גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סן פרנסיסקו מגבילה את שטחי המשרדים, וזו בעיה לענקיות ההייטק

יש חברות שחותמות על חוזים לשכירת משרדים עוד לפני שהיזמיות התחילו לבנות או אפילו קיבלו היתר בנייה

סן פרנסיסקו/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
סן פרנסיסקו/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הצמיחה המהירה של חברות ההייטק הגדולות הזניקה לשיאים חדשים את הביקוש לשטחי משרד בסן פרנסיסקו, וחברות נוקטות מהלכים קיצוניים ויוצאי דופן כדי לחטוף לעצמן שטחים כאלה.

יש חברות הייטק שחוכרות חלקים גדולים בבניינים חדשים כמה חודשים לפני שחברות הבנייה מתחילות לבנות, ואפילו לפני שחברות הבנייה מקבלות היתר בנייה.

מוקדם יותר השנה, ובמקביל ליציאתה להנפקה הראשונית לציבור, חכרה פינטרסט שטח משרד בהיקף של 45,522 מ"ר בבניין בן 92,903 מ"ר שעדיין נמצא בשלב התכנון. היזמית, אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיס, מקווה להתחיל בבנייה במחצית הראשונה של 2020, אך זה יקרה רק אם היא תקבל את האישור הנחוץ מתוקף סעיף proposition M, שמגביל את השטח המשרדי הנבנה בעיר לכ-83,613 מ"ר בשנה בלבד.

חברת Salesforce.com, יצרנית תוכנות לעסקים, חתמה בנובמבר האחרון על חוזה חכירה של כ-30,000 מ"ר משרדים בפרויקט מעורב שיש בו גם מגורים ומסחר, לא הרחק מהמשרד הראשיים שלה השוכנים במגדל המשרדים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו. גם היינס, היזמית, צריכה להשיג את אישור העירייה במסגרת Proposition M כדי לעמוד בלו"ז של עצמה.

קצב החכירה האגרסיבי הוא כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל"ן המסחרי. לעתים קרובות חברות בנייה אינן מצליחות לאכלס את הבניינים שלהן עד שתהליך הבנייה כבר נמצא בעיצומו.

"על בסיס הניסיון שלי, מרבית הפרויקטים מקבלים הזמנות חכירה במהלך הבנייה", אמר קמרון פלקונר, בכיר בהיינס. "זה נדיר שהשטחים מוחכרים לפני שהבנייה בכלל החלה - שלא לדבר על לפני שהתקבל היתר בנייה".

אך החכרת שטח שיהיה מוכן לשימוש רק בעוד שנים כרוכה בסיכונים.

אך תיכנס הכלכלה למיתון, חברות הייטק שחתמו על חוזי חכירה ארוכי טווח עלולות להיתקע עם כמות גדולה מדי של שטחי משרד. פירושו של דבר הוא שהחברות עלולות להציף את השוק בכמויות גדולות של שטחי משרד שיוצאו להחכרת משנה, לדברי אנליסטים.

כשבועת הדוט.קום התפוצצה בשנת 2000, פינו חברות סטארט-אפ שטחי משרד בהיקף של מיליוני מ"ר, וכמות השטחים הפנויים הרקיעה שחקים. עם זאת, חברות ההייטק של היום מבוססות יותר מעשרות חברות הסטארט-אפ שקרסו באותה התקופה, לדברי אנליסטים.

מגזר הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו לוהט עכשיו במיוחד מכיוון שהון חדש בהיקף של מיליארדי דולרים זורם אליו. אובר, שיצאה להנפקה ראשונית לפני כשבועיים, הודיעה שבכוונתה לעבור למטה חדש באזור מישן ביי בסן פרנסיסקו בשנה הבאה.

אפילו ענקיות טכנולוגיה שפועלות ממקומות אחרים פיתחו פעילויות גדולות בעיר. אשתקד חתמה פייסבוק, שפועלת ממנלו פארק שבקליפורניה, על חוזה החכירה הגדול ביותר בתולדות סן פרנסיסקו, ל-70,225 מ"ר בפארק טאואר, שנבנה בידי ג'ון באק. גוגל, שבבעלות אלפאבית, ושפועלת ממאונטיין ויו, קליפורניה, חכרה לאחרונה את האתר הרביעי שלה בסן פרנסיסקו ב-12 החודשים האחרונים.

אחת הסיבות לביקוש הגואה לשטחי משרד הוא היעדר שטחי עבודה זמינים. שיעור שטחי המשרד הפנויים בסן פרנסיסקו עמד על 6.4% בסוף הרבעון הראשון, לעומת 6.8% בסוף הרבעון הראשון של 2018, לדברי חברת נתוני הנדל"ן קו-סטר גרופ. באותה התקופה התכווץ שיעור שטחי המשרד הפנויים בארה"ב ל-9.7%, לעומת 10%.

שטח מוגבל של משרדים בכל שנה

אחת הסיבות להיצע המוגבל בסן פרנסיסקו היא הלוך הרוח של הציבור. ב-1986 אישרו הבוחרים את Proposition M, שמגבילה את פיתוח שטחי המשרד החדשים.

משקיעים רבים אוהבים את Proposition M בגלל שהיא מחסנת את השוק מעודף היצע. מניותיהן של חברות ציבוריות - כמו קילרוי רילטי קורפ - שמחזיקות בשטחים משרדיים גדולים בסן פרנסיסקו, רושמות ביצועים טובים יותר משל המתחרות, לדברי חברת נתוני הנדל"ן גרין סטריט אדוויסורס. הביקוש החזק ו-Proposition M, שאושרה בידי הבוחרים ב-1986, "מתנגשים זה עם זה", לדברי דני איסמעיל, אנליסט בגרין סטריט אדוויסורס. אך Proposition M עלולה לגרום לדחייתם של פרויקטים מתוכננים, כולל מגדל המשרדים החדש של סיילספורס, לדברי בכירים בהיינס. עד למועד פרסום הכתבה לא ניתן היה להשיג את תגובתם של נציגי סיילספורס.

גם אלכסנדריה ריל אסטייט לא השיגה היתר בנייה לשטחי המשרדים המתוכננים עבור פינטרסט, אך היא אופטימית מכיוון שהמתחם המתוכנן כולל מרכז קהילתי ודיור בר-השגה.

"זה תמריץ מאוד חזק לעירייה להתייחס בחיוב לפרויקט הזה", אמר סטיבן ריצ'רדסון, מנכ"ל משותף של אלכסנדריה.

דובר פינטרסט סירב להגיב.

השטחים ששוכרות ענקיות הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו

■ פייסבוק: 70.2 אלף מ"ר
■ גוגל: כ-50 אלף מ"ר בשלושה משרדים שונים
■ אובר: כ-40 אלף מ"ר בבניין שעדיין לא הושלם
■ פינטרסט: 45.5 אלף מ"ר
■ סיילספורס: כ-30 אלף מ"ר
■ Square: כ-43 אלף מ"ר

מקור: וול סטריט ג'ורנל, the real deal

עוד כתבות

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד / צילומים: רויטרס, shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד (והוא עדיין יותר זול מאשר בתל אביב)

התושבים בגרינלנד לא שמחו לשמוע שנשיא ארצות הברית מעוניין לקנות את האי שלהם ● אבל, המתווכים מספרים שתשומת הלב שהופנתה לעיר מזניקה עוד יותר את המחירים הגבוהים מלכתחילה

אלימות במשפחה / צילום: שאטרסטוק

אלימות במשפחה: היכן ההחלטות האמיצות של בתי המשפט?

רצח אישה צעירה ע"י בעלה הוא קצה סקלת האלימות במשפחה - זאת שרואים, שומעים, מסקרים ומדברים עליה ● לצדו דרים סוגים שונים ואחרים של אלימות במשפחה – כאלה שסמויים מהתקשורת ומהעין הציבורית, כאלה שלא מדברים עליהם ולא רואים ● דעה

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

ניצול מרבי של חומרי גלם / צילום: סן פלגרינו - יח"צ חו"ל

עד הפירור האחרון: קולניריה ירוקה שבה אוכלים הכל, כולל הכל

אחד הביטויים הקולינריים של המגמה הסביבתית "אפס פסולת" הוא "אפס פחת", שימוש בכל החלקים של חומר הגלם, שלרוב היו נזרקים מיד לאשפה ● כך מוצאים חלקים לא פוטוגניים כמו אשכי עגל, עיני דגים או קליפות וגבעולים את דרכם אל הצלחות במיטב מסעדות תבל

אמבולנס של מגן דוד אדום / צילום: תמר מצפי

חשד לחיסול באור יהודה: גבר בן 37 נהרג מפיצוץ רכב

התקרית אירעה סמוך לכניסה לעיר בכביש 412 ● צוותי מד"א שהגיעו למקום נאלצו לקבוע את מותו של נהג הרכב, תושב העיר המוכר למשטרה וככל הנראה השתייך לארגון הפשיעה של מיכאל מור

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

ארה"ב נסוגה לחלוטין מצפון סוריה; הכורדים יאפשרו לאסד להתפרס בגבול טורקיה

עם התקדמות הכוחות הטורקיים, טראמפ הורה על יציאת כאלף חיילים מאזור הקרבות ● לאור הנטישה האמריקנית, הכורדים הגיעו להבנות עם המשטר על כניסתו לשטחים שהיו בידיהם מאז תחילת המלחמה

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

פורטנייט/צילום: REUTERSMike Blake

מתיחה של מאסק ושחקנים בוכים: מה קרה כשפורטנייט הוחשך?

"אסטרואיד" פגע אתמול בערב במשחק הווירטואלי של פורטנייט והותיר מיליוני צופים מול חור שחור, ושחקנים עם סימני שאלה רבים לגבי עתידו של המשחק, והאם הגיע לסופו ● היזם אלון מאסק צייץ מחדש ציוץ ישן ותרם לספקולציות

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

היועמ"ש נגד "התערבות נתניהו במדיניות האכיפה ביו"ש": "צבר מקרים חמורים, פגיעה בשלטון החוק"

עו"ד ארז קמיניץ במכתב חריף: ראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו פועל למנוע פינוי התיישבות לא חוקית ביהודה ושומרון ● בפגישה שנערכה מנדלבליט דרש מנתניהו כי יבהיר כי אסור למשרדו להתערב בהליכי האכיפה והפיקוח בהתנחלויות

181 מנהלים אמריקאים חותמים "רווחים זה לא הכל" / צילום: רויטרס

הניסיון לטעון שהרווח משרת את כולם הוא מיתמם ומטעה

לא ניתן להתעלם מן ההיבט החברתי, שכן פערים גדולים מדי מייצגים את אחד הסיכונים הכי גדולים לעצם קיומו של המשטר הקפיטליסטי ● מי שימשיך ויתמיד בגישה שהכל טוב, שהרווח הוא הכל, שאין שום רע בפערים כלכליים עמוקים ככל שיהיו, כורה קבר עמוק מאוד לקפיטליזם ● דעה

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

מדיניות הריבית ממשיכה לתדלק את השווקים

המשקיעים בארץ מצפים כי בנק ישראל יילך בעקבות הפד ויוריד את הריבית, ובהתאם נרשמות עליות נאות באפיק האג"ח ובמדדי המניות בישראל

סמסונג גלקסי נוט 10 פלוס / צילום: יח"צ

מצלמה משודרגת ופיצ'ר לגיימרים: האם כדאי לקנות את הגלקסי נוט החדש?

עט פונקציונלית יותר, צבעים חיים ופילטרים לאינסטגרם: הנוט 10 פלוס נכנס לקטגוריית המכשירים שבמיינסטרים - אבל זאת בשורה חיובית

ההנפקה של ליפט./Shutterstock  צילום:א.ס.א.פ קריאייטיב

אובר לא לבד, גם ליפט תובעת את עיריית ניו יורק: "פוגעת בנוסעים ובנהגים"

חוק חדש בניו יורק קובע כי מעתה על הנהגים יהיה להסיע נוסעים ברכבם לפחות 69% מהזמן ● דובר ליפט: "חוק זה אינו נועד להתמודד ברצינות עם נושא העומס התחבורתי והפקקים, וסופו לפגוע בנוסעים ובנהגים בניו יורק"

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק מכינה חבילת מימון להשתלטות על WeWork

על פי דיווחים, הענקית היפנית הכינה חבילת מימון במטרה להשתלט על החברה להשכרת חללים משותפים ● בתחילת החודש ביטלה החברה את ההנפקה הצפויה

שעוני מים / צילום: תמר מצפי, גלובס

כשהכתובת הייתה על הקיר: המדינה פספסה עם תאגידי המים

חקיקות פופוליסטיות לא ריאליות ומנותקות מהמציאות יש לא מעט ● מעטים המקרים שהדבר מתגלה ונחשף תוך חודשים ספורים ● דעה

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בארה"ב; טראמפ הקפיץ את המכס על יבוא פלדה מטורקיה

הנפט נופל מעל ל-2% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

ההפצצות הטורקיות בסוריה./ צילום: רויטרס

גרמניה וצרפת משעות מכירת נשק לטורקיה בשל המתקפה בסוריה

עם זאת, ההודעות מתייחסות רק ל"נשק שעלול להיות בשימוש בסוריה", מה שמאפשר את המשך עסקאות הצוללות וכלי השיט בין גרמניה לטורקיה ● מחר יתכנסו בבריסל שרי החוץ של האיחוד לדון בתגובה למתקפה

דארה קוסררשאהי מנכ"ל אובר / צילום: רויטרס

אובר פיטרה כ-350 עובדים ברחבי העולם

כ-1.5% מעובדי אובר פוטרו בסבב הפיטורים השלישי והאחרון של החברה ● מניית אובר מזנקת בכ-4%

הדור שמגיע לו הכול פוגש בשוק פיננסי שאין לו לתת / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מה קורה כשהדור שמגיע לו הכל פוגש עולם פיננסי שאין לו מה לתת

ילידי שנות ה-70 המאוחרות ואילך נולדו לתקופה של צמיחה כלכלית ושינויים תעשייתיים וטכנולוגיים מרחיקי לכת ●  קל לזנוח את ההתייחסות למה עלול לקרות אם הצמיחה הזו תיעצר או אפילו רק תואט באופן משמעותי