גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עסקת הנדל"ן שאתם (כנראה) לא מספיק מכירים: הכול על עסקאות קומבינציה

הביטוי עסקת קומבינציה נזרק לחלל האוויר לא מעט ● מה כוללת עסקה שכזו, איך היא מתנהלת בפועל ומהם היתרונות שלה עבור הצדדים השונים, שנוטלים בה חלק

עסקת קומבינציה. למקסם את זכויות הבנייה/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
עסקת קומבינציה. למקסם את זכויות הבנייה/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף IBP יזמות נדל"ן וקבלני בניין

אחת האפשרויות המסקרנות שמציע כיום ענף הנדל"ן עבור מי שמחזיק בנכס - בין אם זהו מגרש בלבד ובין אם בניין קיים - היא עסקת הקומבינציה. מדובר בעסקה שבמוקד שלה זכויות בנייה - זכויות במסגרתן בעל הנכס, שאינו מסוגל בדרך כלל לבנות בעצמו (כי אינו מוכשר ומורשה לכך), מתיר לבעל מקצוע, קרי יזם או קבלן, לבצע את הבנייה. בתמורה אותו בעל נכס מקבל בסופו של התהליך זכויות במבנה או במבנים שהוקמו, לעיתים בתוספת סכום כסף מסוים. ומדוע היא נקראת כך? בשל החיבור, השילוב בין שני הצדדים לטובת הוצאת תוכניות הבנייה לפועל.

מכל בחינה שהיא, מדובר בעסקה שבתנאים המתאימים יכולה למצות עד למקסימום את פוטנציאל הרווח של הנכס. עם זאת, נדמה כי היא אינה מוכרת מספיק בקרב הציבור, וגם אם כן - רבים חוששים מפניה משום מה. על מנת לעשות סדר וכדי להבין מה היא עסקת קומבינציה וכיצד היא מתנהלת, נעזרנו באבנר פיימן, המייסד והבעלים של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין. לחברה ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, בדגש על עסקאות קומבינציה בשוק הישראלי.

איך זה עובד?

הרעיון מאחורי עסקת קומבינציה פשוט למדי: האדם המחזיק בנכס מוסר ליזם או לקבלן את הזכות לבנות בו, להרחיב אותו או לממש את זכויות הבנייה הקיימות בו. בתמורה לכך, הוא מקבל, כאמור, חלק נכבד משוויו של הנכס כאשר העבודות יסתיימו - בין אם בדמות אחוזים מהרווחים העתידיים, ובין אם בדמות חלק פיזי מהמבנה או המבנים שהוקמו.

"במילים אחרות, ההתקשרות בין בעל הנכס לבין היזם היא התקשרות לצורכי בנייה, והתמורה שבעל הנכס מקבל היא בבנייה עצמה", מסביר פיימן. "מרגע שאותו בעל נכס חותם על עסקת הקומבינציה, כל התהליך חל על היזם ו/או הקבלן המבצע - הטיפול המשפטי, התכנוני, האדמיניסטרטיבי, תהליכי קבלת ההיתר, ההכנות לבנייה והבנייה עצמה, עד לקבלת טופס 4. בעל הקרקע/המבנה כלל לא מתעסק בכל אלו, ובעצם לא עושה דבר עד שהפרויקט הושלם. בעסקה הזאת הנכס, למעשה, זוכה להשבחה, וכך בעל הנכס יקבל בסופו של דבר סכום גבוה משמעותית בהשוואה למכירה של הנכס כפי שהוא - as is".

בעל נכס ישן או מגרש? אולי מתאימה לכם עסקת קומבינציה. לפרטים הקליקו כאן>>

מי קהל היעד?

לדברי פיימן, כל בעל נכס נדל"ני שניתן לנצל בו זכויות בנייה, מומלץ שישקול קידום עסקת קומבינציה. כך לדוגמה בעל מגרש ריק אשר מתעניין באפשרות להקים בו בניין - וכאמור, לא יכול לעשות זאת לבדו; או לחלופין דיירים בבניין המיועד לבנייה ולהריסה - פעולת ההריסה של הבניין הקיים, ובניית בניין חדש (או כמה בניינים חדשים) במקומו היא עסקת קומבינציה של ממש. לא פלא, אגב, שרבות מעסקאות הקומבינציה היום נעשות במסגרת התחדשות עירונית, שבה מקודמים שלל פרויקטים להריסה ולבנייה.

באשר לזכויות הבנייה, הכוונה היא לזכויות שכבר הוגדרו במסגרת תוכנית של הרשות המקומית (תב"ע, תוכנית בניין עיר, או תמ"א, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים). מי שמחזיק בזכויות כאלו בנוגע לנכס שלו, יכול למצות את מלוא הרווח מהעסקה.

ומדוע? כי "אותו אדם יכול למכור את המגרש או את הבניין כפי שהם, אולם אם יחתום על עסקה שבה יקבל אפילו 50% ויותר מהזכויות העתידיות של הנכס המושבח - ברור שיזכה בהרבה יותר כסף", אומר פיימן. "זהו ללא ספק מימוש מקסימלי של פוטנציאל הרווח".

אבנר פיימן, מייסד ובעלים משותף של חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין/צילום: יניב ועקנין

ההיבט המיסויי:

אחד היתרונות הגדולים שמציעות עסקאות קומבינציה לבעל הנכס הוא ההימנעות מהמיסוי הכבד האופייני כל כך לעסקאות נדל"ן. זאת משום שאופייה של העסקה קובע כי התמורה בה אינה כספית - כלומר היזם/קבלן אינו משלם סכום כסף לבעל הנכס במעמד החתימה. התמורה היא אך ורק בשירותי בנייה - והיא ניתנת רק בגמר העבודות, לאחר השלמת הפרויקט כולו. המשמעות מבחינת מיסוי העסקה על בעל הנכס היא - שאין מדובר במיסוי מלא, כמו בעסקת נדל"ן "רגילה", ובכל מקרה הוא נדחה משמעותית ולא משולם ברגע ביצוע העסקה.

"המיסוי במכירה ישירה של נכס משמעותית גדול יותר מהמיסוי בעסקת קומבינציה", מדגיש פיימן, בעלי I.B.P. "נוסף על כך, בפני בעל הנכס עומדת גם האפשרות - וזה קורה לא מעט - לחתום על עסקה שבה סוכם כי היזם יישא בכל הוצאות המסים במסגרת הפרויקט. כך בעל הנכס עצמו לא צריך להוציא כלום מכיסו לטובת הפרויקט. אך חשוב לזכור כי זה יבוא בדרך כלל על חשבון גובה האחוזים שיקבל בעל הנכס מהפרויקט לכשיסתיים".

הביטחון והביטחונות

לדברי פיימן, שבמסגרת פעילות החברה שבבעלותו ביצע כבר שלל עסקאות נדל"ן מכל הסוגים, "בעבר (הלא רחוק, יש לציין) קרו כמה מקרים שבהם עסקאות נדל"ן נפלו בשל פשיטת רגל של הקבלן, של היזם או של חברת הבנייה. זה קרה גם בעסקאות קומבינציה ולכן רבים מבעלי הנכסים נרתעים כיום מביצוע עסקאות כאלו, מחשש שכל ההשקעה תרד לטמיון. אך המציאות הזו השתנתה: כיום 'מבטחת' המדינה את בעל הנכס, ודואגת שיזכה לשקט כלכלי מלא בעת ביצוע הפרויקט, עוד לפני שזה יחל בפועל.

"בגלל ההיסטוריה, שכללה פשיטות רגל של חברות וכדומה, קבעה המדינה חוקים בנושא. אחד מהם אומר כי היום, עוד לפני העלייה על הקרקע ומייד עם קבלת היתר הבנייה, היזם חייב להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית מלאה על שווי הנכסים של בעל הנכס בעת שהפרויקט יושלם. כלומר תועמד ערבות בתחילת הפרויקט על שווי הנכסים הצפוי בסיומו. כך, הסיכון כיום הפך לאפסי, בניגוד לעבר".

הגורם המבצע

בחירת הגורם המבצע היא, כמובן, החלק החשוב בעסקת קומבינציה שכן הוא מהותי עבורה. במילים אחרות, צריך לדעת במי לבחור לפרויקט כדי שהעבודות "על הנייר" יהפכו גם למציאות בשטח, כפי שבעל הנכס שואף וחולם.

ראשית, חשוב לוודא שהגורם המבצע מחזיק בכישורים הנדרשים, קרי סיווג מתאים לרמת הבנייה (סיווג קבלני, הקובע אילו סוגי מבנים הוא יכול להקים). בנוסף, יש לבדוק כי הוא בעל ניסיון מספיק בפרויקטים המדוברים. עוד מומלץ, לבחור בגורם שהוא גם היוזם וגם המבצע - כדי לזכות בשירות כולל תחת אותה "קורת גג".

"יזם שהוא גם הקבלן המבצע מציע יתרון גדול לבעל הנכס", אומר אבנר פיימן, שחברת I.B.P שבבעלותו ובבעלות האדריכל אילן בקר, היא חברה כזו בדיוק. "כשהיזם אינו הקבלן, הוא מעביר את הביצוע לחברה אחרת, ואז אפשר ליפול בין הכיסאות. לא חסרים מקרים בהם בעל הנכס נאלץ להתמודד עם זריקת אחריות בין גורם לגורם. זאת ועוד, יזם שגם מבצע יודע בדיוק מה הן היכולות שלו, מה הן העלויות ובמה בדיוק כרוך הפרויקט. כך הוא יכול להציע לבעל הנכס את העסקה המדויקת ביותר, והאידאלית מבחינת שני הצדדים.

"היום ישנם לא מעט יזמים בשוק, זה נכון, אבל לא כולם יודעים גם לבצע, גם להתקשר מול הרשויות, גם להוציא את ההיתר בזמן מהיר וגם לנהל את הפרויקט פיזית בשטח. כאמור, יזם שהוא גם קבלן, שבונה ומנהל את הפרויקט, הוא יתרון עצום לבעל הנכס".

ועוד כמה דברים שחשוב לדעת:

* עסקת קומבינציה אורכת לרוב בין שנתיים וחצי לארבע שנים, מרגע החתימה על ההסכם ועד שהעבדות יסתיימו.

* חשוב מאוד לצאת לדרך בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין (בדגש על עסקאות קומבינציה) ושמאי מקרקעין, שיוכל לספק חוות דעת מדויקת, המאזנת בין הצרכים של שני הצדדים.

* האחוזים שיקבל בעל הנכס בעסקה נתונים, כמובן, למשא ומתן. שני הגורמים שמשפיעים על כך יותר מכול: המקום שבו נמצא הנכס (כלומר רמת הביקוש באזור) והיקף זכויות הבנייה. ככל שאלו גדולות יותר, יוכל בעל הנכס לדרוש יותר אחוזים.

בעלי נכס ישן או מגרש? בדקו אם ניתן להשביח אותו. לפרטים הקליקו כאן>>

עוד כתבות

אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים / צילום: שלומי יוסף

משבר במו"מ הקואליציוני: מסתמן שליברמן לא ייכנס לממשלה

(עדכון) ● ליברמן מסרב לפשרות בנוגע לחוק הגיוס וכרגע נראה שהוא מחוץ לממשלה ● נתניהו יתקשה להקים קואליציה של 60 ח"כים

אווירת רמאדן / צילום: יותם יעקובסון

לילות רמדאן: בואו לגלות את הרחוב המוסלמי המקומי

טיולי רמדאן נערכים בימים אלה בכפרים ובערים מוסלמיות ברחבי הארץ, וחשים את הדופק הלא מוכר של הרחוב המוסלמי ● מבקרים במסגדים, בשווקים ובבתים פתוחים

יעקב ליצמן, משה גפני / צילום: אמיר גוטפריד, תמר מצפי

ראשי יהדות התורה: לא ביקשנו שתהיה כאן מדינת הלכה

עדכון ● יו"ר מפלגת ישראל ביתנו בפוסט בפייסבוק: "זה לא במקרה שבפעם הראשונה מאז קום המדינה, מי שניצח בבחירות בצורה משכנעת לא מצליח להקים ממשלה" ● ליצמן וגפני בתגובה: "לצערנו ליברמן אינו דובר אמת בנושא חוק הגיוס"

קרייזלר פסיפיקה / צילום: יחצ

בית על גלגלים: המיניוואן של קרייזלר מותאם בעיקר למציאות האמריקאית

המיניוואן המסוגנן של קרייזלר מתאים במיוחד למשפחות גדולות ופעילות שמחפשות שפע של מרחב ● הוא מציע הרבה אבזור וטכנולוגיה ונוחות נסיעה טובה, אבל ממדיו וצריכת הדלק שלו מותאמים יותר למציאות האמריקאית ופחות לכבישים עירוניים וצרים

בנימין נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח-לעמ"

כשבג"ץ משבש את עבודת הממשלה, פסקת ההתגברות הכרחית

פסקת ההתגברות היא "קץ הדמוקרטיה"? ממש לא ● השיח הציבורי מתמקד בחוקים שנפסלו, אבל בג"ץ משבש לא פעם את עבודת הממשלה, בין היתר גם בהחלטות כלכליות ● פרשנות

עורכי־דין בבית משפט/ צילום: תמר מצפי

גם השופטים מצטרפים למאבק: 100 שופטים בדימוס חתמו על "קול קורא" נגד "הפגיעה בשלטון החוק"

בכך, מצטרפים גם השופטים לעורכי-דין בכירים ואנשי אקדמיה שיצאו בקריאות דומות במהלך הימים האחרונים

ברק עילם  / צילום : שלומי יוסף

"בסוף אתה בודד בצמרת": ברק עילם מציג – כך הפכתי את נייס לאחת מחברות הטכנולוגיה המצליחות

חמש שנים אחרי שנכנס לתפקיד מנכ"ל נייס, החברה היחידה שהוא אי פעם עבד בה, ברק עילם יכול להציג לא מעט קבלות ונתונים מרשימים ● עכשיו הוא מדבר על ההחלטה להפסיק לפעול בתחום הביטחוני, על החברה הישראלית כפי שהיא נראית אחרי שנים של מגורים בארה"ב ועל אסטרטגיית הניהול שלו ● ראיון מיוחד

ראשת ממשלת ברטיניה, תרזה מיי / צילום: רויטרס

דרמה בבריטניה: תרזה מיי הודיעה כי תתפטר מראשות הממשלה ב-7 ביוני

הודעת ההתפטרות העמיקה מיי את המשבר הפוליטי בממלכה המאוחדת, והציבה את הפרישה מהאיחוד האירופי שוב על מסלול אי-ודאות ● לפי רוב ההערכות המועמד המוביל להחלפת מיי הוא שר החוץ הבריטי לשעבר – בוריס ג'ונסון

קורנביף/ צילום: איל יצהר

הכי לא "בר 51": המסעדה החדשה של מושיקו גמליאלי מסקרנת וטעימה

המסעדה "בר 51" נפתחה רק לפני כמה שבועות בתל אביב, וכבר מסתמנת כלהיט ● מדובר במקום שמח, אנרגטי וסקסי לאללה, ואם ישמור על רמתו הגבוהה של האוכל, צפויים לו, ולנו, ימים יפים

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

מסחר תנודתי: אל תתנו לאדון שוק לשחק לכם בראש

ב-13 במאי צנח מדד דאו ג'ונס ביותר מ-600 נקודות ● משקיעים שהסתכלו על השוק ביום הזה התחילו לחשוש ממפולת ● אבל מי שעצמו עיניים וחיכו כמה ימים, לא ראו כלום, כי בזמן הזה המדד חזר לקדמותו ● התנודות הגדולות הללו צפויות להימשך, וכדאי שהמשקיעים יתרגלו אליהן

תרזה מיי, ראשת ממשלת בריטניה, נואמת בפרלמנט / צילום: Reuters TV

תרזה מיי התפטרה והבהירה: חייבים להגיע לפשרה | פרשנות

את אנחת הרווחה של מיי, כשלא תצטרך יותר להמשיך ולעסוק ב"ברקזיט" מול תקשורת לועגת ופרלמנט מציק, היה אפשר לשמוע כל הדרך מ"דאונינג 10"

ספינת המגן הראשונה מסוג סער 6, ״אח״י מגן״ / צילום: דובר צה"ל

בצל פרשת הצוללות: הושקה ספינת המגן סער 6 בגרמניה

את קיום הטקס המתוכנן בגרמניה חשף "גלובס" בשבוע ● דובר צה"ל: "לספינות הסער 6 אמצעים ויכולות שוברי שוויון באמצעותן יוכלו הספינות לתמוך במאמץ מבצעי התקפי במסגרת ההגנה המרחבית"

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

נערכים להשתלטות על השריפות: האתגר הגדול - הרוחות והשרב מחר

(עדכון)  אחרי שיותר מ-3,500 אזרחים פונו מבתיהם בעקבות השתוללות האש סמוך לקיבוץ הראל ובמבוא מודיעים, שירותי הכבאות והמשטרה נערכים לקראת מחר - אז צפוי מזג האוויר השרבי להגיע לשיא ● כוחות הכיבוי עדיין פועלים בשטח להשיג שליטה באש

מנכ"ל אמזון, ג'ף בזוס / צילום: Reuters, Joshua Roberts

הסטארט-אפ הישראלי NSLComm ישגר לוויין לחלל עם השירות החדש של אמזון

אמזון הודיעה על השקתה הגלובלית של AWS Ground Station, רשת תחנות קרקע ללוויינים ● המוצר התחיל לעבוד עם 7 לקוחות ראשונים לשירות, בהם הסטארט-אפ הישראלי NSLComm שגייס עד היום 15 מיליון דולר מ-JVP ומשקיעים נוספים

גארת בייל, ריאל מדריד / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

השתתפות בליגת האלופות מניבה, אבל אפשר גם בלעדיה

דוח חדש של גוף המחקר CIES שופך אור על מצבו הפיננסי של הכדורגל האירופי • ליגת האלופות אומנם הפכה למפעל הצומח ביותר בעשור האחרון, אבל 90% מהכנסות רוב המועדונים הגדולים מגיעים ממקורות אחרים • אז למה בכל זאת הם משלמים מאות מיליונים על שחקנים כדי להשתתף בה?

אובך באילת / צילום: רשות שדות התעופה

שיא צריכת חשמל בימי שישי נשבר היום בצהריים

אחרי שבקיץ נשבר השיא לקיץ (12,921 מגה וואט) ובחורף נשבר השיא עד כה, היום בצהריים נשבר שיא הצריכה לחודש מאי ושיא הצריכה לימי שישי בכלל - צריכת החשמל הגיעה ל-12,036 מגה-וואט

גרארד קושנר דונלד טראמפ / רויטרס

מהסמינר הכלכלי למחאת אמזון - כמה אתם שולטים בחדשות?

כמה עלה כל פרק בעונה האחרונה של משחקי הכס, מה קרה לתחזית הצמיחה של ישראל ומי אמר שהוא לא רלוונטי? 10 שאלות מהסיפורים החדשותיים של השבוע שחלף

עוזרת קולית / צילום: Shutterstock

האו"ם נגד העוזרות האישיות: מנציחות סטריאוטיפים מיושנים

מחקר של האו"ם קובע כי העוזרות הקוליות הדיגיטליות, שמציפות את השוק בשנים האחרונות, מיוצגות לרוב על ידי מאפיינים נשיים מובהקים כגון אפיון הקול, טון הדיבור ואופן התגובה "הצייתני" ● לפי המחקר, עשויות להיות לכך השלכות מרחיקות לכת על האופן שבו נשים נתפסות ועל הנצחת יחס זה כלפיהן בעתיד

קמפוס הר הצופים, האוניברסיטה העברית / צילום: שאטרסטוק

חשד למקרה חצבת באוניברסיטה העברית

(עדכון) ● במייל שנשלח לעשרות אלפי הסטודנטים הלומדים בקמפוס הר הצופים שבאוניברסיטה העברית נכתב כי "יש חשד שסטודנט הלומד בחוגים לגיאוגרפיה וארכיאולוגיה לתואר ראשון חלה במחלת החצבת" ● באוניברסיטה העברית אישרו את הדברים והוסיפו במדויק היכן שהה הסטודנט בימים האחרונים

משה כחלון ואריה דרעי / צילום: איל יצהר, עיצוב תמונה: טלי בוגדנובסקי

קרב כחלון דרעי בדרך להכרעה וסיוט תמ"א אמיתי. כותרות הנדל"ן מהשבוע

מינהל התכנון עומד לשנות כתובת, איפה אושרו השבוע מתחמי דיור ענקיים ● הסיוט של דיירים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, (עוד) מינוי של בכיר בשירות הציבורי שמתארך חודשים רבים ולמה זה קשור לתאונת העבודה הקטלנית מהשבוע שעבר ביבנה, איך מחיר למשתכן תרמה לפגיעה בתעשיות שונות, איפה בני זוג בשנות העשרים לחייהם רכשו דירות להשקעה, והקרב שמתפתח נגד עבודות הרכבת הקלה ביפו ● אלה היו כותרות הנדל"ן שלנו מהשבוע האחרון