גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לקראת תומה של התמ"א? הצפיפות ברמת גן מאיימת לחסל את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים

"גלובס" עושה סדר בעקבות ההחלטה יוצאת הדופן לבטל את תמ"א 38 בר"ג ● האם זו סנונית ראשונה שמעידה על מהלך גדול בהרבה, מי עשויים להרוויח או להפסיד ממנה, מה יקרה לתעשייה הרחבה שנבנתה סביב תמ"א 38, והאם בכל זאת המדינה תצליח לחזק מסה של בניינים בישראל לפני רעידת האדמה הבאה ● ניתוח

פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן / צילום: גיא ליברמן
פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן / צילום: גיא ליברמן

היוצרות התהפכו. בשנים האחרונות הפכה רמת גן לעיר שמזוהה יותר מכל עיר אחרת עם התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), בשל היקפי הבנייה הגדולים בתחומה. זאת בעידוד מסיבי של קברניטיה. אלא שכעת, ייתכן שהיא תהיה גם זו שמביאה לקבורתה של התוכנית הארצית כולה. בשבוע שעבר הוחלט בעיריית רמת גן לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית ולאפשר חיזוק מבנים רק במתחמים של מספר מבנים. בחודשים האחרונים הגבילו רשויות מקומיות אחרות את ביצוע התוכנית, אך בצורה נקודתית בלבד ולא באופן גורף כפי שהוחלט כעת.

אין זה מקרי שההחלטה מתקבלת בתזמון הנוכחי. במשך מספר שנים נשמעה ביקורת ערה נגד הצפיפות ההולכת וגוברת ברמת גן, ועם היבחרו של ראש העירייה כרמל שאמה הכהן, הוא הצהיר שיפעל לצמצום הבנייה במרכז העיר הצפופה והפקוקה. על רקע הדגש ששמים הרגולטורים על נושא ההתחדשות העירונית, כדרך לבניית מאות אלפי דירות שהציבור צמא להן, נראה כי למהלך של רמת גן יכולות להיות משמעויות נרחבות הרבה מעבר לגבולה. "גלובס" יצא לעשות סדר.

משה כחלון וכרמל שאמה הכהן בבית הספר בליך ברמת גן / צילום: אלעד מלכה

1 האם החל מהלך דומינו?

רמת גן היא לא העיר הראשונה שמבקשת להגביל את תמ"א 38. עיריית תל-אביב הייתה הראשונה להתנגד לתמ"א 38 עוד בראשיתה דרכה של התוכנית הארצית שאושרה בשנת 2005. בעירייה ערמו קשיים על מתן היתרים ליזמים ואף פעלו במועצה הארצית לתכנון ובנייה להגבלת התוכנית בשטחה. גם ברשויות "רוויות" תמ"א כמו חיפה, ירושלים, גבעתיים והרצליה נשמעו קולות ברוח דומה בשנים האחרונות. בקריות מוצקין וביאליק, כפי שנחשף לאחרונה ב"גלובס" החליט להגביל את תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. מספר רשויות בחרו לתקוף את תמ"א 38 באמצעות הטלת מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים שונים, עקב גיבוש תוכניות עירוניות חדשות. שם הקוד של הפעולה הזו היא "77-78" על שם הסעיפים בחוק התכנון והבנייה, שמאפשרים את הצעד הזה. כך למשל עשתה עיריית חולון, שלפני כחודשיים הודיעה על הקפאת המצב התכנוני לאורך ציר סוקולוב, שבו היא מגבשת תוכנית להתחדשות עירונית. עיריית גבעתיים הקפיאה במשך זמן רב את המצב התכנוני בעיר על סמך הסעיפים הללו, עד לגיבוש תוכנית מסודרת להתחדשות עירונית.

ועדיין, הצעד של עיריית רמת גן הוא המרחיק לכת ביותר בניסיון להגביל את התוכנית. לעניין זה אי אפשר להימנע מהרקע הטראומתי של תושבי רמת גן סביב ענייני תכנון ובנייה, ומאבקים ציבוריים סביב מה שהצטייר כמתירנות גדולה של העירייה לאשר פרויקטים בשטחה - ולא רק של תמ"א 38. כעת משיש עיר ראשונה שהחליטה במוצהר להגביל את התוכנית, ייתכן מאוד שיבואו ערים אחרות אחריה.

2 למה ברשויות מתנגדים לתמ"א 38?

במקור התמ"א היא דיל משולש שנרקם בין הממשלה, התושבים והיזמים. מי חסר? הרשויות המקומיות כמובן, עליהן התוכנית פסחה. אם בתחילת הדרך, אי שם בשנת 2005, האסימון לא ממש ירד, הרי שבשנים האחרונות, ברשויות המקומיות מבינים יותר לעומק את המשמעות של התוכנית ושל ה"דיל". מהותו הוא מתן אפשרות לחזק מבני מגורים ישנים, תוך הגדלת שטחי הדירות ותוספת דירות חדשות. וכל זה, מבלי לשלם את היטלי ההשבחה הנדרשים מיזמים ומבעלי דירות, כל אימת שמאושרת תוכנית שמעלה את שווי הנכסים. במילים אחרות - התוכנית מוציאה כסף מהקופה העירונית ולא מכניסה לשם כסף.

מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר ארצית, לעירייה לא ניתנה אפשרות לשחק תפקיד פעיל בגיבוש התוכניות, וראשי הערים נתקלו בתוכניות מהצד הלא סימפטי שלהן: בחלק גדול מהמקומות, הפרויקטים התמקדו בשכונות יקרות, שקטות ואינטימיות, שבהן לפתע מבנים חודשו והוגבהו האחד אחרי השני. תושבי אותן שכונות החלו להרגיש בתנועה רבה יותר של מכוניות, בקשיים גדלים והולכים למצוא מקומות חניה, ובלחץ על יתר המשאבים. התוכנית גם הביאה להתמעטות העצים והירוק שאנחנו רואים בעיניים במרכזי הערים, בשל הקטנת שטחי החצרות. סיבות אלה בנפרד ולעיתים ביחד, הביאו להתקוממות של אוכלוסייה שהופנתה בדרך הטבע כלפי העירייה, ולדרישה, שהעירייה תיתן פתרונות לכל הבעיות שלהן גורמים הפרויקטים של התמ"א. וכל זאת, כאמור, מבלי שהעירייה מקבלת היטלים מהפרויקטים, שיכסו לפחות חלק מהבעיות שהם גורמים להן.

3 מי המרוויחים והמפסידים?

יש הרבה מפסידים ומעט מרוויחים. תמ"א 38 גרמה לענף הבנייה בישראל להתבזר ולהיות תחרותי יותר. זאת משום שהיא הוסיפה לענף מאות יזמים וחברות קטנות. ולצידם אדריכלים ועורכי דין שהתמחו בתחום, חברות מימון ייעודיות שהחליפו את הבנקים, שלעיתים התקשו ללוות פרויקטים של תמ"א 38 ועוד. למעשה, נוצרה תעשייה שלמה סביב התוכנית לחיזוק מבנים.

היזמים הקטנים ניצלו את הסיטואציה שליוותה את התמ"א 38 בשנותיה הראשונות, כשחברות גדולות, נמנעו מלהיכנס לתחום הזה, שכן הן התמחו בהקמת מאות יחידות דיור, ואילו הפרויקטים של התמ"א הוסיפו מספרים חד ספרתיים בלבד של דירות בכל פרויקט.
הגישה הזו של 'אנחנו גדולים על תמ"א 38' השתנתה החל מתחילת העשור, שעה שאושר מסלול ההריסה ובנייה מחדש שהפך את התחום ליותר כלכלי עבורן.

בשנים האחרונות התהליך הזה התגבר, בעקבות יישום תוכנית "מחיר למשתכן" של משה כחלון, שהיקצתה את רוב קרקעות המדינה לבנייה עממית לזוגות צעירים. חברות גדולות רבות החליטו, כי אינן רוצות להיכנס למחיר למשתכן, ולכן ראו בתמ"א 38 אלטרנטיבה טובה, כך שכיום ניתן למצוא חברות גדולות רבות שעוסקות בתחום.

הגבלת התמ"א אם כן תוציא שחקנים רבים מהתחום, ואלה יצטרכו "להמציא" את עצמם מחדש.

4 מה יהיה כעת עם חיזוק המבנים?

"תמ"א 38 התגלגלה כמו הרבה דברים בישראל - כוונות טובות מוצאות עצמן מתועלות בסוף לקומבינה הישראלית המוכרת. הכוונה המקורית היתה טובה- לחזק מבנים בפני רעידות אדמה, אבל ברגע שמציבים את כל הפרויקט בידי יזמים, אנחנו מקבלים פרויקטים שמאוד רחוקים מכוונת המחוקק.

"אני רואה את הפראות התכנונית של תמ"א 38, ושמח שהתוכנית נעצרת", אומר יו"ר עמותת האדריכלים דוד קנפו. הוא אינו פוסל לחלוטין את תמ"א 38, אלא את ההשתנות המהירה שלה והשיח סביבה, שהפך משיח הנדסי, שנועד לממש את מטרות החיזוק בפני רעידות אדמה, לשיח כלכלי-כמותי, שנועד להגדיל את רווחי היזמים ובעלי הדירות.

קנפו לא לבד, רבים בתחום מרגישים כבר שנים שהתמ"א הפכה לכלי לעשיית רווחים עבור דיירים ויזמים, ופחות מסייעת לחיזוק המבנים. המספרים אכן נותנים לכך תוקף - רק אחוזים בודדים מהמבנים שיש לחזק בישראל אכן חוזקו עד היום. למעשה המשוואה של רק במקום שבו יש התכנות כלכלית יהיה חיזוק הביאה למצב שבו דווקא במקומות שנמצאים לאורך השבר הגיאולוגי הסורי-אפריקאי, בהם הערים קרית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן ואילת, בהן לא הוקם אפילו פרויקט אחד של תמ"א 38, לאורך 14 שנותיה.

מהבחינה הזו, הגבלת התוכנית או עצירתה ישפיעו רק מספר מצומצם של רשויות מקומיות בהן פועלת התוכנית. מנגד, ייתכן שחישוב המסלול מחדש של התוכנית יביא לכך שבטווח הקצר חיזוק של מבנים ייעצר, אך בטווח הארוך יחוזקו יותר מבנים שיכללו בתוכניות גדולות יותר, כפי שמכוונים עכשיו ברמת גן.

5 האם היקפי הבנייה יצטמצמו כעת?

התשובה לשאלה הזו כבר תלויה במדיניות הממשלה הבאה. סך התחלות הבנייה בתמ"א 38 על שתי גרסאותיה מגיע לכ-10% מכלל התחלות הבנייה כיום. זה די הרבה כמובן. אלא שלרוב מדובר בפרויקטים נקודתיים. בהנחה שהענף לא ייקלע למשבר, והמדינה תתמרץ פרויקטים של פינוי-בינוי רחביי-היקף, כמענה להיעצרות התמ"א סביר שהיקפי הבנייה הכוללים בישראל דווקא בדרך לעלייה.

"החלטה שרירותית של עיריית רמת גן"

נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, טוען כי כיום ברמת גן נמצאות כ-3,000 דירות בהליכי טיפול של תמ"א 38 "אלה 3,000 משפחות שיישארו ללא חיזוק, אם יימנע המשך הליך אישור התוכניות הללו. במקביל, אלה פרויקטים, שעל פי תחשיב שלנו, ייצרו לעירייה הכנסות בהיקף של כ-250 מיליון שקל שיאפשרו את הקמת התשתיות הנדרשות", הגיב סרוגו.

לדבריו, ההתחדשות העירונית היא הכלי המרכזי והיחיד שניתן ליישום בזמן סביר, לשם הגנה על תושבי ישראל מפני טילים ורעידות אדמה. "במצב הביטחוני בישראל, הכלל בתכנון ההתחדשות העירונית צריך להיות שההגנה על חיים קודמת לאיכות חיים. עיריית רמת גן מקבלת למעשה החלטה שרירותית, שתמנע בנייה והכנסות עתידיות לקופתה, בחוסר תיאום מוחלט עם מדיניות הדיור של השלטון המרכזי. תוצאת ההחלטה הזו תהיה פגיעה בציבור ובקבלנים ויזמים, משבר כלכלי חמור של העירייה עצמה ועלייה דרמטית במחירי הדירות בעיר", אמר סרוגו. 

עוד כתבות

איריס שטרק/ צילום: שלומי יוסף

רואי החשבון נגד עורכי הדין: הקרב על כרטיס הכניסה למגרש המשחקים החדש

המהפכה בתחום מינוי שוויוני של בעלי תפקידים בתיקי חדלות פירעון תידחה לשנה הבאה ● בינתיים, נשיאת לשכת רו"ח מנסה לשנות את המצב המפלה, שלפיו הזירה נשלטה בידי עורכי דין ● בפאנל בסוגיה בכנס הלשכה, תמכו השופטים במינוי עמיתיהם עורכי הדין, בעוד הרו"חים סברו ההיפך ● האם המציאות תשתנה?

שרון שפורר \ צילום: שלומי יוסף

לשכת עוה"ד החליטה לסגת מהתביעה נגד שרון שפורר

גם יו"ר לשכת עוה"ד הקודם, עו"ד אפי נוה, צפוי להפסיק לנהל את התביעה העצמאית נגד שפורר ● לפני כשלוש שנים הגישו לשכת עורכי הדין ונוה, תביעת לשון הרע בסך כמיליון שקל נגד שפורר בגין סדרת כתבות שהיא פרסמה באתר "המקום הכי חם בגיהינום"

אהוד ברק / צילום:

למה אהוד ברק נאלץ לבטל את כרטיס האשראי? ניסה להביך את נתניהו ועשה טעות של מתחילים

ראש הממשלה לשעבר ויו"ר מפלגת ישראל דמוקרטית העלה אתמול סרטון שבו הוא משלם מכספו הפרטי על מנת לעקוץ את ראש הממשלה ● תוך זמן קצר, גולשים העתיקו את נתוני מספר האשראי, וברק נאלץ לבטל את הכרטיס ● מהקמפיין מסרו: "הגיע הזמן שלאזרחי ישראל יהיה ראש ממשלה עם כרטיס אשראי"

שר האוצר, משה כחלון / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

הלמ"ס מעדכן כלפי מעלה את נתוני הצמיחה של המשק, הישראלים ממשיכים להסתער על שוק הרכב

האומדן השלישי של נתון הצמיחה בחישוב שנתי עודכן מעלה ל-5% לעומת 4.8% באומדן השני ● ללא השפעת העלייה בהכנסות ממסי ייבוא עודכן נתון הצמיחה מעלה ל-3.6% ● ההוצאה לצריכה פרטית ירדה ב-0.4% לעומת עלייה של 4.2% ברבעון הקודם

חיסכון פינסיוני / צילום: שאטרסטוק

רשות שוק ההון מעדכנת את לוחות התמותה וזה הולך לפגוע בפנסיה שלכם

רשות שוק ההון יוזמת עדכון שיביא לשינוי במקדם תוחלת החיים, שלפיו נקבע גובה קצבת הפנסיה החודשית ● הדבר צפוי להוביל לקיצוץ של אחוז בקצבה לחוסכים בקרנות הפנסיה החדשות ● בקרנות הוותיקות הקיצוץ עלול להגיע לשיעור כפול - 2% ● חברות הביטוח ייאלצו להגדיל עתודות במאות מיליוני שקלים

דב קוטלר / צילום: איל יצהר, גלובס

לאחר שינוי הכיוון בפועלים: האם גם בנק לאומי בדרך למהפכה

המינוי של דב קוטלר למנכ"ל בנק הפועלים, למרות זעמם ובניגוד גמור לדעתם של אנשי הגוורדיה הוותיקה של הבנק, מדגיש את הצורך בשינויים כדי לעמוד באתגרים החדשים של השוק ● ביחד עם המינוי של אורי לוין, שלא "נולד" בדיסקונט, נראה כי הדרך לשינוי דרמטי גם בצלע הגדולה השלישית - בנק לאומי - עשויה להיות קלה יותר, אם היו"ר רק ירצה בכך

שלי יחימוביץ / צילום: יוסי זמיר

שלי יחימוביץ': "בכוונתי לקחת פסק זמן מהפוליטיקה, ולא לכהן בכנסת הבאה"

שלי יחימוביץ', שמכהנת כחברת כנסת מטעם מפלגת העבודה, הודיעה על פרישתה ● "לרגע לא הפסקתי לאהוב את העבודה הפרלמנטרית, ואני גאה בהישגי בה, אך עייפתי מאוד מהחלק הפוליטי"

מטה נובולוג במודיעין. נסחרת בשווי כ־450 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

האקזיט של אלי דהן: השלים מכירה של חברות מידע רפואי לנובולוג תמורת 61 מיליון שקל, בעיקר במניות

דהן מכר את המחצית השנייה של מניות אינפומד וטרגט קאר, במחיר הגבוה פי שלושה ממחיר המחצית הראשונה ● רוב התמורה תינתן לדהן בהקצאה של 7.3% ממניות נובולוג

מטוס בואינג 767, ארקיע / צילום: יואב יערי

ארקיע מפסיקה לטוס לתאילנד: הקו יבוטל ב-25 באוקטובר

בארקיע מציינים כי הפסקת הטיסות בקו היא זמנית והיא נובעת מכך ש"חכירת המטוס ששימש את הקו לתאילנד במשך שנה וחצי מסתיימת כמתכונן בנובמבר" ● ארקיע צפויה להציע חבילות לעקבה

מטוס ממריא בנמל תעופה / צילום: shutterstock

רשות שדות התעופה מזהירה: השרב הכבד יעכב את לו"ז ההמראות

מחר צפוי לשרור שרב כבד ורשות שדות התעופה פירסמה הודעה בקרב חברות התעופה שמזהירה על עיכובים בהמראות בגלל תנאי מזג האוויר

אבי ברזילי, מנכ"ל אפריקה נכסים / צילום: אירנה קוסטינסקי

אפריקה נכסים בוחנת רכישת פרויקטים של מבני משרדים ברומניה בשווי 310 מיליון אירו

הנכסים בארבעה פרויקטים ברומניה מוחזקים על ידי חברת הנדל"ן NEPI Rockcastle, הפועלת באירופה ונסחרת בבורסת יוהנסבורג ● אפי אירופה, חברה בת של אפריקה נכסים, חתמה מול NEPI על מכתב כוונות לא מחייב לרכישת ההחזקות בנכסים

הרב רפי פרץ / צילום: פול, רויטרס

ערב של חרטות לשר החינוך: התנצל על אמירת "השואה השנייה"

שר החינוך רפי פרץ הוציא הערב מכתב חרטה נוסף, הפעם ליו"ר הסוכנות היהודית יצחק הרצוג, בו הוא מתנצל על הגדרת נישואי יהודים בארה"ב לבני דתות אחרות כ"שואה שנייה"

דרור נגל / צילום: איל יצהר

נשאר באזור הנדל"ן: דרור נגל מצטרף לדירקטוריון גבאי מניבים

גבאי עדכנה על מינויו של נגל לתפקיד דירקטור כארבעה חודשים לאחר שנגל הודיע על פרישתו מתפקיד מנכ"ל אזורים

ירון אנג'ל, מנכ"ל מאפיית אנג'ל / צילום: תמר מצפי

התזמון המוצלח של אבי יוחנן: בעלי רשת "זול ובגדול" השקיע במאפיות אנג'ל והמניה זינקה 40% בחודשיים

בשבועות האחרונים הפך אבי יוחנן לאחד מבעלי המניות הבולטים בחברת המאפיות הירושלמית, ובהשקעה של כ-10 מיליון שקל הגיע להחזקה של כ-8% ● הקפיצה במניה מייצרת לו רווח "על הנייר" של כ-5 מיליון שקל תוך פחות מחודשיים

שלי יחימוביץ / צלם: רויטרס

שנת השפל של המגדר בפוליטיקה הישראלית: לאן נעלמות הח"כיות?

בעוד במדינות דמוקרטיות רבות מציפות מועמדות מגוונות את שדרת ההנהגה נדמה שישראל צועדת לאחור ● האם חווינו עשור של פריחה זמנית ושגשוג בייצוג הנשי, שיא הנמצא מאחורינו ולא יחזור? ● פרשנות

חזי עובדיה/ צילום: איל יצהר

ISS ישראל תסעיד את עובדי התעשייה האווירית בכחצי מיליארד שקל

קבוצת ISS ישראל זכתה בחוזה ענק לאספקת שירותי הסעדה ● במסגרת החוזה החברה תספק לעובדי החברה הביטחונית שבבעלות הממשלה כ 10,000 מנות מזון מדי יום, שיכללו סוגי בשר, סלטים, קינוחים ועוד ● חזי עובדיה, מנכ"ל קבוצת ISS: "הוכחה לרמת השירות הגבוהה ולשביעות רצון הסועדים"

בועז מעוז/ צילום: אדוארדו גארסיה

אחרי 20 שנה בסיסקו: בועז מעוז עבר לגוגל לנהל את פעילות הענן המקומית

בתפקידו האחרון ניהל מעוז את פעילות המכירות הגלובלית של סיסקו בתחום ה"אינטרנט של הדברים"

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: ליברמן מתחזק, נתניהו וגנץ יציבים, סרטון הפלאפל לא עזר לברק

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

הדמיה - שכונת נווה עוז, נתניה / צילום: מילוסלבסקי אדריכלים, יח"צ

1,215 דירות יתווספו לשכונת נווה עוז בנתניה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אישרה להפקדה תוכנית להרחבת השכונה שנמצאת במרכז העיר ● רבע מהדירות החדשות יוקצו לדיור מוגן ● התוכנית תכלול 20,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר ● 120 דונם יישמרו כשטח פתוח

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

ת"א ננעלה בירידות, בהובלת מניות הבנקים

המדדים המובילים רשמו ירידות קלות של עד 0.4% ● מדד הבנקים בלט בירידות של יותר מ-1% ● הדסית ביו זינקה על רקע כניסתה של החברה המוחזקת אנלייבקס תרפיוטיקס לבורסה בתל אביב ● בית ההשקעות אי.בי.אי דיווח על רכישת 70% מניות בחברת קוואליטי הנדסה פיננסית