מגה אור של צחי נחמיאס מכרה מרכז לוגיסטי לרמי אונגר

פעילותן של חברות הנדל"ן המניב המקומיות פורחת, ועדות מובהקת לכך הגיעה מההסכם למכירת נכס לוגיסטי עליו עדכנה הבוקר (ב') חברת הנדל"ן המניב מגה אור; עסקה שצפויה להניב לה רווח מרשים אחרי מס של כ-116 מיליון שקל (כ-150 מיליון שקל לפני מס) וזאת אחרי שעד היום נהנתה החברה מרווח של כ-110 מיליון שקל מהנכס המדובר. 

● שיא ישראלי חדש למגה אור | פרשנות

במסגרת העסקה, תמכור מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס (יו"ר החברה), מרכז לוגיסטי שבבעלותה בעיר מודיעין ("מרכז מגה לעסקים"), בשטח של כ-59 אלף מ"ר ברוטו, תמורת כ-470 מיליון שקל. בצד הקונה עומד ככל הידוע יבואן הרכב רמי אונגר, אשר חיפש אחר נכס המניב תזרים מזומנים חזק ויציב.

הנכס הנמכר כולל ארבעה מבנים, ממוקם בשדרות הרכס, בפארק הטכנולוגי של מודיעין, מושכר במלואו, ושוויו הוערך בדוחותיה האחרונים של מגה אור, לרבעון הראשון של השנה, ב-296 מיליון שקל. השוכרת העיקרית בנכס היא חברת דואר ישראל, עם כ-85% מהשטחים בחוזה שכירות של 15 שנה, ללא אפשרויות יציאה, ושוכרת נוספת היא חברת אלפא ביו, העוסקת בייצור שתלים לשיניים.

בסיכום רבעוני הניב הנכס רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-3 מיליון שקל, אחרי NOI שנתי של כ-8.5 מיליון שקל שנרשם ממנו בסיכום שנת 2018. עוד עולה מהנתונים של מגה אור כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר בו עומדים על 35 שקלים.

במגה אור הדגישו כי "שווי הממכר נגזר לפי תשואה של 5%, קרי מכפיל 20 על דמי השכירות השנתיים הצפויים למועד תשלום מלוא התמורה", וכן כי הנכס הנמכר נקי משעבודים, ולכן היא צפויה ליהנות מתזרים מזומנים חופשי בהיקף של כ-410 מיליון שקל - מלוא סכום העסקה בניכוי מס של כ-60 מיליון שקל. כ-47 מיליון שקל מהתמורה כבר שולמו למגה אור במועד חתימת ההסכם, אתמול, והיתרה (כ-423 מיליון שקל) תשולם במועד מסירת ההחזקה בנכס, שנקבע עד שנה ממועד החתימה על ההסכם.

בבית ההשקעות ווליו בייס תיארו את העסקה כ"מדהימה", וציינו היום כי התשואה לפיה היא מתבצעת היא "הנמוכה ביותר אי פעם שבה מימשה חברה ציבורית בישראל נכס מניב". עוד הוסיף האנליסט שי ליפמן מווליו בייס בעניינה של מגה אור כי "נכסי החברה מהוונים לפי תשואה של כ-7.9% בספרים. ברור כעת שהתשואות על הנכסים בכלל ועל נכסי לוגיסטיקה בפרט יורדים. בהנחה של תשואה של 6% לנכסי החברה, ייווצר לחברה רווח הון לפני מס של כ-644 מיליון שקל על מצבת הנכסים שלה כיום".

מניית מגה אור , שמגיבה היום לעסקה בטיפוס של כ-4%, השלימה זינוק שנתי של כ-50% וקפיצה של כ-155% בשלוש השנים האחרונות, לרמת שיא המקרבת את מגה אור לשווי של 1.9 מיליארד שקל. שווי השיא של החברה הופך את נחמיאס, המחזיק בכ-45% מהונה, לאחד מבעלי חברות הנדל"ן האמידים בשוק המקומי, עם החזקות בשווי נוכחי של כ-820 מיליון שקל "על הנייר". הנהנים הבולטים מעליית שוויה של מגה אור לצדו של נחמיאס הם קבוצת כלל ביטוח ובית ההשקעות ילין לפידות, שכל אחד מהם מחזיק בכ-10%-9% מהונה של מגה אור.

מגה אור אינה חברת הנדל"ן היחידה שנהנית מתנאי פעילות נוחים. עקב סביבת ריבית נמוכה, המשפיעה על הפער בין מחירי גיוס הכספים לבין מחירי הנכסים ושיעורי ההיוון שלהן, נסחרות כיום חלק גדול ממניות חברות הנדל"ן המניב בישראל ברמות שיא או קרוב אליהן, ובהן עזריאלי, מליסרון, איירפורט סיטי, גב ים, ביג ועוד.

קידום נכסי לוגיסטיקה בכ-1 מיליארד שקל

את הקרקע עליה הוקם הנכס במודיעין רכשה מגה אור לפני כשמונה שנים יחד עם חברת וילאר שבשליטת שלמה טיסר תמורת כ-20 מיליון שקל, ולאחר כמה שנים רכשה מגה אור את חלקה של וילאר לפי שווי קרקע של כ-42 מיליון שקל, והחלה בהקמת הנכס.

מגה אור מחזיקה ומנהלת 37 נכסים מניבים (כולל הנכס הנמכר), עם כ-405 אלף מ"ר, המאוכלסים במלואם (99%). למגה אור 22 מרכזים מסחריים, רבים מהם עם שותפים, שבין הבולטים בהם חברת הנדל"ן המניב ביג וחטיבת הנדל"ן של רשת הקמעונות רמי לוי. כן מחזיקה החברה ב-15 מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה, 14 נכסים בהקמה ו-10 מתחמי קרקע, עליהם מתוכננת הקמת נכסים נוספים.

 "מרכז מגה לעסקים" במודיעין / צילום: מצגת החברה,

בחודשים האחרונים עלתה מגה אור לכותרות בקשר לרכישת נתח של כ-13% ממניות אפריקה נכסים, שנעשתה יחד עם שותפתה ביג שרכשה נתח דומה וכמה גופים מוסדיים וקרנות גידור שרכשו כ-25% ממניותיה של אפריקה נכסים. רכישת המניות הניבה למגה אור רווח הזדמנותי של כ-94 מיליון שקל, וסייעה לה לסכם את הרבעון הראשון של השנה ברווח נקי של כ-124 מיליון שקל.

אנליסט ווליו בייס ליפמן מזהה פוטנציאל משמעותי מפעילות הייזום של מגה אור ומציין כי היא מקדמת כיום נכסי לוגיסטיקה בהיקף השקעה של כ-1 מיליארד שקל". לפי ליפמן, בהנחה שהתזרים מהם יהוון בכ-6%, "מדובר על פוטנציאל רווחי הון שיירשמו עד סוף שנת 2020 של כחצי מיליארד שקל, מתוכם נרשמו כ-132 מיליון שקל עד היום, דהיינו רווח פוטנציאלי נוסף של כ-370 מיליון שקל, כולל את הרווח של ה-150 מיליון שקל מהעסקה הנוכחית".

בשוק היו מי שאמרו היום כי "למרות התשואה החריגה בה מתבצעת העסקה, אי אפשר להגיד שזו התשואה המייצגת לנכסים הלוגיסטיים בארץ - נדל"ן זה לא שבלונות ולכל נכס יש את המחיר שלו, בהתאם לאיכות והסטנדרטים בו, הדיירים, תקופות החוזה, דמי השכירות, המיקום ועוד".