גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עסקת הנדל"ן שאתם (כנראה) לא מספיק מכירים: הכול על עסקאות קומבינציה

הביטוי עסקת קומבינציה נזרק לחלל האוויר לא מעט ● מה כוללת עסקה שכזו, איך היא מתנהלת בפועל ומהם היתרונות שלה עבור הצדדים השונים, שנוטלים בה חלק

עסקת קומבינציה. למקסם את זכויות הבנייה/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
עסקת קומבינציה. למקסם את זכויות הבנייה/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף IBP יזמות נדל"ן וקבלני בניין

אחת האפשרויות המסקרנות שמציע כיום ענף הנדל"ן עבור מי שמחזיק בנכס - בין אם זהו מגרש בלבד ובין אם בניין קיים - היא עסקת הקומבינציה. מדובר בעסקה שבמוקד שלה זכויות בנייה - זכויות במסגרתן בעל הנכס, שאינו מסוגל בדרך כלל לבנות בעצמו (כי אינו מוכשר ומורשה לכך), מתיר לבעל מקצוע, קרי יזם או קבלן, לבצע את הבנייה. בתמורה אותו בעל נכס מקבל בסופו של התהליך זכויות במבנה או במבנים שהוקמו, לעיתים בתוספת סכום כסף מסוים. ומדוע היא נקראת כך? בשל החיבור, השילוב בין שני הצדדים לטובת הוצאת תוכניות הבנייה לפועל.

מכל בחינה שהיא, מדובר בעסקה שבתנאים המתאימים יכולה למצות עד למקסימום את פוטנציאל הרווח של הנכס. עם זאת, נדמה כי היא אינה מוכרת מספיק בקרב הציבור, וגם אם כן - רבים חוששים מפניה משום מה. על מנת לעשות סדר וכדי להבין מה היא עסקת קומבינציה וכיצד היא מתנהלת, נעזרנו באבנר פיימן, המייסד והבעלים של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין. לחברה ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, בדגש על עסקאות קומבינציה בשוק הישראלי.

איך זה עובד?

הרעיון מאחורי עסקת קומבינציה פשוט למדי: האדם המחזיק בנכס מוסר ליזם או לקבלן את הזכות לבנות בו, להרחיב אותו או לממש את זכויות הבנייה הקיימות בו. בתמורה לכך, הוא מקבל, כאמור, חלק נכבד משוויו של הנכס כאשר העבודות יסתיימו - בין אם בדמות אחוזים מהרווחים העתידיים, ובין אם בדמות חלק פיזי מהמבנה או המבנים שהוקמו.

"במילים אחרות, ההתקשרות בין בעל הנכס לבין היזם היא התקשרות לצורכי בנייה, והתמורה שבעל הנכס מקבל היא בבנייה עצמה", מסביר פיימן. "מרגע שאותו בעל נכס חותם על עסקת הקומבינציה, כל התהליך חל על היזם ו/או הקבלן המבצע - הטיפול המשפטי, התכנוני, האדמיניסטרטיבי, תהליכי קבלת ההיתר, ההכנות לבנייה והבנייה עצמה, עד לקבלת טופס 4. בעל הקרקע/המבנה כלל לא מתעסק בכל אלו, ובעצם לא עושה דבר עד שהפרויקט הושלם. בעסקה הזאת הנכס, למעשה, זוכה להשבחה, וכך בעל הנכס יקבל בסופו של דבר סכום גבוה משמעותית בהשוואה למכירה של הנכס כפי שהוא - as is".

בעל נכס ישן או מגרש? אולי מתאימה לכם עסקת קומבינציה. לפרטים הקליקו כאן>>

מי קהל היעד?

לדברי פיימן, כל בעל נכס נדל"ני שניתן לנצל בו זכויות בנייה, מומלץ שישקול קידום עסקת קומבינציה. כך לדוגמה בעל מגרש ריק אשר מתעניין באפשרות להקים בו בניין - וכאמור, לא יכול לעשות זאת לבדו; או לחלופין דיירים בבניין המיועד לבנייה ולהריסה - פעולת ההריסה של הבניין הקיים, ובניית בניין חדש (או כמה בניינים חדשים) במקומו היא עסקת קומבינציה של ממש. לא פלא, אגב, שרבות מעסקאות הקומבינציה היום נעשות במסגרת התחדשות עירונית, שבה מקודמים שלל פרויקטים להריסה ולבנייה.

באשר לזכויות הבנייה, הכוונה היא לזכויות שכבר הוגדרו במסגרת תוכנית של הרשות המקומית (תב"ע, תוכנית בניין עיר, או תמ"א, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים). מי שמחזיק בזכויות כאלו בנוגע לנכס שלו, יכול למצות את מלוא הרווח מהעסקה.

ומדוע? כי "אותו אדם יכול למכור את המגרש או את הבניין כפי שהם, אולם אם יחתום על עסקה שבה יקבל אפילו 50% ויותר מהזכויות העתידיות של הנכס המושבח - ברור שיזכה בהרבה יותר כסף", אומר פיימן. "זהו ללא ספק מימוש מקסימלי של פוטנציאל הרווח".

אבנר פיימן, מייסד ובעלים משותף של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין/צילום: יניב ועקנין

ההיבט המיסויי:

אחד היתרונות הגדולים שמציעות עסקאות קומבינציה לבעל הנכס הוא ההימנעות מהמיסוי הכבד האופייני כל כך לעסקאות נדל"ן. זאת משום שאופייה של העסקה קובע כי התמורה בה אינה כספית - כלומר היזם/קבלן אינו משלם סכום כסף לבעל הנכס במעמד החתימה. התמורה היא אך ורק בשירותי בנייה - והיא ניתנת רק בגמר העבודות, לאחר השלמת הפרויקט כולו. המשמעות מבחינת מיסוי העסקה על בעל הנכס היא - שאין מדובר במיסוי מלא, כמו בעסקת נדל"ן "רגילה", ובכל מקרה הוא נדחה משמעותית ולא משולם ברגע ביצוע העסקה.

"המיסוי במכירה ישירה של נכס משמעותית גדול יותר מהמיסוי בעסקת קומבינציה", מדגיש פיימן, בעלי I.B.P. "נוסף על כך, בפני בעל הנכס עומדת גם האפשרות - וזה קורה לא מעט - לחתום על עסקה שבה סוכם כי היזם יישא בכל הוצאות המסים במסגרת הפרויקט. כך בעל הנכס עצמו לא צריך להוציא כלום מכיסו לטובת הפרויקט. אך חשוב לזכור כי זה יבוא בדרך כלל על חשבון גובה האחוזים שיקבל בעל הנכס מהפרויקט לכשיסתיים".

הביטחון והביטחונות

לדברי פיימן, שבמסגרת פעילות החברה שבבעלותו ביצע כבר שלל עסקאות נדל"ן מכל הסוגים, "בעבר (הלא רחוק, יש לציין) קרו כמה מקרים שבהם עסקאות נדל"ן נפלו בשל פשיטת רגל של הקבלן, של היזם או של חברת הבנייה. זה קרה גם בעסקאות קומבינציה ולכן רבים מבעלי הנכסים נרתעים כיום מביצוע עסקאות כאלו, מחשש שכל ההשקעה תרד לטמיון. אך המציאות הזו השתנתה: כיום 'מבטחת' המדינה את בעל הנכס, ודואגת שיזכה לשקט כלכלי מלא בעת ביצוע הפרויקט, עוד לפני שזה יחל בפועל.

"בגלל ההיסטוריה, שכללה פשיטות רגל של חברות וכדומה, קבעה המדינה חוקים בנושא. אחד מהם אומר כי היום, עוד לפני העלייה על הקרקע ומייד עם קבלת היתר הבנייה, היזם חייב להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית מלאה על שווי הנכסים של בעל הנכס בעת שהפרויקט יושלם. כלומר תועמד ערבות בתחילת הפרויקט על שווי הנכסים הצפוי בסיומו. כך, הסיכון כיום הפך לאפסי, בניגוד לעבר".

הגורם המבצע

בחירת הגורם המבצע היא, כמובן, החלק החשוב בעסקת קומבינציה שכן הוא מהותי עבורה. במילים אחרות, צריך לדעת במי לבחור לפרויקט כדי שהעבודות "על הנייר" יהפכו גם למציאות בשטח, כפי שבעל הנכס שואף וחולם.

ראשית, חשוב לוודא שהגורם המבצע מחזיק בכישורים הנדרשים, קרי סיווג מתאים לרמת הבנייה (סיווג קבלני, הקובע אילו סוגי מבנים הוא יכול להקים). בנוסף, יש לבדוק כי הוא בעל ניסיון מספיק בפרויקטים המדוברים. עוד מומלץ, לבחור בגורם שהוא גם היוזם וגם המבצע - כדי לזכות בשירות כולל תחת אותה "קורת גג".

"יזם שהוא גם הקבלן המבצע מציע יתרון גדול לבעל הנכס", אומר אבנר פיימן, שחברת I.B.P שבבעלותו ובבעלות האדריכל אילן בקר, היא חברה כזו בדיוק. "כשהיזם אינו הקבלן, הוא מעביר את הביצוע לחברה אחרת, ואז אפשר ליפול בין הכיסאות. לא חסרים מקרים בהם בעל הנכס נאלץ להתמודד עם זריקת אחריות בין גורם לגורם. זאת ועוד, יזם שגם מבצע יודע בדיוק מה הן היכולות שלו, מה הן העלויות ובמה בדיוק כרוך הפרויקט. כך הוא יכול להציע לבעל הנכס את העסקה המדויקת ביותר, והאידאלית מבחינת שני הצדדים.

"היום ישנם לא מעט יזמים בשוק, זה נכון, אבל לא כולם יודעים גם לבצע, גם להתקשר מול הרשויות, גם להוציא את ההיתר בזמן מהיר וגם לנהל את הפרויקט פיזית בשטח. כאמור, יזם שהוא גם קבלן, שבונה ומנהל את הפרויקט, הוא יתרון עצום לבעל הנכס".

ועוד כמה דברים שחשוב לדעת:

* עסקת קומבינציה אורכת לרוב בין שנתיים וחצי לארבע שנים, מרגע החתימה על ההסכם ועד שהעבדות יסתיימו.

* חשוב מאוד לצאת לדרך בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין (בדגש על עסקאות קומבינציה) ושמאי מקרקעין, שיוכל לספק חוות דעת מדויקת, המאזנת בין הצרכים של שני הצדדים.

* האחוזים שיקבל בעל הנכס בעסקה נתונים, כמובן, למשא ומתן. שני הגורמים שמשפיעים על כך יותר מכול: המקום שבו נמצא הנכס (כלומר רמת הביקוש באזור) והיקף זכויות הבנייה. ככל שאלו גדולות יותר, יוכל בעל הנכס לדרוש יותר אחוזים.

בעלי נכס ישן או מגרש? בדקו אם ניתן להשביח אותו. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

מחרוזת התפילה האלקטרונית Click to Pray / צילום: יח"צ

סלח לי אבי כי הקלקתי: הוותיקן השיק מכשיר תפילה לביש

מדובר במחרוזת תפילה אלקטרונית בשם Click to Pray ("לחץ כדי להתפלל"), שניתן לענוד כצמיד, ומחוברת לאפליקציה למובייל

משה כחלון / צילום: רפי קוץ, גלובס

קרן המטבע חותכת בפעם נוספת את תחזית הצמיחה לישראל

קרן המטבע צופה צמיחה של 3.1% לעומת תחזית קודמת לצמיחה של 3.3%, שגם היא הונמכה בחודש אפריל ● בנוסף, קרן המטבע חתכה את תחזית הצמיחה לכלכלה העולמית ל-3% בלבד בצל מתיחות הסחר בין סין לארה"ב ● התחזית הנוכחית שפרסמה קרן המטבע משקפת האטה בקרב 90% מהכלכלות בעולם

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

שמור לי ואשמור לך, גירסת טראמפ: כך מנצל נשיא ארה"ב את יחסי החוץ שלו לטובתו האישית

זה כבר הפך לשיטה: בשורה של שיחות טלפון ופגישות שניהל עם מנהיגים בעולם הציג להם טראמפ דרישות שנועדו להועיל לו בהפרכת חשדות נגדו ובקמפיין לנשיאות 2020 ● כך זה עבד עם מנהיגי אוקראינה, אוסטרליה ובריטניה וגם עם ראש ממשלת ישראל, שאף קיבל מתנת בחירות נאה לעצמו

רכבי יבוא בנמל אשדוד/ צילום: תמר מצפי

פסק הדין שמסעיר את עולם הרכב: היבואנים הרשמיים ייאלצו להעניק אחריות גם ליבוא מקביל

ביהמ"ש קיבל את עמדת משרד התחבורה והיבואנים המקבילים, לפיה היבואנים הישירים מחויבים בלעדית למימוש האחריות בעת תקלה ברכב ● המשמעות: עלות תיקון הרכב תושת על היבואנים הישירים גם אם הרכב לא נרכש דרכם

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

דיווחים: פריצת דרך במגעים לגיבוש הסכם ברקזיט כבר השבוע

עפ"י הדיווחים, צוותי המו"מ של שני הצדדים המתכנסים הערב בבריסל "קרובים להגעה לטיוטה מוסכמת"

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

נזקי הסנדוויץ' המורעל: לצרכנים יש זיכרון קצר, אבל לא בטוח שזה יעזור במקרה של ארומה ת"א

אשפוז לקוחות ארומה ת"א שאכלו כריך טונה עלול לגרום לחברה נזק תדמיתי שעוד מוקדם להעריכו ● מומחים מעריכים שכעת הדילמה היא בין עורכי הדין שמפחדים מתביעות לבין יועצי התקשורת שמציעים שקיפות ● ועד כמה נלקח הזיכרון הקצר של הצרכנים בניהול המשבר? ● ניתוח גלובס

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

משרד הבריאות ערך שימוע לארומה ת"א; הערכה: הבעיה הייתה במקרר

(עדכון) - הרשת סוגרת עד להודעה חדשה את הסניף ברחוב מנחם בגין בת"א, לאחר ששני לקוחות שאכלו בו כריך וסלט טונה אושפזו אמש בשל תגובה אלרגית ● בנוסף הוחלט לבצע החלפה של מוצרי הטונה בכל הסניפים ולערוך בדיקת מעבדה וביקורת על כלל המוצרים ● "נפרסם את התוצאות בשקיפות לציבור"

אלכס ספיר / צילום: יח"צ

זה שמוכר וזה שקונה: ספיר צפויה לממש את הנכס "מיאמי 18", מנרב תקים שני בניינים במנהטן ב-127 מיליון דולר

לספיר קורפ, הפועלת בנדל"ן להשקעה, ייזום ומלונאות בארה"ב, יש החזקה של כ-21% בנכס, והיא זכאית ל-40% מרווחי העסקה ● מנרב רכשה קרקעות באזור פארק גראמרסי להקמת שני פרויקטי מגורים שיכללו כ-90 יחידות דיור

ח״כ אביגדור ליברמן, יו״ר ישראל ביתנו / צילום: טל שניידר

ליברמן: נשמח לשמוע שנתניהו מפרק את גוש הליכוד-חרדים

באשר לאמירות כאילו נתניהו מתעכב עם השבת המנדט לנשיא כי הוא מחכה לשמוע שליברמן מתנער מתמיכה בממשלת גנץ מבחוץ באמצעות הסיעה המשותפת, אמר ליברמן: "היחיד ששיתף פעולה לאורך שנים עם הח"כים הערבים, זה נתניהו"

רוני אלשיך/ צילום: שלומי יוסף

הסיפור המוזר על קצין המשטרה, חקירת מח"ש והניסיון לכאורה להפליל את המפכ"ל לשעבר אלשיך

קצין בכיר במשטרה טוען כי חקירת מח"ש נגדו נפתחה ללא בסיס וממניעים זרים ● לדבריו, באחת מההפסקות בחקירה התברר לו לכאורה המניע האמיתי לחקירתו - חוקר שוחח איתו על חקירה אחרת וניסה לגרום לו להפליל את המפכ"ל לשעבר

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון: סמוטריץ' מגיב לחשיפת "גלובס"

שר התחבורה שלח מכתב חריף למנכ"ל משרד רה"מ, בו הוא מותח ביקורת קשה על המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, וקורא שלא לציית להוראתו בעניין המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון ● "סגנונו מבטא בעיית משילות קשה ואובדן דרך של מי שאמורים להיות משרתי הציבור תחת הנחיית נבחריו. אין להשלים עם היפוך יוצרות כזה"

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בעליות: ת"א 35 קפץ ב-1.2%, טבע זינקה ב-9%

פריגו עלתה ביותר מ-2%, כיל טיפסה ב-1.2%, טאואר זינקה ב-4.66% ומניית אל על זינקה בכ-5% ● טבע הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים האופיואידים ● מדד המחירים לצרכן בספטמבר ירד ב-0.2%, בהתאם לצפי

גיל גזית/ צילום: איל יצהר

גיל גזית, נעמי אנוך ואבי בניהו מצטרפים לאס. אר אקורד של עדי צים

עדי צים עצמו, בעל השליטה בחברה, סיים את כהונתו בדירקטוריון החברה והחל לשמש כמנהל אשראי וסחר לקוחות

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סופטבנק במגעים עם ג'יי.פי מורגן לחבילת חילוץ ל-WeWork

לפי דיווח של CNBC, אחת האופציות היא שסופטבנק יזרים הון לחברה בתמורה למניות, וג'יי.פי מורגן יספק לה חוב ● ג'יי.פי מורגן מנהל מגעים עם 100 משקיעים לגבי אפשרות להשתתף בחבילת החילוץ

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט: פתיחה חזקה לעונת הדוחות לרבעון השלישי

הנאסד"ק עלה ב-1.2%, S&P 500 טיפס ב-1%, והדאו ג'ונס הוסיף 0.9% ● מחיר הנפט ירד ב-1.5% ● ג'י.פי מורגן, סיטיגרופ ובלאקרוק עקפו את התחזיות ברבעון השלישי של השנה ● יונייטדהלת' העלתה את תחזית הרווח לשנה לאחר הדוחות ● ג'ונסון אנד ג'ונסון עקפה את התחזיות ● זינוק מחיר בשר חזיר הקפיץ את האינפלציה בסין לשיא של 6 שנים ● מדד המחירים לצרכן בסין עלה ב-3% בספטמבר ● פולקסווגן מעכבת בניית מפעל בטורקיה בצל תקיפת הכורדים

אמיר אוחנה, נעמה יששכר / צילום: כדיה לוי, רויטרס

פרשת נעמה יששכר: האם הסמכות להסגרת ההאקר הרוסי נתונה בידי שר המשפטים?

בג"ץ קבע בעבר כי "בידי השר הכוח שלא להסגיר, אך רק בנסיבות מיוחדות וכבדות-משקל" ● האם מקרה שבו אזרחית ישראלית מוחזקת כבת-ערובה ברוסיה על החזקת כמות מינימלית של סמים קלים, כקלף מיקוח נגד הסגרת האקר רוסי לארה"ב, נחשב לנסיבות כאלה?

לוגו הוט 2019

הוט: התקלה הסתיימה, כלל השירותים בת"א ובגבעתיים עלו

(עדכון) - נציין כי בשל החג מוקדי השירות של הוט מאוישים חלקית, ולכן זמני ההמתנה לנציגים ארוכים מהרגיל

הקשיות של רשת לנדוור / צילום: חי דורני

המשבר האקולוגי הכריע: רשת לנדוור נפטרת מכל קשיות הפלסטיק

ל"גלובס" נודע כי רשת בתי הקפה מוותרת על קשיות הפלסטיק שלה ותשלים בקרוב העברה של כל הרשת לקשיות מקרטון ● ככל הידוע, מדובר על רשת המסעדות הראשונה בישראל שמבצעת מהלך כזה בפריסה ארצית

רכישת דירה / צילום: Shutterstock

הניסוי של מדד הדירות החדשות נכשל, וכולנו משלמים את המחיר

מחירי הדירות עולים לאיטם, למרות המאמצים הכבירים והמשקולות הממשלתיות ● אולם לצד מדד מחירי הדירות, מתקיים לו מדד מחירי הדירות החדשות, שנוצר בעקבות לחצים של אנשי כחלון ● אך את המחיר לניסוי הכושל הזה משלם כלל הציבור, ובמיוחד רוכשי דירות צעירים

שליחים של וולט ותן ביס/ צילום: שלומי יוסף

בלי סכו"ם בבקשה: כך תהפכו את משלוח האוכל שלכם לקצת פחות מזהם

לפריחה בתחום משלוחי האוכל יש מחיר כבד - באיחוד האירופי נזרקים מיליארד קופסאות חד-פעמיות מזהמות לפח מדי שנה, ובישראל אלפי שליחים מדי יום מעבירים ארוחות ארוזות במוצרים לא מתכלים לבתי עסק ● רוב החברות אפילו לא מציעות ללקוחות להימנע מלקחת מוצרים מזהמים