פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן / צילום: גיא ליברמן
היוצרות התהפכו. בשנים האחרונות הפכה רמת גן לעיר שמזוהה יותר מכל עיר אחרת עם התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), בשל היקפי הבנייה הגדולים בתחומה. זאת בעידוד מסיבי של קברניטיה. אלא שכעת, ייתכן שהיא תהיה גם זו שמביאה לקבורתה של התוכנית הארצית כולה. בשבוע שעבר הוחלט בעיריית רמת גן לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית ולאפשר חיזוק מבנים רק במתחמים של מספר מבנים. בחודשים האחרונים הגבילו רשויות מקומיות אחרות את ביצוע התוכנית, אך בצורה נקודתית בלבד ולא באופן גורף כפי שהוחלט כעת.
אין זה מקרי שההחלטה מתקבלת בתזמון הנוכחי. במשך מספר שנים נשמעה ביקורת ערה נגד הצפיפות ההולכת וגוברת ברמת גן, ועם היבחרו של ראש העירייה כרמל שאמה הכהן, הוא הצהיר שיפעל לצמצום הבנייה במרכז העיר הצפופה והפקוקה. על רקע הדגש ששמים הרגולטורים על נושא ההתחדשות העירונית, כדרך לבניית מאות אלפי דירות שהציבור צמא להן, נראה כי למהלך של רמת גן יכולות להיות משמעויות נרחבות הרבה מעבר לגבולה. "גלובס" יצא לעשות סדר.
1 האם החל מהלך דומינו?
רמת גן היא לא העיר הראשונה שמבקשת להגביל את תמ"א 38. עיריית תל-אביב הייתה הראשונה להתנגד לתמ"א 38 עוד בראשיתה דרכה של התוכנית הארצית שאושרה בשנת 2005. בעירייה ערמו קשיים על מתן היתרים ליזמים ואף פעלו במועצה הארצית לתכנון ובנייה להגבלת התוכנית בשטחה. גם ברשויות "רוויות" תמ"א כמו חיפה, ירושלים, גבעתיים והרצליה נשמעו קולות ברוח דומה בשנים האחרונות. בקריות מוצקין וביאליק, כפי שנחשף לאחרונה ב"גלובס" החליט להגביל את תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. מספר רשויות בחרו לתקוף את תמ"א 38 באמצעות הטלת מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים שונים, עקב גיבוש תוכניות עירוניות חדשות. שם הקוד של הפעולה הזו היא "77-78" על שם הסעיפים בחוק התכנון והבנייה, שמאפשרים את הצעד הזה. כך למשל עשתה עיריית חולון, שלפני כחודשיים הודיעה על הקפאת המצב התכנוני לאורך ציר סוקולוב, שבו היא מגבשת תוכנית להתחדשות עירונית. עיריית גבעתיים הקפיאה במשך זמן רב את המצב התכנוני בעיר על סמך הסעיפים הללו, עד לגיבוש תוכנית מסודרת להתחדשות עירונית.
ועדיין, הצעד של עיריית רמת גן הוא המרחיק לכת ביותר בניסיון להגביל את התוכנית. לעניין זה אי אפשר להימנע מהרקע הטראומתי של תושבי רמת גן סביב ענייני תכנון ובנייה, ומאבקים ציבוריים סביב מה שהצטייר כמתירנות גדולה של העירייה לאשר פרויקטים בשטחה - ולא רק של תמ"א 38. כעת משיש עיר ראשונה שהחליטה במוצהר להגביל את התוכנית, ייתכן מאוד שיבואו ערים אחרות אחריה.
2 למה ברשויות מתנגדים לתמ"א 38?
במקור התמ"א היא דיל משולש שנרקם בין הממשלה, התושבים והיזמים. מי חסר? הרשויות המקומיות כמובן, עליהן התוכנית פסחה. אם בתחילת הדרך, אי שם בשנת 2005, האסימון לא ממש ירד, הרי שבשנים האחרונות, ברשויות המקומיות מבינים יותר לעומק את המשמעות של התוכנית ושל ה"דיל". מהותו הוא מתן אפשרות לחזק מבני מגורים ישנים, תוך הגדלת שטחי הדירות ותוספת דירות חדשות. וכל זה, מבלי לשלם את היטלי ההשבחה הנדרשים מיזמים ומבעלי דירות, כל אימת שמאושרת תוכנית שמעלה את שווי הנכסים. במילים אחרות - התוכנית מוציאה כסף מהקופה העירונית ולא מכניסה לשם כסף.
מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר ארצית, לעירייה לא ניתנה אפשרות לשחק תפקיד פעיל בגיבוש התוכניות, וראשי הערים נתקלו בתוכניות מהצד הלא סימפטי שלהן: בחלק גדול מהמקומות, הפרויקטים התמקדו בשכונות יקרות, שקטות ואינטימיות, שבהן לפתע מבנים חודשו והוגבהו האחד אחרי השני. תושבי אותן שכונות החלו להרגיש בתנועה רבה יותר של מכוניות, בקשיים גדלים והולכים למצוא מקומות חניה, ובלחץ על יתר המשאבים. התוכנית גם הביאה להתמעטות העצים והירוק שאנחנו רואים בעיניים במרכזי הערים, בשל הקטנת שטחי החצרות. סיבות אלה בנפרד ולעיתים ביחד, הביאו להתקוממות של אוכלוסייה שהופנתה בדרך הטבע כלפי העירייה, ולדרישה, שהעירייה תיתן פתרונות לכל הבעיות שלהן גורמים הפרויקטים של התמ"א. וכל זאת, כאמור, מבלי שהעירייה מקבלת היטלים מהפרויקטים, שיכסו לפחות חלק מהבעיות שהם גורמים להן.
3 מי המרוויחים והמפסידים?
יש הרבה מפסידים ומעט מרוויחים. תמ"א 38 גרמה לענף הבנייה בישראל להתבזר ולהיות תחרותי יותר. זאת משום שהיא הוסיפה לענף מאות יזמים וחברות קטנות. ולצידם אדריכלים ועורכי דין שהתמחו בתחום, חברות מימון ייעודיות שהחליפו את הבנקים, שלעיתים התקשו ללוות פרויקטים של תמ"א 38 ועוד. למעשה, נוצרה תעשייה שלמה סביב התוכנית לחיזוק מבנים.
היזמים הקטנים ניצלו את הסיטואציה שליוותה את התמ"א 38 בשנותיה הראשונות, כשחברות גדולות, נמנעו מלהיכנס לתחום הזה, שכן הן התמחו בהקמת מאות יחידות דיור, ואילו הפרויקטים של התמ"א הוסיפו מספרים חד ספרתיים בלבד של דירות בכל פרויקט.
הגישה הזו של 'אנחנו גדולים על תמ"א 38' השתנתה החל מתחילת העשור, שעה שאושר מסלול ההריסה ובנייה מחדש שהפך את התחום ליותר כלכלי עבורן.
בשנים האחרונות התהליך הזה התגבר, בעקבות יישום תוכנית "מחיר למשתכן" של משה כחלון, שהיקצתה את רוב קרקעות המדינה לבנייה עממית לזוגות צעירים. חברות גדולות רבות החליטו, כי אינן רוצות להיכנס למחיר למשתכן, ולכן ראו בתמ"א 38 אלטרנטיבה טובה, כך שכיום ניתן למצוא חברות גדולות רבות שעוסקות בתחום.
הגבלת התמ"א אם כן תוציא שחקנים רבים מהתחום, ואלה יצטרכו "להמציא" את עצמם מחדש.
4 מה יהיה כעת עם חיזוק המבנים?
"תמ"א 38 התגלגלה כמו הרבה דברים בישראל - כוונות טובות מוצאות עצמן מתועלות בסוף לקומבינה הישראלית המוכרת. הכוונה המקורית היתה טובה- לחזק מבנים בפני רעידות אדמה, אבל ברגע שמציבים את כל הפרויקט בידי יזמים, אנחנו מקבלים פרויקטים שמאוד רחוקים מכוונת המחוקק.
"אני רואה את הפראות התכנונית של תמ"א 38, ושמח שהתוכנית נעצרת", אומר יו"ר עמותת האדריכלים דוד קנפו. הוא אינו פוסל לחלוטין את תמ"א 38, אלא את ההשתנות המהירה שלה והשיח סביבה, שהפך משיח הנדסי, שנועד לממש את מטרות החיזוק בפני רעידות אדמה, לשיח כלכלי-כמותי, שנועד להגדיל את רווחי היזמים ובעלי הדירות.
קנפו לא לבד, רבים בתחום מרגישים כבר שנים שהתמ"א הפכה לכלי לעשיית רווחים עבור דיירים ויזמים, ופחות מסייעת לחיזוק המבנים. המספרים אכן נותנים לכך תוקף - רק אחוזים בודדים מהמבנים שיש לחזק בישראל אכן חוזקו עד היום. למעשה המשוואה של רק במקום שבו יש התכנות כלכלית יהיה חיזוק הביאה למצב שבו דווקא במקומות שנמצאים לאורך השבר הגיאולוגי הסורי-אפריקאי, בהם הערים קרית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן ואילת, בהן לא הוקם אפילו פרויקט אחד של תמ"א 38, לאורך 14 שנותיה.
מהבחינה הזו, הגבלת התוכנית או עצירתה ישפיעו רק מספר מצומצם של רשויות מקומיות בהן פועלת התוכנית. מנגד, ייתכן שחישוב המסלול מחדש של התוכנית יביא לכך שבטווח הקצר חיזוק של מבנים ייעצר, אך בטווח הארוך יחוזקו יותר מבנים שיכללו בתוכניות גדולות יותר, כפי שמכוונים עכשיו ברמת גן.
5 האם היקפי הבנייה יצטמצמו כעת?
התשובה לשאלה הזו כבר תלויה במדיניות הממשלה הבאה. סך התחלות הבנייה בתמ"א 38 על שתי גרסאותיה מגיע לכ-10% מכלל התחלות הבנייה כיום. זה די הרבה כמובן. אלא שלרוב מדובר בפרויקטים נקודתיים. בהנחה שהענף לא ייקלע למשבר, והמדינה תתמרץ פרויקטים של פינוי-בינוי רחביי-היקף, כמענה להיעצרות התמ"א סביר שהיקפי הבנייה הכוללים בישראל דווקא בדרך לעלייה.
"החלטה שרירותית של עיריית רמת גן"
נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, טוען כי כיום ברמת גן נמצאות כ-3,000 דירות בהליכי טיפול של תמ"א 38 "אלה 3,000 משפחות שיישארו ללא חיזוק, אם יימנע המשך הליך אישור התוכניות הללו. במקביל, אלה פרויקטים, שעל פי תחשיב שלנו, ייצרו לעירייה הכנסות בהיקף של כ-250 מיליון שקל שיאפשרו את הקמת התשתיות הנדרשות", הגיב סרוגו.
לדבריו, ההתחדשות העירונית היא הכלי המרכזי והיחיד שניתן ליישום בזמן סביר, לשם הגנה על תושבי ישראל מפני טילים ורעידות אדמה. "במצב הביטחוני בישראל, הכלל בתכנון ההתחדשות העירונית צריך להיות שההגנה על חיים קודמת לאיכות חיים. עיריית רמת גן מקבלת למעשה החלטה שרירותית, שתמנע בנייה והכנסות עתידיות לקופתה, בחוסר תיאום מוחלט עם מדיניות הדיור של השלטון המרכזי. תוצאת ההחלטה הזו תהיה פגיעה בציבור ובקבלנים ויזמים, משבר כלכלי חמור של העירייה עצמה ועלייה דרמטית במחירי הדירות בעיר", אמר סרוגו.