צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס
חברת הנדל"ן מגה אור הודיעה הבוקר (ב') על מכירת נכס מניב באזור תעשייה במודיעין בתמורה ל-470 מיליון שקל. מדובר בנכס אשר החברה יזמה ומושכר בחלקו הגדול לטווח ארוך לדואר ישראל הנחשב לשוכר אטרקטיבי בזירה המקומית, למרות חוסנו הפיננסי המוטל בספק, ובחלקו הנוסף לחברה נוספת. מגה אור צפויה לרשום בגין הנכס רווח הון נטו של 116 מיליון שקל, לאחר שרשמה בעבר רווח לפני מס של 110 מיליון שקל.
יש להוריד את הכובע בפני בעל השליטה בחברה צחי נחמיאס והצוות שלו על הצפת ערך כה מהותית באמצעות ייזום נדל"ן איכותי לפלח שוק צומח. החברה השקיעה 210 מיליון שקל בנכס והיא צפויה למכור אותו ב- 460 מיליון שקל בעסקה שכולם לפי שעה נהנים ממנה - בעלי מניות מגה אור, מחזיקי האג"ח של החברה ואוצר מדינת ישראל. החברה יוזמת כיום נכסי לוגיסטיקה בכמיליארד שקל הצפויים להניב NOI שנתי בהיקף של 91.4 מיליון שקל, כך שסוכריות נוספות מצויות בקנה. אציין כי כלל נכסיה של מגה אור עצמה מהוונים לפי שיעור תשואה ממוצע של 7.9% כך שהאנומליה זועקת לשמיים .
הנקודה המדהימה בהסכם המכירה האמור הוא התשואה לפיו נמכר הנכס, הצפויה על פי הודעת החברה לעמוד על 5% בלבד. היה והודעת החברה ביחס לתשואת הנכס אכן מייצגת את כלל ההטבות הגלומות בנכס, אזי מדובר בתשואה נמוכה באופן יוצא דופן, הממחישה את הצמא לנכסים לוגיסטיים בעלי שוכרי עוגן איכותיים.
בהערכת השווי לנכס זה מחודש מרץ 2018 אשר נלוותה לדוחות הכספיים של החברה, הוערך הנכס האמור ע"י משרד גרינברג אולפינר בשווי של 284.5 מיליון שקל ואילו המימוש בפועל עתיד להתבצע לפי שווי של 470 מיליון שקל. מעריך השווי תמחר את הנכס לפי מקדם היוון של 7%-7.5% וניתן להניח כי היה מוריד מקדם זה עם אכלוסו המלא. ואולם גם היוון הנכס בשיעור של 6.5% היה מציג תמונה שווי מנותקת בצורה מטרידה מן השווי הכלכלי הנקבע בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון.
יתכן כי עסקה זו מהווה רף חדש לתמחור עסקאות והערכות שווי בתחום הנכסים המניבים האיכותיים, עובדה שתתמוך בתמחור חברות בעלות נדל"ן מניב אשר מחיר מניותיהן גבוה ומבטא מקדמי היוון נמוכים דרמטית ממקדמי ההיוון המובאים על ידי השמאים.
העסקה האמורה חייבת להוות חומר למחשבה עבור השמאים המובילים בישראל, אשר נקרעים באופן טבעי בין אינטגרטי מקצועי המחייב אותם להפגין שמרנות מקצועית תוך התייחסות לשיקולים ארוכי טווח לבין הצורך לייצג באופן הולם את מחירי השוק של הנכסים. בתנאי השוק הנוכחיים נראה כי המטוטלת של השמאים זזה פעמים רבות מידי באופן חד מידי לצד השמרנות ולפיכך להערכתי תיקון מסוים בתנועת המטוטלת מצוי מעבר לפינה.
הכותב הוא האסטרטג הראשי של איילון בית השקעות. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בני"ע המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.