סן פרנסיסקו / צילום: shutterstock
ההתאוששות הממושכת בשוק הדיור בארה"ב החלה לקרטע ב-2018, ונראה שהיא עומדת לרשום עוד האטה. זוהי רוח נגדית נוספת לצמיחה הכלכלית באמריקה, שכבר מתמודדת עם שוקי הון תנודתיים ועם מתח ביחסי הסחר בזירה הבינלאומית.
הירידה שנצפתה לאחרונה במכירות הבתים משקפת גם מחסור במלאי וגם את הגידול בעלות הבתים, שמביא קונים רבים אל מחוץ לשווקים הנחשקים. מחירי הדיור נמצאים כעת בשיא של כל הזמנים, ובחודשים האחרונים החלו רמות המלאי להעפיל חזרה מהרמה הנמוכה ביותר בתקופה של שלושים שנה. את המהלומה האחרונה מנחיתה העלייה בריבית המשכנתאות, שהגיעה בסוף 2018 ל-5%, לאחר שהריבית העפילה לרמה הגבוהה ביותר בתקופה של שבע שנים.
"פתאום נכבה האור במחצית השנייה של השנה, עם מכירות צונחות ומלאים תופחים", אמר לורנס ין, כלכלן ראשי באיגוד השמאים הלאומי.
המשקיעים הזרים גם נוטשים את השוק
התפתחויות אחרות שמעיקות על השוק צפויות להימשך ואף להחריף, לדברי כלכלנים. צניחת שיא ברכישות שמבצעים קונים זרים פגעה בשווקים בפלורידה, בקליפורניה, בסיאטל ובניו-יורק. הקונים האלה, שנרתעים מעליית המחירים ומהמתח הגובר בזירה העולמית, אינם מראים סימנים שהם עומדים לשוב.
חוק המס שאושר בסוף דצמבר 2017 עלול גם הוא להעיק על חלק מהשווקים שהיו לוהטים בעבר. החוק מגביל ל-10,000 דולר את הניכוי בגין מסים מדינתיים ומקומיים. מרבית בעלי הבתים לא יבינו במלואה את השפעת החוק על השורה התחתונה שלהם עד שהם ימלאו את דוחות המס שלהם באפריל השנה, וזה עלול לספק טלטלה שלילית נוספת לשווקים היקרים שכבר רושמים האטה משמעותית.
ב-2018 הואט שוק הדיור למרות התחזקות הכלכלה, הירידה באבטלה לרמה הנמוכה ביותר בקרוב לחמישים שנה, ושוק מניות שעד לאחרונה רפרף ברמה שמתקרבת לשיא של כל הזמנים. פער זה בין שוק הדיור וביצועי הכלכלה התמיד במשך מרבית השנה, למרות התחזיות שצמיחה כלכלית בריאה תחלץ את שוק הדיור מההאטה שאליה נקלע.
כעת חוששים חלק מהכלכלנים מהתופעה ההפוכה: שהיחלשות מכירות הבתים תהפוך השנה לגורם שמעיק על הצמיחה הכלכלית, מכיוון שגם מגזרים של הכלכלה אחרים מתחילים להיחלש. החרפת המתח ביחסי הסחר עם סין, העלאות הריבית והירידות החדות בשוקי ההון בדצמבר מערערות את חוסנה של הצמיחה הכלכלית.
"קרוב לוודאי שב-2019 הכלכלה תצמח, אבל שוק דיור איטי יותר יתרום פחות לכלכלה בכללותה", העריכה סוכנות הנדל"ן רדפין (Redfin) בדוח שפרסמה בדצמבר.
צניחה חדה או הידרדרות הדרגתית
הדיור תורם כ-15% עד 18% מהתמ"ג. מכירותיהם של בתים קיימים מסייעות להנעת מגזרים אחרים בכלכלה. אמון הצרכנים, ההוצאות של שיפוץ בתים, הבנייה והלוואות המשכנתא נוטים להיפגע כשמכירות הבתים נחלשות.
רוברט דייץ, כלכלן בכיר בהתאחדות הלאומית של בוני הדיור למגורים, אמר שהוא מעריך כי התחלות הבנייה של בתים בודדים יצמחו בפחות מ-2%, לעומת כ-4% ב-2018 ו-8% ב-2017.
"הסיפור שמספר שוק הדיור הוא שהכלכלה נמצאת במגמת האטה", אמר דייץ. עם זאת, טוענים כלכלנים רבים שהסיכויים הם שהיחלשות שוק הדיור תהיה הדרגתית ולא תהפוך לצניחה חדה כפי שקרה לפני עשר שנים. מכירות הבתים הקיימים רשמו בנובמבר את הירידה התלולה ביותר בשבע השנים האחרונות לעומת החודש המקביל בשנה הקודמת, אך קפצו ב-1.9% לעומת החודש הקודם. פירושו של דבר הוא שהשוק מתייצב, אף שהוא עושה זאת בקצב איטי יותר מאשר בתקופת הגאות שלו ב-2017.
"הניחוש הטוב ביותר שלי הוא ששוק הדיור באמת נכנס לנחיתה רכה. זה התרחיש האופטימי ביותר", אמר ראלף מקלכלן, סגן הכלכלן הראשי ב-CoreLogic.
עם זאת, מקלכלן התריע כי התרחיש האופטימי ביותר תלוי בכך שהקונים והמוכרים לא יתחילו לחוש פאניקה לנוכח האטת השוק, בייחוד בהינתן העובדה שזיכרון ההתרסקות ב-2008 עדיין טרי.
"לעתים קרובות השווקים הולכים בעקבות תחושת בטן או מצב נפשי", אמר מקלכלן "לפעמים נחיתה רכה נתפסת כהתרסקות".
הפרשנות האופטימית יותר היא שאם תואט הצמיחה במחירי הבתים, ימשיך המלאי לתפוח וריבית המשכנתאות תתייצב, וזה יעניק לשוק הדיור דחיפה קצרצרה שנייה, מכיוון שהקונים ימהרו לשוב לשוק לפני ששיעורי הריבית ירשמו עליות נוספות.
ין אמר שהביקוש הבסיסי החזק, בייחוד בקרב בני דור המילניום שלא יכלו לרכוש דירות כשהשוק היה לוהט, יתרום למצב שבו לא יירשמו שינויים בשוק בשנה הבאה. הוא העריך שמחירי הדיור יירדו ב-0.4%. ין אמר כי קרוב לוודאי שההתייקרות במחירי הדירות תואט לכ-2.5%, לעומת כ-5% ב-2018.
המסלול שבו יילכו שיעורי הריבית על המשכנתאות בשנה הבאה עדיין אפוף בחוסר ודאות. מרבית הכלכלנים העריכו שהרמה הגבוהה ביותר שאליה יגיעו שיעורי הריבית ב-2018 תהיה בסביבות 4.5%, אך הריבית זינקה הרבה מעל לכך, והתקרבה ל-5% - רמה שבה הייתה לה השפעה רבה מהמצופה על שוק הדיור.
כעת מעריכים כלכלנים שריבית המשכנתאות תגיע ב-2019 לרמה של כ-5.5%. הבנק המרכזי של ארה"ב (פדרל ריזרב) העלה לאחרונה פעם נוספת את הריבית קצרת הטווח במשק, אף שהוא אותת כי יאט את קצב העלאות הריבית ב-2019. זה תרם לדחיפת התשואה על האג"ח לעשר שנים של משרד האוצר של ארה"ב לרמה של 2.782% - ירידה לעומת כ-2.830%, לפני הודעת הפד. זוהי הרמה הנמוכה ביותר מחודש מאי. מאז רשמה הריבית התאוששות קלה בלבד.
אם ימשיכו שיעורי הריבית לעלות, הסיכויים הם שזה יצנן עוד יותר את הביקוש לדיור, אלא אם תירשם האצה משמעותית בצמיחת השכר. בנקי המשכנתאות מדווחים על הציפיות הנמוכות ביותר לגבי הביקוש לרכישת משכנתאות בתקופת חמש השנים שבהן סוקר פאני מיי את הלך הרוח בקרב בנקי המשכנתאות. זהו סימן שתעשיית המשכנתאות ניצבת לפני תקופה קשה.