גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סן פרנסיסקו מגבילה את שטחי המשרדים, וזו בעיה לענקיות ההייטק

יש חברות שחותמות על חוזים לשכירת משרדים עוד לפני שהיזמיות התחילו לבנות או אפילו קיבלו היתר בנייה

סן פרנסיסקו/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
סן פרנסיסקו/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

הצמיחה המהירה של חברות ההייטק הגדולות הזניקה לשיאים חדשים את הביקוש לשטחי משרד בסן פרנסיסקו, וחברות נוקטות מהלכים קיצוניים ויוצאי דופן כדי לחטוף לעצמן שטחים כאלה.

יש חברות הייטק שחוכרות חלקים גדולים בבניינים חדשים כמה חודשים לפני שחברות הבנייה מתחילות לבנות, ואפילו לפני שחברות הבנייה מקבלות היתר בנייה.

מוקדם יותר השנה, ובמקביל ליציאתה להנפקה הראשונית לציבור, חכרה פינטרסט שטח משרד בהיקף של 45,522 מ"ר בבניין בן 92,903 מ"ר שעדיין נמצא בשלב התכנון. היזמית, אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיס, מקווה להתחיל בבנייה במחצית הראשונה של 2020, אך זה יקרה רק אם היא תקבל את האישור הנחוץ מתוקף סעיף proposition M, שמגביל את השטח המשרדי הנבנה בעיר לכ-83,613 מ"ר בשנה בלבד.

חברת Salesforce.com, יצרנית תוכנות לעסקים, חתמה בנובמבר האחרון על חוזה חכירה של כ-30,000 מ"ר משרדים בפרויקט מעורב שיש בו גם מגורים ומסחר, לא הרחק מהמשרד הראשיים שלה השוכנים במגדל המשרדים הגבוה ביותר בסן פרנסיסקו. גם היינס, היזמית, צריכה להשיג את אישור העירייה במסגרת Proposition M כדי לעמוד בלו"ז של עצמה.

קצב החכירה האגרסיבי הוא כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל"ן המסחרי. לעתים קרובות חברות בנייה אינן מצליחות לאכלס את הבניינים שלהן עד שתהליך הבנייה כבר נמצא בעיצומו.

"על בסיס הניסיון שלי, מרבית הפרויקטים מקבלים הזמנות חכירה במהלך הבנייה", אמר קמרון פלקונר, בכיר בהיינס. "זה נדיר שהשטחים מוחכרים לפני שהבנייה בכלל החלה - שלא לדבר על לפני שהתקבל היתר בנייה".

אך החכרת שטח שיהיה מוכן לשימוש רק בעוד שנים כרוכה בסיכונים.

אך תיכנס הכלכלה למיתון, חברות הייטק שחתמו על חוזי חכירה ארוכי טווח עלולות להיתקע עם כמות גדולה מדי של שטחי משרד. פירושו של דבר הוא שהחברות עלולות להציף את השוק בכמויות גדולות של שטחי משרד שיוצאו להחכרת משנה, לדברי אנליסטים.

כשבועת הדוט.קום התפוצצה בשנת 2000, פינו חברות סטארט-אפ שטחי משרד בהיקף של מיליוני מ"ר, וכמות השטחים הפנויים הרקיעה שחקים. עם זאת, חברות ההייטק של היום מבוססות יותר מעשרות חברות הסטארט-אפ שקרסו באותה התקופה, לדברי אנליסטים.

מגזר הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו לוהט עכשיו במיוחד מכיוון שהון חדש בהיקף של מיליארדי דולרים זורם אליו. אובר, שיצאה להנפקה ראשונית לפני כשבועיים, הודיעה שבכוונתה לעבור למטה חדש באזור מישן ביי בסן פרנסיסקו בשנה הבאה.

אפילו ענקיות טכנולוגיה שפועלות ממקומות אחרים פיתחו פעילויות גדולות בעיר. אשתקד חתמה פייסבוק, שפועלת ממנלו פארק שבקליפורניה, על חוזה החכירה הגדול ביותר בתולדות סן פרנסיסקו, ל-70,225 מ"ר בפארק טאואר, שנבנה בידי ג'ון באק. גוגל, שבבעלות אלפאבית, ושפועלת ממאונטיין ויו, קליפורניה, חכרה לאחרונה את האתר הרביעי שלה בסן פרנסיסקו ב-12 החודשים האחרונים.

אחת הסיבות לביקוש הגואה לשטחי משרד הוא היעדר שטחי עבודה זמינים. שיעור שטחי המשרד הפנויים בסן פרנסיסקו עמד על 6.4% בסוף הרבעון הראשון, לעומת 6.8% בסוף הרבעון הראשון של 2018, לדברי חברת נתוני הנדל"ן קו-סטר גרופ. באותה התקופה התכווץ שיעור שטחי המשרד הפנויים בארה"ב ל-9.7%, לעומת 10%.

שטח מוגבל של משרדים בכל שנה

אחת הסיבות להיצע המוגבל בסן פרנסיסקו היא הלוך הרוח של הציבור. ב-1986 אישרו הבוחרים את Proposition M, שמגבילה את פיתוח שטחי המשרד החדשים.

משקיעים רבים אוהבים את Proposition M בגלל שהיא מחסנת את השוק מעודף היצע. מניותיהן של חברות ציבוריות - כמו קילרוי רילטי קורפ - שמחזיקות בשטחים משרדיים גדולים בסן פרנסיסקו, רושמות ביצועים טובים יותר משל המתחרות, לדברי חברת נתוני הנדל"ן גרין סטריט אדוויסורס. הביקוש החזק ו-Proposition M, שאושרה בידי הבוחרים ב-1986, "מתנגשים זה עם זה", לדברי דני איסמעיל, אנליסט בגרין סטריט אדוויסורס. אך Proposition M עלולה לגרום לדחייתם של פרויקטים מתוכננים, כולל מגדל המשרדים החדש של סיילספורס, לדברי בכירים בהיינס. עד למועד פרסום הכתבה לא ניתן היה להשיג את תגובתם של נציגי סיילספורס.

גם אלכסנדריה ריל אסטייט לא השיגה היתר בנייה לשטחי המשרדים המתוכננים עבור פינטרסט, אך היא אופטימית מכיוון שהמתחם המתוכנן כולל מרכז קהילתי ודיור בר-השגה.

"זה תמריץ מאוד חזק לעירייה להתייחס בחיוב לפרויקט הזה", אמר סטיבן ריצ'רדסון, מנכ"ל משותף של אלכסנדריה.

דובר פינטרסט סירב להגיב.

השטחים ששוכרות ענקיות הטכנולוגיה בסן פרנסיסקו

■ פייסבוק: 70.2 אלף מ"ר
■ גוגל: כ-50 אלף מ"ר בשלושה משרדים שונים
■ אובר: כ-40 אלף מ"ר בבניין שעדיין לא הושלם
■ פינטרסט: 45.5 אלף מ"ר
■ סיילספורס: כ-30 אלף מ"ר
■ Square: כ-43 אלף מ"ר

מקור: וול סטריט ג'ורנל, the real deal

עוד כתבות

פרופ’ ענבל גושן / צילום: נתי שוחט, פלאש 90

תאי המוח שמחליטים מה נזכור גם בעוד שנים

לאורך שנים חוקרי זיכרון ביטלו את תפקידם של תאים מסוימים במוח בתיוק זיכרונות • פרופ' ענבל גושן מגלה אותם מחדש

הצוות הרפואי במחלקת קורונה בבית חולים רמב"ם מתרגל טיפול בחולה קורונה עם מכונת הנשמה. הכניסה לגל השני הצריכה כוננות גבוהה מצד מחלקות הקורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דוח קודר: מערכת הבריאות תגיע לסף ספיקה בימים הקרובים, מספר הנפטרים יזנק

דוח חדש של צוות חוקרים מהאוניברסיטה העברית והדסה, צופה עליה ניכרת בקצב החולים הקשים בימים הקרובים, בייחוד לאור סכנה של הדבקה בין דורית מואצת בחגים ● התמותה הצפויה בתרחישי סגר ראליים הינה של 1,000 עד 2,500 מתים נוספים עד סוף נובמבר

הבוזגלוס בקמפיין החדש של בזק / צילום: יח"צ

עניין של תקשורת: זוכרים את גל גדות ואוהבים את הבוזגלוס

הפרסומת של הוט בכיכובה של גל גדות מזנקת לראש טבלת הפרסומות הזכורות כבר בשבוע הראשון לכניסתה למדד ● בראש טבלת הפרסומות האהובות, מדורגת השבוע הפרסומת של בזק אינטרנט

וולוו V60 קרוס-קאונטרי / צילום: יח"צ

שגרירת שבדיה: וולוו V60 לא קולנית ולא מוחצנת

גרסת הקרוס קאונטרי של ה-S60 מציעה שילוב ייחודי בישראל בין תצורת סטיישן מרווחת, הנעה כפולה, ומרווח גחון נכבד ● אין לה נוכחות כמו לדגמי קרוס-אובר אבל היא מאוזנת, תרבותית ואידיאלית למסעות לאיקאה

המגן צילום: מסך

המגן לא התרוממה: מה הכשיל את אפליקציית הקורונה הישראלית

עם תקציב שיווק אפסי, חוסר אמון כללי וכשלים טכנולוגיים - אין פלא ששיעור ההורדות של האפליקציה מגן 2 עומד על כ־22 אלף בלבד ● בהתחשב בסירוב של הממשלה לאמץ את הכלי שמציעות גוגל ואפל - לא ברור איזה כלי לניטור הדבקות יחכה לנו בתום הסגר

פרופ’ יורם לס / צילום: איל יצהר, גלובס

"טענה כוזבת בדבר אונס ילדות": אלן דרשוביץ תובע את פרופ' יורם לס ואת רדיו 103FM

לס אמר במסגרת תוכניתו כי דרשוביץ "הודה במו פיו שהוא אנס קטינות" ● דרשוביץ תובע את התחנה ואת לס בסכום של 4 מיליון שקל  ●  "פרופ' דרשוביץ מעולם לא אנס אף אחת. לא ילדה ולא אישה. לא הקשורה לאפשטיין ולא בכלל" ●  103FM: "דרשוביץ לא פנה אלינו לפני שהגיש את תביעת ההשתקה"

וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מגדל המשרדים מעל גרנד סנטרל במנהטן נחנך בעיתוי גרוע

בניין One Vanderbilt של חברת SL Green נבנה בעלות של 3 מיליארד דולר וכעת יצטרך להתמודד עם אתגרים קשים באכלוס

ד"ר טל בן שחר / צילום: Laura Pedrick

ד"ר טל בן שחר: "לא נולדתי מאושר - אבל אני עובד על זה"

ד"ר טל בן שחר, מייסד האקדמיה ללימודי אושר, אומר שאושר הוא כמו יופי: "אי אפשר להגדיר אותו, אבל יודעים כשהוא שם"

ארץ נהדרת. לאחר ההתחייבות הצילומים חודשו / צילום: משה נחמוביץ

למה בוטלו צילומי 'ארץ נהדרת'? תלוי את מי שואלים

כיפופי הידיים בין ארגון העובדים אק"ט ובין קשת 12 הוביל לביטול צילומי החוץ של 'ארץ נהדרת' ● באק"ט טוענים שהם לא אישרו את השתתפות העובדים בהפקה בעקבות סכסוך כספי, אך קשת אומרת שהם אלה שהחליטו לבטל את יום הצילומים בגלל "ניסיונות לחץ של מנכ"ל אק"ט"

ספר לסגר - עיון / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

למה מנכ״ל נטפליקס חושב שהיא גרועה ועוד 20 ספרי עיון שינעימו לכם את הסגר

אנשי ונשות מפתח במשק, בפוליטיקה, בחברה, בתקשורת ובתרבות בוחרים את ספרי העיון שכדאי להישאר איתם בבית בחודש הקרוב ● פרויקט מיוחד

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הירידות בבורסה התמתנו בסיום; פוקס קפצה בעוד 6.6%

המדדים המובילים ננעלו בירידות של 0.4%-0.6% בסיום ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.1 מיליארד שקל ● אל על צנחה בכ-9% בהמשך לגיוס אמש של 505 מיליון דולר ● עליות חדות נרשמו במניות בזק, סלקום ומיטרוניקס

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

עוד מכה לאלשטיין: גם מחזיקי אג"ח יד' של אידיבי דורשים פירעון מיידי

לטובת מחזיקי סדרה י"ד משועבדות 70% ממניות דסק"ש ● החלטה זו מצטרפת להחלטה על העמדה לפירעון מיידי שקיבלו בתחילת השבוע מחזיקי אגרות החוב של אי.די.בי מסדרה ט'

מייסדי Next Insurance אלון חורי, גיא גולדשטיין ונסים טפירו/ צילום:יחצ

בלומברג: נקסט אינשורנס במגעים לגייס הון לפי שווי של 2.25 מיליארד ד'

חברת האינשורטק הישראלית גייסה לפני כשנה השווח הנמוך בכמחצית ● מי שמנהלת מגעים להוביל את סבב הגיוס היא קרן ההשקעות של חברת גוגל ● בנקסט אינשורנס ובגוגל סירבו להגיב

ד"ר ברק עקביוב  / צילום: איל יצהר, גלובס

חזית חדשה במלחמה בחיידקים עמידים לאנטיביוטיקה

בקשה למענק מחקר שחזרה עם הערה "זה לא יעבוד לעולם" הובילה את ד"ר ברק עקביוב לפתח שיטה חדשנית לתכנון תרופות אנטיביוטיות ● התקווה היא שהיא תיתן מענה למחסור בתרופות יעילות חדשות

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ צפוי לחתום ביום ראשון על צו שיאסור הורדות של וויצ'ט וטיקטוק בארה"ב

לפי דיווח ברויטרס, נשיא ארה"ב יחתום ביום ראשון על צו שתוציא מחלקת המסחר האמריקאית שיאסור להוריד בארה"ב את האפליקציות הסיניות

עמית בן דב / צילום: איל יצהר, גלובס

הסיפור שהתחיל בשרטוט על מפית בבית קפה ונגמר (בינתיים) בגיוס לפי שווי של 2 מיליארד דולר

עמית בן דב חלם להיות ג'ימי הנדריקס הבא, וגם לתפקיד הראשון בהייטק התגלגל בעקבות החלום להשתלב בעסקי הבידור ● בגיל 50 הוא החליט להקים סטארט-אפ ראשון, שמנתח שיחות של אנשי מכירות ומספק להם המלצות ● היעד: להיות ה"טסלה של עולם המכירות"

אבי ניסנקורן / צילום: יוסי זמיר

"שוקל פרקליט מדינה מחוץ למערכת, אנחנו לא עלה נידף": אבי ניסנקורן בראיון

הוא מסתייג מההרכב של הוועדה לבחירת שופטים ומתעקש שהוא המגן של מערכת המשפט ושל התקשורת ● שר המשפטים ואחד האנשים הדומיננטיים של כחול לבן מודה שהממשלה לא זיהתה את התגברות המגפה בזמן ובטוח שגם למפלגה שלו מגיע קרדיט על הסכמי השלום

עמית סגל. צולם: במלון וילה בראון, הנביאים 54, ירושלים / צילום: יוסי זמיר

עמית סגל מודה שיש לו גישה ספקנית לגבי תיקי נתניהו. והוא לא מתכוון להתנצל על זה

הטענות שהוא שופר של נתניהו, האלימות של הימין מול זו של השמאל, האג'נדה של העליון והחסימות בטוויטר • וגם, למה בעצם כל כך קל להוציא אותו מהכלים כשמזכירים לו את אבא שלו • הפרשן הפוליטי של חדשות 12 מסכם שנה סוערת במיוחד ולא חוסך ביקורת גם מחבריו לתקשורת ● "אוף דה רקורד"

הנקראות של תש״פ - מנויי גלובס / אילוסטרציה: אפרת לוי, גלובס

עדי קייזמן ואדם נוימן, המסלול לאקזיט והמלחמה בקורונה: 10 הכתבות שהכי אהבתם השנה

לאן נסעו העשירים כשהשמיים היו סגורים ● איך נראים החיים החדשים של אדם נוימן ● איך יראו החיים ביום שאחרי הקורונה ● איך הופכים פרויקט גמר במכללה לאקזיט שך 450 מיליון דולר ● ועוד שש כתבות שהכי אהבתם השנה

האסטרונאוט האמריקאי סקוט קלי במתיחה של סודהסטרים לכבוד ה-1 באפריל / צילום: יח"צ

זיו מאירי ממקאן ת"א מונה למנהל התקשורת המותגית בסודהסטרים

עינת בן חורין, ששימשה כממנהלת אסטרטגיה במקאן, תנהל את מחלקת "Consumer insights" בסודהסטרים