה עמוקה יותר כיוון שבניגוד לאוכלוסיות מבוגרות ומבוססות יותר, הכיס של הזוגות הצעירים דליל על פי רוב, ועל כן הם פגיעים יותר לכל תזוזה שמייקרת את העסקאות.
לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי, במידה והריבית תמשיך לטפס, עיקר ההשפעה תהיה על פלח אוכלוסייה זה "בתקופה האחרונה עיקר הרוכשים הם זוגות צעירים שרכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן. הם יפגעו באופן מיידי כי המשכנתא שלהם תתייקר". מומחה הנדל״ן ויו״ר לשכת השמאים לשעבר אהוד המאירי הוסיף ואמר כי "רוכשי מחיר למשתכן יבחנו את צעדיהם ויחשבו מחדש מה תהיה ההוצאה החודשית דבר אשר יוביל בהכרח לירידה בביקושים".
העמקת ההאטה עם סימנים לירידת מחירים
כבר כיום, כך מעידים קבלנים רבים, מכירת הדירות החדשות בירידה בשל תוכנית מחיר למשתכן, לדברי המאירי, העלאת הריבית יכולה בטווח הקרוב להעמיק את ההססנות אצל רוכשי הדירות בצורה כזו שהם יעדיפו להמשיך ולשבת על הגדר: "ההוצאה החודשית תלך ותגדל והדבר עלול להשפיע על יכולת ההחזר החודשית שלהם. אם המגמה של עליית ריבית תימשך נחזור ונראה עוד ועוד רוכשים חוזרים לשבת על הגדר מתוך חשש להיכנס לשוק". גם לדברי שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי לשוק המקומי בפיוניר ניהול הון, מגמה של הורדת ריבית תביא בהכרח לירידה בביקושים: "רמת הביקוש לדירות הנה נתון די יציב. עם זאת, בהנחה שנראה בשנה הקרובה העלאות ריבית נוספות, הביקוש לדירות צפוי לרדת, לא כי מספר הדירות הנדרשות ירד, אלא כי ההיקף הכספי לרכישת דירות ירד. למשל, עם אותו הון עצמי ואותה יכולת החזר חודשי, יקבל הרוכש מהבנק הצעת משכנתא בהיקף מופחת לאחר העלאת הריבית, מה שאומר שהיקף הכסף בשוק שיופנה לנדל"ן ירד.
הן מסילתי והן המאירי מסכימים בדבר נוסף - לדבריהם העלאת הריבית תייקר גם את עלויות המימון, דבר שעלול להביא לכך ש"עלויות המימון של הקבלנים יתייקרו. ההחלטה עשויה לגרום לצינון נוסף של השוק" אמר מסילתי, ואילו המאירי הוסיף כי "העלאת הריבית תפגע גם ברוכשים להשקעות בנכסים מסחריים מאחר ותהיה פחות כדאיות כלכלית לכך. המימון יהיה יקר יותר כשבמקביל דמי השכירות בנכסים מסחריים לא ישתנה והרווח יקטן".
על רקע הקולות הללו, צריך לזכור את הדבר שהוא אולי החשוב ביותר - מחירי הדירות. לדברי בן אריה מפיוניר ניהול הון, "במקרה של העלאות נוספות בריבית, המחירים צפויים לרדת. העלאת ריבית גורמת להתייצבות ואף ירידה במחירי הנדל"ן, משום שהיקף הביקושים יורד".
פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת לידר טופ קפיטל, המעניקה פתרונות מימון בענף הנדל"ן מספק זווית נוספת לאפשרות של ירידה בביקושים: "באופן מידי העלאת הריבית פחות מדאיגה את הענף, אולם אם מדובר במגמה של העלאות ריבית של מספר אחוזים אז כמובן שזה מקטין את הכדאיות בנדל"ן. ראינו לפני עשור וחצי כשהריביות היו בשיעורים גבוהים מאד של 7%-8%, אז הכספים הלכו יותר להשקעות אלטרנטיביות ולא לנדל"ן. אבל אנחנו רחוקים מאד מסיטואציה כזו".