גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לקראת תומה של התמ"א? הצפיפות ברמת גן מאיימת לחסל את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים

"גלובס" עושה סדר בעקבות ההחלטה יוצאת הדופן לבטל את תמ"א 38 בר"ג ● האם זו סנונית ראשונה שמעידה על מהלך גדול בהרבה, מי עשויים להרוויח או להפסיד ממנה, מה יקרה לתעשייה הרחבה שנבנתה סביב תמ"א 38, והאם בכל זאת המדינה תצליח לחזק מסה של בניינים בישראל לפני רעידת האדמה הבאה ● ניתוח

פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן / צילום: גיא ליברמן
פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחוב השר משה ברמת גן / צילום: גיא ליברמן

היוצרות התהפכו. בשנים האחרונות הפכה רמת גן לעיר שמזוהה יותר מכל עיר אחרת עם התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), בשל היקפי הבנייה הגדולים בתחומה. זאת בעידוד מסיבי של קברניטיה. אלא שכעת, ייתכן שהיא תהיה גם זו שמביאה לקבורתה של התוכנית הארצית כולה. בשבוע שעבר הוחלט בעיריית רמת גן לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית ולאפשר חיזוק מבנים רק במתחמים של מספר מבנים. בחודשים האחרונים הגבילו רשויות מקומיות אחרות את ביצוע התוכנית, אך בצורה נקודתית בלבד ולא באופן גורף כפי שהוחלט כעת.

אין זה מקרי שההחלטה מתקבלת בתזמון הנוכחי. במשך מספר שנים נשמעה ביקורת ערה נגד הצפיפות ההולכת וגוברת ברמת גן, ועם היבחרו של ראש העירייה כרמל שאמה הכהן, הוא הצהיר שיפעל לצמצום הבנייה במרכז העיר הצפופה והפקוקה. על רקע הדגש ששמים הרגולטורים על נושא ההתחדשות העירונית, כדרך לבניית מאות אלפי דירות שהציבור צמא להן, נראה כי למהלך של רמת גן יכולות להיות משמעויות נרחבות הרבה מעבר לגבולה. "גלובס" יצא לעשות סדר.

משה כחלון וכרמל שאמה הכהן בבית הספר בליך ברמת גן / צילום: אלעד מלכה

1 האם החל מהלך דומינו?

רמת גן היא לא העיר הראשונה שמבקשת להגביל את תמ"א 38. עיריית תל-אביב הייתה הראשונה להתנגד לתמ"א 38 עוד בראשיתה דרכה של התוכנית הארצית שאושרה בשנת 2005. בעירייה ערמו קשיים על מתן היתרים ליזמים ואף פעלו במועצה הארצית לתכנון ובנייה להגבלת התוכנית בשטחה. גם ברשויות "רוויות" תמ"א כמו חיפה, ירושלים, גבעתיים והרצליה נשמעו קולות ברוח דומה בשנים האחרונות. בקריות מוצקין וביאליק, כפי שנחשף לאחרונה ב"גלובס" החליט להגביל את תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. מספר רשויות בחרו לתקוף את תמ"א 38 באמצעות הטלת מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים שונים, עקב גיבוש תוכניות עירוניות חדשות. שם הקוד של הפעולה הזו היא "77-78" על שם הסעיפים בחוק התכנון והבנייה, שמאפשרים את הצעד הזה. כך למשל עשתה עיריית חולון, שלפני כחודשיים הודיעה על הקפאת המצב התכנוני לאורך ציר סוקולוב, שבו היא מגבשת תוכנית להתחדשות עירונית. עיריית גבעתיים הקפיאה במשך זמן רב את המצב התכנוני בעיר על סמך הסעיפים הללו, עד לגיבוש תוכנית מסודרת להתחדשות עירונית.

ועדיין, הצעד של עיריית רמת גן הוא המרחיק לכת ביותר בניסיון להגביל את התוכנית. לעניין זה אי אפשר להימנע מהרקע הטראומתי של תושבי רמת גן סביב ענייני תכנון ובנייה, ומאבקים ציבוריים סביב מה שהצטייר כמתירנות גדולה של העירייה לאשר פרויקטים בשטחה - ולא רק של תמ"א 38. כעת משיש עיר ראשונה שהחליטה במוצהר להגביל את התוכנית, ייתכן מאוד שיבואו ערים אחרות אחריה.

2 למה ברשויות מתנגדים לתמ"א 38?

במקור התמ"א היא דיל משולש שנרקם בין הממשלה, התושבים והיזמים. מי חסר? הרשויות המקומיות כמובן, עליהן התוכנית פסחה. אם בתחילת הדרך, אי שם בשנת 2005, האסימון לא ממש ירד, הרי שבשנים האחרונות, ברשויות המקומיות מבינים יותר לעומק את המשמעות של התוכנית ושל ה"דיל". מהותו הוא מתן אפשרות לחזק מבני מגורים ישנים, תוך הגדלת שטחי הדירות ותוספת דירות חדשות. וכל זה, מבלי לשלם את היטלי ההשבחה הנדרשים מיזמים ומבעלי דירות, כל אימת שמאושרת תוכנית שמעלה את שווי הנכסים. במילים אחרות - התוכנית מוציאה כסף מהקופה העירונית ולא מכניסה לשם כסף.

מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר ארצית, לעירייה לא ניתנה אפשרות לשחק תפקיד פעיל בגיבוש התוכניות, וראשי הערים נתקלו בתוכניות מהצד הלא סימפטי שלהן: בחלק גדול מהמקומות, הפרויקטים התמקדו בשכונות יקרות, שקטות ואינטימיות, שבהן לפתע מבנים חודשו והוגבהו האחד אחרי השני. תושבי אותן שכונות החלו להרגיש בתנועה רבה יותר של מכוניות, בקשיים גדלים והולכים למצוא מקומות חניה, ובלחץ על יתר המשאבים. התוכנית גם הביאה להתמעטות העצים והירוק שאנחנו רואים בעיניים במרכזי הערים, בשל הקטנת שטחי החצרות. סיבות אלה בנפרד ולעיתים ביחד, הביאו להתקוממות של אוכלוסייה שהופנתה בדרך הטבע כלפי העירייה, ולדרישה, שהעירייה תיתן פתרונות לכל הבעיות שלהן גורמים הפרויקטים של התמ"א. וכל זאת, כאמור, מבלי שהעירייה מקבלת היטלים מהפרויקטים, שיכסו לפחות חלק מהבעיות שהם גורמים להן.

3 מי המרוויחים והמפסידים?

יש הרבה מפסידים ומעט מרוויחים. תמ"א 38 גרמה לענף הבנייה בישראל להתבזר ולהיות תחרותי יותר. זאת משום שהיא הוסיפה לענף מאות יזמים וחברות קטנות. ולצידם אדריכלים ועורכי דין שהתמחו בתחום, חברות מימון ייעודיות שהחליפו את הבנקים, שלעיתים התקשו ללוות פרויקטים של תמ"א 38 ועוד. למעשה, נוצרה תעשייה שלמה סביב התוכנית לחיזוק מבנים.

היזמים הקטנים ניצלו את הסיטואציה שליוותה את התמ"א 38 בשנותיה הראשונות, כשחברות גדולות, נמנעו מלהיכנס לתחום הזה, שכן הן התמחו בהקמת מאות יחידות דיור, ואילו הפרויקטים של התמ"א הוסיפו מספרים חד ספרתיים בלבד של דירות בכל פרויקט.
הגישה הזו של 'אנחנו גדולים על תמ"א 38' השתנתה החל מתחילת העשור, שעה שאושר מסלול ההריסה ובנייה מחדש שהפך את התחום ליותר כלכלי עבורן.

בשנים האחרונות התהליך הזה התגבר, בעקבות יישום תוכנית "מחיר למשתכן" של משה כחלון, שהיקצתה את רוב קרקעות המדינה לבנייה עממית לזוגות צעירים. חברות גדולות רבות החליטו, כי אינן רוצות להיכנס למחיר למשתכן, ולכן ראו בתמ"א 38 אלטרנטיבה טובה, כך שכיום ניתן למצוא חברות גדולות רבות שעוסקות בתחום.

הגבלת התמ"א אם כן תוציא שחקנים רבים מהתחום, ואלה יצטרכו "להמציא" את עצמם מחדש.

4 מה יהיה כעת עם חיזוק המבנים?

"תמ"א 38 התגלגלה כמו הרבה דברים בישראל - כוונות טובות מוצאות עצמן מתועלות בסוף לקומבינה הישראלית המוכרת. הכוונה המקורית היתה טובה- לחזק מבנים בפני רעידות אדמה, אבל ברגע שמציבים את כל הפרויקט בידי יזמים, אנחנו מקבלים פרויקטים שמאוד רחוקים מכוונת המחוקק.

"אני רואה את הפראות התכנונית של תמ"א 38, ושמח שהתוכנית נעצרת", אומר יו"ר עמותת האדריכלים דוד קנפו. הוא אינו פוסל לחלוטין את תמ"א 38, אלא את ההשתנות המהירה שלה והשיח סביבה, שהפך משיח הנדסי, שנועד לממש את מטרות החיזוק בפני רעידות אדמה, לשיח כלכלי-כמותי, שנועד להגדיל את רווחי היזמים ובעלי הדירות.

קנפו לא לבד, רבים בתחום מרגישים כבר שנים שהתמ"א הפכה לכלי לעשיית רווחים עבור דיירים ויזמים, ופחות מסייעת לחיזוק המבנים. המספרים אכן נותנים לכך תוקף - רק אחוזים בודדים מהמבנים שיש לחזק בישראל אכן חוזקו עד היום. למעשה המשוואה של רק במקום שבו יש התכנות כלכלית יהיה חיזוק הביאה למצב שבו דווקא במקומות שנמצאים לאורך השבר הגיאולוגי הסורי-אפריקאי, בהם הערים קרית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן ואילת, בהן לא הוקם אפילו פרויקט אחד של תמ"א 38, לאורך 14 שנותיה.

מהבחינה הזו, הגבלת התוכנית או עצירתה ישפיעו רק מספר מצומצם של רשויות מקומיות בהן פועלת התוכנית. מנגד, ייתכן שחישוב המסלול מחדש של התוכנית יביא לכך שבטווח הקצר חיזוק של מבנים ייעצר, אך בטווח הארוך יחוזקו יותר מבנים שיכללו בתוכניות גדולות יותר, כפי שמכוונים עכשיו ברמת גן.

5 האם היקפי הבנייה יצטמצמו כעת?

התשובה לשאלה הזו כבר תלויה במדיניות הממשלה הבאה. סך התחלות הבנייה בתמ"א 38 על שתי גרסאותיה מגיע לכ-10% מכלל התחלות הבנייה כיום. זה די הרבה כמובן. אלא שלרוב מדובר בפרויקטים נקודתיים. בהנחה שהענף לא ייקלע למשבר, והמדינה תתמרץ פרויקטים של פינוי-בינוי רחביי-היקף, כמענה להיעצרות התמ"א סביר שהיקפי הבנייה הכוללים בישראל דווקא בדרך לעלייה.

"החלטה שרירותית של עיריית רמת גן"

נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, טוען כי כיום ברמת גן נמצאות כ-3,000 דירות בהליכי טיפול של תמ"א 38 "אלה 3,000 משפחות שיישארו ללא חיזוק, אם יימנע המשך הליך אישור התוכניות הללו. במקביל, אלה פרויקטים, שעל פי תחשיב שלנו, ייצרו לעירייה הכנסות בהיקף של כ-250 מיליון שקל שיאפשרו את הקמת התשתיות הנדרשות", הגיב סרוגו.

לדבריו, ההתחדשות העירונית היא הכלי המרכזי והיחיד שניתן ליישום בזמן סביר, לשם הגנה על תושבי ישראל מפני טילים ורעידות אדמה. "במצב הביטחוני בישראל, הכלל בתכנון ההתחדשות העירונית צריך להיות שההגנה על חיים קודמת לאיכות חיים. עיריית רמת גן מקבלת למעשה החלטה שרירותית, שתמנע בנייה והכנסות עתידיות לקופתה, בחוסר תיאום מוחלט עם מדיניות הדיור של השלטון המרכזי. תוצאת ההחלטה הזו תהיה פגיעה בציבור ובקבלנים ויזמים, משבר כלכלי חמור של העירייה עצמה ועלייה דרמטית במחירי הדירות בעיר", אמר סרוגו. 

עוד כתבות

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

וויטני וולף הרד, מנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל/ צילום:Kristen Kilpatrick

באפליקציית הדייטים באמבל רק נשים יכולות ליזום היכרויות. האם זה צעד הראשון לשיוויון מגדרי?

וויטני וולף הרד, מייסדת ומנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל שבה רק נשים יכולות ליזום היכרויות, חושבת ששינוי הרגלי החיזור הוא הצעד הראשון בדרך להפלת הפטריארכיה

שחקני NBA / צילום: רויטרס

מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

 מאזדה 3 סדאן / צילום: יחצ

שאיפות פרימיום: מאזדה 3 החדשה זכתה לשדרוג מרשים ביחס לדור היוצא

מאזדה 3 מתברכת בשלדה מהנה לנהיגה, בתא נוסעים איכותי, ובביצועים מכובדים • אבל תג מחיר שאפתני מציב אותה במיקום בעייתי מול ההיברידיות והקרוס-אוברים האופנתיים

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

משחק ווידאו פורטנייט / שאטרסטוק

פורטנייט - בריאתו מחדש של מותג מצליח

פורטנייט הורידה את השאלטר ללא כל התראה ויצרה אי-ודאות המוני בקרב מיליוני המשתמשים שלה ● המהלך הזה מעיד על הבנה מעמיקה של קהל היעד שלה ● דעה

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם ● איש לא תרם כמותו לעיצוב מעמד שלטון החוק במדינת ישראל

פרופ' גבריאל זוקמן / צילום: Genevieve Shiffrar

פרופ' גבריאל זוקמן, רק בן 32 וכבר מצליח להסעיר את אמריקה כשהוא דורש מיסוי אגרסיבי על עשירים

בגיל 32 פרופ' גבריאל זוקמן לא רק מסעיר את אמריקה, אלא גם מסייע לעצב את מדיניות המס האגרסיבית של המפלגה הדמוקרטית ● "העובדה שהמיליארדרים בארה"ב משלמים כעת, לראשונה, פחות מס מכל השאר היא כישלון", הוא אומר בראיון בלעדי ל־G

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

בנייני מגורים בשכונת שרלוטנבורג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

צעדים חסרי תקדים בברלין: שכר הדירה יוקפא לחמש שנים

מלבד הקפאת שכר הדירה כוללים הצעדים הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שנרשמו ב-2012, ומניעת העלאת שכר דירה באמצעות שיפוצים יקרים ● ביום שלישי צפוי הסנאט של ברלין לאשר את ההצעה

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

מרקוס בקינגהאם / צילום: יח"צ

מומחה הניהול המוביל בעולם מציג: במה טעינו עם העובדים שלנו

לוחצים עליכם לטפל בחולשות שלכם בעבודה? מומחה הניהול העולמי מרקוס בקינגהאם ינסה להוריד אתכם מזה ● בראיון ל"ליידי גלובס" הוא מספר על האלגוריתם שפיתח לבדיקת אפקטיביות בעבודה, ומנסח כתב אישום נגד שיטות הניהול החדשניות: "כשאנחנו מכריחים עובדים לציית לתרבות ארגונית מומצאת, אנחנו מדכאים את היצירתיות שלהם וגורמים לבזבוז אדיר של זמן"

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר