אמפייר סטייט בילדינג / צילום: שאטרסטוק
בארוחת ערב לפני שנתיים, במרתף היין של מנהל הנדל"ן ג'פרי היינס, מנהלי חברת בנייני המשרדים שלו הציגו חשדות גוברים לגבי WeWork.
WeWork התחילה כלקוחה גדולה של Hines Interests ושל חברות בנייני משרדים אחרות, כשהיא חכרה מהן שטחים פנויים והשכירה אותם לדיירים/עסקים קטנים, אמר צ'רלי קונץ במצגת שאחרי המנה האחרונה באותו ארוחה.
אבל WeWork לא הסתפקה בכך. היא החלה לסגור עסקאות שכירות ישירות עם חברות גדולות, ובכך איימה על ליבת עסקיה של היינס. זה הזכיר למשתתפי הארוחה איך חברת Airbnb לקחה עסקים ממלונות, ואיך אובר השתלטה על פרנסה של נהגי מוניות.
"לא מאוחר לנו מדי לפעול", אמר אז ג'רלד היינס, אביו בן ה-94 של ג'פרי והפטריארך של המשפחה.
החודש השיקה החברה את מכת הנגד שלה - עסק של חללי עבודה משותפים שנקרא Hines Squared, ומתחרה ישירות ב-WeWork.
בעלים גדולים נוספים של שטחי משרד עושים אותו הדבר, מבוסטון פרופרטיז עד בריטיש לנד וטישמן ספאייר, שמותג העבודה המשותפת שלה, סטודיו, כבר פתח שישה אתרים ובונה עוד שישה כאלו.
המהלכים הללו חושפים שני נעלמים גדולים בעולם הנדל"ן, שהם קריטיים למשקיעים ולדיירים כאחד: האם חברות בנייני משרדים גדולות יכולות למנוע תחרות בנוסח אובר לעסקים שלהן - והאם חברות הסטארט-אפ של חללי העבודה הגמישים המשותפים יוכלו להתחמק מפגיעתן של החברות הגדולות שיש להן תחמושת כספית גדולה.
הדינמיקה הזו חשובה במיוחד ל-WeWork כאשר החברה האם שלה, We Co., נערכת להנפקה שכבר מראה סימנים לבעיות. We ניצבת בפני ספקנות משקיעים ביחס להתנהלות (משילות) שלה, למודל העסקי וליכולת להציג רווח כשהיא משמיכה לצמוח. כעת היא שוקלת תמחור שיכול לרדת מ-20 מיליארד דולר, מול השווי של 47 מיליארד דולר שלפיו היא גייסה הון פרטי.
We מסרה בתשקיף ההנפקה ש-40% מעסקיה של WeWork פועלים כעת להחתמת דיירים גדולים יותר, במקום היזמנים הקטנים ועסקי המיני שהיו היעד הראשוני של החברה, עם עסקאות שהציעו תקופות חכירה גמישות ופינוקים בשטחי המשרד. אנשי המכירות של WeWork פועלים כעת יותר כמו סוכנים רגילים להשכרת משרדים.
"שיבשנו את סוג הנכסים הגדול ביותר בעולם - נדל"ן", נאמר בתשקיף ההנפקה.
אמול סרבה, מנכ"ל חברת סטארט-אפ אחר להשכרת משרדים גמישה, Knotel, מבטל את מאמצי חברות המשרדים המסורתיות, וטוען שהן היו תמיד איטיות להחריד באימוץ טכנולוגיה חדשה. "הסרט הזה חזר על עמו פעמים רבות בעבר", הוא אמר. "העסקים המסורתיים תמיד מתקשים להתמודד עם עסקים חדשים".
כמה סטארט-אפים כאלו מוכנים לשותפויות עם חברות המשרדים המסורתיות, ולהתחלק בהוצאות וברווחים. WeWork חשפה בחודש מאי שותפות כזו עם RXR Realty, לתפעול 90,000 רגל רבועה במגדל רוקפלר פלאזה 75 במנהטן. "אנחנו רוצים בריתות עם בעלי נכסים", אמר מנהל פיתוח הנדל"ן הראשי של WeWork, גרניט גיונבלאי, מוקדם יותר השנה.
כמה בעלי משרדים לא קונים את הרעיון הזה, ואפילו מרחיקים לכת עד כדי סירוב להחכיר שטחים ל-WeWork. "למה בעל נכסים צריך לממן מישהו שרוצה לשבש את פעילות הליבה שלו?", אמר אנתוני מלכין, מנכ"ל Empire State Realty Trust , הבעלים של אמפייר סטייט בילדינג ובניינים נוספים בניו יורק. "אני חושב שזה קוצר ראות, עצלנות וטיפשות".
אם יש תחום שנראה בשל לניעור רציני, זהו העסק של החכרת גושים גדולים של חללי משרדים ללקוחות תאגידיים. לא הרבה דברים מהותיים השתנו בתעשייה הזו מאז שגורד השקרים הראשון התמלא דיירים לפני יותר ממאה שנה. ברוב המקרים, בעלי הנכסים עדיין מנהלים מו"מ עם הדיירים, שחותמים על הסכמי חכירה ל-10-15 שנים עם מעט מאד מרחב תמרון.
ההשקה של WeWork ב-2010 התחילה לשנות את זה. למרות שחללי עבודה משותפים הם רק חלק זעיר מסך שטחי המשרדים, הם צומחים בקצב של 23% בשנה, ועשויים להגיע ל-30% מדהימים מהשוק בשנת 2030, לפי חברת שירותי הנדל"ן המסחרי JLL.
"עבודה בחלל משותף היא אולי החידוש הגדול ביותר בנדל"ן מאז המצאת המעליות", אמר רוב ספאייר, מנכ"ל טישמן ספאייר.
חברות המשרדים המסורתיות מחייבות זה זמן רב את רוב הדיירים להשתתף כספית בריהוט וציוד השטחים הפנויים, והחוזים הם כה מפורטים, שנדרשת חצי שנה לדון בהם. חברות העבודה המשותפת מציעות עסקאות שמבוצעות במהירות ועם גמישות שלא עלתה לפני כן על הדעת בתעשייה הזו.