צחי אבו הפך חברת נדל"ן מאשדוד לאימפריה של מיליארדים. והוא עדיין רעב

עד לפני שש שנים, שמה של משפחת אבו היה מוכר בעיקר בסצנת הנדל"ן של אשדוד, שם התבססה אימפריה מקומית שהקים לפני 40 שנה אב המשפחה יחיאל, אחת הדמויות המוכרות בעיר הנמל. אלא שבשנים האחרונות, תחת ניהולו של בנו צחי, קנתה לעצמה האימפריה המשפחתית שם גם בזירה הארצית, והיא חולשת כיום על שלוש חברות ציבוריות ושורה ארוכה של פעילויות נדל"ן פרטיות, ששוויין מוערך במיליארדי שקלים.

● חברות ביטחוניות זקוקות ליותר שטחים והביקושים מזנקים
● 700 מיליון שקל? מה מסתירה ההודעה על חוזה השכירות במגדל אלקטרה

כעת, כשהוא ניצב בפני רישום של חברה שלישית בשליטתו למסחר בבורסה בת"א, אבו (49) מספר בראיון לגלובס על ההתרחבות המהירה של עסקיו, הניסיון עם שוק ההון והתוכניות שלו לעתיד.

"השוק לא מבין אותנו עדיין"

פורטפוליו העסקים של אבו, שכולו תחת קבוצת אבו יחיאל, כולל לצד פעילות פרטית משמעותית גם שלוש חברות נדל"ן ציבוריות מתחומים שונים - ארי נדל"ן בתחום המסחרי, גפן מגורים הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית וקרן הריט למגורים אבו פמילי. זו גייסה בשנה שעברה אג"ח, ובקרוב גם מניותיה צפויות להתחיל להיסחר בבורסה.

אל שוק ההון הגיע אבו בשנת 2021, כשרכש את השליטה בחברת ארנה גרופ הציבורית (כיום ארי נדל"ן), שהחזיקה באותה העת בשני קניונים מרכזיים - ארנה בנהריה וסטאר סנטר באשדוד - תמורת 130 מיליון דולר (כ־380 מיליון שקל), מידי איש העסקים השוויצרי מרכוס וובר. "במשך שנים לטשתי עיינים לסטאר סנטר, אבל לא הצלחתי לרכוש אותו", הוא מספר בראיון לגלובס. "צחי נחמיאס (בעל השליטה בחברת מגה אור, א"ג), היה אמור לקנות את החברה, אבל בדיוק באותו חורף היה שיטפון בנהריה שעשה לקניון ארנה נזק מטורף, והוא החליט לבטל את העסקה. אני מיד זיהיתי את ההזדמנות והחלטתי לרכוש את הנכס בעסקת בזק".

ואכן הזריזות של אבו השתלמה לו, ומאז רכישת השליטה בארנה זינק שווי החברה במעל 450%, והיא נסחרת כיום לפי שווי של כ־994 מיליון שקל, כששווי החזקותיו של אבו הכפיל עצמו (ל־567 מיליון שקל). בדרך, התרחבה החברה באמצעות רכישת קניון בהקמה באילת (סטאר אילת) וקניון נוסף בקפריסין (My Mall), שאותו רכש יחד עם חברת הנדל"ן דורסל. מאז אותה שנה הכנסות החברה צמחו ב־67% ובסוף 2024 הגיעו לכ־109 מיליון שקל.

על אף שפעילותה של ארי נדל"ן מסווגת תחת התחום המניב, אבו מתעקש כי "השוק עדיין לא מבין את החברה", שהיא בעיניו "יזמית פר אקסלנס". לדבריו, "בארי אין נכס שעומד בפני עצמו, כלומר כזה שאנחנו מקבלים את השכירות ויושבים איתו בשקט. זה לא קיים, זה לא ב־DNA שלנו".

כדוגמה הוא מביא את הזכייה של החברה בחודש האחרון במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לרכישת קרקע להקמת תחנת כוח סמוך לגבעת חביבה תמורת 363 מיליון שקל. "אתה חושב שאני הולך להיות מפעיל אנרגיה? מה פתאום. זיהיתי הזדמנות לקנות קרקע בזול, וברגע שתאושר התוכנית להקים במקום תחנת כוח, הקרקע הזו תהיה שווה מיליארד שקל", הוא אומר. "אני לא הולך להכניס את ארי נדל"ן לאנרגיה, אבל היא בהחלט תיהנה משכר דירה מאוד משמעותי ומקרקע בשווי גבוה".

אתה טוען שאתם חברה יזמית, אבל בסוף עיקר הפעילות שלכם מגיעה מהשכרה.
"זה ששכר הדירה והתזרים חיוביים זה אקסטרה, אבל מבחינתי הרווח האמיתי הוא בהשבחות. מנוע הצמיחה שלנו הוא שבכל נכס תבוצע פעולה יזמית של השבחה. אם בעבר 80% מהחברה היו פעילות מניבה והיתר יזמית, כיום זה הולך ומתאזן ובהמשך יכול להיות שהיזמות תתן את הטון".

"עשיתי טעות ואני משלם עליה היום"

שנה לאחר שהתנסה לראשונה עם שוק ההון החליט בשנת 2022 אבו לרכוש את השליטה בשלד הבורסאי של חברת הקנאביס קאנומד, שינה את שמה לגפן מגורים והפך אותה לחברת נדל"ן מניב המתמקדת בתחום ההתחדשות העירונית. לתוך החברה תכנן אבו לצקת את פעילות ההתחדשות העירונית שבבעלותו, אך המהלך נתקל בהתנגדות עזה מצד הדירקטורים החיצוניים שטענו כי השווי אינו אטרקטיבי דיו.

"עשיתי טעות ואני משלם עליה היום", מודה אבו בדיעבד. "הייתי צריך להכניס את כל הפעילות הפרטית שלי כשקניתי את השלד, ולא לבוא לקנות את החברה ואז לעשות עסקת בעלי עניין. בשנתיים האחרונות עשינו שם עסקאות ראשונות וצברנו קרוב ל־7,000 יחידות דיור בתוך גפן, אבל את הבסיס הפרטי שיש לי עדיין לא הצלחתי להכניס. חשוב לי להשלים את המהלך כי מה שאני עושה בחברה ציבורית אני לא עושה בפן הפרטי".

ואכן, בחודש שעבר בתום מו"מ מול החברה, ולאחר ששינו מעט את תנאי ההסכם, אישרו בעלי המניות את הכנסת הפעילות לגפן, בתמורה להקצאת מניות שתגדיל את החזקתו בחברה. "אחרי תהליך המיזוג נחזיק קרוב ל־15,000 יח"ד בתוך החברה, כשרובן כבר עם תכנון מאושר. אני מאמין שבשנת 2026 תהיה פריצה משמעותית בחברה הזו עם כמה מאות יחידות דיור שיעמדו לשיווק. ואם הכירו עד היום את אבו באשדוד, אז עוד שנתיים־שלוש יכירו את גפן בכל הארץ", הוא מכריז.

לצד השלמת המיזוג בגפן מגורים, שם הוא עתיד להכניס שותף בתקופה הקרובה, אבו צפוי להשלים בקרוב מהלך משמעותי נוסף בשוק - רישום למסחר של מניות קרן הריט שבבעלות, אבו פמילי. הקרן, המחזיקה במעל 1,000 יח"ד להשכרה שמתוכן 368 מניבות, נמצאת בעיצומו של הליך מיזוג עם השלד הציבורי הודיית הארץ, שיותיר את אבו עם 88% ממניות החברה החדשה.

למה להיכנס עוד פעם דרך שלד ולא מהדלת הראשית, כמו שתכננת בהתחלה?
"אתה לא מצפה שאני אקח את הכסף שלי ואמכור אותו בחצי מחיר?! כל מי שמחזיק חברה מסוימת ורוצה להנפיק אותה, קובע לעצמו את הטיימינג בהתאם לתנאים בשוק. יש הרבה חברות שמתכננות הנפקה כבר שלוש־ארבע שנים, אבל הבינו שהן לא יקבלו את המחיר שהן רוצות במועד ההנפקה. בקרן ריט אין לך את הפריבילגיה הזאת, בתוך ארבע שנים מיום רישום החברה אתה צריך לצאת להנפקה.

"ובמצב שבו מצד אחד עפים לך טילים מעל הראש והשוק מכונס בתוך עצמו, ומצד שני תנאי הריבית מאוד מקשים על ענף הדיור להשכרה, לקחת להנפקה חברה שבה השקעתי 240 מיליון שקל מהוני הפרטי, זה חסר היגיון. אז חיפשתי מנגנון יצירתי איך לשמור על הסכום שהשקעתי, והחלטתי שבשלב הזה אני כרגע לא מנפיק ומתמזג לתוך שלד. ככה אני יכול לשמור על 90% מהמניות ולהנפיק מתי שיתאים לי".

זו לא ציפייה מוגזמת? הרי קרנות הריט למגורים האחרות בבורסה נסחרות באופן משמעותי מתחת להון העצמי שלהן.
"בניגוד לקרנות האחרות אנחנו מתעסקים גם בנדל"ן שמושכר למדינה, באמצעות משרד הקליטה וחברת עמידר. 40% מהפורטפוליו שלנו זה בכלל דירות שאני משכיר למדינה עם תשואות של 8%, לא כמו דירות במרכז שנותנות תשואה של 2%. אז אני אנפיק את זה כמו שמנפיקים דירות בתל אביב שנותנות 2% ומפסידות?".

ובכל זאת, עד עכשיו קרנות הריט מספקות תשואות די מאכזבות והרבה שחקנים מעדיפים שלא להיכנס לתחום. יכול להיות ששכירות לטווח ארוך לא מתאימה לשוק שלנו?
"מי שחושב שב־2035 שוק הדיור להשכרה ייראה כמו שהוא נראה ב־2025, טועה. השוק עובר תהליך, זה ייקח זמן אבל אני מעריך שברגע שהריבית תרד, השוק של הדיור להשכרה יהיה הרבה יותר ממוסד וייכנסו יותר שחקנים. וכשנכנסים הרבה שחקנים לשוק, המחירים בו רק הולכים ועולים. בסופו של יום עם מחירי הנדל"ן שנהיו פה בארץ, לא יעזור כלום ויצטרך להיפתח פה שוק ממוסד של דיור להשכרה במעורבות של המדינה, כמו שיש במדינות אחרות".

"כשנולדתי שמו אותי במריצה, במקום בעגלה"

אבו מתגורר בעיר אשדוד, שבה גדל ושבה צמחה החברה המשפחתית. הוא הבן הבכור של יחיאל אבו, יזם ואיש עסקים שהחל כקבלן מקומי ידוע באשדוד במסגרת "קבוצת אבו יחיאל". "אבא שלי הקים את החברה לפני 40 שנה, ועד 2019 הוא הספיק לעשות כמעט כל דבר אפשרי באשדוד", הוא מספר. "אין שכונה או רחוב שבהם לא היינו דומיננטיים.

"אבי עלה לארץ ממרוקו בשנת 1963 כשהוא בן 15, והגיע ישר לאשדוד. התחיל כפועל בניין, אחר כך היה מנהל עבודה ובהמשך קבלן שלד". אחרי שורה של פרויקטים שהקים בעיר, ביצע האב קפיצת מדרגה כשרכש בשנת 2008 חטיבת קרקע משמעותית מחברת קיביע (קבוצת בוני ערים), שהקימה את העיר אשדוד. כעבור כמה שנים, בשנת 2013 הוא אף רכש את כל החברה המחזיקה בכמחצית מעתודות הקרקע בעיר, מידי איש העסקים נוחי דנקנר.

 נוחי דנקנר / צילום: תמר מצפי

אם כך אבו, עו"ד בהכשרתו, נולד למעשה אל תוך העסק המשפחתי. "כשנולדתי לא שמו אותי בעגלה של תינוק, אלא במריצה", הוא מספר בחיוך. "מגיל אפס אנחנו בעניין הזה, לא היה חופש גדול שלא עבדתי בבניין. חלק גדול מההווי המשפחתי היה סביב החברה והבנייה". את העסק הוא מנהל כאמור מאז שנת 2019, כשאחיו ושתי אחיותיו שותפים אמנם בעסק אך לא מעורבים בהחלטות העסקיות, כמו גם אביו. "אנחנו כוח אחד, אבל בסוף הניהול והשליטה נמצאים אצלי", הוא אומר בנחרצות.

הדומיננטיות של אבו באה לידי ביטוי גם במעורבות שלו בחברה. אף על פי שהוא מציין כי בחברות הבנות מונו מנהלים מוכשרים, הוא שב ומדגיש כי בסופו של יום "על פיו יישק דבר". "כל מכתב שמגיע לכל חברה, רק אני פותח אותו", הוא מספר. "בכל החברות יש מנכ"לים מאוד משמעותיים ודומיננטיים, אבל עדיין אני דואג להיות מעודכן ברמת הבורג בכל חברה וחברה, עד הפרט האחרון כולל הסוחר והספק הכי קטן".

"האקווריום של אשדוד נהיה קטן"

למרות הפעילות הציבורית הענפה, לטענת אבו "80% מהביזנס שלנו עדיין פרטי". בין העסקים הפרטיים שלו ניתן לציין את נכסי הנדל"ן ששימשו את מתקני הגז בפי גלילות, אותם רכש בשנת 2020 מידי איש העסקים יצחק תשובה, לאחר שזה נקלע למשבר חוב בתקופת הקורונה וחיפש לממש חלק מנכסיו. אבו, אז דמות אלמונית יחסית בזירה העסקית, רכש את השטחים תמורת 720 מיליון שקל, במה שהיה למהלך הראשון שלו בדרכו העצמאית, וזה שהקנה לו שם בזירה הארצית.

 יצחק תשובה / צילום: גדעון לוין

"נכנסתי לעסק ב־2019 וכבר במרץ אחר כך הגיעה הקורונה. לפני זה הספקתי לעשות כמה מימושים של קרקעות שהיו בחברה, ככה שמצא תי את עצמי עם קופת מזומנים משמעותית. ואז נקרתה בדרכנו העסקה של פי גלילות", הוא משחזר. אלא שבניגוד לעסקאות אחרות בסדר גודל דומה, השלמת העסקה התרחשה תוך פרק זמן קצר מאוד לנוכח המצוקה שאליה נקלע תשובה. "עשינו עסקת בזק. בהתחלה אפילו עורכי הדין שלי סירבו לייצג אותי כי נתתי להם משימה להשלים את העסקה תוך 30 יום. זה היה התנאי של תשובה.

"כשקיבלתי את המושכות לידיי, הבנתי שפחות או יותר מיצינו את אשדוד", מספר אבו. "הרגשתי שהאקווריום הפך קטן עבור הדג שגדל, ושאם אנחנו רוצים לגדול צריך להרחיב את העסק ולצאת מגבולות העיר. ועוד דבר הבנתי - שהביצוע הוא תחום שאני יחסית חלש בו. אבא שלי היה יוצא בבוקר, מלכלך את הבגדים והנעליים, רב עם הפועלים, אבל אני עובד יותר עם הראש ומתחבר לצד העסקי. לכן, החלטתי להתחיל לצבור נכסים מניבים, והתחלתי במשימות לאיתור נכסים שניתן להשביח, כדי לייצר פורטפוליו מניב".

"נדל"ן זו עדיין ההשקעה הכי בטוחה"

מלבד ההחזקה בפי גלילות ובקיביע, אבו מחזיק בשורה של עתודות קרקע בעיקר בעיר אשדוד, כמו גם שורה של פעילויות פרטיות אחרות בתחום המלונאות, ובין היתר הקמה של שלושה בתי מלון וכפר נופש, וכן פעילות בתחום הדיור המוגן. בנוסף, לאבו פעילות ביטחונית בשיתוף עם התעשייה האווירית באמצעות חברת אלבטק, המציגה מחזור הכנסות מוערך של כ־700 מיליון שקל בשנה ומעסיקה כ־1,300 עובדים, שמרביתם יעברו בקרוב למשכנה החדש של החברה המוקם בימים אלו באשדוד.

עם זאת, ועל אף שבעבר בחן כניסה לשוק האשראי החוץ־בנקאי, שבו לדבריו "הציץ ונפגע", כשהוא נשאל האם בכוונתו להתרחב לתחומים שמעבר לנדל"ן, התשובה שלו ברורה: "החלטתי להתמקד במה שאני יודע". לכך הוא מצרף את ההערכה כי "לאורך הזמן המחירים בשוק הנדל"ן רק יעלו. יש היום המון אפיקי השקעה שהולכים ומתחלפים - פעם זה קריפטו, פעם זה פינטק או איזושהי טכנולוגיה חדשה, אבל נדל"ן, ובמדינת ישראל בפרט, נשאר מוצר ההשקעה הכי בטוח והכי נכון לדעתי", הוא מסכם.