גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סן פרנסיסקו מגבילה את שטחי המשרדים, וזו בעיה לענקיות ההייטק

יש חברות שחותמות על חוזים לשכירת משרדים עוד לפני שהיזמיות התחילו לבנות או אפילו קיבלו היתר בנייה

סן פרנסיסקו/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
סן פרנסיסקו/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הצמיחה המהירה של חברות ההייטק הגדולות הזניקה לשיאים חדשים את הביקוש לשטחי משרד בסן פרנסיסקו, וחברות נוקטות מהלכים קיצוניים ויוצאי דופן כדי לחטוף לעצמן שטחים כאלה.

יש חברות הייטק שחוכרות חלקים גדולים בבניינים חדשים כמה חודשים לפני שחברות הבנייה מתחילות לבנות, ואפילו לפני שחברות הבנייה מקבלות היתר בנייה.

מוקדם יותר השנה, ובמקביל ליציאתה להנפקה הראשונית לציבור, חכרה פינטרסט שטח משרד בהיקף של 45,522 מ"ר בבניין בן 92,903 מ"ר שעדיין נמצא בשלב התכנון. היזמית, אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיס, מקווה להתחיל בבנייה במחצית הראשונה של 2020, אך זה יקרה רק אם היא תקבל את האישור הנחוץ מתוקף סעיף proposition M, שמגביל את השטח המשרדי הנבנה בעיר לכ-83,613 מ"ר בשנה בלבד.

חברת Salesforce.com, יצרנית תוכנות לעסקים, חתמה בנובמבר האחרון על חוזה חכירה של כ-30,000 מ"ר משרדים בפרויקט מעורב שיש בו גם מגורים ומסחר, לא הרחק מהמשרד הראשיים שלה השוכנים במגדל המשרדים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו. גם היינס, היזמית, צריכה להשיג את אישור העירייה במסגרת Proposition M כדי לעמוד בלו"ז של עצמה.

קצב החכירה האגרסיבי הוא כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל"ן המסחרי. לעתים קרובות חברות בנייה אינן מצליחות לאכלס את הבניינים שלהן עד שתהליך הבנייה כבר נמצא בעיצומו.

"על בסיס הניסיון שלי, מרבית הפרויקטים מקבלים הזמנות חכירה במהלך הבנייה", אמר קמרון פלקונר, בכיר בהיינס. "זה נדיר שהשטחים מוחכרים לפני שהבנייה בכלל החלה - שלא לדבר על לפני שהתקבל היתר בנייה".

אך החכרת שטח שיהיה מוכן לשימוש רק בעוד שנים כרוכה בסיכונים.

אך תיכנס הכלכלה למיתון, חברות הייטק שחתמו על חוזי חכירה ארוכי טווח עלולות להיתקע עם כמות גדולה מדי של שטחי משרד. פירושו של דבר הוא שהחברות עלולות להציף את השוק בכמויות גדולות של שטחי משרד שיוצאו להחכרת משנה, לדברי אנליסטים.

כשבועת הדוט.קום התפוצצה בשנת 2000, פינו חברות סטארט-אפ שטחי משרד בהיקף של מיליוני מ"ר, וכמות השטחים הפנויים הרקיעה שחקים. עם זאת, חברות ההייטק של היום מבוססות יותר מעשרות חברות הסטארט-אפ שקרסו באותה התקופה, לדברי אנליסטים.

מגזר הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו לוהט עכשיו במיוחד מכיוון שהון חדש בהיקף של מיליארדי דולרים זורם אליו. אובר, שיצאה להנפקה ראשונית לפני כשבועיים, הודיעה שבכוונתה לעבור למטה חדש באזור מישן ביי בסן פרנסיסקו בשנה הבאה.

אפילו ענקיות טכנולוגיה שפועלות ממקומות אחרים פיתחו פעילויות גדולות בעיר. אשתקד חתמה פייסבוק, שפועלת ממנלו פארק שבקליפורניה, על חוזה החכירה הגדול ביותר בתולדות סן פרנסיסקו, ל-70,225 מ"ר בפארק טאואר, שנבנה בידי ג'ון באק. גוגל, שבבעלות אלפאבית, ושפועלת ממאונטיין ויו, קליפורניה, חכרה לאחרונה את האתר הרביעי שלה בסן פרנסיסקו ב-12 החודשים האחרונים.

אחת הסיבות לביקוש הגואה לשטחי משרד הוא היעדר שטחי עבודה זמינים. שיעור שטחי המשרד הפנויים בסן פרנסיסקו עמד על 6.4% בסוף הרבעון הראשון, לעומת 6.8% בסוף הרבעון הראשון של 2018, לדברי חברת נתוני הנדל"ן קו-סטר גרופ. באותה התקופה התכווץ שיעור שטחי המשרד הפנויים בארה"ב ל-9.7%, לעומת 10%.

שטח מוגבל של משרדים בכל שנה

אחת הסיבות להיצע המוגבל בסן פרנסיסקו היא הלוך הרוח של הציבור. ב-1986 אישרו הבוחרים את Proposition M, שמגבילה את פיתוח שטחי המשרד החדשים.

משקיעים רבים אוהבים את Proposition M בגלל שהיא מחסנת את השוק מעודף היצע. מניותיהן של חברות ציבוריות - כמו קילרוי רילטי קורפ - שמחזיקות בשטחים משרדיים גדולים בסן פרנסיסקו, רושמות ביצועים טובים יותר משל המתחרות, לדברי חברת נתוני הנדל"ן גרין סטריט אדוויסורס. הביקוש החזק ו-Proposition M, שאושרה בידי הבוחרים ב-1986, "מתנגשים זה עם זה", לדברי דני איסמעיל, אנליסט בגרין סטריט אדוויסורס. אך Proposition M עלולה לגרום לדחייתם של פרויקטים מתוכננים, כולל מגדל המשרדים החדש של סיילספורס, לדברי בכירים בהיינס. עד למועד פרסום הכתבה לא ניתן היה להשיג את תגובתם של נציגי סיילספורס.

גם אלכסנדריה ריל אסטייט לא השיגה היתר בנייה לשטחי המשרדים המתוכננים עבור פינטרסט, אך היא אופטימית מכיוון שהמתחם המתוכנן כולל מרכז קהילתי ודיור בר-השגה.

"זה תמריץ מאוד חזק לעירייה להתייחס בחיוב לפרויקט הזה", אמר סטיבן ריצ'רדסון, מנכ"ל משותף של אלכסנדריה.

דובר פינטרסט סירב להגיב.

השטחים ששוכרות ענקיות הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו

■ פייסבוק: 70.2 אלף מ"ר
■ גוגל: כ-50 אלף מ"ר בשלושה משרדים שונים
■ אובר: כ-40 אלף מ"ר בבניין שעדיין לא הושלם
■ פינטרסט: 45.5 אלף מ"ר
■ סיילספורס: כ-30 אלף מ"ר
■ Square: כ-43 אלף מ"ר

מקור: וול סטריט ג'ורנל, the real deal

עוד כתבות

מטה נובולוג במודיעין. נסחרת בשווי כ־450 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

האקזיט של אלי דהן: השלים מכירה של חברות מידע רפואי לנובולוג תמורת 61 מיליון שקל, בעיקר במניות

דהן מכר את המחצית השנייה של מניות אינפומד וטרגט קאר, במחיר הגבוה פי שלושה ממחיר המחצית הראשונה ● רוב התמורה תינתן לדהן בהקצאה של 7.3% ממניות נובולוג

אבי ברזילי, מנכ"ל אפריקה נכסים / צילום: אירנה קוסטינסקי

אפריקה נכסים בוחנת רכישת פרויקטים של מבני משרדים ברומניה בשווי 310 מיליון אירו

הנכסים בארבעה פרויקטים ברומניה מוחזקים על ידי חברת הנדל"ן NEPI Rockcastle, הפועלת באירופה ונסחרת בבורסת יוהנסבורג ● אפי אירופה, חברה בת של אפריקה נכסים, חתמה מול NEPI על מכתב כוונות לא מחייב לרכישת ההחזקות בנכסים

אורי לוין / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

מגבלת שכר הבכירים קוסמטית ולא מבריחה מועמדים

מועמדים פנימיים וחיצוניים, מנהלים מיומנים יותר או פחות, ידעו חד-משמעית מה יהיה שכרם אם יתמנו לתפקיד המנכ"ל בהפועלים ודיסקונט ● האיומים והאזהרות שמגבלת השכר בפיננסים תבריח מועמדים טובים התבדו ● פרשנות

הדמיה - שכונת נווה עוז, נתניה / צילום: מילוסלבסקי אדריכלים, יח"צ

1,215 דירות יתווספו לשכונת נווה עוז בנתניה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אישרה להפקדה תוכנית להרחבת השכונה שנמצאת במרכז העיר ● רבע מהדירות החדשות יוקצו לדיור מוגן ● התוכנית תכלול 20,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר ● 120 דונם יישמרו כשטח פתוח

אזור המלונות באילת / צילום: שלומי יוסף

אפקט שדה דב? הביקוש לנופש באילת בחודש יולי יורד. ארקיע מציעה לישראלים לנפוש בעקבה

ירידה חדה של 40% במחירים ששילמו ישראלים על הזמנת מלונות וחדרי נופש באילת לעומת השנה שעברה ● אבל יש תקווה: חודש אוגוסט צפוי להיות חזק יותר עבור המלונאים באילת, בעיקר בשבועיים האחרונים שלו

סטודנטים לרפואה בשיבא. מוסדות הלימוד לא עומדים בקצב השינויים / צילום: יחידת צילום שיבא

הנתונים נחשפים: איך יכול להיות שציוני ההסמכה של כל הרופאים בישראל זהים?

הסוד השמור של הפקולטות לרפואה: ציוני הסטודנטים בפקולטות השונות מעידים כי תוכניות הלימודים החדשות מוכיחות את עצמן • פרופ' רבקה כרמי, לשעבר נשיאת בן־גוריון, "פסיכומטרי גבוה לא מעיד על טיבו של רופא. התוכנית השש שנתית היא פאסה"

נתניהו עם תלמידים בפתיחת שנת לימודים / צילום: אבי אוחיון בע"מ

המשרד ל"פערים חברתיים": נתוני התקציב חושפים את ההסללה של התלמידים הערבים

נתוני התקצוב האחרונים של משרד החינוך שנחשפו השבוע לא מותירים ספק: התלמידים הערבים הם אזרחים סוג ב', וסובלים מאפליה ממוסדת ומתמשכת לאורך כל שנות הלימוד ● אמנם ביסודי הפער מהיהודים הצטמצם בזכות צעדים של המשרד, אך בחטיבות ובתיכונים ההבדלים משמעותיים

איריס שטרק/ צילום: שלומי יוסף

רואי החשבון נגד עורכי הדין: הקרב על כרטיס הכניסה למגרש המשחקים החדש

המהפכה בתחום מינוי שוויוני של בעלי תפקידים בתיקי חדלות פירעון תידחה לשנה הבאה ● בינתיים, נשיאת לשכת רו"ח מנסה לשנות את המצב המפלה, שלפיו הזירה נשלטה בידי עורכי דין ● בפאנל בסוגיה בכנס הלשכה, תמכו השופטים במינוי עמיתיהם עורכי הדין, בעוד הרו"חים סברו ההיפך ● האם המציאות תשתנה?

הרב רפי פרץ / צילום: פול, רויטרס

ערב של חרטות לשר החינוך: התנצל על אמירת "השואה השנייה"

שר החינוך רפי פרץ הוציא הערב מכתב חרטה נוסף, הפעם ליו"ר הסוכנות היהודית יצחק הרצוג, בו הוא מתנצל על הגדרת נישואי יהודים בארה"ב לבני דתות אחרות כ"שואה שנייה"

חברת טבע / צילום: רויטרס

מינוף - כך תעשו את זה נכון: הדוגמאות של טבע ובזן

מינוף הוא לא מלה גסה, והוא יכול להשיא ערך ולהעלות את התשואה על ההון ● אך מינוף בלתי נשלט שמנוהל בצורה לא נכונה וללא התחשבות בשינויים מהותיים בעתיד עלול גם לחנוק חברות ולהביא לקריסתן

שכר כפול  / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מהפכת הנגד של בית המשפט בתוכניות תגמול עובדים

על פי מדיניות רשות המסים יש למנוע תגמול מנייתי שאינו אלא מסווה לבונוס ● אולם לאחרונה שלח בית המשפט מסר ברור ונוקב ולפיו חברה יכולה ליצור תוכניות תגמול מגוונות, המחזקות את מעמד העובד כ"שותף" לבעלי המניות האחרים, אך אינן הופכות אותו לבעל מניות מן המניין

אהוד ברק / צילום:

למה אהוד ברק נאלץ לבטל את כרטיס האשראי? ניסה להביך את נתניהו ועשה טעות של מתחילים

ראש הממשלה לשעבר ויו"ר מפלגת ישראל דמוקרטית העלה אתמול סרטון שבו הוא משלם מכספו הפרטי על מנת לעקוץ את ראש הממשלה ● תוך זמן קצר, גולשים העתיקו את נתוני מספר האשראי, וברק נאלץ לבטל את הכרטיס ● מהקמפיין מסרו: "הגיע הזמן שלאזרחי ישראל יהיה ראש ממשלה עם כרטיס אשראי"

דב קוטלר / צילום: איל יצהר, גלובס

לאחר שינוי הכיוון בפועלים: האם גם בנק לאומי בדרך למהפכה

המינוי של דב קוטלר למנכ"ל בנק הפועלים, למרות זעמם ובניגוד גמור לדעתם של אנשי הגוורדיה הוותיקה של הבנק, מדגיש את הצורך בשינויים כדי לעמוד באתגרים החדשים של השוק ● ביחד עם המינוי של אורי לוין, שלא "נולד" בדיסקונט, נראה כי הדרך לשינוי דרמטי גם בצלע הגדולה השלישית - בנק לאומי - עשויה להיות קלה יותר, אם היו"ר רק ירצה בכך

רפי פרץ/ רובי קסטרו - וואלה חדשות

רפי פרץ חוזר בו: "טיפולי המרה הם דבר פסול וחמור, זוהי עמדתי"

פרץ שיגר מכתב בתפוצת מנהלי בתי הספר בארץ ובו כתב: "מעולם לא הצעתי לעשות טיפולי המרה אליהם אני מתנגד נחרצות אני יודע שטיפולי המרה הם דבר פסול וחמור"

אורסולה פון דר ליין, נשיאת הנציבות של האיחוד האירופי / צילום: וינסנט קסלר, רויטרס

פון דר-ליין נבחרה לנשיאת הנציבות האירופית; מבטיחה "ניו דיל ירוק" לאירופה

הפרלמנט האירופי הצביע ברוב של 383 חברי פרלמנט (מתוך 747 חברים) בעד המינוי ● פון דר-ליין (60) היא הנשיאה הראשונה של הנציבות המגיעה מגרמניה, הכלכלה הגדולה ביותר באיחוד, מזה יותר מ-50 שנה ● היא צפויה להחליף בתפקיד את ז'אן-קלוד יונקר מלוקסמבורג ב-1 בנובמבר

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

ראש בראש: הנפילה של מניית טבע אתמול אפשרה לנייס לעקוף אותה בשווי

נייס אף היא חברה דואלית, וכשעקפה את טבע בשווי השוק היא הפכה לחברה הישראלית השנייה בגודלה אחרי חברת אבטחת הסייבר צ'ק פוינט - ששווייה כמעט כפול, ועומד על 18.3 מיליארד דולר

בני דרייפוס / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מנכ"ל משרד הבינוי ללמ"ס: נתוני המכירות שפירסמתם לא מציאותיים

בתחילת השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) כי בין החודשים מרץ למאי השנה נמכרו 5,310 דירות חדשות בלבד ● במכתב שהעביר המנכ"ל בני דרייפוס ללמ"ס נכתב כי לפי נתונים שבידו בתקופה זו נמכרו 9,600 דירות חדשות

וול סטריט / צילום: רויטרס

טראמפ אמר שהדרך עם סין עוד ארוכה, וול סטריט ננעלה בירידות

נשיא ארה"ב אמר כי יש עוד דרך ארוכה בשיחות הסחר עם סין ואיים בהטלת מכסים ● הדאו רשם ירידה של 0.09%, נאסד"ק ירד ב-0.43% ומדד S&P 500 ירד ב-0.34% ● המסחר באירופה ננעל בעליות, פוטסי 100 עלה ב-0.60%, הדאקס ב-0.35% וקאק 40 ב-0.65%

שר האוצר, משה כחלון / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

הלמ"ס מעדכן כלפי מעלה את נתוני הצמיחה של המשק, הישראלים ממשיכים להסתער על שוק הרכב

האומדן השלישי של נתון הצמיחה בחישוב שנתי עודכן מעלה ל-5% לעומת 4.8% באומדן השני ● ללא השפעת העלייה בהכנסות ממסי ייבוא עודכן נתון הצמיחה מעלה ל-3.6% ● ההוצאה לצריכה פרטית ירדה ב-0.4% לעומת עלייה של 4.2% ברבעון הקודם

שרון גולדמן, משה צרפתי, גלית בן שמחון וסנדרין מונטסומה  / צילום: שי גבריאלי

מהו "הטינדר של הסטארט-אפים" ומי באו להכיר ולבחון השקעה

קבוצת השירותים הפיננסיים ברוקס-קרת וחלל העבודה פנתרה ערכו אתמול אירוע לגיוס השקעות לסטארט-אפים בהובלת נשים