פרויקט מגורים במקום תחנת הכוח Battersea / צילום: סימון דוסון, רויטרס
כשמשקיע תושב סינגפור סיכם על רכישת שני פנטהאוזים בפרויקט המגורים שנבנה על מה שהיה פעם תחנת הכוח Battersea, פרויקט שהיקפו 6.35 מיליארד דולר, על התמזה בלונדון, זה היה ב-2016 והשוק היה בריא. הוא הסכים לשלם 3.778 מיליון דולר לכל פנטהאוז, והניח מקדמה של 10%, כלומר 755,600 על שני הנכסים. ואז הוא מיהר להציע אותם למכירה תמורת 4.06 מיליון דולר בסוכנות Hamptons International, במטרה למכור אותם ברווח מהיר עוד לפני שנחתמה העסקה.
אם יקבל את מה שהוא דורש, היא ירוויח בערך 282 אלף דולר על כל דירה, מינוס עמלות תיווך שמסתכמות ב-68.5 אלף דולר ושכר עו"ד - 6,350 דולר.
האסטרטגיה הפיננסית הזו, מכירה עם חתימת החוזה, סייעה לספקולנטים של נדל"ן בבריטניה להשיג רווחים פנטסטיים ומהירים בעשור האחרון. אבל בשוק המפרכס של היום, הניסיון להשיג רווח במכירות כאלה הפך לאסטרטגיה מסוכנת.
שני הפנטהאוזים של המשקיע שהזכרנו מוצעים למכירה כבר שלוש שנים. במהלך התקופה הזו, המחירים בשוק הנדל"ן של מרכז לונדון, שספוג היצע ועדיין אין לו הסכם ברקזיט - ירדו. אם המשקיע לא ימכור את הדירות לפני שתושלם הבנייה, מתישהו ב-2020, הוא יצטרך לשלם את שאר הסכום או לוותר על כל הפיקדון ששילם. הוא לא היחיד שבסכנה, או שכבר נכווה, מהתגלגלות האירועים בחמש השנים האחרונות.
רוב המלאי נמצא באזורים מתחדשים
רוב המלאי של מגורי היוקרה בלונדון נמצא ב"אזורים מתחדשים" - אזורי תעשייה לשעבר. אלה נחשבו לאדמות לוהטות במיוחד בקרב משקיעים שחיפשו רווח מהיר, והם נפגעו במיוחד בתקופת השפל.
לפי מחקר של חברת המחקר LonRes, שמדד את מחירי הדירות בבנייה חדשה בבירת בריטניה, המחירים ב-Nine Elms, אזור שכולל גם את Battersea ואת השגרירות האמריקאית החדשה, שבו יש עוד 20 אלף דירות שנמצאות בבנייה, נפלו ב-15.4% בין השנים 2014 ל-2019. בשכונת Earl's Court במערב העיר אבל קרוב למרכז, שחיכתה זמן רב לעליות מחירים, הם נפלו ב-9.3%. בקאנרי וורף, המרכז הפיננסי המודרני של לונדון, המחירים ירדו ב-8.3%, ובקינגס קרוס - שם העורף התעשייתי של קו הרכבת המרכזי הפך לשכונה חדשה - המחירים ירדו ב-5.2%.
בלונדון רבתי המחירים דווקא עלו ב-28% באותה תקופה, אבל בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 1.9%.
ב-LonRes מצאו שברחבי לונדון, בתים חדשים נמכרים מחדש ב-2019 בממוצע ב-13.1% פחות מהמחיר המקורי שבו הוצעו למכירה, בהשוואה לרק 2.2% פחות בשנת 2014. אלה שתכננו למכור מהר עומדים בפני החלטה קשה: לאבד את הפיקדון ששמו, או להעמיד את שאר הסכום ולהישאר עם נכס שערכו בירידה. וכדי לסבך את העניינים עוד יותר, כמעט בלתי אפשרי לקבל משכנתה על נכס ששווה פחות מהמחיר שהוסכם עליו. ועוד דבר הוא, שאם מחיר העסקה גבוה מ-1.142 מיליון דולר (900 אלף ליש"ט) - חל על המוכר מס של 15%.
כריס אוסמונד, מנהל המכירות של John&Co, סוכנות תיווך בבריטניה, אומר שרוב הפליפרים של היום, תערובת של בריטים אירופים ומשקיעים ממזרח אסיה ומהמזרח התיכון, השקיעו בסוף 2015 ובתחילת 2016, לפני שבריטניה הצביעה לעזוב את האיחוד האירופי. "היו לנו שנתיים וחצי של צמיחה סולידית בשווקים וכולם הרגישו נוח וקנו מתוך ביטחון", אומר אוסמונד. "חלק מהמחירים היו ממש טובים".
לא כל המשקיעים מוכרים בהפסד
אוסמונד משווק עכשיו כמה עסקאות כאלה, בהן דירה של שני חדרי שינה, בשטח של כ-80 מ"ר, ב-Principal Tower בשכונת שורדיץ' האופנתית. היא מוצעת למכירה בכ-1.7 מיליון דולר, בדיוק כמה שהקונה שילם עבורה. הוא גם יפסיד יותר מ-30 אלף דולר על עמלות.
ב-10 Park Drive, הבניין האיקוני בקנארי וורף, אוסמונד משווק דירה בת חדר שינה אחד ב-983 אלף דולר. היא נרכשה, לדבריו, ב-1.053 מיליון. אם תימכר במחיר המבוקש, המשקיע שמוכר אותה יפסיד כמעט 70 אלף דולר, עוד לפני 19 אלף דולר הוצאות תיווך ושכר טרחת עו"ד.
נתניאל ווילד, מנהל הסניף של המפטונס אינטרנשיונל בלואן סקוור, אומר שהפליפרים שנמצאים במיוחד בסכנה הם אלה שברשותם דירות רגילות, שיש הרבה כמותן. "אם יש לך משהו ממש מיוחד, כמו דירה עם נוף לנהר בפרויקט איקוני כמו תחנת הכוח בטרסי - יהיה לך הרבה יותר קל למצוא קונה, מאשר אם אתה מוכר קופסת נעליים רגילה בלי שום נוף ב-Nine Elms Lane".
אבל הוא מציין כי גם בשוק מאתגר כמו השוק הנוכחי, לא כל הפליפרים מוכרים בהפסד.
סבסטיאן דה אנג'ליס, ראש תחום בנייה חדשה בסוכנות התיווך Chestertons, אומר כי "בשנה האחרונה ראינו גם פליפרים שהצליחו להרוויח סכומים יפים - אבל רק במקומות מסוימים. קונים שרוצים מאוד דירה בפרויקט מסוים, מוכנים לשלם מחירים אסטרונומיים".