גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אם המגמה של עליית ריבית תימשך, נחזור ונראה עוד ועוד רוכשי דירות חוזרים לשבת על הגדר"

המושפעים העיקרים מהעלאת הריבית יהיו הזוגות הצעירים, הפגיעים ביותר להתייקרות המשכנתאות ● הריבית האפסית הזניקה את תיק המשכנתאות הכולל של הציבור לכ-330 מיליארד שקל בקיץ האחרון, אך החגיגה עשויה להיפסק ● "הביקוש לדירות צפוי לרדת, לא כי מספר הדירות הנדרשות ירד, אלא כי ההיקף הכספי לרכישת דירות ירד" ● מדריך ומחשבון משכנתא

דירות למכירה/ צילום: איל יצהר
דירות למכירה/ צילום: איל יצהר

בואו נתחיל בשורה התחתונה: אם העלאת הריבית היום לרמה של רבע אחוז היא אירוע חד פעמי, אתם מוזמנים לוותר על כל התחזיות והפרשנויות שתשמעו בעניין ההשפעות על שוק הדיור. רבע אחוז לכאן או לשם, הוא אירוע שולי. אבל אם אנחנו ניצבים בנקודת זמן שמסמנת את תחילתה של מגמה - ישראל נכנסת לסרט אחר לגמרי.

נזכיר - כיום אין כמעט מי שחולק על הקשר ההדוק בין הריבית האפסית של השנים האחרונות, לבין הקפיצה במחירי הדירות. בזכות מהלך הורדת הריבית של בנק ישראל (ד"ש לסטנלי פישר) ענף הנדל"ן למד שיעור, די בסיסי על הקשר שבין כסף זול, מחסור בהשקעות סולידיות קורצות, והיצע דירות נמוך. אם עד לפני עשור אפשר היה למצוא דירות במיליון שקל, כיום תג מחיר של שני מיליון זה כמעט למתחילים. על כן להעלאת הריבית היום יש קשר ישיר לכל עסקת נדל"ן.

הריבית האפסית הזניקה את תיק המשכנתאות הכולל של הציבור, שנהר לדירות, לכ-330 מיליארד שקל בקיץ האחרון - יותר מהכפלה תוך עשור. ההעלאה של הריבית כעת, כמובן מייקרת את המשכנתא בעסקאות חדשות, אך כמובן גם עבור חלק מלוקחי המשכנתאות בעבר במסלולים השונים. בהקשר הזה יש לזכור כי מי שרכשו דירות בשנים האחרונות, בכמויות גדולות מהעבר, הם זוגות צעירים שרכשו דירות בתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן. עבורם להעלאת הריבית עלולה להיות השפעה עמוקה יותר כיוון שבניגוד לאוכלוסיות מבוגרות ומבוססות יותר, הכיס של הזוגות הצעירים דליל על פי רוב, ועל כן הם פגיעים יותר לכל תזוזה שמייקרת את העסקאות.

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי, במידה והריבית תמשיך לטפס, עיקר ההשפעה תהיה על פלח אוכלוסייה זה "בתקופה האחרונה עיקר הרוכשים הם זוגות צעירים שרכשו דירות במסגרת מחיר למשתכן. הם יפגעו באופן מיידי כי המשכנתא שלהם תתייקר". מומחה הנדל״ן ויו״ר לשכת השמאים לשעבר אהוד המאירי הוסיף ואמר כי "רוכשי מחיר למשתכן יבחנו את צעדיהם ויחשבו מחדש מה תהיה ההוצאה החודשית דבר אשר יוביל בהכרח לירידה בביקושים".

העמקת ההאטה עם סימנים לירידת מחירים

כבר כיום, כך מעידים קבלנים רבים, מכירת הדירות החדשות בירידה בשל תוכנית מחיר למשתכן, לדברי המאירי, העלאת הריבית יכולה בטווח הקרוב להעמיק את ההססנות אצל רוכשי הדירות בצורה כזו שהם יעדיפו להמשיך ולשבת על הגדר: "ההוצאה החודשית תלך ותגדל והדבר עלול להשפיע על יכולת ההחזר החודשית שלהם. אם המגמה של עליית ריבית תימשך נחזור ונראה עוד ועוד רוכשים חוזרים לשבת על הגדר מתוך חשש להיכנס לשוק". גם לדברי שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי לשוק המקומי בפיוניר ניהול הון, מגמה של הורדת ריבית תביא בהכרח לירידה בביקושים: "רמת הביקוש לדירות הנה נתון די יציב. עם זאת, בהנחה שנראה בשנה הקרובה העלאות ריבית נוספות, הביקוש לדירות צפוי לרדת, לא כי מספר הדירות הנדרשות ירד, אלא כי ההיקף הכספי לרכישת דירות ירד. למשל, עם אותו הון עצמי ואותה יכולת החזר חודשי, יקבל הרוכש מהבנק הצעת משכנתא בהיקף מופחת לאחר העלאת הריבית, מה שאומר שהיקף הכסף בשוק שיופנה לנדל"ן ירד.

הן מסילתי והן המאירי מסכימים בדבר נוסף - לדבריהם העלאת הריבית תייקר גם את עלויות המימון, דבר שעלול להביא לכך ש"עלויות המימון של הקבלנים יתייקרו. ההחלטה עשויה לגרום לצינון נוסף של השוק" אמר מסילתי, ואילו המאירי הוסיף כי "העלאת הריבית תפגע גם ברוכשים להשקעות בנכסים מסחריים מאחר ותהיה פחות כדאיות כלכלית לכך. המימון יהיה יקר יותר כשבמקביל דמי השכירות בנכסים מסחריים לא ישתנה והרווח יקטן".

על רקע הקולות הללו, צריך לזכור את הדבר שהוא אולי החשוב ביותר - מחירי הדירות. לדברי בן אריה מפיוניר ניהול הון, "במקרה של העלאות נוספות בריבית, המחירים צפויים לרדת. העלאת ריבית גורמת להתייצבות ואף ירידה במחירי הנדל"ן, משום שהיקף הביקושים יורד".

פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת לידר טופ קפיטל, המעניקה פתרונות מימון בענף הנדל"ן מספק זווית נוספת לאפשרות של ירידה בביקושים: "באופן מידי העלאת הריבית פחות מדאיגה את הענף, אולם אם מדובר במגמה של העלאות ריבית של מספר אחוזים אז כמובן שזה מקטין את הכדאיות בנדל"ן. ראינו לפני עשור וחצי כשהריביות היו בשיעורים גבוהים מאד של 7%-8%, אז הכספים הלכו יותר להשקעות אלטרנטיביות ולא לנדל"ן. אבל אנחנו רחוקים מאד מסיטואציה כזו".

עוד כתבות

עובד חברת החשמל על מנוף / צילום: תמר מצפי

תעריף החשמל צפוי לרדת ב-4% החל מה-1 בינואר

כפי שנחשף ב"גלובס", התעריף צפוי לרדת בעיקר כתוצאה מירידה בעלויות הדלקים המשמשים לייצור חשמל ובראשם הפחם והגז הטבעי ● ההחלטה על ההורדה כפופה לשימוע ציבורי

אביגדור ליברמן  / צילום: טל שניידר, גלובס

ליברמן: ממשיך לדחוף לממשלת אחדות - עד רביעי בצהריים

יו"ר ישראל ביתנו אמר היום בפתח ישיבת הסיעה כי הוא ממשיך לדחוף להקמת ממשלת אחדות בין הליכוד לכחול לבן ויעשה זאת עד ליום רביעי בשעה 12 בצהריים

גיל שפירא, מנהל השקעות ראשי (CIO) של חברת eToro  / צילום: גיא חמוי, יח"צ

מחזקת את ניהול ההשקעות: eToro מינתה את גיל שפירא ל-CIO

פלטפורמת המסחר במניות ובמטבעות דיגיטליים שמובילים האחים יוני ורונן אסיא, הכריזה על הוספת תפקיד ניהולי חדש ● שפירא, לשעבר מנכ"ל חברת תעודות הסל של פסגות, יהיה אחראי על ניהול ההשקעות במניות ועל פעילות האנליסטים בחברה

חמאה  /צילום: שני מוזס

משבר החמאה בדרך לפתרון? אלו שתי ההצעות שעל הפרק

גורמים המקורבים למגעים טוענים כי בימים הקרובים צפוי להתקיים דיון בזק במשרד ראש הממשלה בנושא ● שתי ההצעות שעומדות על הפרק: צו שעה שיאפשר יבוא חמאה פטור ממכס למשך חצי שנה, או פתיחת מכסת יבוא פטורה של 5,000 טונות

פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים/ צילום:רפי קוץ

התפרסמה רשימת זוכי ההגרלה התשיעית ב"מחיר למשתכן"

משרד הבינוי והשיכון פרסם הבוקר את רשימת הזוכים בהגרלה האחרונה של מסלול "מחיר למשתכן" ● יותר מ-20 אלף משקי בית השתתפו בהגרלת מחיר למשתכן שפורסמה בספטמבר, מתוכם יש 3,316 זוכים

אייל רביד ויקטורי / צילום: אבי רוקח

אייל רביד ימשיך להתמקד בעסקי המזון: ויקטורי נסוגה מהשקעתה בחוות קנאביס

ככל הידוע, משרד הבריאות טרם אישר את הקמת חווה הקנאביס המתוכננת ● לצד קיטון ברווח הנקי, רשת הסופרמרקטים של אייל רביד רשמה גידול של 4.8% במכירות הרבעון השלישי, שהסתכמו ב-447 מיליון שקל

מונית של גט / צילום: צילומים:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

גט מודיעה על סגירת ג'ונו ועל שיתוף פעולה עם ליפט

גט הודיעה היום על סגירת הפעילות של שירות הנסיעות השיתופיות שלה בארה"ב, שנרכשה תמורת 200 מיליון דולר ב-2017 ● שיתוף הפעולה עם ליפט ייכנס לתוקף ב-2020 ויאפשר ללקוחות העסקיים של גט להזמין נסיעה שיתופית של ליפט

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

סמוטריץ': "נסגור אחת ממסילות הרכבת בנתיבי איילון למשך שישה שבועות"

זאת לצורך ביצוע עבודות חשמול הרכבת ● עוד אמר סמוטריץ' ש"אם נעבוד רק בלילות, ייקח שנה וחצי לסיים את הפרויקט" ● "אנחנו נערכים לכך שיהיו רכבות שיבוטלו. תהיה התקוממות. לי יש את האומץ ואני אצטרך ואבקש את הגיבוי שלכם" ● כשנשאל לגבי עבודות בשבת אמר "אם אפשר שלא - אז לא"

אליזבת וורן  / צילום:   Shutterstock

וורן: "מאמץ אידיאולוגי בוטה של ממשל טראמפ להסיח את הדעת מכשלונותיו במזה"ת"

המתמודדים הדמוקרטים המובילים במירוץ לנשיאות ממחזרים עמדות ותיקות ● וורן: "עוד ניסיון אידיאולוגי בוטה של ממשל טראמפ כדי להסיח הדעת מכשלונותיו במזה"ת" ● ביידן: "הצהרת פומפיאו פוגעת בדיפלומטיה ומרחיקה אותנו מפתרון של שתי מדינות" ● אייפ"ק: אין לנו עמדה בסוגיית ההתנחלויות

יאיר לפיד/ צילום:  Shutterstock  א.ס.א.פ קריאטיב

לפיד: "דברי נתניהו על הערבים הם גזענות בלתי נסלחת"

ח"כ יאיר לפיד בישיבה של סיעת כחול לבן: "אם יקרה משהו למי מהיושבים פה בחדר, שיידע שזה ביבי. הוא מוביל לאלימות" ● יו"ר כחול לבן בני גנץ: ניהול מו"מ פוליטי אל מול הליכוד "שקול לדיבור עם הקיר"

בנימין נתניהו ואביגדור ליברמן / צילום: לע"מ, קובי גדעון

שינו את הטון: לאחר פגישה בין ליברמן לרה"מ, בליכוד התחילו לפרגן

לאחר שהפגישה בין ליברמן לראש הממשלה הסתיימה בצורה חיובית, דיברו הבוקר מספר שרי ליכוד בכלי התקשורת ופרגנו לראש ישראל ביתנו במילים חמות ● ליברמן, כך מסתמן, מתפקד כמתווך בין נתניהו לגנץ

מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בדרך למנהטן: תוכנית הענק שמבקשת לשלש את מתחם הבורסה ברמת גן

תוכנית ענק שנבחנת בוועדה המחוזית מבקשת לשלש את מתחם הבורסה • החיבור התחבורתי אמנם מצוין, אבל הרחובות הצרים אינם מעודדים הליכה ומעלים סימני שאלה בנוגע לאטרקטיביות של האזור

איציק שמולי, העבודה–גשר / צילום: תמר מצפי

האם כדי להפיל ממשלת מיעוט הימין יצטרך לארגן ממשלה חדשה?

האומנם אי-אפשר יהיה להפיל את גנץ בלי חבילת טריפל - ראש, קווים וסידור עבודה? עשינו סדר ● המשרוקית של גלובס

נתיבות / צילום: איל יצהר

בית המשפט ביטל את תוכנית הותמ"ל בנתיבות: "כאוס תכנוני"

התוכנית שנדחתה ממוקמת בחלקה המערבי של העיר נתיבות וממזרח לנחל בוהו ● טענת העותרים העיקרית היא שסוגיית גבולותיה המוניציפליים של נתיבות נדונה כבר כמה פעמים בעבר בוועדת הגבולות של משרד הפנים ובקשותיה להרחיב את שטחה נדחו

שדרות ירושלים / צילום: כדיה לוי

עם חלון ראווה לסלון: עד שהרכבת הקלה תגיע, ביפו הופכים חנויות נטושות לדירות מגורים

בהיעדר קונים, בעלי חנויות בשדרות ירושלים מפנים עסקים ומשכירים אותן למגורים ● "יפו היא חצר אחורית, לאף אחד לא אכפת", מספר אחד מבעלי החנויות בשדרה

מייק פומפיאו, מזכיר המדינה בארה"ב / צילום: יארה נארדי, רויטרס

ארה"ב מפרסמת אזהרת מסע לירושלים בעקבות הצהרת פומפיאו

"יחידים וקבוצות שמתנגדים להודעת פומפיאו (על ההתנחלויות) עלולים לפגוע במתקני הממשל האמריקאי, במתקנים אמריקאים פרטיים ובאזרחים אמריקאים" ● קוראת לאזרחי ארה"ב להימנע ממחסומים בדרך לגדה או ביציאה ממנה

דוד אמסלם / צילום: יצחק הררי דוברות הכנסת

סלקום, גולן טלקום ו-WE4G מתכננות לעתור לבג"ץ בניסיון לדחות את מכרז הדור חמישי

החברות מבקשות הקלות מהמדינה כדי לבצע מהפכה בשירות שמקבלים ישראלים כיום עקב אי-ודאות שעולה מהמכרז ● הוט מובייל העלתה טענות דומות אך מכחישה כי בכוונתה לעתור ● בכירים בחברות ל"גלובס": לא הגיוני שעשרות בקשות להבהרות נדחו ללא הסבר

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

"צינור הגז של פוטין" כמעט הושלם, אבל ממשיך ללבות את היצרים בתוך האיחוד האירופי

הפרויקט השנוי במחלוקת גרר לאחרונה סנקציות, קנסות ועימות פומבי בין פולין לצרפת ● האם האמריקאים יהיו אלה שיטרפדו אותו?

יובל שטייניץ, ניידת הבחירות של גלובס / צילום: כדיה לוי

הפתרון לעתיד משק החשמל נמצא במצבר של המכונית שלכם

שר האנרגיה שטייניץ הכריז על יעד בצריכת חשמל סולארי: 30% מכלל החשמל ב–2030, לעומת 6.5% כיום • אלא שחשמל סולארי אינו מספק מענה לדרישה הגבוהה בשעות הערב ושימוש בו מצריך גיבוי של אספקה מתחנות כוח מזהמות • הפתרון המתגבש: "שאיבת" החשמל ממצברים של מכוניות חשמליות ● כתבה שנייה בסדרה

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מזכיר המדינה האמריקאי פומפיאו: "ההתנחלויות לא מפרות את החוק הבינלאומי"

כתגובה להחלטת בית הדין האירופי לסמן מוצרים המיוצרים בהתנחלויות, מייק פומפיאו הודיע היום כי ארה"ב מרככת את עמדתה ביחס להתנחלויות ישראליות בגדה המערבית ● מועצת הביטחון של האו"ם תתכנס ברביעי הקרוב לדיון בעקבות הצהרת ארה"ב