אלן גרוס, בעל השליטה בחברת ג'י.אפ.איי / צילום: יונתן גרוס
התאוששות מסוימת נרשמת בשבועיים האחרונים באיגרות החוב של חלק מחברות הנדל"ן הזרות ("האמריקאיות") שנסחרות בת"א. מדד ת"א גלובל, שכולל את מרבית האג"ח הזרות, עלה מאז השפל של אמצע ינואר ב-7.8% וקיזז את הירידות שנרשמו בו מתחילת 2019. זאת לאחר שהמדד הסב תשואה שלילית חריגה של 17% ב-2018 בעקבות מפולת סוף השנה באג"ח שהנפיקו החברות הזרות בת"א.
המגמה החיובית נמשכה גם השבוע עם עליות קלות שרושם המדד מדי יום בהובלת דלשה קפיטל, אול-יר וג'י.אפ.איי, שלוש מבין החברות הזרות שהאג"ח שהנפיקו בבורסת ת"א, ספגו ירידות חדות במיוחד ונסחרות בתשואות "זבל" גבוהות. את הסיבות לעליות ניתן אולי לייחס לרגיעה ברצף ההודעות השליליות ולהמשך העסקאות הגדולות שממשיכים לבצע בעלי השליטה בחלק מהן, וזאת למרות הקשיים לכאורה במימון החוב בת"א.
דלשה: הסכם עם משקיע בפרויקט במנהטן
לדלשה קפיטל , שנמצאת בבעלות יזם הנדל"ן מייקל שהה, אג"ח בהיקף של 642 מיליון שקל ערך נקוב, שהונפקו בת"א ועתידות להיפרע בין 2019 ל-2023. השבוע דיווחה החברה כי השלימה את התקשרותה בהסכם מחייב עם משקיע בפרויקט ברחוב מורנינגסייד 30 שבצפון מערב מנהטן (באזור הסמוך לפארק מורנינגסייד ולאוניברסיטת קולומביה). על פי ההסכם, יזרים המשקיע סכום כולל של 34.3 מיליון דולר לצורך שיפוץ הפרויקט שהוכר כמבנה לשימור במסגרת תוכנית להענקת זיכויי מס למשקיעים בשימור מבנים המוגדרים כמבנים היסטוריים (תוכנית HTC).
מהודעתה של דלשה עולה כי ההשקעה בפועל של המשקיע תבוצע באמצעות מנגנון השכרה מסוג NNN (מבנה של שכירות ראשית), שנחשב למקובל בהשקעות כשירות לפי תוכנית HTC, כך שתאגיד בבעלותו של המשקיע ישמש כשוכר ראשי. תאגיד זה ישכור את כל יחידות הדיור בנכס ל-27 שנים וישכיר אותן בשכירות משנה לשוכרים סופיים.
עד להשלמת השיפוץ והבנייה של הנכס יועבר לחברת הנכס סכום ההשקעה בהתאם לאבני דרך שנקבעו בהסכם. לאחר השלמת ההשקעה ישלם השוכר הראשי לחברת הנכס דמי שכירות קבועים של 12 מיליון דולר בשנה, בתוספת דמי שכירות משתנים על פי הרווח הגולמי השנתי שירשום השוכר הראשי.
בתמורה להשקעתו יהיה המשקיע זכאי ל-99% מרווחי השוכר הראשי בחמש השנים הראשונות ו-18% מרווחי השוכר הראשי בשנים שלאחר מכן. דלשה קפיטל תהיה זכאית ל-1% מהרווחים של השוכר הראשי בחמש השנים הראשונות ול-82% מהן בשנים שלאחר מכן. בנוסף נקבע כי תאגיד בבעלותו המלאה של מייקל שהה יהיה המנהל התפעולי של הנכס לאחר השלמתו, ובתמורה לאחריותו על גביית דמי השכירות וניהול תחזוקת הנכס, יהיה זכאי לתשלום של 2.5% מדמי השכירות.
במקביל, פרסמה דלשה קפיטל עוד כמה דיווחים נוספים. כך למשל עדכנה החברה כי השלימה עסקה לנטילת הלוואה של 9.3 מיליון דולר לעשר שנים מגוף פיננסי בריבית שנתית של 5.3%, כאשר ההלוואה מובטחת בשעבוד על נכס בשדרה השנייה בניו יורק ועל הסכמי השכירות שלו.
עוד היא דיווחה כי חתמה על הסכם עם האיגוד של עובדיה בשלושה נכסים מניבים בסטטן איילנד, שאמור לאפשר צמצום במספר העובדים וחיסכון בהוצאות באופן שיגדיל את הרווח הגולמי מהשכרה (NOI) בטווח של 300-500 אלף דולר בשנה. דלשה גם בוחנת קבלת הלוואות מזנין לנכסים אלו וכבר קיבלה לדבריה הצעות לא מחייבות בהיקף של 30-50 מיליון דולר מכמה גופים פיננסיים.
בנוסף לכך, עדכנה היום החברה כי בנוגע לאיחור בתשלום שכר הדירה של מסעדה, בה שותף גם שהה עצמו, הרי שמתוך חוב של המסעדה בסך 950 אלף דולר, שילם שהה לחברה 550 אלף דולר מכיסו לצורך פירעון הלוואה. לדברי החברה שהה התחייב לפרוע את מלוא חוב המסעדה לחברה בחודשים הקרובים וזאת למרות שחלקו בבעלות על המסעדה עומד על 40% בלבד.
אג"ח א' של דלשה קפיטל, בעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של כשנתיים, נפלה עד אמצע ינואר למחיר של 65 אגורות בלבד. היום היא נסחרה במחיר של 78 אגורות המשקף תשואה שנתית לפדיון של כ-23%.
אול-יר: הלוואת גישור מבעל השליטה
גם אצל המגייסת הגדולה, אול-יר , שאג"ח שלה בהיקף של 2.35 מיליארד שקל ע"נ נסחרות בבורסה, נרשמה התאוששות מסוימת בשבועיים האחרונים. מאז רמות השפל של אמצע ינואר זינקו האג"ח הלא מובטחות מסדרות ב' ו-ד' של אול-יר בכ-30%, והתשואה שלהן לפדיון ירדה ל-30% ול-21%, בהתאמה.
היום (ד') דיווחה אול-יר כי סקירת מסמכי המימון שלה נסתיימה, ופרט לממצא הביניים שדווח בשבוע שעבר, בדבר הלוואה שניטלה במשותף עם בעל השליטה, יואל גולדמן, לא נמצאו ממשקים נוספים בין נכסיה החברה ובין נכסים חיצוניים של בעל השליטה. אותה הלוואה משותפת בסך של 4.85 מיליון דולר, ניטלה בידי גולדמן למימון שלושה נכסים למגורים בברוקלין והתגלתה בבדיקה שערך סמנכ"ל הכספים של אול-יר, יזהר שמעוני.
שניים משלושת נכסים אלו מוחזקים בידי אול-יר, מתוכם אחד בבעלות מלאה והשני יחד עם צד שלישי בחלקים שווים, בעוד שנכס שלישי מוחזק בבעלותו הישירה של גולדמן. למרות זאת ניטלה ההלוואה ללא אישור ועדת הביקורת, ולאחר הגילוי דרשה ועדת המאזן מגולדמן להעמיד פיקדון של 1.15 מיליון דולר לצורך פירעון החלק בהלוואה שמימן את הנכס שבבעלותו.
בתוך כך דיווחה היום אול-יר כי גולדמן גם העמיד לחברה הלוואת גישור של 7.4 מיליון דולר, ללא ריבית וללא בטחונות, אשר תשמש לתשלומי הריבית של איגרות החוב מסדרות ב' ו-ד' הקבועים למחר. ההלוואה תוחזר לגולדמן לאחר שיתקבלו אצלה כספי מימון מחדש הקשורים לפרויקט דניזן-בושוויק. לדברי אול-יר, במידה וכספי המימון מחדש לא יתקבלו בתוך שבוע, תיפרע ההלוואה לאחר קבלת תזרים מצטבר חדש בסכום העולה על סכום ההלוואה, כתוצאה ממימוש נכסים, מימונים חדשים וכיוצא בזה.
ג'י.אפ.איי: בעל השליטה ממשיך בעסקאות ענקיות
אצל חברת ג'י.אפ.איי ריאל אסטייט, שאג"ח שלה בהיקף של 454 מיליון שקל ערך נקוב נסחרות כיום בבורסה, לא פורסמה כל הודעה מהותית בימים האחרונים. עם זאת דיווח שפורסם באתר חדשות אמריקני מעלה כי בעל השליטה, אלן גרוס, ממשיך לבצע עסקאות ענקיות באמצעות חברות אחרות מקבוצת ג'י.אפ.איי ובסיוע מימון שהוא מקבל מהבנקים.
ביום חמישי האחרון דיווחו אתרי החדשות "וול סטריט ג'ורנל" ו"דה ריל דיל" כי גרוס וקרן ההשקעות אליוט מנג'מנט רכשו במשותף את מלון פארקר ניו יורק שבמנהטן, תמורת 420 מיליון דולר. לפי האתר, מתכננים גרוס וקרן אליוט להשקיע עוד 100 מיליון דולר בשיפוץ המלון בן ה-37, שממוקם מדרום לסנטרל פארק, ברחוב 56 בקטע שבין השדרה השישית לשדרה השביעית.
מלון פארקר ניו יורק כולל כיום 729 חדרים. לפי הפרסום מתכוונים היזמים להמיר את החדרים בקומות העליונות של המלון ל-67 דירות, אותן יהיה ניתן למכור לציבור ובכך לאפשר החזר מהיר של חלק מההשקעה. הרכישה והשיפוץ ימומנו בעיקר באמצעות הלוואה של 350 מיליון דולר שקיבלו גרוס וקרן אליוט מבנק OZK (לשעבר בנק אוף אוזארקס).
אג"ח מסדרה א' של ג'י.אפ.איי במח"מ של 1.9 שנים נסחרה אמצע ינואר במחיר שפל של 78 אגורות. היום נסחרה האג"ח במחיר של 89 אגורות המשקף תשואה שנתית לפדיון של 16%.